بازار مسکن کشور نیازمند اصلاحات گوناگون در حوزه‌های مختلف است. مالیات یکی از این حوزه‌ها به‌شمار می‌رود. برخی مفاد پیش‌نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، یکی از موضوعات مورد بحث فعالان حوزه مسکن در هفته‌های اخیر به‌شمار می‌رود. در پیش‌نویس فعلی، مالیات بر عایدی سرمایه مسکن با هدف مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه مخرب و مالیات بر املاک مسکونی (با مجموع ارزش بیش از ۵۰ میلیارد ریال) با هدف توزیع ثروت پیشنهاد شده است.

عایدی سرمایه در تور دولت

باتوجه به چالشی‌تر بودن مالیات بر عایدی سرمایه نخست به این موضوع می‌پردازیم. درک نگارنده آن است که هدف اصلی از مطرح شدن مالیات بر عایدی سرمایه در کشور جلوگیری از سفته‌‎بازی (در معنای خریدوفروش سریع با هدف کسب سود در کوتاه‌مدت) است. برخی مطالعات معتقدند مالیات بر املاک یا مالیات بر عایدی سرمایه ناکارآمدی خود را در جلوگیری از تشکیل حباب قیمت مسکن در کشورهایی مثل ایالات متحده یا کره‌جنوبی نشان داده است، اما برای بررسی دقیق و کارشناسی علاوه بر بررسی جزئیات قانون، باید دید در صورت پیاده‌نشدن چنین سیاستی (Counterfactual) میزان حباب مسکن در این کشورها به چه مقدار می‌رسید. بنابراین آموزه این مشاهدات (در سطح مورد بررسی) می‌تواند آن باشد که این ابزار احتمالا به تنهایی برای جلوگیری از حباب در بازار مسکن کافی نیست و باید با سیاست‌های مکمل دیگری پشتیبانی شود. در این نوشتار بیش از این به این بحث مفصل نمی‌پردازیم که تاثیر این ابزار بر ایجاد حباب در بازار مسکن چیست یا آنکه آیا در شرایط کنونی اقتصاد ایران، ممانعت از خریدوفروش سفته‌بازانه کمکی به بهبود وضع بازار مسکن می‌کند یا خیر، بلکه سعی می‌کنیم برخی نکات را که به پیاده‌سازی موثر این مالیات کمک می‌کند مرور کنیم، زیرا پیاده‌سازی مالیات بر عایدی سرمایه ظرافت‌های متعددی دارد که درصورت بی‌توجهی به آنها این ابزار کارکردهای مثبت خود را بروز نخواهد داد. به‌ویژه در کشوری مثل ایران با تورم‌های مزمن دورقمی و ضعف بسترهای اطلاعاتی باید برای تنظیم این قانون متناسب با شرایط کشور دقت بیشتری به خرج داد.

برای اظهارنظر درباره مالیات‌های نام‌برده باید هدف سیاست‌گذار را مورد توجه قرار داد. هرچند هدف اصلی از مالیات‌ستانی تامین منابع مالی برای هزینه‌های عمومی است، اما از آنجا که مالیات‌ها بر عملکرد و تصمیم‌گیری‌های اقتصادی افراد تاثیر می‌گذارد، می‌توان از این ابزار برای همسو کردن تصمیم‌گیری‌های افراد با منافع جمعی بهره برد، در این حالت افراد به‌صورت درون‌زا و براساس انگیزه‌های شخصی، تصمیم‌های نزدیک‌تر به بهینه جمعی را برمی‌گزینند. به‌نظر نمی‌رسد هدف اصلی سیاست‌گذار از وضع این مالیات‌ها درآمد و تامین مالی هزینه‌های عمومی باشد (البته کسب درآمد ممکن است یکی از اهداف فرعی سیاست‌گذار باشد)، چه در این‌صورت هم رویکردهای بهتر و کارآمدتری وجود دارد و هم آنکه در شرایط فعلی بازار مسکن–که احتمالا در آینده نزدیک هم تداوم خواهد یافت- وضع مالیات‌های بیشتر تاثیر منفی بر فعالیت در بازار برجا خواهد گذاشت. بنابراین تصور نگارنده آن است که هدف اصلی از وضع این مالیات‌ها ساماندهی بازار مسکن و تاثیرگذاری بر انگیزه‌های افراد برای فعالیت در این حوزه است.

هرچند مالیات بر عایدی سرمایه از جنس مالیات بر سرمایه است ولی باید توجه داشت که برخلاف مالیات بر سرمایه که در علم اقتصاد درباره آن دیدگاه‌ها و مقالات مختلف و متضادی وجود دارد (از بهینه دانستن معافیت مالیاتی سرمایه تا نرخ‌هایی بالاتر از مالیات بر درآمد)، به نظر نگارنده چنانچه به مالیات بر عایدی سرمایه مسکن از دریچه زیر نگریسته شود تصمیم‌گیری درباره ضرورت این مالیات ساده‌تر از بسیاری از انواع مالیات بر سرمایه است.نخستین مساله آن است که برای خریدار مصرف‌کننده، مسکن بیش از آنکه کارکرد سرمایه‌گذاری داشته باشد کارکرد مصرفی دارد و در عمل بسیاری از کارکردهای سرمایه را ندارد، بنابراین توصیه کلی آن است که ملک مصرفی از مالیات بر عایدی سرمایه معاف باشد.

