تحلیل عوامل موثر بر قیمت مسکن در گفت‌وگو با محمود اولاد
این روزها بازار پیش‌بینی وضعیت مسکن داغ است. پس از تجربه تلاطم بازار مسکن در نیمه نخست سال 99، اکنون آمارهای مربوط به گزارش‌های ماهانه مسکن بانک مرکزی حاکی از آن است که این بازار رو به آرامش می‌رود. برخی کارشناسان این بازار را متاثر از بازارهای سرمایه‌گذاری رقیب می‌دانند و معتقدند که این افت متاثر از افت بازاری مانند بورس بوده است. برخی هم پیش‌بینی می‌کنند که در نیمه دوم سال بازار مسکن با کاهش قیمت بیشتری مواجه شود. این گروه اغلب به تحولات سیاسی در آمریکا و تاثیر احتمالی آن بر بازارهای ایران از جمله مسکن امیدوارند. در این زمینه محمود اولاد، کارشناس مسکن می‌گوید به هیچ وجه نمی‌توان بازار مسکن و روندهای آن را صرفاً به بازارهای دیگر ربط داد. به گفته وی اشتباه است که فکر کنیم بازار مسکن صرفاً تحت تاثیر بازارهای دیگر رشد یا افت می‌کند. چنین تحلیلی به هیچ عنوان درست نیست و بازار مسکن مانند هر بازار دیگری تحت تاثیر عرضه و تقاضای بازار خود است. هرچند که قاعدتاً بازارها بر روی هم تاثیرگذار هستند ولی نباید نقش آن را پررنگ‌تر از آنچه واقعاً هستند نشان داد. وی همچنین از جمله عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن در شش‌ماه نخست سال جاری را کمبود عرضه می‌داند و می‌گوید عامل مهمی که در شش ماه نخست سال 1399 بر قیمت‌های بازار مسکن تاثیر گذاشت، موضوع عرضه بود. اکنون بازار مسکن به ویژه در برخی شهرها و مناطق با مشکل کمبود ساخت‌وساز و در واقع تولید کم مواجه است. این کارشناس بازار مسکن همچنین معتقد است برای حل مشکل کمبود عرضه لازم نیست دولت مستقیماً ورود کند بلکه وظیفه دولت روان‌سازی و تسهیل است. باید دولت به این توجه کند که چه اتفاقی افتاده که دیگر مسکن ساخته نمی‌شود؟ چه بر سر قوانین و مقررات آمده که تا حدود قابل توجهی انگیزه ساخت‌وساز افراد کاهش پیدا کرده است؟ مسوولیت دولت در این زمینه قاعده‌گذاری است و باید بتواند از طریق قوانین و مقررات بر میزان ساخت‌وساز تاثیر بگذارد.
♦♦♦
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن نشان می‌دهد که پس از تجربه تلاطم قابل توجه در قیمت مسکن نیمه اول سال جاری، این بازار رو به آرامش می‌رود. چه نظری دارید؟
ابتدا باید بگویم آمارهایی که بانک مرکزی درباره بازار مسکن ارائه می‌کند چندان قابل استناد نیست. به ویژه اعداد و ارقامی که درباره قیمت‌ها مطرح می‌شود، کاملاً نادرست است. در گذشته وقتی وزارت راه و شهرسازی آمار قیمت مسکن را در بولتن اقتصاد مسکن خود منتشر می‌کرد، صرفاً میانگین قیمت آپارتمان‌های نوساز در هر منطقه به همراه خانه‌های کلنگی را ارائه می‌کرد. این آمار تا میزان قابل توجهی کارشناسی شده و قابل استناد بود. اکنون ولی بانک مرکزی بر اساس اطلاعات خام معامله‌های صورت‌گرفته اقدام به ارائه قیمت خانه در مناطق مختلف می‌کند که این روش قابلیت ارائه تصویری روشن از آنچه در واقعیت اتفاق می‌افتد را ندارد. در این مدل قیمت ترکیبی از انواع مسکن مورد محاسبه قرار می‌گیرد؛ از 10ساله گرفته تا 30ساله، از بر خیابان گرفته تا داخل کوچه و... به این ترتیب ترکیب قیمت‌ها در مناطق مختلف بسیار متفاوت است. مثلاً در منطقه یک قیمت خانه از متری 35 میلیون تا متری 100 میلیون تومان متفاوت است. بانک مرکزی هم برای ارائه قیمت مسکن در هر منطقه از قیمت‌های خانه در آن منطقه میانگین می‌گیرد. به نظر من این روشی درست نیست و قیمتی هم که اعلام می‌شود دقیق نیست.
