دکتر سلمان خادم‌المله
استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه
هدف از طراحی صندوق زمین ساختمان، در حقیقت تامین مالی بخش مسکن از طریق مردم و بازار سرمایه بوده است تا این صندوق‌ها مردم را به سرمایه‌گذاری دعوت کنند و سرمایه لازم برای ساخت پروژه، تجمیع و پروژه اجرا شود؛ بنابراین هدف این صندوق درگیر کردن عموم مردم در پروژه‌های ساختمانی است. صندوق نسیم به‌عنوان نخستین صندوق زمین و ساختمان بنا به دلایل مختلف عملکرد موفقی در حوزه تامین مالی بخش مسکن نداشت.


متولیان صندوق زمین و ساختمان نسیم از پیشرفت قابل توجه پروژه نسبت به پیش‌بینی‌ها اشاره می‌کنند؛ این پیشرفت را نمی‌توان انکار کرد، اما باید پذیرفت عمده منابع پروژه نسیم توسط مردم تامین نمی‌شود، بلکه بیشتر منابع این صندوق از شرکت‌های وابسته به بانک مسکن تامین مالی شد؛ به‌طوری‌که در حال حاضر بیش از 90 درصد واحدهای صندوق نسیم وابسته به بانک مسکن است. یعنی عموما مردم درگیر تامین مالی این پروژه نشدند که دلایل مختلف دارد.

یکی از دلایل این است که مردم از این سرمایه‌گذاری انتظار بازدهی مناسب دارند اما در بازارگردانی صندوق نسیم به‌طور صحیح کار نشده در حالی که بهتر بود این پروژه به‌گونه‌ای بازارگردانی می‌شد که مردم مشاهده می‌کردند در صورت سرمایه‌گذاری در این صندوق به‌صورت مشخصی بازده تامین شده و تضمین شده وجود دارد؛ هر چند صندوق‌های زمین و ساختمان تامین مالی به شیوه مشارکتی هستند یعنی هم احتمال سود و هم احتمال زیان وجود دارد اما با توجه به اینکه صندوق نسیم نخستین صندوق زمین و ساختمان بود بهتر بود که یک سود مناسب و تضمین شده‌ای برای مردم در نظر گرفته می‌شد.
متاسفانه اخبار و شواهد حاکی از این دارد که نه تنها از تجربه صندوق نسیم درس گرفته نشده؛ بلکه مجموعه‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی که دولتی محسوب می‌شوند باز هم نسبت به صندوق‌های جدید در بخش زمین و ساختمان اقدام می‌کنند.

اگر با صندوق‌های زمین و ساختمان مشابه یک پروژه دستوری رفتار شود و مجدد شرکت‌های وابسته به وزارت راه و شهرسازی، بانک مسکن و سایر دستگاه‌های دولتی واحدهای منتشره این صندوق‌ها را خریداری کنند، قطعا این صندوق‌ها تجربه‌های موفقی نخواهند بود.
برای موفقیت این صندوق‌ها باید اجازه داده شود بخش خصوصی به‌صورت جدی وارد شود و نقاط ضعف و قوت صندوق را مشخص کند و تامین مالی به‌طور واقعی از طریق مردم انجام شود، اما در حال حاضر در صندوق زمین و ساختمان نسیم شرکت‌های وابسته به بانک مسکن بنا به دلایل مختلف از جمله تاکید مسوولان رده بالای وزارت راه و شهرسازی به‌صورت دستوری تمام واحد‌های صندوق را خریداری می‌کنند که در این شرایط تنها نسبت به راه‌اندازی یک صندوق اقدام شده اما هدف تامین مالی عمومی از طریق مردم همچنان محقق نشده است.

همانطور که گفته شد بالای 90 درصد از واحد‌های صندوق زمین و ساختمان نسیم توسط شرکت‌های وابسته به بانک مسکن و به‌صورت تکلیفی بوده است و به معنای تامین مالی واقعی از طرف مردم نبوده است.
در بررسی صندوق زمین و ساختمان نسیم باید دو موضوع میزان پیشرفت و تامین مالی را به صورت تفکیک شده مورد بررسی قرار داد. در بخش پیشرفت قطعا این پروژه نسبت به میزان پیش‌بینی شده، اما از نظر تامین مالی هدف اصلی این پروژه محقق نشده؛ چراکه بخش اندکی از منابع این پروژه با سرمایه‌های عمومی ساخته شده است و با تامین مالی از شرکت‌های وابسته به بانک مسکن از برنامه پیش‌بینی شده جلوتر است، اما پیشرفت پروژه زیاد ملاک نیست بلکه هدف اصلی این است که مردم یونیت‌های این صندوق‌ها را خریداری کنند و پول از طریق مردم تامین شود؛ اگرنخواهیم به این جنبه از کار توجه کنیم مشکلاتی که صندوق نسیم را بر طرف نشود در پروژه‌های بعدی نیز موفق نخواهیم بود.