دوم، در ایران ارزش املاک به دو دلیل اصلی رشد می‌کند: اول اینکه تورم عمومی ناشی از افزایش نقدینگی که الگوی تقریبا پلکانی قیمت اسمی مسکن (جهش‌های نسبتا سریع در پی ثبات نسبی چندین ساله) در اغلب مواقع برای هم‌گامی (هرچند با وقفه زمانی) با تورم عمومی رخ می‌دهد. بخش دیگری از افزایش قیمت ناشی از افزایش مطلوبیت موقعیت ملک در اثر توسعه شهر و بهبود دسترسی‌ها و خدمات است. با توجه به آنکه مسکن کالایی تجارت‌پذیر (tradable) نیست، بنابراین، موقعیت نقش مهمی در ارزش ملک ایفا می‌کند. رشد شهر و افزایش دسترسی‌ها، زیرساخت‌ها و سایر خدمات که منابع آن از محل بودجه عمومی تامین شده است، می‌تواند اثر جانبی مثبتی بر ارزش املاک آن منطقه داشته باشد. از این منظر مالک بدون صرف هزینه صاحب منفعتی شده که ناشی از عمل و هزینه‌کرد منابع عمومی است، بر این اساس این ارزش افروده را می‌توان منتسب به همگان دانست و با کسب مجدد این ارزش، آن را به عموم برگرداند (Value capture). مالیات بر عایدی سرمایه ابزاری برای این فرآیند است. از این منظر مالیات بر عایدی سرمایه یک ملک در شکل ایده‌آل آن باید دربرگیرنده کلیه ارزش‌های واقعی (و نه اسمی) که در اثر عواملی همچون توسعه شهر و افزایش دسترسی‌‌ها، زیرساخت‌ها و سایر خدمات (غیر از سرمایه‌گذاری مستقیم مالک) در آن ایجاد شده است، باشد، تا بتوان این منافع را از منتفع خصوصی بازستاند و به‌عموم بازگرداند و به‌طور مثال دوباره صرف توسعه شهر کرد. براین اساس مشخص است که در اقتصادی با تورم‌های مزمن بالا (مثل ایران) حتما باید رشد ارزش اسمی ناشی از تورم که ارزشی واقعی نصیب مالک نکرده است، از محاسبات مربوط به مالیات بر عایدی سرمایه خارج شود.

مالیات سالانه بر املاک گران‌قیمت نیز یکی از روش‌های ممکن برای تامین منابع هزینه‌های عمومی است. هرچند به نظر نگارنده در دنیای امروز کسب درآمد و مالیات‌گیری با روش‌های کارآمدتری -که اعوجاج کمتری ایجاد می‌کنند و منصفانه‌تر هستند– امکان‌پذیر است اما به‌هر حال می‌توان منطق حاکم بر این مالیات را مشابه مالیات تصاعدی (progressive) از ثروت با یک سطح معافیت در نظر گرفت. مانند هر قانون دیگر، جزئیات طراحی و سازگاری با سایر قوانین اهمیت بسزایی در کارآیی این قانون ایفا می‌کنند. به‌طور مثال اینکه چرا دارایی‌های مختلف یک فرد (مثل ماشین و خودرو) به‌طور جداگانه مبنای مالیات قرار می‌گیرند و نه مجموع ثروت وی، مساله مهمی است که جای بحث و بررسی بیشتری دارد. همچنین بدیهی است تثبیت ارزش اسمی املاک مشمول معافیت مالیاتی در اقتصادی مانند ایران، رویکرد مناسبی نیست. اما همچنان به‌نظر نگارنده مهم‌ترین مساله‌ای که نیازمند تدقیق است فلسفه و منصفانه بودن این مالیات است.

به‌طور کلی، نکته مهم دیگری که در این میان شایسته توجه است افزایش کیفیت قانون‌نویسی در ایران و توجه به جزئیات، ظرایف و سازگاری با سایر قوانین و شرایط خاص کشور در مرحله طراحی و تنظیم قوانین است، در شرایطی که صحبت از بررسی و تصویب قوانین مختلفی در حوزه ساختمان و مسکن مطرح است توجه به این نکته ضروری است که قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و مواد مختلفی از قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ (در حوزه مسکن) هرچند هر دو قوانین نسبتا جدیدی هستند، اما به‌علت ضعف قانون‌نویسی در مرحله اجرا با مشکلات متعددی مواجه شده‌اند، بنابراین شایسته است دقت بیشتری در سازوکار قانون نویسی و مراحل بررسی و تصویب مفاد قانون انجام پذیرد.

نکته آخر آنکه به‌نظر می‌رسد در سال‌های اخیر دولت در مواجهه با مشکلات مالی، تاکید مضاعفی بر اخذ مالیات از برخی قشرهای جامعه دارد و توجه خاصی به افزایش پایه‌ها و نرخ‌های مالیاتی نشان داده است، این امر در شرایط نامناسب اقتصادی می‌تواند فشار مضاعفی بر فعالان و کل اقتصاد وارد کند. هرچند تنها بر این مبنا نمی‌توان این قبیل اقدامات را توصیه نکرد، اما نکته مهم آن است که به نظر می‌رسد در این میان، توجه به رویکرد مهم‌تر و بنیادین‌تر یعنی اصلاحات ساختاری و رفع موانع کسب‌وکار مغفول مانده است. به‌ثمر رساندن این قبیل اصلاحات که وظیفه دولت -در معنای عام آن- است، شایسته توجه اساسی، برنامه و تلاش مضاعف است و نتیجه آن بزرگ شدن کیک اقتصاد و افزایش درآمدهای مردم و دولت، هر دو، خواهد بود.

منبع: دنیای اقتصاد