اکثر اقتصاددانان بخش مسکن را لکوموتیوی می‌‌دانند که به رشد درون‌زای اقتصاد منجر می‌شود. به همین جهت در وضعیت رکود تورمی کنونی، تاکید آنها  روی توجه به این بخش و سرمایه‌گذاری بر  آن است. ارزیابی بسته اقتصادی دولت برای خروج از رکود اقتصادی در بخش مسکن، ارائه تسهیلات خرید مسکن، تاثیر کاهش سود بانکی بر این بخش، شیوه‌های مختلف تامین مالی و همچنین آینده بازار مسکن از جمله مسائلی بود که با دکتر علی دینی ترکمانی، اقتصاددان و عضو هیات علمی مرکز پژوهش‌های بازرگانی در میان گذاشته‌ایم که در ادامه می‌‌خوانید.

 بسته اقتصادی دولت برای خروج از رکود اقتصاد در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می‌‌کنید؟

در بسته بر سیاست پولی و اعتباری انبساطی تاکید شده است. ابزارهای آن نیز کاهش نرخ ذخیره قانونی و افزایش سرمایه بانک‌هاست. هر دو موجب افزایش قدرت وام‌دهی شبکه بانکی می‌‌شود. از این طریق می‌‌توان برای مثال وام خرید مسکن را افزایش داد و با افزایش تقاضای موثر در این بخش هم به خروج آن از رکود کمک کرد و هم به خروج کل اقتصاد. همانطور که می‌‌دانیم بخش مسکن دارای پیوندهای پسین و پیشین قوی است. یعنی اگر به رونق بیفتد سایر بخش‌ها را هم به حرکت درمی‌‌آورد. بنابراین یکی از بخش‌های موردتاکید از نظر پیوندهای پسین و پیشین بخش مسکن است.  این بخش معمولا هر از چند سال یک بار درگیر کسادی می‌‌شود. دلیل آن نیز این است که پایه قیمت مسکن بالاست. بنابراین وقتی افزایش قابل‌توجهی پیدا می‌‌کند بازار دچار مشکل کمبود تقاضای موثر می‌‌شود. برای مثال آپارتمان ارزان قیمتی به ارزش 100 میلیون تومان با یک افزایش 50 درصدی به 150 میلیون تومان می‌‌رسد. پوشش این 50 میلیون تومان برای خریداران آن در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست. بنابراین تقاضایشان به تعویق می‌‌افتد. به این اعتبار،  تابع قیمت مسکن به صورت پله‌ای در می‌آید. یعنی چند سال قیمت ثابت است. بعد یک افزایش دارد. با جهش قیمت، بازار دچار کسادی می‌‌شود. چند سال وقت می‌‌برد تا تقاضا به تقاضای موثر همراه با قدرت خرید تبدیل شود. افزایش وام خرید مسکن می‌‌تواند دوره کسادی و رکود را کوتاه‌تر کند. درحال حاضر و در چارچوب بسته، هدف این است که میزان وام افزایش یابد تا قدرت خرید بیشتر شود. البته مساله این است که افزایش وام مسکن همزمان موجب افزایش قیمت مسکن با یک تاخیر و وقفه زمانی می‌‌شود و بنابرین ارزش واقعی آن را در گذر زمان کاهش می‌‌دهد. 

 ارائه تسهیلات برای خرید مسکن بهتر است یا برای تولید مسکن؟ یعنی وام خرید مسکن افزایش پیدا کند بهتر است یا تسهیلات طرف عرضه اقتصاد؟

به گمان من افزایش وام خرید مسکن هم موجب افزایش قدرت خرید متقاضیان می‌شود و بنابراین تاثیر سریع بر رفع ركود در این بازار دارد و هم تاثیر بیشتری در افزایش رفاه اجتماعی خریداران به ویژه خریداران نهایی مسكن در مقایسه با عرضه‌کنندگان دارد. عرضه‌كنندگان از نظر درآمدی در گروه‌های درآمدی بالا قرار دارند. واقع امر این است که در بخش مسکن و مستغلات، سرمایه و نقدینگی قابل‌توجهی وجود دارد. حاشیه سود در این بخش نیز خیلی بیشتر از سایر بخش‌هاست. بنابراین سرمایه در مجموع گردش خوبی دارد. میانگین سود با احتساب دوره کساد و رکود نیز مثبت است. برای همین هم هست که سهم مطالبات معوقه از كل تسهیلات پرداختی در بخش مسکن 5 درصد ودر بخش‌های صنعت و کشاورزی بیش از 20 درصد است. بنابراین، هم از منظر مدیریت بازار و هم  از منظر عدالت اجتماعی پرداخت وام به خریداران توجیه بیشتری دارد. بهتر است منابع یا دست‌کم بخش بیشتری از منابع در اختیار خریداران به‌ویژه خریداران کم درآمد قرار بگیرد.