در ابتدای فعالیت صندوق‌ نسیم بخشی از مردم تصور می‌کردند این پروژه حداقل سودی برای آنها داشته باشد، اما زمانی که متوجه شدند روند بازارگردانی صندوق به خوبی پیش نمی‌رود و مشاهده کنند نرخ معامله یونیت‌ها ثابت است تمایلی به سرمایه‌گذاری نخواهد داشت؛ بنابراین مهم‌ترین مشکل صندوق زمین و ساختمان نسیم این بود که به‌صورت دستوری با آن رفتار شد و بر اساس معیارهای اقتصادی و جذاب کردن صندوق زمین و ساختمان اجرا نشد.
حتی با وجود پیشرفت این پروژه نسبت به میزان پیش‌بینی شده دلیلی بر موفقیت صندوق نیست؛ بلکه صندوق زمانی موفق است که منابع عمده آن از طریق عموم مردم و بخش خصوصی موفق باشد، اما زمانی که سرمایه‌گذاری عمده توسط شرکت‌های سرمایه‌گذاری بانک مسکن انجام شده نشان‌دهنده موفقیت نیست بنابراین صندوق‌های زمین و ساختمان اگر با مکانیزم عرضه و تقاضا و اقتصادی بر مبنای مشارکت عموم مردم در تامین مالی پروژه باشد می‌‌تواند شاخص موفقیت پروژه باشد، اما اگر این صندوق‌ها به‌صورت دستوری و تکلیفی راه‌اندازی شود موفق نخواهد بود.

علاوه‌بر عملکرد ضعیف این صندوق در بازارگردانی، در حال حاضر شاهد رکود در بازار مسکن هستیم. در یک تقسیم‌بندی «تامین مالی» به دو روش انجام می‌شود؛ یک روش تامین مالی مبتنی‌بر مشارکت و دیگری تامین مالی مبتنی‌بر بدهی است؛ در زمان‌هایی که وضعیت بازار مسکن و بورس ایده‌آل است بهتر از روش‌های مشارکتی استفاده کنیم، اما در شرایطی که وضعیت مسکن و بورس در شرایط ایده‌آل قرار ندارد از روش‌های تامین مالی مبتنی‌بر بدهی می‌توان استفاده کرد. به‌عبارتی متقاضی بايد بداند در صورت سرمایه‌گذاری در پروژه حتی در شرایط زیان، یک میزان حداقل سودی برای سرمایه‌گذار حقیقی که عام است تضمین می‌شود.

حال چه باید کرد که در کنار تامین مالی مبتنی‌بر مشارکت در صندوق زمین و ساختمان شیوه تامین مالی مبتنی‌بر بدهی نیز مدنظر باشد؟ در این شرایط دو اقدام می‌توان انجام داد؛ نخست اینکه بازارگردان صندوق، نرخ اوراق را به‌گونه‌ای بازارگردانی کند که افراد بتوانند یک بازدهی سود مشخص ماهانه داشته باشند؛ به‌طوری‌که بازارگردان به نحوی نرخ اوراق را تعیین کند که افراد بازده ملموس ماهانه 2درصد را در قالب روزانه دریافت کنند. راه حل دیگر انتشار اختیار فروش بر یونیت‌های صندوق (put option) است؛ به‌گونه‌ای که مالک زمین تضمین می‌کند در زمان اتمام پروژه اختیار فروش یونیت‌های صندوق به دارندگان داده می‌شود به نحوی که یک بازده تضمین شده ثابت حدود 26 درصد تعیین شده برای آن خواهد داشت. در این شرایط اگر مردم بدانند اختیار فروش یونیت‌ها را دارند این اطمینان بازدهی سالانه داده می‌شود.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۵۶۹