مهدی هادیان

عضو هیات علمی گروه اقتصاد پژوهشکده پولی و بانکی

برای طراحی یک بسته سیاستی اثربخش در برخورد با معضل خانه‌های خالی باید مکانیسم‌های اجرایی و قانونی به نحوی تدوین شود که با حداقل اصطکاک در برابر چالش‌های اجرایی مواجه شویم.

طرح جنجالی مالیات بر خانه‌های خالی با آغاز بکار مجلس یازدهم شورای اسلامی رونمایی شد ولی بعد از کش‌وقوس‌های فراوان سرانجام نیز توسط شورای محترم نگهبان برای رفع برخی ایرادات و ابهامات عودت شد. قبلا در یادداشت‌هایی در این ستون به مساله خانه‌های خالی و ضرورت شناخت ماهیت این پدیده قبل از هر گونه اقدام شتابزده و سیاستگذاری احساسی در این حوزه مهم اشاره شد.

یکی دیگر از نکاتی که در طراحی مکانیسم‌ها و سیاستگذاری‌ها بازارها حائز اهمیت است، شناخت چالش‌های اجرایی برنامه‌های تنظیمی است. در خصوص اعمال مالیات بر خانه‌های خالی نیز مطالعات متعدد، مواردی را شناسایی کرده‌اند که البته در ذیل پایه‌ گسترده‌تر آن یعنی هر گونه ملک خالی و نه صرفاً خانه مسکونی ذکر شده است. با وجود این برخی از این چالش‌ها به سبب شمولیت، علاوه بر زمین‌های خالی، مبتلابه واحدهای مسکونی خالی نیز خواهد بود که در ادامه سعی می‌شود به صورت خلاصه ارایه شود. امید است در بازنگری طرح عودت‌شده، ‌راهبردی عملیاتی برای این چالش‌ها درنظر گرفته شود.

تعریف ملک‌ خالی و آستانه‌های معافیت: تعریف اینکه به چه چیزی واحد مسکونی خالی اطلاق می‌شود، کار بسیار دشواری است که در نتیجه ممکن است تعریف دقیق پایه این مالیات نیازمند تصمیمات سیاستگذار و یا مقررات محلی باشد. علاوه بر این، اینکه تا چه اندازه‌ای از متراژ ملک، و همچنین چه مدتی از خالی بودن آن (پیوسته یا منقطع بودن) مشمول نمی‌شوند و یا معاف هستند نیز مشکلات دیگری را در هر یک از شهرها به همراه خواهد داشت.

تخمین ارزش ملک: در تئوری‌ و نظریه‌پردازی معمولا فرض می‌شود که ارزش ملک (زمین یا واحد مسکونی) به‌خوبی مشخص، ثبت‌شده و قابل دسترس است. اما در عمل این ارزشیابی نیازمند صرف زمان و تخصص بالایی است. به‌طور کلی برای وضع مالیات بر زمین و ساختمان دو روش ارزیابی متمایز مبتنی بر مساحت و مبتنی بر ارزش وجود دارد. همچنین در مواردی که بازار آزاد و منصفانه‌ای برای مسکن و خدمات آن وجود داشته باشد، دو روش برای ارزیابی املاک و مستغلات وجود دارد؛ نخست بر مبنای ارزش معاملاتی آن و دیگر بر مبنای ارزش اجاره‌ای؛ هر یک از این موارد نقاط ضعف و قوتی دارد که در نهایت انتخاب روش برای محاسبه مالیات را پیچیده خواهد کرد.

مسائل اقتصادی و اجتماعی شهر و منطقه: در مالیات‌بندی املاک خالی اینکه وضعیت منطقه از نظر اقتصادی و اجتماعی چگونه است، بر مفید بودن و یا غیرموثر بودن مالیات‌ها در دستیابی به اهداف آن نقش اساسی دارد. به عنوان مثال در شهرهای دارای رشد سریع اقتصادی و همچنین رشد بالای جمعیت، احتمال آنکه خانه‌های خالی با مقاصد سفته‌بازی نگهداری شود، زیاد است و در نتیجه علاوه بر سایر ابزارهای پیشینی برای مقابله با سفته‌بازی، مالیات خانه‌خالی نیز برای افزایش هزینه‌های نگهداری آنها مفید خواهد بود. به طور متقابل، در شهرهایی که از منظر اقتصادی از رشد چندانی برخوردار نیستند و جمعیت آن نیز رشد چندانی ندارد، احتمال خالی ماندن زمین و املاک مسکونی برای مقاصد سفته‌بازی کم خواهد بود، و به نوعی این خالی ماندن در نتیجه تحولات دموگرافی منطقه بصورت طبیعی رخ داده است. در نتیجه مالیات بر خانه‌های خالی در این مناطق فاقد اثربخشی و بهره‌وری خواهد بود.

