سعید اسلامی‌بیدگلی دلایل جهش و آرامش قیمت مسکن را بررسی می‌کند
نقدینگی در طول چند سال رشد بالای 20 درصد را به ثبت رساند، در کنارش قیمت مسکن رشدهای تک‌رقمی را پشت سر گذاشت؛ اما وضعیت در نقطه‌ای ملتهب شد و نقدینگی انباشته‌شده در بانک‌ها، با دست به دست هم دادن عوامل مختلف روانه بازارهای دارایی شد.
نقدینگی در طول چند سال رشد بالای 20 درصد را به ثبت رساند، در کنارش قیمت مسکن رشدهای تک‌رقمی را پشت سر گذاشت؛ اما وضعیت در نقطه‌ای ملتهب شد و نقدینگی انباشته‌شده در بانک‌ها، با دست به دست هم دادن عوامل مختلف روانه بازارهای دارایی شد. در این حالت پرسش این است که آیا قابل پیش‌بینی نبود که جهش‌های قیمتی رخ خواهد داد؟ پاسخ سعید اسلامی‌بیدگلی به این پرسش مثبت است. این عضو شورای عالی بورس، معتقد است که به اندازه کافی دلیل و برهان اقتصادی برای توضیح جهش قیمت مسکن و در مرحله بعد آرامش نسبی پس از آن وجود دارد و نیازی به متوسل شدن به تئوری «ضدانقلاب» یا فرآیندهای خارج از چارچوب اقتصاد نیست. این صاحب‌نظر اقتصادی نگاه امنیتی به بازار را همچون تجربه‌های پیشین، تنها یک مسکن کوتاه‌مدت می‌داند که در نهایت توفیقی حاصل نمی‌کند و می‌تواند به تشدید عدم قطعیت‌ها و فراری دادن سرمایه ختم شود. اسلامی‌بیدگلی بر این باور است که آرامش بازار، بهترین فرصت برای سیاستگذار است تا علت‌های واقعی جهش قیمتی را جست‌وجو و سیاست‌های پیشین را اصلاح کند و طراحی سیاست‌های جدید را در دستور کار قرار دهد.
سیاستگذار بخش مسکن می‌گوید دست‌های ضدانقلاب در بازار مسکن در رشد قیمت‌ها موثر بود؛ این گفته در شرایط فعلی چه معنا و مفهومی دارد؟ این نگاه به بازار مسکن از کجا نشات گرفته است؟
در مورد اظهارنظری که وزیر محترم راه و شهرسازی انجام دادند و عملاً دست‌های ضدانقلاب را در رشد قیمت مسکن مشاهده کردند، باید ببینیم بر چه مبنایی بوده است. البته من شواهد ایشان را در اختیار ندارم. خوب است هنگامی که چنین اظهارنظرهایی (که از اصول علمی اقتصاد کمی به دور است) مطرح می‌شود، حداقل شواهد و مستنداتی منتشر کنند و بگویند که چطور به این یافته رسیدند. احتمالاً پژوهشگران هم می‌توانند از این یافته‌ها استفاده کنند. آیا کانال اثر ضدانقلاب بر قیمت مسکن از طریق تهییج بازار و سفته‌بازی بوده است؟ اگر چنین فرضیه‌ای مدنظر وزیر بوده، باید گفت که سفته‌بازی هم در نهایت به تعدیل ختم می‌شود. چراکه اگر معتقد باشیم که سفته‌بازان پیش‌بینی افزایش قیمت داشته‌اند، ورود زودتر آنها به بازار، افزایش ملایم قیمت را سبب می‌شود و از افزایش یکباره جلوگیری می‌کند. اگر سفته‌بازی مشکل داشت، مطمئناً در بازار ارز جهانی (فارکس) معاملات به شکل آزاد شکل نمی‌گرفت. هیچ‌گاه هم در چنین بازارهایی رشد یا کاهش قیمت‌ها را به فعالیت‌های سفته‌بازی ربط نمی‌دهند و هیچ مداخله امنیتی را در این بازارها نمی‌توان سراغ گرفت. بنابراین مشخص نیست که ضدانقلاب از چه مسیری به بازار آسیب زده است.
