محمود اولاد از تبعات اقتصادی و اجتماعی طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌گوید

طرح مالیات بر خانه‌های خالی پس از کش‌وقوس‌های بسیار سرانجام تصویب شد اما به‌جای آنکه داروی درمان درد باشد خود به درد جدیدی تبدیل شده است. به نظر می‌رسد طراحان این طرح در مجلس با دید بسته و متمرکز به بازار مسکن و با غفلت از وضعیت سایر بازارها و وضعیت متلاطم اقتصادی کشور این طرح را تصویب کرده‌اند که علاوه بر نقض حقوق مالکیت مردم خود به معضلات بیشتری در عرصه اقتصادی و اجتماعی دامن خواهد زد. به این بهانه با محمود اولاد اقتصاددان به گفت‌وگو پرداختیم. او معتقد است که این نوع مالیات، بدون توجه به هزینه‌های مستقیم و هزینه‌های اجتماعی اثرات مخربی بر جا خواهد گذاشت. متاسفانه شرایط به گونه‌ای شده است که کسی مخالفت کند، متهم به ذی‌نفع بودن می‌شود! اولاد تاکید دارد که راه‌حل موضوع، صرفاً در برگشت به تولید و رونق تولید است. آن هم نه به شیوه‌هایی که متاسفانه امروزه شاهد آن هستیم! جدایی گزینه‌های اجتماعی از محل ساخت شهرک‌های کارگری که امروز مطرح شد، یا تصور توهم‌گونه حذف قیمت زمین از مسکن که سال‌هاست با این توهم سیاستگذاری‌های بسیار نادرستی صورت گرفته بدون اینکه درکی از ماهیت زمین، فضای سکونت و فعالیت، شهر و محله و خانه وجود داشته باشد.

♦♦♦

طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی در مجلس به تصویب رسید و براین اساس خانه‌هایی که در شهرهای بالای یکصد هزار نفر، چهار ماه خالی بمانند مصداق خانه خالی مشمول مالیات تشخیص داده می‌شوند و به ازای هر ماه باید مالیات بپردازند که به نظر می‌رسد ارقام آن بسیار بالاست. آیا دریافت مالیات از خانه‌های خالی به واسطه طرحی که در مجلس مصوب شد می‌تواند منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی مورد تقاضای خریداران مصرفی شود یا خیر؟ آیا با این قانون دیگر خانه خالی در شهرها نخواهیم داشت؟

در بحث مالیات، فارغ از فلسفه اخذ مالیات، چند موضوع مهم است. اول اینکه درآمد حاصل از مالیات بر هزینه‌ها چربش داشته باشد. این هزینه‌ها شامل دو گروه هستند. هزینه‌های بوروکراسی اخذ مالیات و هزینه‌های اجتماعی. در هزینه‌های مستقیم یا هزینه‌های بوروکراسی اخذ مالیات، از هزینه تشکیل بانک‌های اطلاعاتی لازم تا هزینه تشکیل ادارات دولتی برای ثبت و ضبط امور مربوطه، هزینه شناسایی و جمع‌آوری و از این دست هزینه‌ها را شامل می‌شود. اصولاً گفته می‌شود یکی از دلایلی که برخی کالاها از خصلت خصوصی به عمومی تبدیل می‌شوند، این نیست که نمی‌توان بهای آن را از مصرف‌کننده مستقیم اخذ کرد، بلکه هزینه اخذ آن بسیار بالاست و اگر قرار باشد هزینه اخذ آن نیز محاسبه و به قیمت اضافه شود، عملاً تقاضای آن کالا به صفر خواهد رسید. مثلاً در کابلی کردن تلویزیون (به‌ویژه در گذشته، الان با تکنولوژی‌های جدید، هزینه‌های آن کاهش یافته است) هزینه‌های اجتماعی هم، معطوف به اثرات اجتماعی، اقتصادی اخذ مالیات می‌شود.

