روزهايي كه سپري مي‌شوند بازار مسكن كه همواره يكي از استراتژيك‌ترين بازارهاي اقتصادي بوده، نوساني را تجربه مي‌كند؛ نوساني كه البته در مقايسه با موارد مشابه پيشين از شدت دامنه چندان زيادي برخوردار نيست.
با اين حال و با وجود برخي افزايش قيمت‌ها، با آن‌كه در فصل نقل و انتقالات به سر مي‌بريم، روزانه تنها پنج تا شش هزار معامله در سطح كشور انجام مي‌شود كه آمار شرايط رونق نمي‌تواند لقب بگيرد كه خود عاملي شده تا از افزايش قيمت‌هاي بعضا ناگهاني و كاذب جلوگيري شود. در اين شرايط است كه كارشناسان حوزه مسكن اين شرايط را براي كساني‌كه خريد خانه براي آنان ضروري است، مناسب مي‌دانند.
آمار ميزان معاملات روزانه در كشور در مقايسه با بهمن و اسفند ماه سال گذشته كه به‌طور تقريبي روزانه 15 هزار معامله ثبت شده، آمار پاييني است. با توجه به اين مقوله و شرايط حاكم بر بازار مسكن، برخي سياست‌گذاران و كارشناسان حوزه مسكن اين روزها را بهترين زمان براي خريد و فروش و ورود به بازار مسكن مي‌دانند و بر اين اعتقادند كه از نظر منطقي، زماني كه قيمت كالايي در حال پايين آمدن است، بهترين زمان براي خريد است، بنابراين در شرايط فعلي بسيار خوب است كه متقاضيان سرمايه‌هاي خود را وارد اين حوزه كرده و آن را از ركود خارج كنند.
به اعتقاد كارشناسان معاملات مسكن ركود اخير در حالي ايجاد شد كه از سه ماهه منتهي به سال 90 رفته‌رفته حجم معاملات افزايش يافته و اميد براي رونق مجدد در بازار مسكن ايجاد شده بود، ولي نامشخص بودن زمان اجراي فاز دوم هدفمندسازي يارانه‌ها و نامعلوم بودن شرايط و ماهيت مسكن طرح ويژه تهران، مجددا معاملات مسكن را متوقف كرد.
در اين شرايط و دودلي مردم براي ورود به اين بازار، رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك معتقد است اگر براي سرمايه‌گذاري كسي مي‌خواهد خانه بخرد، ركود بهترين زمان براي خريد خانه است.
به اعتقاد او، شرايط كنوني براي خريد خانه در حال حاضر بسيار مطلوب است؛ زيرا پس از ركود در هر بازاري شرايط به سمت رونق و شكوفايي حركت مي‌كند.
ركود به‌عنوان عاملي براي افزايش نيافتن قيمت‌ها و بعضا كاهش آن است. به‌خاطر همين ثبات در قيمت خريد و فروش مسكن است كه طي دو سال اخير شاهد تورم در بازار اجاره‌بها بوده‌ايم، به عبارتي سرمايه‌ها از سمت بازار خريد و فروش به سمت بازار اجاره‌بها حركت كرده است.
حال اين سوال پيش مي‌آيد كه آيا واقعا شرايط ركود زمان مناسبي براي خريد و فروش مسكن است و همچنين ورود مجدد نقدينگي سرگردان و سرمايه‌ها به بازار مسكن چه تاثيراتي در اين حوزه به‌جاي مي‌گذارد؟
كارشناسان چه مي‌گويند؟
غلامرضا سرحدي - كارشناس اقتصاد مسكن - در اين‌باره با بيان اين‌كه اصولا در شرايط فعلي كه ركود بر بازار مسكن حاكم است، شرايط واقعي و رواني بر اين امر تاثيرگذار است، اظهار كرد: در اين شرايط افراد تمايلي به خريد ندارند، چون احساس مي‌كنند وضعيت تغيير مي‌كند. به عبارتي در ايران جو رواني حاكم است كه بر اساس آن نه خريدار و نه فروشنده در زماني كه قيمت يك كالا پايين است، آن را معامله نمي‌كند.
سرحدي با بيان اين‌كه در ايران وقتي قيمت مسكن كاهش مي‌يابد، خريداران براي ورود به بازار آن تمايلي ندارند، گفت: بخشي از سرمايه‌ها در بازار سوداگري مسكن است كه صرفا مسكن را براي سود خريداري مي‌كند. ورود اين سرمايه‌ها باعث رونق و گراني شده و همزمان با گران‌شدن مسكن نيز خريداران براي تهيه آن اقدام مي‌كنند.
