«دنیای‌اقتصاد» از ظاهر و باطن رابطه مالی جدید شهرداری با سازنده‌ها گزارش می‌دهد
پرداخت قسطی عوارض ساختمانی از آبان مشمول هزینه ۹ درصدی می‌شود
دنیای اقتصاد : رابطه مالی شهرداری تهران با فعالان ساختمانی از ابتدای آبان‌ماه با هدف شارژ نقدی بودجه شهر تغییر می‌کند. براساس فرمول جدید نحوه پرداخت عوارض ساختمانی، تسویه حساب‌های نقدی مشمول تخفیف ۱۵ درصدی می‌شود که در مقایسه با فرمول فعلی، میزان تخفیف اسمی- تشویقی بابت پرداخت نقدی به شهرداری- ۸ واحد درصد کمتر اعمال خواهد شد. اما آنچه در شکل جدید، محرک پرداخت نقدی محسوب می‌شود و از تمایل سازنده‌ها نسبت به تقسیط مطالبات شهرداری خواهد کاست، تعیین سود ۹ درصد برای تقسیط عوارض است.
فرمول جدید برای عوارض ساختمانی
شهرداری تهران از ابتدای آبان‌ماه سال جاری رابطه مالی جدیدی با سازنده‌ها و فعالان ساختمانی برقرار می‌کند. براساس فرمول جدید مالی میان شهرداری و سازنده‌های ساختمانی، پرداخت قسطی عوارض ساختمانی برای اولین بار مشمول هزینه می‌شود و نرخ واقعی تخفیف برای پرداخت نقدی عوارض ساختمانی نسبت به سال گذشته معادل یک واحد درصد افزایش پیدا می‌کند. به گزارش «دنیای اقتصاد» رابطه مالی جدید شهرداری با فعالان ساختمانی به وضعیت ورودی و خروجی بودجه اداره پایتخت بازمی‌گردد. براساس گزارش‌های ارائه شده از سوی مدیران شهرداری، طی ماه‌های اخیر نسبت درآمد یا ورودی بودجه شهرداری به خروجی یا هزینه‌کرد تقریبا سربه‌سر شده است. طبق اطلاعاتی که مدیران شهرداری طی هفته‌های گذشته در مورد وضعیت تامین منابع مالی در شهرداری تهران به صراحت ارائه کرده‌اند: در ماه‌های گذشته از سال جاری فقط ۵۰ درصد از رقم درآمدی پیش‌بینی شده در بودجه سال ۹۷ که باید در سه ماه ابتدایی سال محقق می‌شد، کسب شده است. این گزارش نشان می‌دهد: جریان وصول نقدی درآمدی شهرداری به کمترین حد رسیده طوری که گفته می‌شود وضعیت فعلی بودجه فقط کفاف بودجه جاری شامل حقوق و نگهداشت را می‌دهد و اگر وضعیت درآمدزایی برای شهرداری تهران با وضعیت فعلی ادامه پیدا کند با توجه به احتمال شروع دوره رکود ساختمانی و کاهش ساخت و ساز، تامین بودجه جاری نیز برای ماه‌های آتی سخت خواهد شد.
از همین رو شهرداری تهران تصمیم گرفته رابطه مالی خود با سازنده‌ها و البته تمامی مودیان شهری را (تمامی افرادی که به هر دلیلی باید پولی تحت عنوان عوارض به شهرداری پرداخت کنند) بازنگری کند چراکه این رابطه مالی میان شهرداری و سازنده‌ها تاکنون بیش از آنکه به نفع بودجه شهر باشد، به نفع پرداخت‌کننده بود. بررسی‌ها از پروسه عملیات پرداخت قسطی عوارض ساختمانی از سال ۹۴ تاکنون نشان می‌دهد: این پروسه به شکل نامناسب طی سال‌های گذشته تعریف شده است چراکه پرداخت اقساطی عوارض ساختمانی را مشمول هزینه نمی‌کند. طی سال‌های گذشته مطابق با فرمول تعریف شده، سازنده‌ها برای پرداخت عوارض ساختمانی دو راه پیش رو داشتند. مسیر نخست، پرداخت نقدی بود. در این مسیر سازنده‌ها در مقابل پرداخت نقدی عوارض ساختمانی معادل ۲۳ درصد مشمول تخفیف (این تخفیف طی سال‌های گذشته به‌عنوان جایزه خوش‌حسابی شناخته می‌شد) می‌شدند اما اگر سازنده‌ها مسیر غیرنقد را انتخاب می‌کردند عملیات تقسیط که حداکثر تا سه سال مجاز شناخته می‌شد، مشمول هیچ هزینه‌ای برای مودیان نمی‌شد.