در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی، به نظر می‌رسد هم هزینه‌های مستقیم آن بالاست و هم هزینه‌های اجتماعی آن. هزینه‌های مستقیم، از چند بعد بالاست. اول اینکه خانه‌های خالی چون متمرکز در یک‌جا نیستند و در چند هزار شهر و روستا پراکنده هستند و از سوی دیگر، فرآیند شناسایی آنها آسان نیست (راه‌هایی چون کنتور برق یا معرفی از طریق همسایگان یا خوداظهاری، هم امکان فرار را میسر می‌کند و هم قابل دفاع نیست) به‌ویژه اینکه، مودی می‌تواند دلایل مختلف محکمه‌پسندی مبنی بر علت خالی بودن بیاورد، بالاست.

دوم اینکه اگر فرض بر این گرفته شود که اثرگذاری این مالیات، بر کاهش شدید خانه خالی خواهد بود، در آینده، نسبت هزینه‌های شناسایی و جمع‌آوری آن به درآمد حاصل از مالیات، بسیار بالا خواهد بود. باید تشکیلات و بانک‌های اطلاعاتی وسیع در کنار سیستم‌های نظارتی پرهزینه همواره فعال باشند در حالی که، به فرض اثرگذاری این مالیات بر حذف خانه‌های خالی، کمترین درآمد از این بخش به دست خواهد آمد. از نظر اقتصادی، این موضوع یعنی ناکارآمدی سیاست مالیاتی. بگذریم از اینکه به نظر من، همین الان هم اینکه حجم قابل توجهی از خانه‌های خالی ادعایی، قابلیت شمول مالیاتی را داشته باشند و درآمدی ایجاد کنند، نیز وجود ندارد و این موضوع توهمی بیش نیست.

از نظر هزینه‌های اجتماعی، چند موضوع حائز اهمیت است. موضوع اول، تعمیق رکود اقتصادی است. متاسفانه آنچه تحت عنوان رونق و رکود بخش مسکن ذکر می‌شود، با تعریف علمی رکود تفاوت دارد. معمولاً رونق خرید و فروش در بازار املاک و بدتر از آن، شاخص رشد قیمت‌های بخش مسکن نسبت به تورم را عاملی برای شناسایی رونق و رکود در نظر می‌گیرند. اگر تعداد معاملات کمتر شود یا نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به تورم کمتر باشد، می‌گویند رکود داریم. در حالی که، از نظر اقتصادی، رکود زمانی است که تولید کمتر صورت می‌گیرد. در بازار معاملات املاک، ممکن است خرید و فروش واحدهای چند سال ساخت یا تغییر مالکیت به شدت پررونق باشد. یا قیمت‌ها رشد بالایی را داشته باشند، اما به دلایل دیگری مثل ضوابط و مقررات شهری، ساخت‌وساز کمتر صورت گیرد یا تولید مسکن جدید در رکود باشد.

اگر این تعریف درست از رکود را در نظر بگیریم، اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، ریسک سرمایه‌گذاری به‌ویژه در شرایط رکود را بیشتر می‌کند. سازنده در شرایط عادی، تمایل دارد تا هرچه سریع‌تر واحدهای ساخته‌شده را به فروش برساند تا پروژه جدیدی را آغاز کند. اما اگر ریسک سرمایه‌گذاری جدید به دلیل تغییرات سیاستی یا تغییرات هزینه‌های تولید، قابل پیش‌بینی نباشد، ترجیح خواهد داد که با سرعت کمتری واحدهای خود را به بازار عرضه کند. چون هم قصد سرمایه‌گذاری جدید را به سرعت ندارد و هم از امکان رشد قیمت واحدهای ساخته‌شده، می‌خواهد استفاده کند. اگر برحسب این نوع مالیات، مجبور باشد که به سرعت واحدهای خود را به فروش برساند و آزادی تصمیم‌گیری در بازار را نداشته باشد، ممکن است فیلد سرمایه‌گذاری خود را تغییر دهد. این موضوع، به کاهش بیشتر تولید منجر شده و مساله مسکن را بغرنج‌تر می‌کند.

