محمود اولاد وضعیت تحولات قیمتی در بازار مسکن را بررسی می‌کند
♦♦♦
در حال حاضر کارشناسان و فعالان بازار مسکن دو نگاه کاملاً متفاوت نسبت به بازار دارند، برخی معتقدند که قیمت‌های حاضر در بازار مسکن ناشی از شرایط اقتصاد کلان است و حبابی در بازار وجود ندارد. اما در مقابل برخی معتقدند بالا رفتن قابل توجه قیمت در بازار مسکن به دلیل حباب قیمتی است، از نگاه شما وضعیت قیمتی در بازار مسکن چگونه است و در شرایط کنونی با توجه به شرایط بازارهای دیگر، آیا می‌توان گفت که بازار مسکن دارای حباب است؟
تا این لحظه، به کرات در خصوص وجود حباب در بازار مسکن صحبت شده و برخی اظهارنظرها در خصوص تایید حباب در بازارهایی نظیر مسکن وجود دارد. از نظر من شاید در بازارهای مالی و بازار سرمایه بتوان در مورد حباب در بازار صحبت کرد اما در مورد بازارهای حقیقی مانند بازار مسکن مطرح کردن حباب محلی از اعراب ندارد. این درک نادرستی است که در این بازارها حباب به وجود می‌آید. داستان این است که در این بازارها عرضه و تقاضایی وجود دارد که اگر انگیزه مصرف در آنها تعریف شده باشد، زمانی که دو طرف معامله‌ای را انجام می‌دهند، در واقع تابع مطلوبیت و خواسته‌هایشان همسویی دارد. به این معنا که یک طرف معامله فکر می‌کند که سود و مطلوبیتش در تبدیل کردن مسکن به پول نقد است و سمت دیگر معامله مطلوبیت خود را در خرید مسکن می‌بیند. برخی از کارشناسان شاخص‌های بازدهی را بررسی می‌کنند و رای به حبابی بودن بازار می‌دهند. اما به نظر من شاید در مورد بازار سرمایه و بازارهای مالی این مساله قابل بحث باشد اما در مورد بازارهای حقیقی معنی ندارد.
یعنی از نگاه شما تفاوتی در خصوص وجود حباب در بازارهای مالی و مسکن وجود دارد؟
در بازارهای مالی بازدهی کاملاً مشخص است. زمانی که سهام یک شرکت برای خرید بررسی می‌شود، شاخص‌های سودآوری آن شرکت را مورد توجه قرار می‌دهند و یک پیش‌بینی از وضعیت آینده این شرکت به دست می‌آید. در نتیجه تصویری از آینده و رونق شرکت به وجود می‌آید. از سوی دیگر انتظاری برای سودآوری شکل می‌گیرد. سپس با توجه به نرخ بهره‌های متداول، ارزندگی سهم بررسی می‌شود. در نتیجه قیمت‌ها بیش از این نوع بازدهی شکل می‌گیرد که می‌تواند در نتیجه حرکت‌های گله‌ای یا خریدهای بیش از حد باشد. شاید بتوان گفت که با توجه به تحلیل‌های کارشناسی، بازدهی سهم با شرایط موجود همخوانی ندارد و حباب دارد. اما در مورد کالایی مانند مسکن، حداقل چهار بازدهی وجود دارد. یک بازدهی استفاده از مسکن است که معادل آن اجاره است. به این معنا که اگر فرد خودش از مسکن استفاده کند، در واقع هزینه‌ای به نام اجاره را پرداخت نمی‌کند که این خودش یک بازدهی محسوب می‌شود. بازدهی دوم، بحث اعتباری است که به فرد می‌دهد. در مورد مسکن و ملک و املاک حداقل در ایران این مساله وجود دارد که برای وثیقه گذاشتن در بانک یا آزاد کردن زندانی و... اعتبار ایجاد می‌کند.
بازدهی سوم نیز بازدهی حاصل از رانت زمین است. در واقع با توجه به اینکه زمین یا ملک شما در کجا قرار گرفته و چه پروژه‌هایی بعدها در آنجا اجرا می‌شود و همین‌طور موقعیت و آینده شهری که در آن ملک وجود دارد رانتی نصیب زمین یا ملک شده و نسبت بین این بازدهی‌ها متفاوت می‌شود. در حال حاضر بازدهی حاصل از رانت شهری بسیار افزایش پیدا کرده است. زیرا محدوده شهرها در 10 سال گذشته بسته شده، و ساخت‌وساز در شهری مانند تهران به گونه‌ای بوده که به سختی می‌توان زمین خالی یا خانه کلنگی پیدا کرد. در نتیجه عملاً فردی که ساختمان کلنگی دارد، ارزش ملک او بیشتر می‌شود و رانت بیشتر می‌شود. به همین دلیل است که نسبت قیمت ساختمان کلنگی به آپارتمان از 1 به 5 /1 در یک سال گذشته افزایش پیدا کرده است.