هزینه‌های اجرایی بالا: یکی از مواردی که مطالعات متعدد به آن اشاره می‌کنند بالا بودن نسبت هزینه‌های اجرا و کاهش کوشش مالیاتی در مالیات بر خانه‌های خالی است. به عنوان مثال در مورد شهر ونکوور کانادا، هزینه‌های اجرایی خانه‌های خالی ۶ درصد درآمدهای آن ارزیابی می‌شد ولی در عمل صرفا ۱۲ درصد از درآمدهای بالقوه آن جمع‌آوری و اخذ شد. تجهیز بانک اطلاعاتی، راستی‌آزمایی اطلاعات و شناسایی املاک خالی با استفاده از شاخص‌ها و منابع مختلف، صدور برگ مالیاتی و پیگیری‌های حقوقی‌ آن فرآیندی هزینه‌ آور خواهد بود که عدم توجه به آنها می‌تواند سبب اجرای طرحی ناقص شود که احتمالا بعد از مدتی نیز لغو شود؛ در این خصوص بررسی تجربه اعمال مالیات بر خانه‌های خالی در اقتصاد ایران در دهه ۱۳۷۰ و لغو آن در اوایل دهه ۱۳۸۰ آموزنده خواهد بود.

 سهم چشمگیر نهادهای عمومی و دولتی در املاک خالی: یکی از چالش‌های دیگری که عمدتا در کشورهای در حال توسعه وجود دارد این است که بسیاری از زمین‌های خالی و برخی املاک و مستغلات خالی متعلق به بخش دولتی و یا نهادهای عمومی است که عموما مالیات نمی‌دهند و یا اینکه به دلایل نهادی، اعمال مالیات اثری بر تصمیم‌گیری آنها در عرضه زمین و ملک به بازار ندارد. بنابراین لحاظ فاکتور توزیع مالکیت در تصمیم‌گیری بر اثربخشی اجرای مالیات بر املاک و مستغلات خالی مفید خواهد بود.

تعیین نهاد اجرایی: اینکه در نهایت چه کسی مسئول اجرای مالیات بر خانه‌های خالی باشد، علاوه بر برخورداری از مزیت‌های نسبی در کاهش هزینه‌های اجرایی، ‌ به دلیل تفاوت اهداف نیز سازوکار اجرایی شدن و یا درجه مقبول شدن آن توسط افکار عمومی، نتایج متفاوتی را به همراه خواهد داشت. معمولا مقامات و متولیان بازار مسکن در کابینه دولت عمدتا بر مباحث التهابات مسکن و نوسانات قیمتی و تلاش برای بهبود دسترس‌پذیری مسکن برای اقشار مختلف متمرکز می‌شوند. در چنین شرایطی احتمال نوسان نرخ مالیات طی دوره رونق و رکود مسکن و یا تغییرات شدت سختگیری یا سهل‌گیری در وصول مالیات و رویکرد آن طی ادوار رونق و رکود مسکن بسیار بالاست که به نوعی نااطمینانی در سرمایه‌گذاران ایجاد خواهد کرد. اما، متقابلا برای دولت‌های محلی که به صورت مداوم و پیوسته به دنبال بهبود ارایه خدمات به شهروندان هستند، رویکرد اجرایی این مالیات می‌تواند از یک فرآیند پایدار و باثبات برخوردار گردد که متاثر از روندهای بازار مسکن نباشد.

فرار مالیاتی و مساله شناسایی آنها: در صورتی که مالیات‌دهندگان این احتمال را بدهند که ممکن است در آینده تخفیف‌های مالیاتی اعمال شود و یا قانون آن اصلاح و یا لغو شود، انگیزه‌های فرار مالیاتی و یا عدم پرداخت به موقع آن افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی در تنظیم قوانین باید هر گونه روزنه فراری بسته شود که این امر نیز، نیازمند یک سیستم مالیاتی جامع و فراگیر مبتنی بر پایگاه‌های اطلاعاتی به روز است.

در مجموع، نکات فوق نشان می‌دهد که برای طراحی یک بسته سیاستی اثربخش در برخورد با معضل خانه‌های خالی باید مکانیسم‌های اجرایی و قانونی به نحوی تدوین شود که با حداقل اصطکاک در برابر چالش‌های فوق مواجه شوند.

منبع : ایبِنا