در هفته گذشته خبر مسرت بخشی منتشر شد به این مضمون که وزیر وزارت راه و شهرسازی لوایحی به‌عنوان افزایش عرضه مسکن کم‌متراژ و کاهش احتکار زمین با اهرم مالیاتی را تهیه کرده و برای تصویب در هیات دولت به معاون اول رئیس‌جمهور تحویل داده است. اینکه این نگاه در دولت ایجاد شده که می‌توان با استفاده از ابزار مالیات و نه تعزیرات یا دخالت مستقیم در ساخت و سازمشکل بخش مسکن را حل کرد، بسیار جای خوشحالی دارد. اما برای اثرگذاری این لایحه (به فرض تصویب در دولت) چند نکته اساسی وجود دارد که باید در نظر گرفته شود.
در بسته مالیاتی طراحی شده از سوی وزیر در مورد اجاره، بیان شده است که اگر قرارداد اجاره واحدهای مسکونی دوساله یا بیشتر تنظیم شود، از پرداخت مالیات براجاره معاف می‌شوند. براساس قانون فعلی واحدهای اجاره‌ای تا ۱۵۰ متر در شهر تهران و تا ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها از مالیات براجاره معاف هستند. نکته‌ای که در نظر گرفته نشده، این است که بیشتر دغدغه مستاجران تهرانی در مورد اجاره واحدهای زیر ۱۰۰ متر است نه واحدهای بالاتر از ۱۵۰ متر. بنابراین اگر این لایحه می‌خواسته بر اجاره تاثیرگذار باشد، باید ابتدای قانون تغییر کرده و متراژ معافیت در ابتدا کم یا حذف می‌شد تا اهرم معافیت بتواند بر بازار تاثیرگذار باشد.
اهرم دیگر تشویق سازندگان به عرضه مسکن کم‌متراژ است. به این صورت که آن‌دسته از انبوه‌سازان یا توسعه‌گرانی که اقدام به ساخت مسکن مطابق الگوی تقاضا می‌کنند در وهله اول از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم معاف هستند؛ براساس قانون مالیات‌های مستقیم، هم‌اکنون نقل و انتقالات املاک مسکونی شامل پرداخت مالیات به میزان ۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک فروخته‌شده می‌شود که اوایل امسال مبلغی که سازندگان باید بابت این مالیات پرداخت می‌کردند، افزایش یافت. در این لایحه برای ایجاد انگیزه قوی در انبوه‌سازان و توسعه‌گران به منظور ساخت و عرضه واحدهای کم‌متراژ به بازار مسکن، همچنین مقرر شده است این گروه از سازندگان از مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم نیز معاف شوند؛ براساس این ماده مالیاتی، کلیه ساخت وسازهای مسکونی در اولین نقل و انتقال خود مشمول پرداخت مالیاتی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از عایدی حاصل از ساخت وساز با عنوان مالیات بر ساخت وفروش مسکن هستند. مطابق برآوردهای صورت گرفته این مالیات هم‌اکنون ۳ تا ۵ درصد متوسط قیمت فروش مسکن است که از سال گذشته سازندگان نسبت به آن اعتراض داشتند. این لایحه همچنین تاکید کرده است در صورتی که این گروه از سازندگان تمام یا بخشی از واحدهای ساخته شده خود را به بازار اجاره عرضه کنند نیز مشمول معافیت پرداخت مالیات بر اجاره هم خواهند شد و این معافیت شامل مالکان بعدی نیز می‌شود. به این ترتیب در قالب این لایحه سه گروه معافیت مالیاتی برای سازندگان واحدهای مسکونی کم‌متراژ پیشنهاد شده است که می‌تواند منجر به ایجاد انگیزه قوی در انبوه‌سازان و توسعه‌گران برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و مطابق با الگوی غالب تقاضا شود.
در مورد این اهرم تشویقی دو نکته قابل تامل است. مشکل اول که باعث شده به‌رغم اینکه بازار تشنه واحدهای کوچک‌متراژ باشد اما همچنان سازندگان واحدهای با متراژ بالا را تولید کنند مشکل فنی افزایش هزینه‌های ساخت از یکسو (به‌طور مثال اگر سازنده‌ای به جای واحد ۱۵۰ متری دو واحد ۷۵ متری بسازد دو سرویس بهداشتی، دو آشپزخانه و... باید بسازد، مضاف بر اینکه طراحی واحدهای کوچک که به اصطلاح پرتی نداشته باشد کاری است بس عظیم) و از سوی دیگر مشکل تامین پارکینگ و قوانین شهردارینیز امکان ساخت واحدهای کوچک را در برخی مناطق ناممکن می‌سازد.
اشکال دوم این است که باید بررسی کارشناسانه صورت پذیرد که آیا هزینه‌های فوق که در بالا به بخشی از آنها اشاره شد، کمتر از میزان مالیاتی است که دولت می‌خواهد ببخشد. به‌طور کلی هر بخش خصوصی در تصمیم برای انجام کاری یا انجام ندادن عملی این محاسبات را انجام می‌دهد که این کار صرفه اقتصادی دارد یا خیر. اگر میزان معافیت مالیاتی که دولت در نظر دارد کمتر از هزینه‌هایی باشد که به جهت کاهش متراژ به بخش خصوصی تحمیل می‌شود، این طرح برای انگیزه به بخش خصوصی موفق نخواهد شد.
اما سومین بخش این لایحه استفاده از اهرم مالیات برای مقابله موثر با احتکار مسکن است که از طریق اخذ مالیات از خانه‌های خالی است که به شخصه در جایی به آن پرداختم و معتقدم که دریافت مالیات نمی‌تواند باعث ایجاد انگیزه در مالک برای عرضه مسکن به بازار مسکن جهت اجاره یا فروش باشد. با یک مثال به راحتی می‌توان این نکته را متوجه شد. فرض کنید فردی مالک ملکی به ارزش ۵۰۰ میلیون تومان باشد. این ملک پتانسیل دریافت اجاره ماهانه‌ای به ارزش صدمیلیون تومان رهن کامل یا سه میلیون تومان اجاره ماهانه را دارد که در سال ۳۶ میلیون تومان می‌شود. بنابراین مالکی که با خالی نگاه داشتن ملکش حاضر است ۳۶ میلیون تومان به دست نیاورد با چه عدد مالیاتی می‌تواند انگیزه پیدا کند که ملکش را اجاره دهد یا بفروشد؟
البته در اینکه چنین مالیاتی در بسیاری از کشورها وجود دارد و منبع درآمد مناسبی برای دولت است، جای شکی نیست که باید حتما از سوی دولت شناسایی و دریافت شود. ولی اینکه ادعا کنیم، دریافت چنین مالیاتی می‌تواند انگیزه‌بخش مالک یا موجر برای فروش یا اجاره شود، ادعای صحیحی نیست.
اما مهم‌ترین مالیات‌هایی که مغفول مانده مالیات بر نقل و انتقالات مکرر است که اگر صحیح نگارش شود، می‌تواند تا حد زیادی در مواقع اضطراری جلوی ورود سفته‌بازان را بگیرد و مالیات بر عایدی سرمایه برای مالکان دو خانه و بیشتر که بازار را مناسب فعالیت تقاضا‌کنندگان مصرفی کند.
روزنامه دنیای اقتصاد