این در حالی است که با توجه به سطح نرخ سود بانکی و عرفی که در بازارها وجود دارد و با توجه به اینکه پولی که سازنده‌ها باید به شهرداری بدهند درآمد شهر محسوب می‌شود؛ باید هزینه پرداخت قسطی از سوی سازنده‌ها پرداخت می‌شد اما تاکنون این موضوع در رابطه مالی شهرداری و سازنده‌ها تعریف نشده بود. در رابطه با گذشته، سازنده‌ها برحسب سطح ریالی عوارض ساختمانی (مجموع پولی که باید به شهرداری تهران پرداخت می‌شد) ۲۰ تا ۵۰ درصد را به‌صورت نقدی و مابقی را در اقساط ۲ تا ۳ ساله پرداخت می‌کردند اما در رابطه مالی جدید، اگرچه طول دوره اقساط و میزان پرداخت نقدی تغییری نکرده اما پرداخت قسطی مشمول نرخ سود ۹ درصد (نرخ سود به مبلغ تقسیط شده اعمال می‌شود) می‌شود. علاوه بر این، در صورتی که راه تسویه نقد را سازنده‌ها انتخاب کنند مشمول ۱۵ درصد معافیت یا تخفیف در پرداخت می‌شوند.
ظاهر رابطه مالی جدید این است که تخفیف نقدی در فرمول جدید، ۸ واحد درصد از رابطه فعلی کاهش پیدا کرده است. بنابراین ظاهر این فرمول این طور تعریف می‌شود که به نفع سازنده‌ها است که پرداخت غیرنقدی داشته باشند چراکه در مسیر پرداخت نقدی تخفیف زیادی نصیب آنها نسبت به گذشته نخواهد شد اما باطن رابطه جدید و فرمولی که شهرداری برای پرداخت مبلغ عوارض سازنده‌ها و بدهی مودیان تعریف کرده نشان می‌دهد: عایدی سازنده‌ها در پرداخت نقدی به شهرداری دست‌کم یک واحد درصد از فرمول قبلی افزایش پیدا کرده است و در عین حال پرداخت غیرنقدی برخلاف رویه گذشته در شکل جدید مشمول سالانه ۹ درصد سود می‌شود که به این ترتیب پرداخت غیرنقدی یک روش هزینه‌زا برای سازنده‌ها جهت تسویه مالی با شهرداری می‌شود. در فرمول گذشته تخفیف در نظرگرفته شده برای سازند‌گانی که مسیر نقدی را برای پرداخت بدهی خود به شهرداری انتخاب می‌کردند معادل ۲۳درصد بود و در فرمول جدید این تخفیف به ۱۵درصد رسیده است اما با توجه به اینکه در پرداخت غیرنقدی سود در نظر گرفته می‌شود؛ نرخ واقعی برای تسویه نقدی عملا معادل ۲۴ درصد خواهد بود. این رابطه مالی جدید که شهرداری بنا دارد از آبان ماه سال جاری آن را اجرایی کند و از آنجا که پولی که شهرداری تهران بابت عوارض ساختمانی اخذ می‌کند درآمد شهر محسوب می‌شود بنابراین شهرداری مسوولیت دارد که در صورت تقسیط عوارض دریافتی، هزینه‌ای را بابت نرخ سود تقسیط اعمال کند. از طرف دیگر اقدام شهرداری برای کاهش نرخ تخفیف منجر به ایجاد یک رابطه معنادار میان سطح تخفیف با نرخ سود بانکی شده است. طی سال گذشته با وجود کاهش نرخ سود بانکی، نرخ تخفیف پرداخت نقدی به شهرداری همچنان در سطح بالای ۲۰درصد باقی مانده بود. به این ترتیب رابطه مالی جدید میان شهرداری و سازنده‌ها باعث شارژ نقدی بودجه پایتخت می‌شود، چراکه بودجه پایتخت به‌ویژه در سال‌جاری از ضعیف شدن جریان