اگر یک ماه، ترکیب به نفع ساختمان‌های چند سال ساخت انتخاب شود، قیمت‌ها پایین نشان داده می‌شوند ولی اگر ترکیب به نفع نوسازها چیده شود قیمت‌ها گران‌تر به نظر می‌رسد. در نتیجه این نوع ارزیابی قیمتی، درست نیست. درباره مسکن باید این نکته را هم بدانیم که وضعیت این بازار مانند بورس، ارز و... نیست که بخواهیم به صورت روزانه و هفتگی و ماهانه نوسانات آن را بررسی کنیم. روند تغییر قیمت مسکن باید به صورت فصلی بررسی شود. ممکن است انجام یک معامله مسکن دو ماه طول بکشد یا ثبت معامله ملکی یک ماه دیرتر ثبت شود و... بنابراین تاکید می‌کنم که تغییر روند قیمت‌های مسکن را نباید ماهانه بررسی کرد و نمی‌توان مثلاً با استناد به گزارش‌هایی مثل گزارش ماهانه مسکن بانک مرکزی درباره وضعیت قیمت و وضعیت حتی معاملات مسکن تحلیل کارشناسی ارائه داد.
برخی کارشناسان تحلیل می‌کنند که قیمت‌ها در بازار مسکن در شش ماه نخست سال جاری تحت تاثیر بازارهای دیگر مثل بازار سکه، ارز و... رشد کرد و اکنون نیز با افت بازارهای دیگر در بازار مسکن، شاهد افت قیمت‌ها خواهیم بود. چه تحلیلی دارید؟
من با این تحلیل موافق نیستم. این اشتباه است که فکر کنیم بازار مسکن صرفاً تحت تاثیر بازارهای دیگر رشد یا افت می‌کند. بعضاً در برخی تحلیل‌ها به نحوی مطرح می‌شود که انگار قیمت‌های بازار مسکن دقیقاً به موازات بازاری دیگر مانند ارز بالا یا پایین می‌روند. چنین تحلیلی به هیچ عنوان درست نیست و بازار مسکن مانند هر بازار دیگری تحت تاثیر عرضه و تقاضای بازار خود است. هرچند که قاعدتاً بازارها بر روی هم تاثیرگذار هستند ولی نباید نقش آن را پررنگ‌تر از آنچه واقعاً هستند نشان داد.
در اقتصاد خوانده‌ایم که تابع تقاضا تحت تاثیر قیمت، درآمد و سایر عوامل کالاهاست. درست است که قیمت سایر کالاها قطعاً در تقاضا موثر خواهد بود ولی کلاً نمی‌توان تقاضا را صرفاً به این عامل وابسته دانست.