تغییر این نوع بازدهی اثرگذار روی قیمت آپارتمان‌هاست. زیرا زمانی که ساختمان کلنگی یا زمین در محدوده شهری وجود نداشته باشد، به این معناست که عرضه جدیدی وجود نخواهد داشت. بنابراین آپارتمان موجود در شهر صاحب رانتی می‌شود که به دلیل کمیاب بودن کالا یا کاهش عرضه ایجاد شده است. این نیز یک بازدهی است که اضافه می‌شود. دقت کنید که این بازدهی‌ها به دلیل حرکت گله‌ای نیست. بازدهی قابل محاسبه است.
در حقیقت نگاه نکردن به این موضوعات باعث می‌شود که برخی وجود حباب در بازار مسکن را به نادرستی مطرح کنند؟
بله، در برخی مواقع، این موارد در محاسبه‌ای که برخی از کارشناسان انجام می‌دهند دیده نمی‌شود. آنها برخی نسبت‌ها مانند نسبت قیمت اجاره به قیمت ارز و... را محاسبه می‌کنند که مواردی را که در بازار مسکن وجود دارد لحاظ نمی‌کنند و نتیجه می‌گیرند که در این بازار حباب وجود دارد. اما به نظر می‌رسد این افراد مفاهیم شهر، مسکن و شرایطی را که در این بازار وجود دارد در نظر نمی‌گیرند. زمانی که تصور این باشد که خانه مانند کالاهای دیگر است، این تصورات به وجود می‌آید. اما مسکن مانند کالاهای دیگر نیست. مسکن این نیست که وسط کویر یک چهاردیواری ساخته شود و آن را خانه بنامند و بتوانید متری چند میلیون تومان آن را بفروشید. علت اینکه خانه یا زمین شهری ارزشمند می‌شود و چند میلیون تومان می‌ارزد، فقط بحث چهاردیواری نیست. بلکه بحث ارتباطات، محل قرارگیری، زیرساخت‌ها و... را شامل می‌شود. زمانی که این شهریت کمیاب می‌شود، قیمت آن افزایش پیدا می‌کند. بنابراین دلیل افزایش قیمت مسکن به این مسائل بستگی دارد نه اینکه تحرکات در بازار مسکن به چه صورت باشد و حرکت توده‌ای وجود داشته باشد. بنابراین بحث حباب در بازار مسکن قابل طرح نیست. واقعیت این است که من بحث حباب مسکن را در هیچ جای دیگری ندیده‌ام و تا آنجا که می‌دانم این موضوع در مورد بازارهای مالی و سرمایه مطرح می‌شود.
در سال‌های 92 تا 96، عرضه محدود مسکن وجود داشت، اما چرا در آن دوره افزایش قابل توجه قیمتی دیده نمی‌شد و ثبات قیمتی وجود داشت. این موضوع که در خصوص عرضه محدود وجود دارد، شاید در بسیاری از شهرهای دنیا دیده می‌شود، اما پرش قیمتی وجود ندارد؟
همه ماجرا این نیست. این قضیه دو وجه دارد. وجه دیگر ماجرا بحث نقدینگی است. در شرایطی که نقدینگی افزایش پیدا می‌کند، حجم تقاضا در تمام بازارها با افزایش مواجه می‌شود و درواقع همه بازارها را به هم می‌ریزد. از سال 86 طرح جامع تهران تصویب شد و در سال 90 هم به تفصیلی کشیده شد، اما عملاً پیش از سال 90 نیز با توجه به اتفاقاتی که در شهرداری رخ می‌داد که به نظرم تا سال 94 ادامه داشت، حجم وسیعی از ساخت‌وساز انجام شد. اگر پروانه‌های ساخت‌وساز در تهران را بررسی کنید، یک‌مرتبه از 80 هزار واحد به بیش از 200 هزار واحد می‌رسد. بعد از آن به 50 هزار واحد کاهش پیدا می‌کند. در واقع پروانه‌های ساخت‌وساز اوج می‌گیرد که ناشی از طرح جامع و ضوابطی بود. این طرح باعث ایجاد رانت در تراکم ساختمان‌ها شد. از سال 92 دولت سیاست‌های انقباضی را شروع کرد که البته به نوعی این سیاست‌های انقباضی رشد نقدینگی را کم نکرد. اما بخشی از رشد نقدینگی به دلیل مثبت شدن رشد اقتصادی جبران می‌شد و تورم نیز کاهش پیدا کرده بود. واضح است که در آن شرایط انتظار افزایش تورم مسکن هم نمی‌رفت. اما از سال 96 به بعد که رشد نقدینگی اوج گرفت و همه بازارها روند صعودی گرفتند، در بازار مسکن نیز افزایش قیمت را شاهد بودیم. ضمن اینکه انباشتی که سابقاً در بازار مسکن وجود داشت، به شکل تقاضا خودش را در بازار نشان داد. در ابتدای امسال نیز قابل پیش‌بینی بود که رشد مسکن بیشتر از تورم خواهد بود.