ورودی نقدی رنج می‌برد. اما فرمول جدید می‌تواند یک نوع محرک برای تقویت جریان ورود نقدینگی به بودجه پایتخت باشد چراکه سازنده‌ها بابت پرداخت عوارض ساختمانی بخش قابل‌توجهی از درآمد شهر را تامین می‌کنند بنابراین با افزایش میزان پرداخت نقدی از این مسیر، نقدینگی بودجه شهرداری تقویت خواهد شد. در فرمول جدید چهار سطح براساس میزان مطالبات تعریف شده است. به این‌صورت که اگر یک سازنده مجموع پولی که باید به شهرداری تهران پرداخت کند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان باشد، حداقل درصد پیش‌پرداخت نقدی معادل ۲۰ و سقف اقساط باقی‌مانده به‌طور مساوی ماهانه تا ۳۶ ماه است. نرخ سود سالانه اقساط نیز معادل ۹ درصد خواهد بود.
در سطح دوم، درصورتی میزان عوارض پرداختی به شهرداری از ۱۰۱ میلیون تومان تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد، حداقل درصد پیش‌پرداخت نقدی معادل ۳۰ درصد و مابقی به‌صورت اقساطی تا سقف ۳۶ ماه و با نرخ سود سالانه معادل ۹ درصد قابل‌پرداخت است.
در سطح سوم نیز مودیانی که باید از ۲۰۱ میلیون تا ۳۰۰ میلیون تومان به شهرداری پرداخت کنند، حداقل درصد پیش‌پرداخت نقدی معادل ۴۰ درصد و الباقی با نرخ سود سالانه ۹ درصد تا سقف ۳۶ ماه به‌صورت اقساطی قابل پرداخت است و نهایتا سطح چهارم به بدهی‌های ۳۰۰ میلیون تومان به بالا اختصاص دارد که در این سطح حداقل درصد پیش‌پرداخت نقدی معادل ۵۰ درصد و مابقی با نرخ سود معادل ۹ درصد تا سقف ۳۶ ماه به‌صورت اقساطی قابل‌پرداخت است. در روند گذشته چهار سطح تعریف‌شده با تفاوت ۵۰ میلیون به ۵۰ میلیون تومان قرار گرفته بود و در عین حال میان حداقل درصد پیش‌پرداخت نقدی میان مودیان مختلف، تفاوتی در نظر گرفته شده بود. با وجود آنکه رابطه مالی جدید میان شهرداری و سازنده‌ها می‌تواند به تزریق جریان نقدینگی به بودجه پایتخت کمک کند اما برخی کارشناسان معتقدند این تصمیم شهرداری با لحاظ دو شرط می‌تواند از اثرگذاری بیشتری برخوردار باشد. اول آنکه از دیدگاه کارشناسان اقتصاد شهری، تغییرات سطح تخفیفات و هزینه‌های وارد بر روند پرداخت غیرنقدی باید برحسب شرایط منعطف و محدود به یک دوره زمانی ویژه باشد. به این معنی که در برخی از ماه‌های سال که شهرداری با درآمد کم مواجه است و بازار ساخت وساز با رکود مواجه است، این شکل از فرمول پرداخت عوارض ساختمانی می‌تواند اثرگذارتر باشد. در عین حال از دیدگاه کارشناسان این رابطه مالی جدید به‌صورت کامل تعریف نشده و برای اثرگذاری بیشتر این تصمیم مناسب است که نرخ اسمی تخفیف که هم‌اکنون معادل ۱۵ درصد برای پرداخت‌های نقدی تعریف شده است، برحسب زمان پرداخت شناور و متغیر باشد. به این معناکه پس از اعلام زمان پرداخت فیش، سازنده‌ای که در به هر دلیل در پرداخت نقدی تاخیر کند، نرخ اسمی تخفیف کاهش پیدا کند.