رویکرد امنیتی پاک کردن صورت‌مساله می‌تواند باشد. باید مشخص شود که چه چیزی خارج از قاعده است؟ آیا فعالان بازار مسکن خارج از قاعده بازی عمل کردند که مستحق لقب ضدانقلاب باشند؟ اگر شخصی نگران از دست رفتن ارزش پولش باشد، و مسکن خریده باشد، خطاکار است؟ چه خلافی از سوی او مرتکب شده؟ علت وضعیت بازار، رفتار او و خریدش است یا فضای اقتصاد کلان که وضعیت بی‌ثباتی و عدم قطعیت را تشدید کرده تا افراد به سوی این تصمیم حرکت کنند؟ این تصمیمات در خلأ به وجود نمی‌آیند. نمی‌توان پیشینه اتفاقات را نادیده گرفت و تنها آخرین سکانس ماجرا را دید و قضاوت کرد. باید دید چه پیش‌زمینه‌ای موجب شده تا افراد نگران از دست رفتن ارزش سرمایه‌های خود شوند. در نهایت این افراد نیستند که روند بلندمدت قیمت را تعیین می‌کنند، انگ زدن به این افراد هم نمی‌تواند فایده‌ای داشته باشد. به نظر می‌رسد که حداقل، هم سیاستگذار بخش مسکن و هم بسیاری دیگر از مسوولان و هم اقتصاددانان (به ویژه اقتصاددانانی که در بخش اقتصاد مسکن فعالیت می‌کنند)، به خوبی از عوامل اقتصادی موثر بر جهش‌های قیمتی بخش مسکن و به ویژه جهش اخیر، آگاهی دارند.
در واقع برای آرام شدن روند قیمت مسکن، دلایل اقتصادی به اندازه کافی وجود دارد و نیاز به توجیه سیاسی قضیه نیست؟
فکر می‌کنم که به اندازه کافی مستندات و شواهد اقتصادی با عدد و رقم وجود دارد تا آن جهش را توضیح اقتصادی دهد. کشور در دوره‌ای، دچار تنش‌های ناشی از حرکت‌های نقدینگی در بخش‌های مختلف اقتصادی بوده که اثراتش را می‌توانستیم در بازار ارز و مسکن ببینیم. در سال‌هایی که رشد نقدینگی در اقتصاد ایران بیش از 20 درصد بوده، تورم حتی تک‌رقمی نیز شده و قیمت مسکن نیز رشدهای تک‌رقمی را سپری کرده بود. پس از تخلیه تورمی نقدینگی در سال 97، طبیعتاً بازارها نیز به ترتیب خود را با شرایط جدید تطبیق دادند. در برخی بازارها که نقدشوندگی بالاتری داشتند، همچون ارز و سکه، این اتفاق زودتر رخ داد و در بازارهای با نقدشوندگی کمتر همچون مسکن، در بازه زمانی طولانی‌تری، رشد اتفاق افتاد. اینها دارایی‌هایی بودند که مردم برای حفظ ارزش پولشان، به آنها رجوع کردند. حتی این اثرات در بازار برخی کالاهایی دیده شده است که اساساً در اقتصاد، به عنوان کالای دارای قابلیت سرمایه‌گذاری شناخته نمی‌شوند. آیا در آنها هم عوامل سیاسی موثر بودند؟ گاهی اوقات این کالاها در ایران، به دلیل سیاستگذاری‌های ناصحیح دچار پدیده نوسان و هجوم نقدینگی و تقاضای سرمایه‌ای می‌شوند. تا جایی که حتی لوازم‌خانگی هم محلی برای سرمایه‌گذاری افراد می‌شود. بنابراین به اندازه کافی شواهد برای توضیح اقتصادی این اتفاق وجود دارد. من خوشحال می‌شوم خود سیاستگذار توضیح دهد که شواهدش مبنی بر اینکه دست‌هایی از ضدانقلاب در افزایش قیمت مسکن دست داشتند، چه بوده است.