شما در صحبت‌های خود به نقدینگی اشاره کردید، بحثی که طرفداران حباب در بازار مسکن مطرح می‌کنند، این است که وقتی نقدینگی بیشتر از سطحی که از رشد اقتصادی است رشد می‌کند، عملاً ارزش بازار نسبت به ارزش واقعی که وجود دارد، بیشتر می‌شود. در این شرایط اختلاف قیمت حقیقی و غیرحقیقی بازار افزایش یافته است. آیا این موضوع تغبیری از حباب قیمتی است؟
تولیداتی در کشور وجود دارد، این حجم از تولیدات کالاهای مختلف، به قیمتی خریده می‌شود. زمانی که نقدینگی دو برابر می‌شود، واضح است که قیمت همه کالاها دو برابر می‌شود. ممکن است بازارهای مختلف کمی متفاوت تغییر کنند و همه دو برابر نشوند، اما نمی‌توان در مورد بازارهای حقیقی گفت که این حباب است. زیرا عوامل بسیاری در قیمت‌گذاری در این بازارها موثر است. غیر از ریسک که عامل مهمی است، بحث تنوع اندازه سرمایه لازم برای وارد شدن به بازار مطرح است. به این نکته توجه کنید که در بازاری مانند سهام می‌توان با 500 هزار تومان وارد شد. اما با این میزان سرمایه نمی‌توان به بازار مسکن ورود کرد. بنابراین اندازه بازار و اندازه سرمایه لازم برای ورود به بازار مهم است. عوامل متعددی در جهت‌گیری سرمایه‌ها نقش دارند. به راحتی نمی‌توان گفت که چون نسبت رشد قیمت‌ها در یک بازار به نسبت رشد اقتصادی بیشتر است، پس حتماً در این بازار حباب وجود دارد.
شاید خلط مبحثی در مورد حباب در بازارها وجود دارد. به عنوان مثال در بازار ارز گفته می‌شود که قیمت ارز 27هزارتومان است. اما چون شرایط ناپایداری تراز تجاری وجود دارد، کمبود عرضه دلار به وجود آمده و در نتیجه اگر این مسائل حل شود قیمت ارز با افت شدید مواجه می‌شود. این خلط مبحث وجود دارد که این فروکش قیمت حباب است.
صورت مساله‌ای که مطرح کردید از نظر من حباب بازار ارز نیست. بلکه یک کمیابی در بازار ارز به وجود آمده که با برطرف شدن آن و عرضه بیشتر سبب کاهش قیمت خواهد شد. این مساله در مورد کالاهای مصرفی بسیار رخ می‌دهد. به عنوان مثال در مورد گوجه‌فرنگی دیده می‌شود که در برخی از ماه‌های سال به مدت یک یا دو ماه، گوجه‌فرنگی کمیاب می‌شود و قیمت این محصول افزایش پیدا می‌کند. اما یک ماه بعد که محصول به عنوان مثال از جیرفت به تهران می‌رسد، قیمت‌ها کاهش پیدا می‌کند. آیا می‌توان گفت که در مورد قیمت گوجه‌فرنگی حباب قیمتی وجود داشته است؟ بنابراین، قیمت بالا در مورد یک محصول به دلیل کاهش عرضه و کمیابی است که می‌تواند حاصل از تفاوت زمانی تولید باشد یا سیاست‌های اقتصادی و تحریم‌ها. اما اینکه بگوییم افزایش قیمت ناشی از حباب است، این موضوع درستی نیست. افزایش قیمت در اینجا به دلیل مشکلات سمت عرضه است.
