8 ناگفته درباره حق‌كميسيون مشاوران‌املاك
چرا تعداد بنگاه‌هاي مسكن از لبنياتي‌ها بيشتر است؟
دكتر بهروز ملكي
مشاوران‌املاك با گلايه از ثابت‌بودن نرخ مصوب پورسانت معاملات مسكن طي چند سال گذشته، افزايش نرخ تورم را دستاويز قرار داده‌اند و اخيرا درخواست افزايش پورسانت را به دولت ارائه كرده‌اند، اما منطق اقتصادي نهفته در فرمولي كه دولت براي پورسانت بنگاه‌هاي مسكن تعيين كرده اثبات مي‌كند هم‌اكنون مشاوران املاك به 8 دليل نبايد از آنچه در قالب حق‌كميسيون از مشتري دريافت مي‌كنند، ناراضي باشند.
رقمي كه دولت براي حق‌كميسيون مشاوران‌املاك – دستمزد بنگاه‌هاي مسكن بابت تنظيم قراردادهاي ملكي- تعيين كرده و همه اعضاي اين صنف موظف به رعايت آن هستند، معادل نيم‌درصد براي معاملات خريد و يك‌چهارم درصد براي معاملات اجاره است به اين معني كه هر كدام از خريدار و فروشنده بايد نيم‌درصد ارزش ملك معامله‌شده را به مشاوراملاك پرداخت كنند و در معاملات اجاره نيز هر كدام از موجر و مستاجر نيز بايد يك‌چهارم اجاره‌بها را تحت عنوان پورسانت به مشاور بپردازند.
پورسانت از رشد قيمت سهم مي‌برد
مشاورین املاک در مغالطه ای آشکار می‌گویند چندین سال است به‌رغم افزایش تورم، حق الزحمه آنها ثابت مانده است. بدیهی است که این سخن اشتباه است؛ چرا که اگر حق الزحمه مشاورین املاک برای هر معامله عددی ثابت مثلا 100 هزار تومان بود، می‌توانستند مدعی شوند ارزش حقیقی حق الزحمه به علت تورم کاهش یافته است، ولی با توجه به اینکه حق الزحمه مشاورین املاک درصدی از قیمت مسكن مي‌باشد، استدلال مشاورين املاك كاملا اشتباه است چون در بلندمدت قیمت ملک و بالطبع حق الزحمه دریافتی، حداقل به اندازه تورم رشد مي‌كند.
پورسانت بنگاه چندبرابر هزينه محضر
حق‌الزحمه مشاورین املاک در معاملات خرید و فروش مسکن، چند برابر حق الزحمه دفاتر اسناد رسمی است، در حالی که مسوولیت دفاتر اسناد رسمی قابل قیاس با مشاورین املاک نيستند، به طوری که بر اساس قانون هر گونه تردید و انکار نسبت به مفاد اسناد دفاتر رسمی ممنوع است، اما قراردادهایی که در بنگاه‌‌های املاک تنظیم می‌شوند در ردیف قراردادهای عادی هستند که دو نفر با یکدیگر تنظیم می‌کنند.
افزايش بنگاه‌ها به خاطر چيست؟
بر اساس اصول اقتصاد خرد، ورود و خروج آزاد بنگاه‌ها در بازار رقابت کامل، با هدف کسب سود صورت می‌پذیرد؛ حال سوال اساسی این است که اگر نرخ کمیسیون بنگاه‌ها کم است چرا طی دو دهه گذشته شاهد رشد بی‌رویه مشاورین املاک در سطح شهر بوده ایم به گونه‌ای که در برخی از خیابان‌ها، چند مشاور املاک چسبیده به یکدیگر فعالیت می‌كنند و تعداد مشاورین املاک که مردم به طور متوسط هر چند سال یکبار به خدمات آنان نیاز پیدا می‌کنند در حال فزونی بر فروشگاه‌هاي موادغذایی است که احتیاجات روزمره مردم را تامین می‌کنند.