آیا بازار مسکن به سمت امنیتی شدن حرکت می‌کند و فعالان بازار مسکن حال باید نگران خوردن انگ «ضدانقلاب» هم باشند؟ اگر پاسخ مثبت است امنیتی شدن بازار مسکن با توجه به تجربه‌ای که در امنیتی شدن بازار ارز داشته‌ایم، چه عواقبی می‌تواند داشته باشد؟
در درجه اول باید بگوییم بازاری که شاهد مداخله دولت به این نحو باشد، کارایی خود را از دست خواهد داد و در درجه اول حق آزادی افراد در بازار زیر پا گذاشته می‌شود. فارغ از این مساله، تجربه امنیتی شدن فضای بازار دارایی‌های قابل سرمایه‌گذاری، پیش از این در مورد ارز و سکه چندین بار تکرار شده است. معمولاً این‌طور بوده که هرگاه کنترل بازار از دست سیاستگذار خارج شده، به دنبال عوامل غیراقتصادی بوده‌اند. با اینکه تجربه در دولت‌های قبلی هم آزموده شده بود، اما در دولت فعلی هم بار دیگر تکرار شد. سوال این است که آیا بررسی‌ای صورت گرفته که نشان دهد برخورد امنیتی با بازار تا چه حد در کنترل بازار موفق عمل کرده است یا خیر؟ حضور قهری پلیس در بازار ارز، تجربه موفقی نبود و در هیچ برهه‌ای نتوانست بازار را به ساحل آرامش برساند؛ در واقع مادامی‌که عوامل بنیادی پابرجا هستند، اقدامات قهری کارساز نبوده‌اند. در عمل این نوع رفتارها نه‌تنها کمکی به هدف سیاستگذار نکرده بلکه حتی بعضاً عرضه را نیز با شوک همراه کرده و به تشدید بحران دامن زده است. شاید این نوع رفتار این سیگنال را به جامعه بدهد که سیاستگذار اقتصادی در به‌کارگیری ابزارهای اقتصادی در مدیریت اوضاع به استیصال رسیده و از این‌رو به برخورد جزایی و خارج از دایره اقتصادی با فعالان بازار روی آورده است. وزیر محترم باید توضیح دهد که ضدانقلاب دقیقاً از چه کانالی بر بازار اثر گذاشته‌اند. اینکه تنها عده‌ای در کانال‌های ماهواره‌ای تشویق به خرید یا فروش کنند، نمی‌تواند بازار را دستخوش تغییر کند. به هر حال بازارهای ارز و سکه دارای قابلیت نقدشوندگی بیشتری نسبت به بازار مسکن هستند و بنابراین، با ورود نقدینگی جدید، نوسانات قیمتی بیشتری هم متحمل می‌شوند. چندین بار هم این پدیده اتفاق افتاده که فضا امنیتی شده و تعدادی را هم دستگیر و دادگاهی کردند. حتی در تنش اخیر قیمتی، افرادی هم سرانجام به جوخه اعدام سپرده شدند. این اتفاقات ممکن است که برخی از تنش‌های کوتاه‌مدت را بپوشاند، اما هر بار مشاهده کردیم که مجدداً با ادامه دادن سیاست‌های اشتباه پیشین در حوزه‌های پولی، مالی و اقتصادی، در چند دوره بعد یا چند سال بعد، دوباره همان جهش‌ها تکرار شدند. در بازار ارز شاید دستگیری تنها یک هفته توانست بازار را کنترل کند اما بیشترین التهابات سال گذشته بازار ارز، در فضای پلیسی رخ داد. اتفاقاً با تجدیدنظر در سیاست‌ها و همسو کردن نرخ نیما با بازار ارز در سال جاری بود که بازار به آرامش رسید، نه با بگیر و ببند. در بازاری مانند مسکن، نقش دلال و سفته‌باز تا چه حد می‌تواند باشد؟ در این بازار فقط در شهر تهران، حداقل سه هزار میلیارد تومان مبایعه‌نامه در طول یک ماه به ثبت می‌رسد. نقش سفته‌باز یا ضدانقلاب برای تغییر در روند بلندمدت چنین بازاری بسیار کم است. به نظر می‌رسد که امنیتی کردن فضا و وصل کردن آنها به فرآیندهایی مانند ضدانقلاب، کمک کلی به حل مسائل اصلی که در اقتصاد ایران وجود دارد، نخواهد کرد. این رویکرد ممکن است تنها برخی از روندهای کوتاه‌مدت را اصلاح کند. بنابراین به نظر می‌رسد که پیش از همه چیز، باید ببینیم اساساً اشتباه سیاستگذار چه بوده است. باید به این پرسش پاسخ دهیم که آیا با آن اشتباهات، بدون اینکه تشخیص دهیم چه کسی این جریان نقدینگی را وارد بخش‌های مختلف اقتصاد می‌کند، نمی‌توانستیم پیش‌بینی کنیم که جهش‌هایی وجود خواهد داشت؟ همان‌طور که اکنون هم این هشدارها داده می‌شود که اگر نتوانیم نرخ بهره و نرخ رشد نقدینگی را کنترل کنیم و رشد اقتصادمان متناسب با رشد نقدینگی نباشد، حتماً در سال‌های آتی با جهش‌هایی در قیمت اسمی کالاها یا دارایی‌های قابل سرمایه‌گذاری روبه‌رو خواهیم شد. این مساله خیلی کلیدی و مهم است. اگر شوک تورمی جدی داشته باشیم، ممکن است باز هم جهش قیمتی در بازار مسکن داشته باشیم و این نمی‌تواند ربطی به ضدانقلاب یا چیزهای شبیه به این داشته باشد.