آن‌طور که توضیح دادید برداشت می‌شود که چندان به تاثیر رشد قیمت مسکن تحت تاثیر سایر بازارها در نیمه نخست سال باور ندارید. لطفاً تحلیل خود را ارائه کنید. رشد قابل توجه قیمت‌ها در بازار مسکن در شش ماه گذشته برای چه رخ داد؟
حرف من این است که باید همه عوامل در کنار یکدیگر بررسی شوند. وقتی فقط یک عامل را می‌سنجیم نمی‌توانیم تحلیلی دقیق ارائه دهیم. عامل مهمی که در شش ماه نخست سال 1399 بر قیمت‌های بازار مسکن تاثیر گذاشت، موضوع عرضه بود. اکنون بازار مسکن به ویژه در برخی شهرها و مناطق با مشکل کمبود ساخت‌وساز و در واقع تولید کم مواجه است. یک عامل مهم دیگر هست که به درآمد خانوار برمی‌گردد. در این مورد با توجه به اینکه در ماه‌های اخیر خانوارهای ایرانی با افت درآمد روبه‌رو شده‌اند می‌توانیم انتظار داشته باشیم که این کاهش درآمد در وضعیت بازار مسکن تاثیر بگذارد. البته این تاثیر به صورت معکوس است. در حالی که اگر رشد اقتصادی مناسبی داشتیم و به‌تبع آن درآمد افراد هم رشد می‌کرد، باید انتظار داشتیم که تقاضا بالا رفته و قیمت‌ها تحت تاثیر این عامل رشد بیشتری می‌کردند. بنابراین تا اینجای کار یک عامل مهم اثر مثبت و یک عامل مهم دیگر اثر منفی بر قیمت‌ها داشته است. در کنار این موارد، وضعیت بازارهای دیگر هم در قیمت‌های بازار مسکن موثر بوده است. مثلاً بازار مصالح در ماه‌های اخیر با رشد قیمتی قابل ملاحظه‌ای روبه‌رو شد، طبعاً این وضعیت در بازار مسکن اثرگذار بود. همچنین بازارهای رقیب سرمایه‌گذاری قاعدتاً تا حدودی موثر هستند. بحث این است که نباید صرفاً به این عامل توجه کرد و افزایش یا کاهش قیمت مسکن را مستقیماً تحت تاثیر افت‌وخیز بازارهای ارز و سهام دانست.
شخصاً در ابتدای سال هم بارها پیش‌بینی کرده بودم که قیمت مسکن در سال جاری بسیار بیشتر از تورم عمومی رشد خواهد کرد. بازار مسکن عمدتاً تحت چند عامل رشد کرد. یکی از آنها تورم عمومی است و اینکه افراد به دنبال این هستند که به نحوی ارزش دارایی خود را حفظ کنند و برخی به این منظور در بازار مسکن متقاضی می‌شوند. رشد قیمت مسکن در نیمه نخست سال را هم همچنین می‌توان تحت تاثیر انتظارات افراد دانست. افراد بسیاری انتظار تورم داشتند و این خود به افزایش قیمت‌ها دامن زد. همان‌طور که پیشتر هم توضیح دادم یک عامل مهم موثر در این زمینه کمبود ساخت‌وساز و در نتیجه کمبود عرضه است.
دولت‌ها در دهه گذشته برای حل مشکل عرضه مسکن اقدام به راه‌اندازی پروژه‌هایی مانند مسکن مهر و طرح ملی مسکن و... کرده‌اند. چرا این اقدامات به حل مشکل کمبود مسکن کمک نکرده؟
این اقدامات به حل مساله عرضه مسکن منجر نمی‌شود. مهم‌ترین دلیل آن این است که بازار مسکن محلی است. افراد برای تهیه ملک مناطق خاص خود را مورد نظر دارند و بنابراین ایجاد مسکن در منطقه‌ای دیگر لزوماً پاسخگوی نیاز آنها نیست. تقاضا برای مسکن همچنین از شهری به شهر دیگر متفاوت است و برای پاسخ‌دهی به نیازها باید به این مساله توجه کرد.
در نهایت باید بگویم که باید همه عوامل را با هم در نظر گرفت. با وجود این باز هم نمی‌توان درباره هیچ بازار و هیچ وضعیتی با قطعیت اظهارنظر یا پیش‌بینی کرد. در اقتصاد یاد گرفته‌ایم که در هر موضوعی یک دنیا عواملی هم وجود دارند که دچار عدم قطعیت بوده و درباره بسیاری از آنها حتی احتمالی را هم در نظر نمی‌توان گرفت. بنابراین بهتر است از هرگونه اظهارنظر قطعی جلوگیری کرد. بعضاً می‌بینیم که برخی با قطعیت می‌گویند در شش‌ماهه دوم سال تحت تاثیر افت قیمت ارز حتماً قیمت مسکن هم کاهش پیدا خواهد کرد که چنین قطعیتی وجود ندارد.
