قیمت مسکن در آمریکا: مقایسه‌های بی‌مبنا!

این چند روز چند بار مطالبی برایم ارسال شده است که در آن مدعی می‌شوند یک خانه لوکس در فلان جای آمریکا کم‌تر از قیمت یک آپارتمان در تهران است و نتیجه‌های عجیب و غلطی هم می‌گیرند. می خواهیم نشان بدهیم که درک بازار مسکن آمریکا خیلی پیچیده‌تر از این است.

اول جواب یک خطی را بگویم: هر وقتی کسی به شما گفت فلان جای آمریکا خانه لوکس ۳۰۰ هزار دلار است، بهش بگوییم بیا برویم چند کیلومتر آن طرف آپارتمانی کوچک‌تر از این «پنج میلیون دلار» است! حالا توضیحات کمی فنی‌تر:

۱) واریانس قیمت مسکن بین نقاط مختلف آمریکا «بسیار بالا» است. شما ممکن است یک خانه دو طبقه پنج‌خوابه با ۳ حمام و یک استخر کوچک و الخ را در یک جایی به ۲۰۰ یا ۳۰۰ هزار دلار بخرید و یک آپارتمان ۱۵۰ متری را در جای دیگری (مثلا ۵۰ کیلومتر دورتر) به یک یا دو میلیون دلار!! تصور می‌کنم ما در ایران این سطح از پراکنش قیمت را بین شهرهای بزرگ و کوچک‌مان نداریم.

۲) چرا این همه واریانس قیمت؟: دلایل متعدد است ولی به عنوان یک قاعده سرانگشتی «محدودیت عرضه زمین» حرف اول را در تعیین قیمت خانه می‌زند. این که محدودیت عرضه زمین از کجا می‌آید را باز می‌کنیم:

۲-۱) محدودیت عرضه در برخی مناطق ناشی از محدودیت جغرافیایی است. شهرهای پررونقی مثل بوستون و نیویورک با آب احاطه شده‌اند و زمین خیلی کمی برای ساخت و ساز دارند. در ایران تصور می‌کنم شهرهایی مثل سنندج شرایط مشابهی (از حیث محدودیت فیزیکی زمین) دارند.

۲-۲) در برخی مناطق دیگر - مثل کالیفرنیا - زمین صاف زیاد است ولی مقررات ساخت و ساز به شدت محدودکننده است و به هیچ وجه اجازه تراکم بالا نمی‌دهد. دلیل این موضوع متفاوت است: فشار لابی صاحبان خانه، کم‌بود منابع آب، نگرانی از زلزله و الخ

۲-۳) در مقابل، برخی ایالت‌های مرکزی و صاف نه تنها تقریبا زمین فراوان دارند بل‌که برخی شهرها (مثلا هیوستون تگزاس) اصولا مقررات منطقه‌بندی (Zoning) ندارند. یعنی شما می‌توانی در هر زمینی که دوست داشته باشی خانه بسازی (با مقداری ملاحظات). خب می‌توانیم ببینیم که در این شهرها «عرضه زمین» تقریبا بی‌نهایت است و زمین کالای کمابیش بی‌ارزشی است (در حد قیمت زمین کشاورزی). قیمت مسکن در این نوع شهرها، در طول زمان خیلی کم رشد می‌کند.

خب پس نتیجه تا این‌جا: زمین در برخی شهرها بسیار کم‌یاب و در نتیجه بسیار گران و در برخی زیاد و تقریبا فاقد ارزش است. خیلی هم به اندازه شهر یا رونق آن بستگی ندارد. شیکاگو یا آتلانتا شهرهایی بزرگ و فعال ولی با مسکن ارزان هستند. پس قیمت خانه را (غیر از زمین) چه عواملی تعیین می‌کنند؟

الف) هزینه ساخت:  بسیاری از خانه‌ها در آمریکا چوبی و پیش‌ساخته هستد و به سرعت (ظرف چند هفته) سرپا می‌شوند. پس وقتی زمین تقریبا مفت باشد و خانه هم پیش ساخته باشد، عجیب نیست که بتوان یک خانه بزرگ و قدیمی را به ۲۰۰ هزار دلار یا حتی کم‌تر خرید.

