محمود اولاد سیاست وام ودیعه مسکن را بررسی می‌کند
محمود اولاد، در ارزیابی سیاست وام ودیعه مسکن معتقد است خطای سیاستگذاری این بوده که به صورت کلی، دستوری و فراگیر ابلاغ و اجرا می‌شوند. این در حالی است که سیاستگذاری تابع زمان و مکان خاص است و نیاز است که سیاستگذاری متناسب با این زمان صورت گیرد.
به گفته او برای یک سیاستگذار مناسب لازم است که در زمینه و بسترهای لازم برای تحقق درست آن (Context)، داده‌ها و اطلاعات و منابع مورد نیاز (Input)، فرآیند دقیق انجام آن (Process) و در نهایت نتیجه مورد انتظار (Product) مورد ارزیابی قرار گیرد. همچنین در مرحله آخر نتیجه نیز، باید از سه منظر خروجی یا محصول (Output)، اثر و نتیجه (Outcome) و پیامدها و تبعات اقدام (Impact) ارزیابی دقیقی انجام شود. این کارشناس مسکن با بررسی چالش‌ها و پیامدهای این طرح این موضوع را مطرح می‌کند که احتمالاً این سیاست نیز مانند سیاست‌های دیگر، بدون پشتوانه مطالعاتی (به شرحی که بیان شد) شکل گرفته و بدتر اینکه، به صورت سراسری و در کل ایران می‌خواهد اجرا شود. از نگاه او، ممکن بود این طرح به صورت مقطعی در محدوده‌ای از جغرافیا، با سیاست‌های مکمل اصلاح‌کننده اثرات منفی بلندمدت، مفید باشد ولی با این شیوه، بعید به نظر می‌رسد و تبعات آن وخیم‌تر خواهد بود.
به عنوان سوال نخست، آیا سیاست وام ودیعه مسکن در شرایط کنونی سیاست مناسبی بوده است؟ در واقع سوال من از نظر یک سیاست مناسب هم از نظر سیاستگذار و هم از نظر متقاضیان دریافت این نوع وام در کشور است. آیا می‌توان گفت که این سیاست، به شکل بهینه انجام شده است.
واقعیت این است که هیچ سیاستی را نمی‌توان به صورت صفر و یکی رد یا تایید کرد. متاسفانه بزرگ‌ترین خطای سیاستگذاری‌ها این است که به صورت کلی و دستوری و فراگیر ابلاغ و اجرا می‌شوند. در حالی که، سیاست‌ها حسب مکان و زمان خاص، اثرات متفاوتی می‌توانند داشته باشند. یعنی یک سیاست ممکن است در یک شهر یا منطقه‌ای موثر باشد و در عین حال در شهر و منطقه‌ای دیگر نه‌تنها موثر نباشد، بلکه آسیب‌های جدی‌ای برجا بگذارد. به همین خاطر اینگونه نیست که تا ایده‌ای به ذهن رسید، آن را به صورت گسترده تبدیل به دستورالعمل اجرایی کنیم و انتظار اثرات مثبت از آن داشته باشیم. بلکه باید در زمینه و بسترهای لازم برای تحقق درست آن (Context)، داده‌ها و اطلاعات و منابع مورد نیاز (Input)، فرآیند دقیق انجام آن (Process) و در نهایت نتیجه مورد انتظار (Product) مورد ارزیابی قرار گیرد. تازه در مورد موضوع آخر یعنی نتیجه، باید از سه منظر خروجی یا محصول (Output)، اثر و نتیجه (Outcome) و پیامدها و تبعات اقدام (Impact) ارزیابی دقیقی انجام شود. این ارزیابی‌ها کمک می‌کند که با شناسایی آنها، سیاست‌های مکمل برای رفع و کاهش اثرات منفی را به موقع داشته باشیم یا تغییراتی در سیاست صورت گیرد. تصمیمات یک‌شبه، بدون ارزیابی و مطالعه، باعث می‌شود که بعداً برای جبران اثرات منفی سیاست اتخاذشده، هزینه‌های سنگینی پرداخت شود یا به اقدامات عجولانه دیگری دست زد که اثرات و تبعات بدتری را به دنبال بیاورد و این دومینو تا ابد ادامه یابد.