 کاهش میزان سود بانکی چه تاثیری بر بخش مسکن دارد؟

اگر میزان سود تسهیلات کاهش پیدا کند طبیعی است که تقاضا برای دریافت وام بیشتر می‌‌شود. الان صحبت بر سر این است که منابعی با میزان سود 15 درصد تامین شود که در مورد آن میان وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی ناهماهنگی وجود داشت كه طی چند روز اخیر رفع شده است. اگر منابع تامین و به صندوق خرید مسكن واریز شود در این صورت تقاضا بیشتر می‌‌شود. چنین سیاستی به معنای سیاست اعتباری ترجیحی است. یعنی اعتبارات با نرخ سود کمتری ارائه می‌‌شود. نوعی یارانه اعتباری است كه از نظر من در صورت اصابت به هدف صحیح است. در بسته،  بر اینکه نرخ سود بانکی یا  سایر نرخ‌ها ازجمله نرخ ارز باید متناسب با نرخ تورم منعطف شوند تاکید شده است. معنی این سخن این است که اگر تورم کاهش پیدا کند می‌‌تواند نرخ سود سپرده‌ها و به تناسب آن نرخ سود تسهیلات هم کاهش یابد. همانطور که می‌‌دانید درحال حاضر چنین انتظاری می‌‌رود. البته، طبیعی است كه شبكه بانكی با چنین رویكردی چندان موافق نباشد. از نظر این شبكه، كاهش سود بانكی تسهیلات باید همراه با كاهش سود سپرده‌ها باشد. وقتی سود سپرده‌ها كاهش پیدا كند ممكن است سپرده‌گذاران بخشی از سپرده‌ها را از شبكه بانكی خارج و در بازارهای دیگر به كار برند. بنابراین، با چنین استدلالی و نگرانی مرتبط با آن، مخالف این كاهش هستند. منتها در اینجا دو نكته وجود دارد. اول اینكه، اگر شبكه بانكی عملكرد خود را كاراتر كند و هزینه‌هایش را به طور قابل‌توجهی كاهش دهد، نیازی نیست كه كاهش میزان سود تسهیلات از محل كاهش سود سپرده‌ها جبران شود. می‌تواند از محل افزایش بهره‌وری شبكه بانكی جبران شود. یعنی می‌‌توان بدون دست‌زدن به سود سپرده‌ها، سود تسهیلات را كاهش داد و تاثیر منفی آن بر حاشیه سود شبكه بانكی را از طریق بهبود بهره‌وری وكاهش هزینه‌ها جبران كرد. مانند بنگاهی كه برای ثابت نگه‌داشتن حاشیه سود به جای افزایش قیمت كالا و خدمت نهایی، اقدام به كاهش هزینه از محل بهبود فناوری تولید و صرفه‌های ناشی از آن می‌‌كند. نكته دوم این است كه اگر كاهش سود تسهیلات كمك به رونق اقتصادی كند در اینصورت می‌‌توان امیدوار بود كه پس‌انداز‌ها از محل افزایش درآمد سرانه بیشتر و موجب افزایش سپرده‌ها شود حتی وقتی كه میزان سود سپرده‌ها كاهش پیدا می‌‌كند. یعنی اثر مثبت كاهش سود بر طرف عرضه اقتصاد و رشد اقتصادی می‌‌تواند بر اثر منفی این كاهش بر میزان سپرده‌گذاران غلبه كند.  

 نظر برخی این است که مسکن مهر موجب تورم شده و بهتر است در مورد ادامه آن تجدیدنظر بشود. نظر شما چیست؟

