بهرنگ اسدی
کارشناس بازار سرمایه
بازار املاک و مستغلات دچار رکودی قابل تامل است.بانک‌های تجاری مصمم به عرضه املاک مازاد خود هستند تا مشمول مالیات تصاعدی نشوند. این مساله به‌عنوان تهدیدی برای تعمیق رکود، انتظارات را تعدیل کرده است. تنگنای اعتباری نظام بانکی، اعطای تسهیلات به بخش‌های اقتصادی را دشوار ساخته است و انبوه‌سازان هم از این شرایط آسیب‌های جدی دیده‌اند.
تاسیس بورس مسکن موضوع هنوز بحث گروه‌های کارشناسی و فعالان اقتصادی مختلف است و همگرایی مشاهده نشده است. خلأ مالیاتی برای سودهای سرمایه‌ای محسوس است و شاکله ساز و کار مالیات ستانی همان سیاق سابق را دارد.
روند جریان‌های نقدی ورودی به بخش زمین و مسکن کاهشی بوده و معاملات غیر نقدی با اقبال بیشتری روبه‌رو است. زمزمه‌های چرخش استراتژی فعالان بخش به سمت تبدیل کاربری، اجاره‌های بلندمدت و اجاره‌داری اولین نشانه‌های پذیرش پوست‌اندازی در این بخش است. این بخشی از تصویر نابسامان بازار املاک و مستغلات است.

به موازات این مسائل که برخی حل نشده باقی‌مانده است از نهادهای جدیدی برای توسعه بخش بهره گرفته شده‌است. اگرچه تلاش برای تاسیس موسسات سپرده‌ و وام(S&L)، شرکت‌های لیزینگ مسکن و صندوق‌های پروژه پیش از تولد صندوق زمین و ساختمان در حال انجام بوده‌است؛ اما صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به‌عنوان نخستین مصادیق از نهادهای بند ه ماده 1 قانون توسعه ابزارهای نهادهای مالی جدید بازار املاک تاسیس شده‌اند. این نهاد جوان هنوز شرایط سیستماتیک مساعدی را تجربه نکرده‌است. صندوق‌های زمین و ساختمان متولد فصل رکود است و باافزایش تقاضا در کلیت بخش، اقبال جدی سرمایه‌گذاران را تجربه خواهد کرد.

در این میان برخی از این مسائل در سیاست‌گذاری مالی بخش، بدون پیشرفت باقی مانده است که حل و فصل هر یک می‌تواند زمینه‌ساز بازگشت رونق به بخش و اقبال جدی به صندوق‌ها باشد. راه‌اندازی بازار رهن اولیه و ثانویه از اهم این موارد است. در ارزیابی وضعیت فعلی این نهادها، تمام این‌ موارد را باید لحاظ کنیم. بسیار دشوار است نهاد نوپایی که در بازاری با ویژگی‌های خاص املاک و مستغلات، عملکردی متمایز نشان دهد. نباید از این صندوق‌ها انتظار معجزه داشت و باید منتظر ماند.

انتظار می‌رود که تعداد و تنوع صندوق‌های زمین و ساختمان به‌تدریج افزایش یابد و در حوزه‌های متنوع از بازار املاک و مستغلات نفوذ خواهد کرد. دور از انتظار نیست که به تعداد و تنوع کسب‌و‌کارهایی که در این حوزه می‌توانیم تعریف کنیم، صندوق‌هاي مشاع هم داشته باشیم. البته راه‌اندازی و ترویج این نهادها در فضای رکودی حاکم که توانی برای جذب منابع مالی ندارد، بسیار دشوار شده است.

این صندوق‌ها‌ که فعلا به شکل ساده طراحی شده‌اند و هنوز پیچیدگی‌های مالی خاصی در آنها تعبیه نشده است، بهترین طراحی برای آغاز بوده‌اند. صندوق‌هایی با موضوع فعالیت خاص، کاربر‌ی‌های خاص، پروژه‌های خاص و سیاست‌های مالی خاص می‌تواند، طراحی‌های بعدی برای صندوق‌های حوزه املاک باشد. صندوق‌هایی برای تملک اراضی، صندوق پروژه‌های شهری، صندوق‌هایی با اهرم مالی و تقسیم سود خاص و... نمونه‌هایی از نسل جدید صندوق‌ها در حوزه زمین و ساختمان خواهد بود. به موازات توسعه اقتصاد و کسب‌و‌کار املاک و مستغلات، طراحی‌های مالی در این صندوق‌ها پیچیده‌تر خواهد شد.

از سوی دیگر، یک مساله مهم که در مورد این صندوق‌ها وجود دارد، مساله اجماع کارشناسی بر الزام تاسیس و ترویج آن‌ها است. مساله‌ای که برای مثال در مورد بورس مسکن صدق نمی‌کند. گاهی در فرآیند تغییر برخی مقاومت‌ها بسیار جدی شکل می‌گیرد. خوشبختانه در حوزه صندوق‌ها این چالش موضوعیت ندارد و مقاومت صنف خاصی مطرح نیست.

خوشبختانه در دوره جدید از منظر سیاست‌گذاری شرایط مطلوب‌تر به نظر می‌رسد. وزارت راه و شهرسازی در دوره اخیر نسبت به تدوین مقررات پیش‌فروش و حساب‌های امانی، تقویت ساختارهای نظام مهندسی و مشاورین املاک، افزایش سقف تسهیلات مسکن، تقویت بازار رهن، تاسیس اولین تامین سرمایه تخصصی مسکن و تقویت جایگاه‌ توسعه‌ای بانک مسکن اقدام کرده است. بدون شک این تلاش‌های قابل تقدیر، نه تنها به‌صورت سیستماتیک بخش املاک و مستغلات را متاثر خواهد ساخت، بلکه ظرفیت‌های بیشتری برای طراحی فنی و مالی در این صندوق‌ها را ممکن خواهد کرد و موجب خواهد شد تا صندوق‌های زمین و ساختمان در آینده، محصولات مالی با کیفیت‌تر و متنوع‌تری باشند.

همکاری موثر میان «سازمان بورس و اوراق بهادار» و «وزارت راه و شهرسازی» هم در فروردین 1388 و هم اسفند 1392 از اراده جمعی متولیان بخش برای توسعه این نهادها حکایت دارد.
با جمیع این موارد، مانع جدی بر سر راه این صندوق‌ها نمی‌توان متصور بود و امید می‌رود به‌تدریج شاهد ترویج هر چه بیشتر این صندوق‌ها و نسل‌های آینده آنها باشیم.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۵۶۹