موضوع دوم، فساد‌انگیز بودن این نوع مالیات است. گفتیم که فرآیند شناسایی و تشخیص پایه مالیاتی بسیار مهم است. اگر این شناسایی به اما و اگر و تشخیص‌های ممیزی وابسته باشد، به شدت فساد‌انگیز خواهد بود. برای اینکه این موضوع کاملاً مشخص شود، به مقایسه مالیات نقل و انتقال خودرو یا مسکن با مالیات بر درآمد توجه فرمایید. در مالیات نقل و انتقال، چون پایه مالیاتی دقیقاً قابل تشخیص است، زمان و نوع اخذ مالیات هم مشخص است، بسیار کمتر موجب فساد شده تا مالیات بر درآمد. در مالیات بر درآمد، چانه‌زنی بین مودی و ممیز، رد و تایید دفاتر قانونی، حتی در گذشته علی‌الراس کردن مالیات (الان به شیوه بدتری تبدیل شده است)، بسترهای فساد را ایجاد کرده است. این موضوع در مورد مالیات بر خانه‌های خالی نیز وجود دارد. بستری بسیار مهیا برای فساد. چون سیستم تشخیص و شناسایی و اخذ مالیاتی آن، نمی‌تواند کاملاً شفاف شود.

در نتیجه، به نظر می‌رسد این طرح تبعات بسیار بدی از کاهش تولید مسکن، تا فساد و عدم تاثیر بر کنترل خانه‌های خالی را در‌بر داشته باشد.

 با تصویب این طرح به نظر می‌رسد حق مالکیت مردم نقض می‌شود. به چه دلیل و بر مبنای کدام منطق حق مالکیت مردم این‌گونه نقض می‌شود؟ نقض حق مالکیت مردم چه تبعاتی دارد؟ این مصوبه آیا منطق شرعی و حقوقی دارد؟

بله این موضوع بسیار مهمی است. قاعدتاً منطق مدافعان این طرح این است که چون آزادی تصمیم در حیطه حقوق مالکیت فردی در این مورد، اثرات زیادی بر آزادی دیگران از طریق تاثیر بر افزایش قیمت و ناتوانی مردم در تملک واحد مسکونی دارد، از این‌رو می‌توان به تحدید مالکیت حکم داد! این در حالی است که این‌گونه نیست. اولاً وجود مسکن خالی مشمول مالیات به قدری نیست که تاثیرگذاری اساسی روی قیمت داشته باشد، دوما اثرات بد اقتصادی و اجتماعی آن بسیار بیشتر از اثرات مثبت احتمالی آن بر قیمت خواهد بود.

 نگه داشتن آپارتمان خالی ممکن است دلایل مختلف داشته باشد. یکی از دلایل آن بی‌ثباتی اقتصاد و انتظارات تورمی است. وقتی پول داغ می‌شود کسی حاضر نیست پول نقد نگه دارد و عده‌ای ترجیح می‌دهند پول خود را به ملک تبدیل کنند. به نظر می‌رسد طراحان این طرح در مجلس با دید بسته و متمرکز به بازار مسکن و با غفلت از وضعیت سایر بازارها و وضعیت متلاطم اقتصادی کشور این طرح را تصویب کرده‌اند. با این اوصاف مصوبه مجلس در صورت اجرایی شدن چه عواقبی برای اقتصاد کشور دارد؟

متاسفانه این‌گونه است. بخشی‌نگری و عدم توجه به ریشه مشترک مشکلات بخشی و حل صوری مساله در درون بخش، در اکثر سیاست‌ها مشهود است. علاوه بر این، دلایل دیگری نیز بر خالی ماندن واحد مسکونی وجود دارد که شائبه وجود خانه خالی به مفهوم مورد نظر را می‌توان توهم در نظر گرفت. به نظر من خانه خالی اثرگذاری بر بازار مسکن وجود خارجی ندارد. این یک توهم بیش نیست. بخشی از خانه‌های خالی ادعایی، شرایط طبیعی بازار است. چیزی حدود هفت تا 10 درصد واحدهای مسکونی، در هر برهه زمانی برای نقل و انتقال و تعمیرات و‌... خالی می‌مانند. بخشی از خانه‌های خالی، خانه‌های خالی مسکن مهر هستند که شرایط سکونت ندارند. چهاردیواری هستند، ولی مسکن نیستند. خدمات و زیرساخت ندارند. بخشی از خانه‌های خالی که در دست برخی سازندگان و به‌ویژه دستگاه‌ها و بانک‌ها هستند، مشکلات قانونی و رفع تعارض و سند دارند. از همه اینها که بگذریم، نوع، ترکیب و موقعیت خانه‌های خالی هیچ تناسبی با نیاز بازار ندارد. وجود خانه‌های لوکس خالی در شمال شهر، هیچ تاثیری بر نیاز خانه معمولی در مناطق متوسط به پایین‌شهر ندارد. سرمایه‌گذار دچار آسیب مغزی نشده که منافع خود را تشخیص ندهد و دارایی خود را مجدداً به جریان نیندازد. حتی به فرض وجود معدود واحدهایی که مالک آن ترجیح به حفظ دارایی به صورت مسکن خالی دارد، باید دید موانع و ریسک‌های اقتصادی در تحرک سرمایه چیست که به کنز در مسکن تبدیل می‌شود؟