پیش از پرداختن به موضوع مسكن مهر اجازه می‌‌خواهم نكته مهمی را درباره سیاست مسكن شهری‌مان در دهه‌های گذشته عرض كنم.  مسکن مهر باید در همان سال‌های اول بعد از انقلاب شروع می‌‌شد. مسکن مهر یعنی تولید مسکن در مقیاس بالا که موجب صرفه‌هایی نسبت به مقیاس می‌‌شود. ما تجربه اکباتان، آتی‌ساز،ستارخان و سایر برج‌های مسکونی را داشتیم. اگر آن تجربه ادامه پیدا می‌‌کرد اساسا امروزه روز  نیازی پیش نمی‌آمد که در مکان‌های نامناسب بیابانی مسکن تولید شود تا به دلیل ارزان‌بودن زمین، متوسط هزینه تولید کمتر شود. علاوه براین، اگر آن سیاست ادامه پیدا می‌‌كرد طول عمر مسکن به جای 20 تا 30 سال به بیش از 100 سال افزایش پیدا می‌‌کرد و بهره‌وری در این بخش بیشتر می‌‌شد. صرفه‌های به وجود آمده ناشی از مقیاس تولید و بهره‌وری بالاتر، می‌‌توانست صرف زیرساخت سازی و تولید در بخش‌های صنعت و کشاورزی شود. در این صورت، ناتوازن‌های ساختاری بین بخشی هم کمتر می‌‌شد و بخش مستغلات به موتور مكنده جذب سرمایه تبدیل نمی‌شد. در هر حال، در گذشته  ما مسیر درستی را  انتخاب نکردیم. آرمان اجتماعی مهمی داشتیم و آن فراگیركردن مالكیت خانه بود. این آرمانی بسیار ارزشمند بوده است. منتها، به روشی نادرست آن را پیش بردیم. زمین‌ها را قطعه‌بندی كردیم و به برخی دادیم و به برخی ندادیم.  كسی كه در شهرك غرب یا پاسداران یا قیطریه یا غرب تهران  یا شرق تهران زمینی به مساحت 200 تا 300 متر دریافت كرده است را مقایسه كنید با فردی از همان خانواده یا حلقه آشنایان كه چیزی دریافت نكرده است. در نتیجه، هم شهرها را به صورت افقی گسترش دادیم و اینك با کمبود زمین مواجه شده‌ایم و ناچار از روی‌آوردن به مسكن‌سازی در مكان‌های بسیار نامناسب شده‌ایم؛ هم، از این محل توزیع ثروت را نامتوازن كرده‌ایم. اگر از همان ابتدا تجربه‌های اكباتان و آتی‌ساز و آپادانا ادامه می‌‌یافت نه شهرها به صورت افقی گسترش پیدا می‌‌كردند و كوچه‌باغ‌های زیبا و فضاهای سبز شهر از بین می‌‌رفت و نه عمر مسكن به 20 تا 30 سال كاهش می‌‌یافت و نه توزیع ثروت اینچنین نابرابر می‌‌شد. حال می‌‌رسیم به موضوع مسكن مهر؛ نوشداروی بعد از مرگ سهراب است.  شهرها از بین رفته‌اند. زمین كمیاب است و قیمت آن بسیار گران. در نتیجه باید مسكن در مكان‌هایی به ناچار احداث شود كه قیمت زمین بسیار ارزان است. اما این مكان‌ها نیاز به هزینه‌های بالاسری بالایی دارند تا برای زیستن مناسب شوند. بنابراین، آن روی زمین ارزان‌قیمت هزینه‌های بالاسری و زیرساختی زیاد است. اگر هم بدون تامین زیرساخت‌ها عرضه شوند مكان‌های مناسبی برای زندگی نخواهند بود. تنها حكم چاردیواری را خواهند داشت. البته، با وجود این، امید محرومان و بی‌پناهان شده است. بنابراین، باید ادامه پیدا كند و تلاش شود كه دست‌كم استانداردهای حداقلی در آنها فراهم شود. علاوه بر مشكل ساختاری بلندمدت مذكور،  رفتار شتابزده دولت پیشین نیز در انتخاب مكان‌های نادرست و هم در تزریق منابع مالی زیاد موثر بود. شاید كار كارشناسی قوی‌تر صورت نگرفت. این  سیاست به صورت  ضرب‌الاجلی و در مقیاس بالا مطرح و اجرا شد. بنابراین پیشبرد آن به حجم بالایی از منابع نیاز داشت. این منابع باید از بانک مرکزی تامین می‌‌شد. به این صورت خالص بدهی شبکه بانکی به بانک مرکزی افزایش یافت و پایه پولی بیشتر شد. از این نظر می‌‌توان تا حدی با این دیدگاه که مسکن مهر موجب افزایش پایه پولی به میزان 40 هزار میلیارد تومان شده همراه بود. در عین حال، در طرف عرضه به دلیل مشكل كلی كه من در مقاله‌ها و سخنرانی‌های مختلف به آن پرداخته‌ام ،یعنی مشكل «ظرفیت جذب ضعیف»،  این منابع تزریق شده سریع به ظرفیت‌های تولیدی تبدیل نشده است. پروژه‌ها با تاخیر طولانی مواجه شده‌اند. فاصله قابل توجهی میان آنچه پیمانكاران هموطن احداث كرده اند با آنچه پیمانكاران ترك تبار به پیش برده‌اند وجود دارد كه مربوط به مشكل ظرفیت جذب ضعیف ما می‌‌شود. 