آیا آرامشی را که در بازار حکمفرما شده باید به خروج ضدانقلاب در بازار وصل کرد؟
این آرامش معمولاً پس از جهش‌ها وجود دارد. پس از جهش‌های ناگهانی در بازارها، به دلیل فروکش کردن عاملی که منجر به افزایش قیمت شده و تخلیه شدن آن انرژی، آرامشی برقرار می‌شود. حتی معمولاً تصحیح قیمتی هم صورت می‌گیرد. به دلیل اینکه در زمان افزایش ناگهانی، معمولاً عوامل روانی که بر سرمایه‌گذاران اثر می‌گذارد، باعث می‌شود که قیمت‌ها اورشوت یا به اصطلاح بیش از اندازه افزایش پیدا کند. این مساله را در مورد بازار ارز داشتیم که در سال گذشته تا نزدیک 20 هزار تومان هم صعود کرد. به‌رغم اینکه در آن زمان برخی اقتصاددانان معتقد بودند قیمت ذاتی بیش از قیمتی است که در بازار وجود دارد، اما می‌دانستیم که قیمت ذاتی در حدود 20 هزار تومان نیست. ولی هیجانات ناشی از رشد قیمت‌ها و احساس جا ماندن بخش بزرگی از جامعه از رشد قیمت، منجر به این شد که نوسانات شدت بگیرد. حتی برخی اوقات، امنیتی شدن فضا، عرضه را در بسیاری از این مواقع، محدود می‌کند و منجر به اورشوتینگ می‌شود و بعد از آن، ممکن است یک تصحیح قیمتی صورت گیرد.
در شرایطی که افزایش ناگهانی منجر به فروکش کردن تنش‌های بازار نشود و متغیرهای دیگر اقتصادی این افزایش را در یک لوپ قرار دهد، منجر به این می‌شود که دائماً قیمت‌ها افزایش یابند. در این حالت به اصطلاح می‌گوییم که اقتصاد ونزوئلایی شده و در یک چرخه اقتصادی افتاده است، که در این شرایط کنترل وضعیت نیاز به اصلاحات اقتصادی بسیار بسیار بزرگ‌تری دارد. برخی از اقتصاددانان، اظهار امیدواری کردند که اقتصاد ایران دچار این فاز نشود. بنابراین به نظرم می‌رسد که به اندازه کافی، عوامل و شواهد اقتصادی وجود دارد که بخواهیم این افزایش قیمت و آرامش پس از آن را توجیه کنیم. اگر سیاستگذار محترم، شواهدی دارد مبنی بر اینکه منشأ برخی پول‌هایی که وارد مسکن شده، منشأ آلوده‌ای هست، آن پول وارد هر بازاری شود باید رصد شود و مورد رسیدگی قرار گیرد. و البته این هم جزو انتقادات بسیاری از اقتصاددانان است که متاسفانه اقتصاد ایران اسیر پول‌های کثیف است و بخش رانتی اقتصاد ایران، در حال بزرگ‌تر شدن. اینها ممکن است مشکلات بسیاری را در درازمدت ایجاد کنند. البته خوشبختانه یا متاسفانه، این بخش رانتی اتفاقاً بیشتر وابسته به جریان‌های دولتی و حاکمیتی و برخاسته از رانت‌هایی است که از طرف نهادهای سیاستگذاری در کشور، هدایت می‌شوند. بنابراین نمی‌دانم که انگ ضدانقلاب زدن به آن درست است یا خیر.