 به‌زعم کارشناسان این سیاستگذاری ناقص می‌تواند به جریان سفته‌بازی در بازار مسکن دامن بزند و معاملات صوری و مکرر را توسعه دهد یا باعث خروج سرمایه از بازار مسکن به سمت بازارهای موازی یا بازارهای مسکن کشورهای همسایه شود. در این شرایط دمیدن بر آتش بحران چه معنا و مفهومی دارد؟

وقتی شناسایی پایه مالیاتی به راحتی میسر نباشد، هم امکان فرار و هم امکان فساد گسترده وجود خواهد داشت. انعقاد قراردادهای صوری یک نمونه از این فرارها می‌تواند باشد. به هرحال، زمانی که هزینه تشخیص بالا باشد و تشخیص با دشواری انجام شود، مودی راه‌های فرار بیشتری پیدا می‌کند. راه‌های فراری که ممکن است الان به ذهن من و شما حتی نیاید. خروج سرمایه از بازار مسکن در دو شیوه می‌تواند اتفاق بیفتد. هم تغییر شیوه سرمایه‌گذاری تولیدی. یعنی سازندگان مسکن، به دلیل نااطمینانی بیشتر از آینده و نیز نقض حقوق مالکیت، ممکن است تشخیص دهند که بهتر است از بازار ساخت‌وساز مسکونی خارج شوند و در بازارهای موازی فعال شوند. شیوه دوم، خروج سرمایه‌گذاری‌های خرد در تملک و نگهداری واحدهای مسکونی است. این خروج (اگر قائل باشیم که چنین امری در مقیاس اثرگذار وجود دارد)، هرچند خوب و اثرگذار است، اما اگر به جای حرکت سرمایه به بازارهای تولیدی مثل بورس، به فرار سرمایه به شکل خرید آپارتمان در کشورهای دیگر بینجامد، بسیار بد خواهد بود. هم تاثیر منفی بر نرخ ارز خواهد گذاشت و هم بالاخره فرار سرمایه از کشور محسوب می‌شود.

 آثار و عوقب تهدید مالیاتی در بازار مسکن چیست؟ چرا سیاستگذار از تصویب مالیات‌های مکمل به عنوان پیش‌نیاز اجرای مالیات بر خانه‌های خالی غفلت کرده است؟ دود این نوع تصمیم‌ها در سیاستگذاری‌های مالیاتی در بازار مسکن به چشم چه کسانی خواهد رفت؟