برای مثال، همین وام ودیعه مسکن را در نظر بگیریم. این وام برای کل ایران نسخه‌پیچی شده است. آیا واقعاً در همه‌جا کارایی خواهد داشت؟ جامعه هدف این حمایت چه گروه‌هایی خواهد بود؟ وقتی به جامعه هدف فکر می‌کنیم، در فرآیند اجرا، به مقوله اطمینان از توان بازپرداخت اقساط می‌رسیم. در نتیجه، یک‌مرتبه جامعه هدف را به گروه‌هایی که یا درآمد ثابت داشته باشند یا تحت پوشش سازمان‌های حمایتی باشند، تقلیل می‌دهیم. مثل اکثر سیاست‌های حمایتی که اقشار پایین درآمدی را که تحت پوشش نیستند یا درآمد ثابت ندارند، از شمول خارج می‌کنیم. این یک تناقض در زمینه و بستر طراحی سیاست است. از طرف دیگر، در فرآیند، شرایط ضمانت بازگشت اصل وام به دقت طراحی نمی‌شود. گفته می‌شود سهام عدالت افراد به عنوان وثیقه خواهد بود. اینجا اثرات تغییرات ارزش سهام عدالت و نیز احتمال فروش 30 درصد آزاد‌شده، نادیده گرفته می‌شود. گفته می‌شود این وام به نام مستاجر خواهد بود ولی در اختیار موجر قرار خواهد گرفت. اگر تضمین بازگشت وام از طریق مستاجر باشد، مستاجر چه تضمینی از موجر برای بازگرداندن آن خواهد داشت؟ اگر در موعد مقرر، پس از یک سال، موجر این پول را در اختیار مستاجر قرار ندهد، چه خواهد شد؟ آیا مستاجر باید از خود بپردازد؟ اگر مستاجر دنبال شکایت از موجر باشد و این پروسه طولانی شود، جرایم و هزینه‌های مترتبه برعهده چه کسی خواهد بود؟ آیا مستاجر باید بپردازد؟ در بسیاری مواقع، موجرها بخشی از رهن مسکن را برای جبران هزینه‌های وارده به ساختمان کسر می‌کنند، در ضعف نهادهای قضایی و طولانی بودن فرآیندهای پیگیری و هزینه‌های بسیار بالا برای مستاجران، آنها از پیگیری هم خودداری می‌کنند.
حال که این پول از طریق بانک قرار است تامین شود، به‌ویژه اینکه موجر حساب می‌کند که از محل مابه‌التفاوت نرخ بهره وام تا نرخ تبدیل رهن به اجاره، حدود 23 درصد مستاجر نفع کرده است، انگیزه برای این نوع کسورات را بیشتر هم خواهد کرد. در واقع، موجران سعی خواهند کرد که بخشی از این یارانه را به سمت خود جذب کنند. البته اینجا ذکر این نکته ضروری است که این موضوعات بدان معنی نیست که همه موجرها اینگونه رفتار خواهند کرد بلکه در مورد تبعات احتمالی چنین سیاستی داریم بحث می‌کنیم که ممکن است به وجود آید و ضرورت دارد مورد توجه قرار گیرد. در واقع، این کاری است که یک مطالعه دقیق باید در ارزیابی سیاست انجام دهد و همه احتمالات را مورد توجه قرار داده و برای آن چاره‌اندیشی کند. یا موضوع فاصله نرخ بهره بانکی با نرخ بهره مورد نظر این وام، چگونه تامین می‌شود؟ اگر قرار است از طریق دولت تامین شود، محل تامین آن و اثرات آن بر بودجه دولت و احیاناً افزایش نقدینگی و تورم چگونه خواهد بود؟ در حالی که تجربیات جهانی تاکید می‌کند که سیاست‌های حمایتی نباید به صورت نرخ بهره یارانه‌ای باشد. همچنین در زمینه نتیجه مورد انتظار، عملاً این بخش نادیده گرفته می‌شود. اثرات افزایش اجاره‌ها در اثر این سیاست چقدر خواهد بود؟ این افزایش، هم از محل انتظارات ایجادشده در موجران و هم بازگشت تقاضایی که از شهر به مناطق پیرامون رانده شده بودند، شکل می‌گیرد. یعنی کسانی که به دلیل ناتوانی مالی نتوانسته بودند در بازار رسمی اجاره اقدامی کنند و به حاشیه و شهرهای پیرامون رانده شده بودند، حالا با این کمک‌ودیعه، تصور می‌کنند که راهی برای برگشت به بازار رسمی شهر اصلی شکل گرفته. این بازگشت، افزایش تقاضا را به همراه دارد که در ثابت بودن عرضه، افزایش قیمت را به دنبال خواهد داشت. اثرات و تبعات مختلف دیگری هم می‌توان در نظر گرفت که بررسی آن نیاز به مطالعات دقیق‌تر دارد. در مجموع اینکه، به نظر می‌رسد این سیاست نیز مانند سیاست‌های دیگر، بدون پشتوانه مطالعاتی (به شرحی که بیان شد) شکل گرفته و بدتر اینکه، به صورت سراسری و در کل ایران می‌خواهد اجرا شود. ممکن بود به صورت مقطعی در محدوده‌ای از جغرافیا، با سیاست‌های مکمل اصلاح‌کننده اثرات منفی بلندمدت، مفید باشد ولی با این شیوه، بعید به نظر می‌رسد و تبعات آن وخیم‌تر خواهد بود.