 شیوه‌های تامین مالی مسکن بهتر است چگونه باشد؟

در اقتصاد ما مهمترین شیوه تامین مالی، شیوه بانکی است. گزینه دیگر توسعه بازار سرمایه است. در اقتصادهای پیشرفته، اوراق بهاداری به اعتبار وام‌های مسکن تولید و عرضه می‌‌شود و از این طریق منابع جدیدی بدست می‌‌آید. البته چنانچه بعد از بحران 2008 دیدیم نقدهایی هم بر این روش وجود دارد. از این منظر که اگر سیستم نظارتی صحیحی وجود نداشته باشد می‌‌تواند موجب رشد بیش از اندازه آن بشود و موجب افزایش حبابی قیمت مسکن و بروز ریسک نظام‌مند شود. با توجه به اینکه در اقتصاد ما بازار سرمایه حجم چندانی ندارد و اوراق بهادار مبتنی بر وام‌های رهنی نیز در آن حضوری ندارد ،  نگرانی از این بابت وجود ندارد. صرف‌نظر از نقد وارده بر روش‌های نوین تامین مالی،  به گمان من اگر مشكل ظرفیت جذب به طور كلی رفع شود در این صورت همین نظام مالی بانك محور توانایی تامین منابع مالی مورد نیاز رشته فعالیت‌های مختلف از جمله بخش مسكن را خواهد داشت. وقتی تسهیلات پرداختی، به پروژه‌های سرمایه‌گذاری نیمه‌تمام تبدیل می‌‌شوند و معضل مطالبات معوقه پیش می‌‌آید، منابع شبكه بانكی كاهش می‌‌یابد و قدرت تسهیلات دهی آن كمتر می‌‌شود.  اگر مشكل ظرفیت جذب حل شود در این صورت هم مشكل مطالبات معوقه رفع می‌‌شود و هم قدرت تسهیلات‌دهی شبكه بانكی بیشتر می‌‌شود و هم امكان كاهش میزان سود تسهیلات بیشتر فراهم می‌‌شود چراكه هزینه‌های شبكه بانكی از محل كاهش مطالبات معوقه كاهش پیدا می‌‌كند. 

 پیش‌بینی شما از آینده بخش مسکن چیست؟

اگر وام مسکن افزایش پیدا کند تقاضای موثر بیشتر می‌‌شود. با توجه به اینکه این گزینه در حال عملیاتی‌شدن است به گمان من احتمال افزایش تعداد معاملات در این بخش در هفته‌های آینده وجود دارد. اگر میزان وام آنچنان که اعلام شده در حد 80 میلیون تومان باشد این انتظار كه بازار مسكن غیرلوكس رونق پیدا كند، بیشتر تقویت می‌شود. البته شایان ذكر است كه محدود شدن چنین وامی به زوج‌های جوان و افرادی كه برای اولین بار به دنبال خرید مسكن هستند، ممكن است مانعی برای افزایش سریع‌تر تقاضای موثر باشد. دلیل این امر دو چیز است. اول اینكه، اگر قیمت مسكن به گونه‌ای باشد كه تملك آن مستلزم تامین سرمایه اولیه‌ای دست‌كم به همین میزان باشد، در این صورت ممكن است برخی از افراد در این گروه‌های اجتماعی توانایی تامین آن را نداشته باشند. دوم اینكه، اگر میزان اقساط ماهیانه این وام بیشتر از حقوق دریافتی چنین افرادی باشد در این صورت بانك از پرداخت وام پرهیز خواهد كرد. به این اعتبار، گمان می‌‌كنم بعد از مدتی از اجرای این سیاست، این محدودیت‌ها برداشته خواهند شد تا منابع تخصیص داده شده جذب شوند. در هر حال، حتی اگر منابع با سرعت به دلایل ذكرشده جذب نشوند این سیاست اعتباری تاثیر مثبت خود را بر رونق معاملات در بازار مسكن خواهد گذاشت. 

منبع: آرمان- آرزو افشارزاده