پورسانت زياد مشكل‌ساز است
تعداد مشاورین املاک رابطه مستقیمی با حق‌الزحمه آنان دارد؛ بنابراین در شرایطی که تعداد مشاورین املاک چندین برابر استاندارد مورد نیاز می‌باشد- به اذعان ريیس اتحادیه 2 برابر- سیاست‌گذاری باید در جهتی باشد که منجر به افزایش انگیزه تاسیس مشاورین املاک نشود. (بر اساس آمار اتحادیه مشاورین املاک، در شرایط کنونی و با نرخ‌‌های حق الزحمه موجود، هر ماه 60 بنگاه جدید مسکن در شهر تهران تاسیس می‌شود که حاکی از رشد سالانه بیش از 12 درصدی است!)
تقسيم ناعادلانه پورسانت
در سطح کشور حدود 80 هزار بنگاه املاک مجاز مشغول کار هستند؛ با عنایت به وجود حدود 12 میلیون مسکن شهری در سطح کشور و با در نظر گرفتن بنگاه‌‌های غیرمجاز، حدودا برای هر 100 مسکن یک بنگاه املاک وجود دارد؛ بنابراین هر اقدامی جهت افزایش نرخ کمیسیون مشاورین املاک که موجب اشتیاق بیشتر مردم برای تاسیس بنگاه املاک شود در دراز مدت موجب تقسیم تعداد معاملات میان تعداد بیشتری از مشاورین املاک شده و درآمد واقعی آنان تغییر محسوسی نخواهد داشت؛ چراکه ورود به این حرفه، خصوصا با توجه به عدم نیاز به سرمایه، بسیار آسان می‌باشد بنابراین مهم‌ترین اثر افزایش نرخ کمیسيون، تحمیل هزینه مبادلاتی بیشتر بر مردم خواهد بود.
پورسانت زياد شود، معاملات رونق مي‌گيرد!
برخی از مشاورین املاک عنوان مي‌كنند که با افزایش نرخ حق‌کمیسیون، رونق در بخش مسکن ایجاد می‌شود. واقع مطلب این است که این سخن فاقد مبانی نظری و تجربی است؛ چراکه اولا رونق در معاملات جدا از رونق در ساخت و ساز است ثانیا افزایش کمیسیون بنگاه‌ها حتی موجب افزایش معاملات نیز نمی‌شود؛ چرا که یکی از عوامل موثر بر افزایش معاملات، کاستن از هزینه‌‌های معاملاتی است.
مقايسه ناصواب با آژانس‌هاي خارجي
در خصوص این ادعا که نرخ کمیسیون مشاورین املاک در سایر کشورها بیشتر از ایران است باید گفت اولا این مساله فقط در خصوص برخی از کشورها صادق است؛ ثانیا سیاست‌گذاری در هر کشوری با توجه به شرایط خاص آن کشور صورت می‌پذیرد؛ به عنوان نمونه کشور چین نمی تواند به صرف اینکه کشورهای اروپایی، مشوق سیاست‌های افزایش جمعیتی هستند به اتخاذ این سیاست بپردازد. ثالثا در برخی از کشورهای مورد نظر، تا 70 درصد کمیسیون دریافتی مشاورین املاک به عنوان مالیات به دولت عودت می‌گردد؛ رابعا باید توجه داشت که کارکرد و خدمات مشاورین املاک درکشورهای مزبور کاملا متفاوت از ایران است.
توليد بايد جايگزين واسطه‌گري شود
آنچه مشخص است در کشورهایی که تولید فاقد ارزش گردد، فرهنگ واسطه‌گری و دلالی گسترش می‌یابد و بر این اساس طبیعی است که این مساله در اقتصادهای رانتی- نفتی پررنگ‌تر خواهد بود. بنابراین سیاست‌گذاران باید به سمتی حرکت كنند که ضمن حمایت از تولید ملی، از تعمیق فرهنگ واسطه‌گری و دلالی بکاهد.