با توجه به اینکه در سال‌های گذشته سیاست‌های رفاهی اصولاً با خطای شناسایی روبه‌رو بوده و در نتیجه در بسیاری از موارد موجب اتلاف منابع شده است، آیا در شرایط کنونی امکان شناسایی خانوارهای هدف وجود دارد؟ یا امکان دارد افراد ذی‌نفوذ در صف اول اخذ وام قرار گیرند؟
مساله شناسایی خانوارها، با توجه به بانک‌های اطلاعاتی وسیعی که در این چند سال شکل گرفته، دیگر امر دشواری نیست. مساله از جنس دیگری است. مساله این است که اکثر این نوع حمایت‌ها چون پشتوانه مطالعاتی مناسب ندارند، جامعه هدف خود را گم می‌کنند. بخشی از جامعه هدف اصلی به واسطه شروطی که برای اطمینان از بازگشت منابع گذاشته می‌شود، حذف می‌شوند. این گروه، گروهی هستند که تقریباً از هر نوع حمایتی حذف می‌شوند چون درآمد ثابت ندارند یا تحت پوشش نیستند. وجود یارانه در این نوع سیاست‌ها، امکان تبانی بین موجر و مستاجر برای اخذ وام و بهره‌مندی مشترک از یارانه را افزایش می‌دهد. تخصیص آن به بخشی از جامعه هدف که دارای شرایط درآمد ثابت یا تحت پوشش بودن سازمان‌های حمایتی هستند، احتمال وقوع بازار خریدوفروش را در پی دارد. مستحضر هستید که چه میزان خریدوفروش وام‌های خرید مسکن قشرهای خاص با بهره‌های چهاردرصدی در بازار رایج است.
در حالی که بررسی‌ها نشان می‌دهد که در شرایط کنونی نرخ تعادلی وام در کشور در سطح 20 درصد قرار دارد، در حال حاضر تسهیلات جدید در سطح 13 درصد عنوان شده است، حال با توجه به اینکه نرخ وام اعطایی پایین‌تر از نرخ تعادلی سود بانکی است، نیاز به منابع جدید وجود دارد، منابع این وام از کجا تامین خواهد شد؟
منابع اصلی این وام به میزان 20 هزار میلیارد تومان از محل اعتبارات کمک به فعالیت‌های آسیب‌دیده از کرونا قرار است تامین شود. فارغ از اینکه مناسبت این وام با آن ردیف اعتبارات چیست، نکته بعد همین تفاوت نرخ بهره است. این تفاوت یا باید از طریق دولت تامین شود که حمایت یارانه بهره محسوب می‌شود یا از شیوه‌های رایج بانکی در این خصوص که عملاً نرخ سود وام‌ها را بالاتر از نرخ اعلامی می‌کند، بانک‌ها استفاده خواهند کرد. بگذریم از اینکه احتمال بازگشت اصل وام زیر 50 درصد است و کسری منابع از کجا باز‌تامین خواهد شد و چه تضمین‌های جدی در این خصوص وجود خواهد داشت. تاثیر این موضوع بر ترازنامه بانک‌ها، تاثیر بر نقدینگی، تاثیر بر تورم و تاثیر بر کسری بودجه دولت از مسائل دیگری است که باید در مورد آنها توضیح کافی داده شود.