از بحث حباب فاصله بگیریم، وضعیتی در بازار مسکن وجود دارد به‌خصوص در ماه‌های اخیر، که نوسان قیمتی در این بازار وجود دارد و تعداد معاملات هم به نسبت مدت مشابه کاهش داشته است. به نظر شما چشم‌انداز کوتاه‌مدت بازار مسکن به چه عواملی بستگی دارد؟
به نظر شما چرا حجم تعداد معاملات کاهش پیدا کرده و قیمت‌ها روند صعودی دارد؟ بسیار ساده است. زمانی که تولید شکل نگرفته است، فردی که صاحب مسکن است، زمانی حاضر به فروش مسکن می‌شود که می‌خواهد آن را تبدیل به احسن کند. اما زمانی که این فرد در بازار وارد می‌شود مسکن مورد نظر خود را پیدا نمی‌کند. در واقع نمی‌تواند واحدی را پیدا کند که با فروش واحد خود به‌علاوه مبلغی که پس‌انداز کرده آن را خریداری کند. هزینه‌های مبادلاتی نیز به شدت افزایش پیدا کرده است. زیرا هزینه جست‌وجو به شدت افزایش پیدا کرده است. نااطمینانی نیز به شدت افزایش پیدا کرده است. واضح است که فرد زمانی که واحد خود را برای فروش می‌گذارد، به‌محض اینکه متقاضی خرید پیدا می‌شود، بازهم قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. زیرا می‌داند که معلوم نیست بتواند خانه‌ای بهتر از آنچه دارد بخرد. حتی در بسیاری موارد فرد ابتدا تمایل دارد که خانه‌ای بخرد، بعد مسکن خود را بفروشد. این بازار چون به شدت کمبود مسکن دارد، کاملاً طبیعی است که حجم معاملات به شدت کاهش پیدا کند و قیمت‌ها روزبه‌روز افزایش پیدا کند.
به عبارت دیگر، اگر عرضه مسکن را بتوان تسهیل کرد، قیمت‌ها در آینده تعدیل می‌شود؟ یعنی اگر مشکلات سمت عرضه حل شود، شاهد کاهش قیمت خواهیم بود؟ این طرحی است که در مجلس نیز مورد حمایت قرار گرفته و برخی به دنبال عرضه قابل توجه در بازار مسکن هستند.
در تئوری این حرف درستی است. اما تسهیل کردن عرضه به این سادگی نیست که مثلاً یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. عرضه مسکن به این صورت نیست که یک چهاردیواری وسط کویر ایجاد شود. باید مسکن با جوانب آن خانه شود. نمی‌توان از دستگاه‌های دیگر زمین گرفت تا مسکن بسازیم. این مسکن نمی‌شود. زیرساخت، واحد تجاری، خدمات، دسترسی‌ها و... عوامل مهمی هستند که باید در عرضه مسکن آنها را لحاظ کرد. یکی از مهم‌ترین دلایلی که مسکن مهر بعد از 13 سال هنوز با مشکل مواجه است این است که کسی حاضر نیست این خانه را تحویل بگیرد زیرا امکانات ندارد. مسکن مهر حاصل این طرز تفکر است که زمین که وجود دارد، یک پولی نیز هزینه می‌کنیم و مسکن می‌سازیم و تحویل می‌دهیم اما به عوامل زیرساختی آن توجهی نمی‌شود. عرضه مسکن فرآیند خاص خود را دارد. سال‌هاست که این مساله را عنوان می‌کنم که مهم‌ترین مشکل ما در بخش شهرداری و شهرسازی است. قواعد شهرسازی ما اجازه نمی‌دهد که مشکلات این بخش حل شود. بنابراین این مشکلات نیز یک‌شبه حل نخواهد شد و نیاز است که سیاستگذاری درست در بخش مسکن صورت گیرد. توجه داشته باشید که مشکل مسکن، یک موضوع یک‌شبه نیست که بخواهیم راه‌حل فوری برای آن مطرح کنیم. اما به نظرمی رسد که سیاستگذار به دنبال راه‌حل فوری است و زمانی برای تامل وجود ندارد.