ب) مالیات مسکن و هزینه شارژ:  بر خلاف ایران، مالیات مسکن در آمریکا بسیار جدی است و در برخی شهرها ممکن است تا ۳ درصد قیمت مسکن را در سال شامل شود. خب وقتی «قیمت حقیقی» این خانه‌ها را حساب می‌‌کنیم، باید «ارزش فعلی» این پرداخت‌ها را هم در قیمت دخیل کنیم که با توجه به پایین بودن نرخ تنزیل می‌تواند رقم خیلی درشتی باشد. مثال: یک آپارتمان معمولی ممکن است سالیانه ۴۰ هزار دلار هزینه مالیات و شارژ داشته باشد که با نرخ تنزیل ۵٪ معادل حدود «۸۰۰ هزار دلار» هزینه بیش‌تر از قیمت اسمی خرید است.

پ) کیفیت محله (جرم و جنایت و حمل و نقل عمومی و ...) و «مدرسه‌ها»: در آمریکا بودجه مدرسه از مالیات منطقه می‌آید و هر کس فقط در منطقه خود می‌تواند به مدرسه دولتی برود. مناطقی که مدارس به‌تری دارند قیمت مسکن بالاتری دارند.

طبعا تحلیل بازار مسکن خیلی خیلی پیچیده‌تر از این است. فقط خواستم بگویم خیلی راحت این ادعای بی‌پایه و گنگ که «مسکن در آمریکا هم‌قیمت ایران است» را نپذیرید و به این تفاوت‌های اساسی دقت کنید و بگویید خانه‌هایی با مشخصات مشابه هم باید مقایسه شوند. اگر هم خواستید عدد بدهید، قیمت یک آپارتمان در بالای شهر تهران را با مجتمع‌های لوکس مرکز منهتن مقایسه کنید تا یک تفاوت چندین برابری را مشاهده کنید. معنی این حرف البته اصلا این نیست که بازار مسکن ایران مشکل ندارد یا قیمت مسکن متناسب با درآمد مردم است. فقط تذکر به این نکته است که یک مقایسه باید با شاخص درست انجام شود.

مقایسه قیمت مسکن تهران و نیویورک

در بالا توضیح دادیم که انتخاب یک «آگهی تصادفی» از سایت Zillow برای این ادعا که «قیمت مسکن در تهران و نیویورک برابر هستند» چه قدر نادقیق و غیرصادقانه است. معیار درست باید مقایسه میانگین یا میانه قیمت مترمربع مسکن در شهرهای مختلف دنیا باشد.

دوستانی پرسیدند که این ارقام چه طور است؟ به اعداد زیر دقت کنیم:

۱) طبق آمار رسمی، میانگین قیمت هر متر مربع در تهران حدود «هزار دلار» است (نزدیک ۱۵ میلیون تومان)

۲) نیویورک و سان‌فرانسیسکو: «میانه» قیمت هر متر مربع حدود «ده هزار دلار» و «یازده هزار دلار». (میانه را استفاده می‌کنیم چون به خاطر وجود خانه‌های خیلی گران در این شهرها میانگین احتمالا از این هم بالاتر است.)

۳) حالا بریم سراغ شهرهای ارزان و کوچک آمریکا مثل اوکلاهوما سیتی: بلی میانه قیمت حدود هزار دلار (یعنی هم قیمت تهران) است.

ملاحظه می‌کنیم که میانگین قیمت بین دو شهر آمریکا «ده برابر» با هم اختلاف دارند که منطق اقتصادی‌اش را در پست قبلی توضیح دادیم. قیمت مسکن در تهران را نمی‌شود با اوکلاهوما سیتی (یا حتی با مناطق حاشیه‌ای نیویورک) مقایسه کرد.

تصور می‌کنم همین اعداد کافی باشد تا در این مقایسه‌های سرسری احتیاط کنیم (ضمنا با این اعداد یک حسی هم از تفاوت قدرت خرید نسبی یک فرد عادی در مناطق مختلف پیدا می‌کنیم).

هر چند می‌فهمم که خیلی محبوب و «لایک‌خور» است که قیمت یک آپارتمان لوکس در شمال تهران را با قیمت یک خانه قدیمی صد ساله در حاشیه یک شهر کوچک آمریکایی مقایسه کنیم و مدعی شویم قیمت مسکن در تهران برابر آمریکا است! ولی خب اعداد و ارقام «قابل مقایسه» (مثل میانگین‌ها) چیز کاملا متفاوتی می‌گویند. اگر تهران را با شهرهای مشابهش (مثلا نیویورک) مقایسه کنیم به نتیجه خیلی متفاوتی می‌رسیم.

منبع: https://t.me/hamedghoddusi