وي در پاسخ به اين سوال كه آيا شرايط كنوني كه بازار مسكن در ركود به سر مي‌برد، زمان مناسبي براي خريد مسكن است؟ بيان كرد: از نظر منطقي زماني كه قيمت كالايي در حال پايين‌آمدن است، بهترين زمان براي خريد است، بنابراين در شرايط فعلي بسيار خوب است كه متقاضيان سرمايه‌هاي خود را وارد اين حوزه كرده و آن را از ركود خارج كنند.
سرحدي درباره‌ي اين‌كه با ورود سرمايه‌ها به بازار مسكن چه آينده‌اي را براي اين حوزه مي‌توان متصور شد؟ خاطرنشان كرد: سرمايه يك ماهيت نصيحت‌ناپذير دارد، به اين معنا كه به‌دنبال سود است و هرجا سود بيشتري به همراه باشد، ورود پيدا مي‌كند.
هادی کوزه‌چی ـ تحلیل‌گر بازار مسکن ـ نيز در این باره با تاکید بر اینکه معاملات مسکن در یک سال گذشته از رونق نسبی برخوردار بوده است، گفت: این موضوع به افزایش قیمت قابل توجه مسکن در شهرهای بزرگ منتهی شده است. هرچند آمارهای رسمی افزایش قیمت را در یک سال گذشته در حدود 25% اعلام می‌کنند، ولی مشاهدات و نظر فعالان مسکن و خریداران در شهرهایی چون تهران، افزایش قیمت بیشتری است.
کوزه‌چی با بیان اینکه این رونق معاملاتی سبب جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن و ساخت و ساز می‌شود، اظهار کرد: همچنین پروژه‌های جدید ساخت و ساز شروع می‌شود که به افزایش عرضه مسکن در سال‌ها و ماه‌های بعد از رونق منتهی می‌شود. دلیل افزایش قابل توجه ساخت و ساز در تهران رسیدن نقدینگی زیاد به سازندگان در اثر رونق معاملاتی و افزایش قیمت در یک سال گذشته است.
این تحلیل‌گر بازار مسکن ادامه داد: عموما بعد از این دوره رونق و افزایش قیمت، به دلیل کاهش قدرت خرید خریداران، انجام معامله توسط خریداران دارای توان مالی در ماه‌های قبل و افزایش عرضه مسکن، معاملات از رونق می‌افتد و قیمت مسکن برای دوره‌ای ثابت باقی می‌ماند یا افزایش اندکی می‌یابد.
کوزه‌چی ادامه داد: با در نظر گرفتن این موارد، برای انجام خرید مناسب‌تر بهتر است که صبر شود تا زمان بیشتری از رکود سپری شود، تا قدرت چانه‌زنی در مقابل سازندگان افزایش یابد.
این تحلیل‌گر بازار مسکن با بیان اینکه به نظر می‌رسد که میزان ورود سرمایه توسط خریداران مسکن به این حوزه نسبت به یک سال گذشته، در حال کاهش است، اظهار کرد: علاوه بر این غیر از مسکن مهر، در حوزه‌های شهرهای بزرگ و پروژه‌های ساخت و ساز شخصی، میزان خریداران و تزریق نقدینگی-سرمایه توسط آنها در حال کاهش است.
کوزه‌چی در پایان گفت: کاهش جذابیت مسکن در ماه های آتی، در کنار تحولات اقتصاد کلان و ریسک های سیاسی-اقتصادی کشور، سبب افزایش جذابیت بازارهای نقدشونده (یعنی طلا و دلار)، خواهد شد و ورود سرمایه ها به این حوزه ها را افزایش خواهد داد.
البته اين روزها بازار مسكن به مجلس نيز ورود پيدا كرده و نمايندگان مردم نيز راهكارهايي را براي خروج بازار از ركود ارائه كرده‌اند. به طور مثال طرح ماليات بر مسكن‌هاي خالي كه زمزمه تصويب آن به گوش به مي‌رسد.
عضو كميسيون عمران در مورد تاثير وضع ماليات‌هاي مختلف در بازار مسكن كشور گفت: ماليات بر مسكن خالي مي‌تواند عرضه را افزايش دهد در نتيجه از احتكار مسكن جلوگيري مي‌كند و به كاهش قيمت‌ها در بازار منجر شود، با اين وجود نبايد از تاكيد بر كاهش قيمت توليد كاسته شود.
بر اساس اين گزارش، با توجه به ركود در بازار مسكن و افت شديد در تعداد معاملات، به اعتقاد كارشناسان و سياست‌گزاران در حوزه اقتصاد مسكن زمان مناسبي براي سرمايه‌گزاري در اين بخش بوده و با ورود نقيدينگي در اين حوزه مي‌توان نه تنها سود سرمايه كه معمولا در اين حوزه اقتصادي صد در صد است را شاهد بود بلكه موجب رونق دوباره بازار مسكن شد.
منبع: ایسنا