در شرایطی که گرفتار رکود تورمی در بخش مسکن هستیم، آیا نگاه امنیتی باعث کاهش ساخت‌وساز خواهد شد؟
ساخت‌وساز نیاز به سرمایه‌گذاری دارد. در شرایطی که بودجه دولت به علت افت درآمدهای نفتی تحت فشار است، اولین گزینه‌ای که از سمت مصارف دولت حذف می‌شود، بودجه عمرانی است. پس در شرایط فعلی سرمایه‌گذاری دولتی در بخش مسکن در مضیقه قرار دارد. از آن طرف، سرمایه‌گذاری بخش خصوصی بدون وجود یک چشم‌انداز روشن نمی‌تواند محقق شود. عدم اطمینان در اقتصاد ایران به دلایل مختلف، می‌تواند بر چشم‌انداز سرمایه‌گذاری اثر منفی بگذارد. طبعاً هنگامی که جو امنیتی در بازار مسکن وجود داشته باشد، بسیاری از سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند تا در بازار دیگری فعالیت خود را ادامه دهند و حتی به سمت خروج سرمایه از کشور هدایت شوند. در نتیجه نگاه امنیتی می‌تواند در نهایت سمت عرضه در بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد و زمینه افزایش قیمت را بار دیگر پدید آورد، که این مساله در تضاد با اهداف سیاستگذار قرار می‌گیرد، بنابراین سیاستگذار باید در سیگنال‌هایی که به بازار مسکن روانه می‌کند با تامل بیشتری برخورد کند.
اکنون سیاستگذار مسکن چه رویکردی را باید پیش بگیرد؟ آیا انداختن توپ به زمین عوامل بیگانه به معنای به بن‌بست رسیدن سیاستگذاری در بخش مسکن است؟
من فکر می‌کنم که به هر حال، رشد قیمتی مسکن رخ داده و توان خرید مردم و توان فراهم کردن سرپناه، چه در بازار تملک چه در بازار اجاره، به شدت کاهش پیدا کرده است، به ویژه برای اقشار ضعیف. این را می‌توان از تعداد معاملات مسکن نیز یافت. مثلاً طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، کل تعداد مبادلات انجام‌شده در شهریورماه، از کل مبادلات انجام‌شده در فروردین (که نصف ماه تعطیل است) هم 18 درصد کمتر بوده است. البته همزمان با این دوره رکود و سردی بازار، فرصتی هم برای سیاستگذار فراهم می‌شود که احتمالاً در این دوره آرامش، بتواند با سیاستگذاری صحیح، حداقل برای سال‌های آتی، بخشی از این عقب‌ماندگی را برای اقشار ضعیف‌تر جامعه جبران کند. من فکر می‌کنم که نگاه امنیتی به هیچ‌کدام از حوزه‌ها در بلندمدت کمک‌کننده نخواهد بود، بلکه فقط در کوتاه‌مدت ممکن است برخی از تنش‌ها را کاهش دهد که آن هم عملاً با ایجاد رکود، این اتفاق در حال وقوع است. نیاز به اصلاح سیاست‌های پیشین و طراحی سیاست‌های جدید به شدت وجود دارد و فکر می‌کنم باید از این فرصت آرامش احتمالی که ممکن است برای بخش‌هایی از بازارها در کشور وجود داشته باشد، برای طراحی و سیاستگذاری جدید استفاده کنیم. در هنگام آرامش، بهترین فرصت است تا سیاستگذار علت‌های اقتصادی را جست‌وجو کند و به دنبال حل ریشه‌ای آنها در فضای اقتصاد کلان باشد. علت‌هایی که شاید سرنخش در انتها به خود سیاستگذار ختم شود. نسبت دادن عوامل التهاب به عناصر خارجی، به‌جای حل ریشه‌ای مشکل، زمینه را برای جهش‌های بعدی فراهم می‌کند.
تجارت فردا