دسته‌ای از تقاضای ملکی در تهران که ماه گذشته بخش‌ قابل‌توجهی از معاملات محدود بازار مسکن را شکل داد، هم‌اکنون با دو ریسک مواجه است. طی ماه‌های اخیر نوعی از تقاضای خرید زمین و مسکن که صرفا جنبه سرمایه‌گذاری داشته، کنار متقاضیان مصرفی وارد این بازار شدند به‌طوری‌که معاملات توام این دو دسته، آن هم در شرایط کمبود حجم عرضه مناسب، باعث پرش‌های متوالی قیمت در زمستان پارسال و جهش قیمت واحد مسکونی در بهار امسال شد. در خرداد ۹۷، آنچه کاهش حجم فروش واحدهای مسکونی در پایتخت را رقم زد، عقب‌نشینی خریداران مصرفی بود اما دلیل جهش قیمتی در حجم کم معاملات نیز ناشی از وجود تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی (خرید آپارتمان به قصد نگهداری بدون استفاده برای حفظ ارزش دارایی یا فروش در کوتاه‌مدت برای سودگیری از نوسان قیمت) بوده است.

حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن، ضمن پاسخ به دو پرسش مرتبط با وضعیت فعلی بازار ملک، درباره ریسک‌هایی که متوجه سفته‌بازان ملکی است، هشدار داد.  در حال حاضر فعالان بازار ساخت و ساز درباره سطح قیمت زمین – ملک کلنگی- با یک پرسش روبه‌رو هستند مبنی بر اینکه آیا این قسمت از بازار ملک با توجه به رشد قابل توجه قیمت، دارای «حباب» است یا خیر؟ همچنین پرسش دیگری درباره «منشأ افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن» در حال حاضر مطرح است که پاسخ روشن به آن، به سیاست‌گذار کمک خواهد کرد سراغ اقدامات یا طرح‌هایی که راه‌حل وضع موجود محسوب نمی‌شود، نرود و بر راهکار درست متمرکز شود. حسین عبده‌تبریزی در پاسخ به پرسش اول، با تاکید بر اینکه قیمت زمین در مناطقی از شهرهای بزرگ طی سال‌های اخیر به‌دلیل حبابی بودن، روند کاهش جدی را طی کرده و میزان رشد قیمت ملک کلنگی در این مناطق، کمتر از تورم بوده، معتقد است: در مناطق خاص از شهرهای بزرگ از جمله شمال پایتخت، فرآیند تخلیه حباب قیمتی، هنوز کامل نشده است بنابراین با لحاظ محدودیت تقاضا، به نظر می‌رسد قیمت زمین نمی‌تواند بیشتر از تورم افزایش پیدا کند.

بررسی‌ها درباره سطح قیمت‌ها در بازار املاک کلنگی شهر تهران نشان می‌دهد: در فاصله زمستان ۹۲ تا زمستان۹۶، میانگین قیمت هر مترمربع زمین مسکونی، رشد ۴۱درصدی داشته درحالی‌که نرخ شاخص بهای کالاها و خدمات در این فاصله، بیش از ۵۰ درصد افزایش یافته است. مقایسه این دو نرخ رشد، کاهش قیمت واقعی ملک کلنگی را منعکس می‌‌کند. مقایسه دیگری نیز، این کاهش را تایید می‌کند. قیمت اسمی زمین در بهار سال ۹۲ به اوج رسید به‌طوری‌که در آن زمان (اوج رونق معاملات ملک)، متوسط قیمت هر مترمربع زمین در تهران به مرز ۶میلیون تومان نزدیک شد. اکنون، آخرین آمار رسمی از ارزش فروش ملک کلنگی که به زمستان سال گذشته مربوط است مشخص می‌کند، معاملات در این بازار در اواخر سال گذشته با قیمت‌های بهار ۹۲ انجام شده است که این موضوع، کاهش ارزش واقعی ملک کلنگی (با لحاظ تورم عمومی) ناشی از جریان تخلیه حباب قیمتی را نشان می‌دهد.

با این حال، توان خرید سازنده‌های مسکن در بازار زمین به مراتب کمتر از بهای فروش ملک کلنگی در بازار فعلی است. سازنده‌ها میزان رشد زمین در ماه‌های اخیر را نامتعارف عنوان می‌کنند. هنوز آمار رسمی از تورم زمین در بهار امسال منتشر نشده است اما افزایش قابل توجه قیمت ملک کلنگی در مناطق مصرفی بازار مسکن تهران، به شدت بر تعیین قیمت پیشنهادی فروش نوسازها از سوی بساز و بفروش‌های این مناطق تاثیر گذاشته است. حسین عبده‌تبریزی درباره منشأ شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه در بازار ملک –پرسش دوم- به پرش قیمت ارز و حرکت نقدینگی به سوی دارایی‌ها از جمله املاک و مستغلات اشاره می‌کند و معتقد است: در روزهایی که ارزش ریال در حال ریزش بوده، از نگاه مردم، خرید ملک یک امکان برای حفظ ارزش محسوب می‌شود.

این صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، تقاضای جاری در بازار ملک را همچنان سفته‌بازانه می‌داند اما در عین حال نسبت به ریسک «سخت‌تر شدن فروش از سوی خریدار سرمایه‌ای اول به خریدار سرمایه‌ای دوم طی ماه‌‌های آتی» و همچنین ریسک «پیچیده شدن شرایط بیرونی بازار ملک و اثر آن بر ارزش دارایی‌ ملکی» خطاب به سفته‌بازها هشدار می‌دهد. عبده‌تبریزی درباره اوضاع قیمت زمین به «دنیای‌اقتصاد» این‌طور پاسخ داد: قیمت زمین در مناطق ویژه شهرهای بزرگ سال‌ها ثابت مانده بود؛ یعنی با لحاظ تورم، کاهش جدی یافته بود. علت هم حبابی‌بودن قیمت زمین در آن مناطق خاص و سوداگری زمین بوده است. حال پس از پرش قیمت ارز و حرکت نقدینگی به سوی دارایی‌ها، قیمت املاک و مستغلات نیز حرکت کرده است. آمار بیانگر پرش قیمت حتی ۴۰ درصدی است، هر چند حجم معاملات بسیار پایین است. بنده معتقدم به‌دلیل عرضه‌های فراوان، این افزایش‌ها ادامه نمی‌یابد؛ یعنی املاک در انتهای صف افزایش قیمت‌هاست. شانس ارز، طلا، سهام، کالاهای فیزیکی و قابل معامله (tradable) برای بالارفتن از زمین بیشتر است.

املاک و مستغلات قابل معامله و صادرکردن نیست و تقاضای مصرفی، به‌ویژه برای مسکن گران‌قیمت و اراضی با قیمت بالا، پایین است. تقاضای جاری باز هم سفته‌بازانه است: مردم نمی‌خواهند در روزهایی که ارزش ریال به‌شدت ریزش می‌کند، آن را نگه دارند. خرید مستغلات یک امکان برای حفظ ارزش است؛ امکانی که آسان‌تر و کم‌ریسک‌تر از بسیاری از دارایی‌ها پنداشته می‌شود، غافل از اینکه پیداکردن خریدار بعدی لزوما آسان نیست. این اقتصاددان همچنین درباره چشم‌انداز نوسانات قیمتی در بازار زمین تصریح کرد: تخلیه‌ حباب طی سال‌های قبل ادامه یافته، اما هنوز کامل نشده است؛ البته در مناطق خاصی از ابرشهرها و شهرهای خاص. البته، از زمین شهری داریم صحبت می‌کنیم. در عمده مناطق کشور، قیمت زمین به صفر نزدیک است. مثلا اگر بین حتی دو شهر بزرگ تهران و اصفهان به شما زمین بدهند، برای تبدیل آن به زمین آماده‌سازی شده باید متری ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزارتومان خرج کنید، درحالی‌که نمی‌توانید به آن قیمت آن را بفروشید. بنابراین، از اراضی خاص داریم صحبت می‌کنیم. از یک طرف به‌دلیل محدودیت زمین در مناطقی خاص (مثلا منطقه یک تهران)، می‌توان گفت که دارندگان زمین قیمت‌های بالاتری را تقاضا می‌کنند؛ از طرف دیگر محدودیت تقاضا و عرضه‌های انباشته واحدهای ساخته‌شده نمی‌گذارد قیمت خیلی بالا برود. در کشاکش این تحولات، به نظر می‌رسد قیمت نمی‌تواند از تورم بالاتر برود؛ معنی آن این است که در این مناطق، قیمت زمین مثل واحدهای تجاری، تورم را نمی‌گیرد و این به معنای تخلیه‌‌ حباب است. این صاحب‌نظر بخش مسکن درباره مسیر مقابل تقاضای سرمایه‌ای نیز با تاکید بر اینکه افزایش تقاضای خرید ملک قابل فهم است، گفت: متاسفانه بحران اعتبار در کشور داریم و کاغذهایی که بانک مرکزیبه‌عنوان پول چاپ کرده یا نظام بانکی به‌عنوان نقدینگی خلق کرده، به‌دلیل بحران بانک‌ها، کم‌اعتبار شده است. بسیاری ترجیح می‌دهند کاغذهای فدرال رزرو یا بانک مرکزی اروپا را به شکل دلار و یورو جایگزین کنند؛ یا طلا نگه دارند؛ سهام بخرند و البته زمین و ساختمان نمایندگان قدیمی حفظ ارزش‌اند. افزایش قیمت این دارایی (واحدهای مسکونی گران‌قیمت، واحدهای تجاری و زمین‌های گران‌قیمت) کمتر محتمل است، چون تقاضای مصرفی آنها محدودیت دارد. مردم عمدتا به امید خریدار سرمایه‌گذار دومی آن را می‌خرند، نه به‌دلیل خریدار مصرف‌کننده دومی. این عامل مهمی است. عامل دوم ریسک سخت‌شدن شرایط است. در صورت پیچیدگی شرایط سیاسی و اجتماعی در کشور، ارزش این دارایی مثل طلا و سکه حفظ نمی‌شود. امنیت در بهترین و بالاترین سطح لازم است تا ارزش این دارایی حفظ شود. این ریسک هم، هر چند کوچک، اما از چشم سرمایه‌گذار دور نمی‌ماند. در شرایط دشوار، امکان افزایش اجاره هم وجود نخواهد داشت.