نکته مهم‌تر این است که خود این سیاست، حتی اگر تاثیر مثبت داشته باشد، آن تاثیر مثبت چقدر است؟ اگر رهن یک واحد مسکونی 50متری در تهران 250 میلیون تومان است، تاثیر وام 50میلیونی، حتی اگر احتمال افزایش مبلغ اجاره را نادیده بگیریم، 20 درصد می‌شود. این موضوع زمانی که افزایش‌ها را در نظر بگیریم، به 10 درصد و کمتر هم کاهش می‌یابد. این میزان اثربخشی، در ازای هزینه‌های مستقیم و غیرمستقیم تحمیلی آن بر پیکره اقتصاد ملی و بودجه دولت آیا از توجیه کافی برخوردار است؟ آیا سیاستی با اثرگذاری بیشتر و هزینه کمتر نمی‌توان یافت؟
با توجه به اینکه با این تسهیلات قدرت تقاضا در بازار افزایش خواهد یافت و شرایط تغییر خواهد کرد، این سیاست چه اثری در بازار اجاره خواهد داشت، آیا امکان افزایش قیمت‌ها وجود دارد؟
از چند منظر این سیاست می‌تواند روی قیمت موثر باشد. اول بازگشت حذف‌شدگان از بازار رسمی و افزایش تقاضا نسبت به عرضه نسبتاً ثابت. در نتیجه، مکانیسم بازار افزایش نرخ را به همراه خواهد داشت. دوم اینکه موجرهایی که به قصد همراهی با مستاجران در این شرایط، تغییر زیادی در اجاره نمی‌دادند، الان با ملاحظه اینکه این منابع هزینه زیادی بر مستاجر تحمیل نخواهد کرد، با بازار همراهی بیشتری خواهند کرد. سوم اینکه منابع این‌چنینی که دارای یارانه بهره‌ای هستند، ممکن است تبانی‌های مشترک موجر و مستاجر برای بهره‌مندی از این یارانه را تحریک کند. ببینید مساله این است که ما اینجا داریم در مورد تبعات احتمالی صحبت می‌کنیم در حالی که باید از طریق مطالعه دقیق، این تبعات احصا و برای آن فکر می‌شد. ممکن است جنبه‌های دیگری هم در فرآیند یک مطالعه دقیق قابل شناسایی باشد که در یک مصاحبه و فی‌المجلس به ذهن خطور نکند.
اصولاً سیاستگذاران ابزارهای متفاوتی برای حمایت از مستاجران دارند، اما برخی معتقدند که باید سیاست‌های بهینه را برای بهبود وضعیت این قشر در نظر گرفت. از نگاه شما در شرایط کنونی بازار مسکن بهترین راه برای حمایت از مستاجران چه راهکاری است؟
واقعاً بهترین راهکار این است که در تمام زمینه‌ها دولت دست از دستکاری بازارها بردارد و مسائل را ریشه‌ای مورد ارزیابی قرار داده و ریشه مسائل را حل کند. تا زمانی که ریشه ایجادکننده بحران در بازارها برقرار است، دستکاری بازارها نه‌تنها نتیجه نخواهد داشت، بلکه مساله را بغرنج‌تر می‌کند. اگر به انواع مشکلات اقتصادی مبتلا‌به کشور از تورم و وضعیت تولید و بیکاری گسترده و... نگاه کنیم، ریشه‌های مشترک قابل شناسایی هستند. ریشه‌ها کمتر در بستر اقتصادی و بیشتر در بسترهای سیاسی و ایدئولوژیک و مدیریتی نهفته است. در چنین شرایطی، دستکاری بازارها به اسم حمایت از قشرهای مختلف، دقیقاً اثر معکوس بر وضعیت جامعه هدف مورد نظر برای حمایت خواهد داشت.
این طرح برای افراد کم‌درآمد و آسیب‌پذیر جامعه است، آیا این گروه‌ها توانایی معرفی ضامن یا ارائه وثیقه برای دریافت وام دارند؟
اتفاقاً این طرح برای افراد کم‌درآمد و آسیب‌پذیر به صورت عام نیست! بلکه به همین دلیل ناتوانی در تضمین و ارائه وثیقه، دامنه جامعه هدف به کسانی که درآمد ثابت دارند یا تحت پوشش سازمان‌های حمایتی هستند، محدود شده است. در نتیجه، تضمین آن از طریق سازمان‌های حمایتی یا احتمالاً تضمین از طرف محل کار با روش کسر از حقوق خواهد بود. در واقع، دقیقاً به همین دلیل، بخشی از جامعه هدف در این طرح نیز مانند تمام طرح‌های حمایتی به این شکل، حذف می‌شوند.
به هر حال، طرحی که این میزان ابهام و عدم دریافت پاسخ برای اثرگذاری‌های آن وجود دارد، به سرعت در حال اجراست. متاسفانه هزینه این تصمیمات را هم جامعه پرداخت می‌کند نه واضعان آن! همان‌طور که هزینه مسکن مهر را جامعه پرداخت کرد و نه واضعان آن. تا زمانی که تبعات منفی این نوع سیاستگذاری‌ها، گریبان واضعان آنها را نگیرد و آنها را پاسخگو نکند، تاوان چنین طرح‌های مطالعه‌نشده‌ای را خواهیم داد. همان‌طور که تاوان هزینه‌های سنگین تصمیمات سیاسی، مدیریتی دیگر را از محل به هم ریختن بازارها پرداخت می‌کنیم.
منبع: تجارت فردا