به هرحال، همان‌طور که عرض شد، این نوع مالیات، بدون توجه به هزینه‌های مستقیم و آثار اجتماعی اثرات مخربی بر جا خواهد گذاشت. متاسفانه شرایط به گونه‌ای شده است که کسی مخالفت کند، متهم به ذی‌نفع بودن می‌شود! در حالی که این‌گونه نیست. هر آنچه مطرح می‌شود، از نظر اقتصادی قابل تقویم و محاسبه است. در شرایطی غیر‌هیجانی، می‌توان روی هر سیاست مالیاتی پیشنهادی، مطالعاتی از نوع ارزیابی اثرات و پیامدها انجام داد. می‌توان هزینه‌های اجرای آن را محاسبه کرد. متاسفانه موضوعی که کمتر به آن بها داده می‌شود. هزینه‌های مستقیم این موضوع، چون در کل هزینه‌های دولت دیده می‌شود (هزینه‌های پرسنلی و فضای فعالیت و‌...)، به ظاهر به چشم نمی‌آید در حالی که بسیار قابل توجه است. برای اینکه این موضوع را بهتر بتوانم تبیین کنم، مثالی می‌زنم. لابد شنیده‌اید که گفته می‌شود چرا می‌توانیم موشک تولید کنیم ولی خودرو مناسب نمی‌توانیم؟ دلیل این موضوع این است که چون قرار نیست موشک تولیدی در بازار رقابتی عرضه شود، هزینه تولید آن مهم نیست! یعنی کسی نمی‌پرسد موشکی که تولید شده، با چه هزینه‌ای تولید شده است؟ آیا ارزان‌تر از نمونه‌های دیگر جهانی بوده یا گران‌تر؟ چقدر گران‌تر؟ اگر بپذیریم که بخشی از گران بودن، هزینه عدم وابستگی است، این میزان چقدر است؟ اما در مورد خودرو، این موضوع متفاوت است. قرار است خودرو تولیدی در قیمت‌هایی به مردم عرضه شود. هرچند دستکاری شدید قیمت‌ها صورت می‌گیرد، اما باز مردم تفاوت قیمت و کیفیت محصول تولیدی با رقبا را در نظر می‌گیرند.

اینجا نیز همین موضوع است. متاسفانه به‌هیچ‌وجه هزینه‌های اجرای چنین سیاست‌هایی محاسبه نمی‌شود. به‌ویژه که همان‌طور که مطرح شد، در صورت اثرگذاری، قاعدتاً درآمدزایی آن به صفر خواهد رسید ولی هزینه‌های آن دائمی خواهد بود. این هزینه‌ها باری بر بودجه دولت خواهد بود که تبعات آن را سال‌هاست می‌کشیم.

تبعات بر کاهش تولید و افزایش قیمت‌های آتی را نباید کم در نظر گرفت. در بلندمدت، آنچه باعث بهبود شرایط برای عموم مردم است، تولید و رشد تولید است. فرض کنیم وجود واحدهای مسکونی و برگشت آنها به بازار با این طرح، وجود داشته باشد، در آینده چه خواهد شد؟ با کاهش شدید تولید به دلیل افزایش هزینه‌های ریسک سرمایه‌گذاری، چه تبعات منفی بر رشد قیمت‌ها بر‌جا خواهد گذاشت؟

نکته پایانی این است که چرا به این موضوع فکر نمی‌شود که چقدر واحد تجاری خالی وجود دارد؟ چرا در مورد واحدهای تجاری صحبت از احتکار نمی‌شود؟ یا طرحی برای مالیات بر واحدهای تجاری خالی تهیه شود؟ چون در واحدهای تجاری به اشباع رسیده‌ایم. تقاضا برای واحدهای تجاری بسیار کمتر از عرضه آنهاست. احتکار زمانی است که تقاضا به شدت بیش از عرضه باشد. حال سوال این است که آیا با وضع مالیات، می‌توان عرضه را افزایش داد؟ اگر هم در کوتاه‌مدت اثرگذار بر عرضه باشد، در بلندمدت نخواهد بود.

در نتیجه، در بلندمدت، فزونی تقاضا بر عرضه و رشد قیمت‌های بالا کماکان وجود خواهد داشت. راه‌حل موضوع، صرفاً در برگشت به تولید و رونق تولید است. آن هم نه به شیوه‌هایی که متاسفانه امروزه شاهد آن هستیم! جدایی گزینه‌های اجتماعی از محل ساخت شهرک‌های کارگری که امروز مطرح شد، یا تصور توهم‌گونه حذف قیمت زمین از مسکن که سال‌هاست با این توهم سیاستگذاری‌های بسیار نادرستی صورت‌ گرفته بدون اینکه درکی از ماهیت زمین، فضای سکونت و فعالیت، شهر و محله و خانه وجود داشته باشد.

تجارت فردا