برآورد شما از روند قیمت مسکن در نیمه دوم سال چیست؟
برای رسیدن به برآوردی از وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال باید تک‌تک عواملی را که پیشتر ذکر کردم بررسی کنیم. باید ببینیم که حجم ساخت‌وساز چقدر تغییر کرده است؟ آیا عرضه افزایش پیدا خواهد کرد؟ آیا تعداد ساختمان‌هایی که در حال اتمام هستند نسبت به گذشته افزایش می‌یابد؟ همچنین باید بررسی کرد انتظارات تورمی چگونه در حال شکل‌گیری است؟ طبعاً انتخابات آمریکا در این موضوع تاثیرگذار است. همچنین در افق بعدی، انتخابات ایران هم بر انتظارات موثر خواهد بود. این انتخابات از این جهت موثر است که مثلاً افراد بر مبنای پیش‌بینی و دیدگاه خود درباره شرایط سیاسی و اقتصادی بعد از انتخابات، خریدشان را تسریع کنند یا به تعویق بیندازند.
عوامل دیگری مانند اقدامات دولت در حوزه قوانین و مقررات در بازارهای رقیب هم موثر است. اینکه این اقدامات باعث شود افراد به سمت رانت‌جویی حرکت کنند یا به سمت تولید در وضعیت قیمت‌ها موثر خواهد بود. وضعیت بیماری پاندمی کرونا هم مهم است. اینکه این بیماری در ادامه چقدر بر رشد اقتصادی تاثیر بگذارد و قدرت خرید مردم چگونه شود از دیگر عواملی است که می‌تواند در بازارها موثر باشد. باید همه این عوامل بررسی شوند و با در نظر گرفتن سناریوهایی بتوان به احتمالاتی درباره وضعیت بازارها رسید. البته قطعیتی وجود ندارد.
برخی به ایجاد تحولات سیاسی و گشایش اقتصادی برای ایران در اثر انتخابات آمریکا امیدوارند. چه تحلیلی دارید؟
به هر حال همگی به امید زنده‌ایم ولی پیش‌بینی دقیقی در این زمینه هم نمی‌شود داشت. ما اکنون مطمئن نیستیم که اگر به جای ترامپ بایدن بر سر کار بیاید لزوماً برای ایران اتفاقات خوبی بیفتد. تحلیل دیگری هم وجود دارد که طبق آن ایران اولویت بایدن نیست و در نتیجه ممکن است وضعیت ما تا مدتی به همین صورت باقی بماند. این در حالی است که مثلاً اگر ترامپ بار دیگر بر سر کار بیاید وضعیت متفاوت خواهد شد چرا که برای او ایران اولویت دارد. در همه این موارد عدم قطعیت وجود دارد. با این حال این امیدواری در میان گروه‌هایی وجود دارد که در اثر انتخابات آمریکا تغییرات مثبتی رخ دهد که این هم باز نیاز به سناریوسازی دارد تا احتمالات مشخص شود. باید همه سناریوها از پیش طراحی شود و با توجه به احتمالات ممکن کشور برای روبه‌رویی با همه احتمالات آماده شود.
در نظر بگیرید که می‌خواهید در فصل سرد به سفر بروید. در این زمینه هم پیش‌بینی دقیقی از وضعیت آب و هوا وجود ندارد. بنابراین سناریوهای خود را بر مبنای سه وضعیت طراحی می‌کنید. اینکه هوا بارانی باشد، برف ببارد یا اینکه با هوای آفتابی و مساعدی روبه‌رو باشید. برای روبه‌رویی با هر یک از این سناریوها باید مجهز بود. مثلاً در صورتی که احتمال برف وجود داشته باشد باید حتماً زنجیر چرخ به همراه برد. حالا ممکن است که برفی در کار نباشد و زنجیر چرخ بلااستفاده بماند ولی به هر حال باید برای آمدن برف آماده بود. این موضوعی است که معمولاً لحاظ نمی‌شود. سناریوها طراحی می‌شوند ولی فقط برای پیش‌آمد سناریوی محتمل برنامه‌ریزی می‌شود. در حالی که این شیوه مناسبی نیست.
