صعود قيمت مسكن در تهران طي ما‌ه‌هاي اخير نشان داد بيشتر از آنكه ساخت‌وسازهاي وسيع دو سال گذشته، در تعادل‌بخشي به بازار كنوني مسكن نقش داشته باشد، عواملي از درون بازار هستند كه خواسته يا ناخواسته در تحريك قيمت آپارتمان موثر واقع شده‌اند.
با وجود ركوردي كه سال‌هاي 89 و 90 بابت صدور پروانه‌ساختماني در شهر تهران به ثبت رسيد، بيش از 150 هزار واحدمسكوني جديد به ظرفيت بازار مسكن افزوده شد طوري كه از اوايل امسال به تدريج با تكميل مراحل ساخت اين واحدها، بازار عرضه با افزايش تعداد آپارتمان -تقريبا معادل حجم تقاضا در بازار- روبه‌رو شده است.
اما به‌رغم رفع چالش كمبود مسكن در بازار، قيمت مسكن در نيمه‌اول سال91 آنچنان رشدي از خود به جا گذاشت كه از نرخ تورم 27درصدي هم فراتر رفت و به مرز 33درصد رسيد كه البته در برخي مناطق شهر تهران، ميزان افزايش قيمت مسكن در اين مدت تا 42 درصد هم بوده است.
هم‌اكنون ذهن كارشناسي بازار مسكن با تكيه بر آنچه كه خريداران بعد از انجام معامله، روايت مي‌كنند، واسطه‌هاي بازار و دلالان ملك را در تغيير صعودي قيمت‌ها، موثر مي‌داند.
بررسي‌هاي ميداني از بازار معاملات مسكن نشان مي‌دهد: برخوردهاي دستوري دلالان با هر دو طرف عرضه و تقاضا براي تعيين زمان خريد و زمان فروش و همچنين مشاوره‌هايي كه برخي از آنها فقط به فروشنده ارائه مي‌كنند، توانسته تاحدود زيادي به رشد قيمت كمك كند.
در حال حاضر تعداد آپارتمان‌هاي نوساز غيرفروشي در نقاط مختلف شهر زياد شده است طوري كه بخشي از اين واحدها با نيت احتكار توسط مالكان و بخشي ديگر با مشاوره‌اي كه برخي دلالان بابت اعمال تاخير در فروش براي بهره‌گيري از رشد قيمت داده‌اند، خالي از سكنه نگهداري مي‌شود.
به اين ترتيب، نقش دلالان از تاثير ساخت‌وسازهاي پرحجم زيادتر است.
اما درباره اين نقش‌آفريني واسطه‌هاي بازار مسكن، ریيس اتحاديه مشاوران‌املاك نظر كاملا متفاوتي دارد.
مصطفي‌قلي خسروي ضمن تاييد افزايش حداقل 30 درصدي قيمت مسكن در تهران طي دو فصل اول سال جاري، تاكيد مي‌كند: قدرت خريد به حدي كم شده كه در بنگاه‌هاي مسكن حتي به خاطر 10 ميليون اضافه يا كم در يك معامله 150 ميليوني، توافق طرفين به هم مي‌خورد.
خسروي همچنين به بازار مصالح‌ساختماني اشاره دارد و معتقد است: قيمت تمام‌شده مسكن به خاطر سود بالا در بازار مصالح، افزايش يافته است.
در این میان برخی کارشناسان، جوسازی‌ها از سوی دلالان بازار مسکن را مهم‌ترین عامل گرانی غیرقابل انتظار در بازار مسکن نیمه اول سال می‌دانند؛ چرا که این کارشناسان پیش از این معتقد بودند هیچ عاملی وجود ندارد که بتواند قیمت مسکن را از حد تورم عمومی جامعه گران‌تر کند.
مسکن را ما گران نکردیم!
اما، مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه املاک ضمن رد نقش مشاوران املاک در گرانی اخیر مسکن گفت: ما بخش خصوصی هستیم و همیشه سعی می‌شود که تمام گرانی‌ها را به گردن ما بیندازند اما واقعا این‌طور نیست.
وی ادامه داد: اگر شما توجه کنید به معاملاتی که این روزها در بازار مسکن انجام می‌شود می‌بینید که در یک معامله مثلا به ارزش 150 میلیون تومان، اگر مشاور املاک قیمت را به 160 میلیون تومان افزایش دهد به خاطر کاهش قدرت خرید مردم معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و عملا مشاور املاک دستمزد یا همان حق کمیسیون خود را هم دریافت نمی‌کند.
خسروی افزود: الان مشاوران املاک تلاش دارند قیمت‌ها را هم برای افزایش تعداد معاملات و هم برای ایجاد آرامش در بازار مسکن کاهش دهند تا بتوانند حداقل کاری انجام دهند و حق و حقوقی به دست آورند.
تایید افزایش 30 درصدی قیمت مسکن
رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین با تایید آمار ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران در خصوص افزایش بیش از 30 درصدی قیمت‌ها در بازار مسکن طی شش ماه اول امسال تاکید کرد: متاسفانه نرخ تورم مسکن از شاخص تورم عمومی بالاتر رفته و همین امر بسیار نگران‌کننده است.
وی ادامه داد: اما باید در این زمینه دنبال راه حل اساسی باشیم و مشکلات اساسی را ریشه یابی کنیم؛ واقعیت این است که با مقصر خواندن مشاوران املاک هیچ مشکلی برطرف نخواهد شد.
خسروی تاکید کرد: برای مقابله با این معضل، باید به این فکر باشیم که بتوانیم حداقل صنعت اجاره را فعال کنیم و میزان ساخت و سازها را افزایش دهیم.واقعیت آن است که ما محکوم به ساخت و ساز هستیم و باید میزان عرضه مسکن را افزایش دهیم.
وی افزود: ما امروز باید به ویژه صنعت ساخت را در بافت های فرسوده شهری قوت بیشتری ببخشیم، نگرشی به قانون مالک و مستاجر کنیم؛ همچنین نگرشی به گرانی مصالح داشته باشیم.
مصالح، مسکن را گران کرد؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به نقش گرانی مصالح در شش ماه اول امسال بر قیمت مسکن در همین زمان گفت: چند روز پیش رییس اتحادیه مصالح فروشان اعلام کرده بود که ما 15 درصد از فروش مصالح سوددهی داریم.
وی ادامه داد: این‌ها باید مورد بازبینی و برنامه‌ریزی قرار گیرد. چرا که 15 درصد سود برای مصالح ساختماني بسیار رقم زیادی است. خسروی خاطرنشان کرد: وقتی اعلام می‌شود که سیمان یا هر مصالح دیگری نرخ دولتی دارد و با قیمت دولتی توزیع می‌شود، چرا باید با 15 درصد سود به دست مصرف کننده برسد؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک همچنین، با اشاره به تاثیر تحریم‌ها، مسائل ارز و طلا و جو روانی ناشی از آن بر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: اگر ارز ثبات پیدا کند، طبیعی است که همه چیز ثبات پیدا می‌کند.
وی ادامه داد: تورم عمومی هم باید مهار شود؛ ما برای سال آینده امیدواریم تا با ثبات ارز همه قیمت‌ها از جمله مسکن تثبیت شود و در یک روند کاهشی قرار گیرد.
منبع: دنیای اقتصاد