بارها به موضوع بحران عرضه در کشور اشاره کرده‌اید و توضیح داده‌اید که مهم‌ترین مشکل مسکن در ایران را کمبود ساخت‌وساز می‌دانید. به نظر شما برای حل این مساله راهکاری هم وجود دارد؟ اگر بله توسط مسوولان شناسایی شده است؟
به صورت سنتی 97 درصد تولید مسکن در ایران از طریق بخش خصوصی انجام می‌شود و سهم بخش دولتی از تولید مسکن سه درصد است. هرچند که مثلاً دولت با اقداماتی مانند تولید مسکن به میزان بیش از دو میلیون واحد مداخلاتی کرده است ولی در همان مورد هم بخشی از پروژه به صورت خودمالکی بوده است. با لحاظ این موارد باز سهم مداخله دولت در مسکن بسیار پایین است. البته این حسن است. با این حال وظیفه روان‌سازی و تسهیل عهده دولت است. باید دولت به این توجه کند که چه اتفاقی افتاده که دیگر مسکن ساخته نمی‌شود؟ چه بر سر قوانین و مقررات آمده است که تا حدود قابل توجهی انگیزه ساخت‌وساز افراد کاهش پیدا کرده است؟ مسوولیت دولت در این زمینه قاعده‌گذاری است و باید بتواند از طریق قوانین و مقررات بر میزان ساخت‌وساز تاثیر بگذارد.
البته تاکید بر این است که دولت نباید مداخله کند. مداخله‌ها نتیجه مناسبی ندارد. مثلاً اینکه دولت تصمیم بگیرد با ساختن مسکن به صورت انبوه بر بازار تاثیر بگذارد تصمیمی اشتباه است. علاوه بر اینکه این تصمیمات با توجه به محلی بودن تقاضای مسکن چندان راهگشا نیست بلکه مشکلاتی هم ایجاد می‌کند.
یکی از مهم‌ترین تاثیرات منفی ورود مستقیم دولت به عرضه مسکن این است که توان فنی بخش خصوصی گرفته می‌شود. بخش خصوصی خود می‌تواند با کارایی بالاتری مسکن بسازد و آنچه در این زمینه مانع ایجاد کرده همین قوانین و مقررات دولتی است.
دولت برای پیشبرد پروژه‌های مسکن خود معمولاً با پیمانکاران بزرگ قرارداد می‌بندد و به آنها تضمین می‌دهد که با قیمتی مشخصی آنها را خریداری می‌کند. در عمل چه اتفاقی می‌افتد؟ افراد بخش خصوصی در سیستم بوروکراسی دولت گرفتار می‌شوند، در حالی که سرمایه آنها هم خوابیده است. در نهایت این پروژه‌ها به خروجی مانند مسکن مهر منتهی می‌شوند. حدود 2 /2 میلیون واحد بعد از 13 یا 14 سال با مشکلات فراوان تحویل داده می‌شود در حالی که همچنان هم مشکلات عرضه مسکن به قوت خود باقی است.
نکته مهم این است که نیاز بازار مسکن بسیار بیش از میزانی است که در پروژه‌های دولتی ساخته می‌شود. در مجموع بازار مسکن ایران به عرضه سالانه 700 تا 900 هزار واحد مسکونی نیاز دارد و این مشکل به راهکاری به جز مداخله مستقیم دولت نیاز دارد. متاسفانه اکنون قوانین و مقرراتی به کار بسته می‌شود که بخش خصوصی خود نمی‌تواند به صورت مستقیم به میدان آمده و ساخت‌وساز کند. اکنون نوعی از سیاستگذاری برای حل مساله مسکن در ایران در نظر گرفته می‌شود که مدام به شکست منتهی می‌شود. باید این وضعیت تغییر کند و این در حوزه وظایف مسوولان دولت است.
تجارت فردا