عضو هیأت علمی گروه اقتصاد دانشکده علوم اداری و اقتصادی دانشگاه فردوسی مشهد
رونق و رکود در اقتصاد به معنای انحراف از روند بلندمدت اقتصاد است؛ افزایش نرخ رشد یک متغیر نشاندهنده دوره رونق و کاهش نرخ رشد آن نشانه دوره رکود است.
باید بین رونق و رکود قیمت مسکن و رونق و رکود تولید مسکن تفاوت قائل شد؛ این دو اگرچه با هم ارتباط دارند اما لزوما همزمان و هماهنگ نیستند؛ باید دید تولید مسکن در اقتصاد چه اهمیت و جایگاهی دارد و اهمیت قیمت مسکن تا چه اندازه است؛ بسیاری از مباحثی که درباره رونق و رکود مسکن مطرح میشود عمدتا درباره قیمت آن است؛ به عبارت دیگر با افزایش قیمت مسکن گفته میشود این بخش رونق یافته و بالعکس؛ بسیاری از اوقات ممکن است مسکن تولید شود و نرخ مطلوبی هم داشته باشد اما قیمت‌ها افزایش نیابد؛ توجه صرف به قیمت مسکن و در نظر گرفتن افزایش قیمت به عنوان شاخص مطلوبی برای ورود این بخش به رونق، نکته درستی نیست.
بحث دیگری که در بازار مسکن همیشه مطرح است و جو عمومی نیز موافق آن را تأیید می‌کند این است که عمدتا مسکن را بخش پیشرو در اقتصاد میدانند به این معنا که زمانی که بازار مسکن رونق می‌بابد، اقتصاد نیز وارد رونق میشود و اگر بازار مسکن دچار رکود شود، اقتصاد نیز به رکود مبتلا خواهد شد و توجیه این مسأله نیز این است که بخش مسکن با بخشهای بسیاری در ارتباط است و فعال شدن این بخش میتواند باعث رونق سایر بخشها شود اما در تحقیقات خلاف این مسأله ثابت شده و به لحاظ تئوری و تجربی می‌توان ثابت کرد این قضیه در اقتصاد ایران صدق نمی‌کند؛ ممکن است در برخی کشورها این قاعده برقرار باشد اما در ایران بخش مسکن نمی‌تواند پیشرو باشد بلکه درآمد ملی و اقتصاد کل نسبت به مسکن پیشرو است؛ به عبارت دیگر هر زمان که رشد اقتصادی نسبتا بالایی در اقتصاد داشته‌ایم بخش مسکن رونق داشته و بالعکس؛ کل اقتصاد عمدتا وابسته به نفت و درآمدهای ناشی از نفت و گاز است؛ نتیجه نرخ رشد مثبت بالا در بخش نفت، نرخ رشد مثبت نسبتا بالا در کل اقتصاد و در نتیجه نرخ رشد مثبت در بخش مسکن است؛ به همین دلیل نمیتوان با تحریک بخش مسکن، کل اقتصاد را تحریک کرد و رشد قابل قبولی در آن ایجاد کرد؛ تجربه چند سال گذشته نیز نشان داده فعالیتهایی که برای تحریک بخش مسکن صورت گرفته، نتیجه مثبت چندانی نداشته است و این نتیجه منطقی به نظر می‌رسد.
نکته مهم در بخش مسکن این است که نباید لزوما به دنبال افزایش قیمت و رونق شدید بود زیرا طبیعی است زمانی که یک دوره رونق شدید داشته باشیم دوره رکود بعدی هم شدید خواهد بود؛ از طرف دیگر کل اقتصاد ما وارد رکود شده و به دلیل اینکه بخش مسکن از کل اقتصاد تبعیت می‌کند، پس این بخش هم دچار رکود شده است.
گاهی زمانی که کل اقتصاد دچار بحران است دنبال وسیلهای برای خروج اقتصاد از بحران هستیم و اولین راهی که ممکن است در این وضعیت به ذهن برسد رونق بخش مسکن است اما در واقع تلاش برای تحریک تقاضا در بخش مسکن به هر روش و وسیلهای را با هدف خروج از بحران می‌توان یک سیاست انفعالی دانست زیرا این امر تبعات بعدی بدی را به دنبال خواهد داشت؛ در واقع ایجاد مسکن بیشتر از نیاز جامعه به ضرر کل اقتصاد خواهد بود زیرا در چنین وضعیتی امکاناتی را از کل اقتصاد در بخش مصرف کرده‌اید که مصرف بهینه نمیشود و این امر به معنای تخصیص غیربهینه است و این هزینهها و امکانات میتوانست در فعالیت‌های صنعتی که بهره‌دهی و بازدهی دارد، صرف شود.
گاهی هم در بخش مسکن به دنبال یک سیاست بلندمدت و اصولی هستیم؛ برای رسیدن به یک سیاست بلندمدت اصولی، ایجاد رونق شدید در بخش مسکن مطلوب نیست زیرا قطعا بعد از آن رکود شدید خواهیم داشت زیرا این رونق نمی‌تواند پایدار باشد؛ در مقابل باید به دنبال ایجاد یک نرخ رشد متعادل و منطقی با توجه به تقاضای جامعه در بخش مسکن باشیم؛ اقدام منطقی و معقول این است که نیاز و تقاضای جامعه را بررسی و بر اساس آن، سیاستگذاری بلندمدت صورت گیرد.
سیاستهایی که در حال حاضر در بخش مسکن اعمال میشود عمدتا به دنبال افزایش تقاضای خرید مسکن است؛ باید ببینیم که تقاضا تابع چه عواملی است؛ ممکن است برخی از این سیاست‌ها اثرات مختلفی داشته که برخی از این اثرات ضدتقاضا باشد؛ برای مثال بحث افزایش وام مسکن یا افزایش امکان خرید مطرح میشود و از این طریق برای خریداران امکان خرید ایجاد میشود اما اگر همین سیاست باعث افزایش قیمت‌ها شود در واقع ضدتقاضا عمل کرده است و بنابراین باید این مسأله را نیز در نظر گرفت؛ باید به دنبال سیاستهایی باشیم که تقاضا را افزایش دهد اما باعث افزایش قیمت‌ها نشود زیرا این افزایش قیمت مانع تقاضاست؛ به نظر نمیرسد سیاستهای جاری توفیق زیادی برای بهبود وضعیت مسکن در دراز مدت داشته باشد.
بخش مسکن تابعی از کل اقتصاد است و در صورتی که پیشبینیهای موجود درباره کل اقتصاد محقق شود، پیشبینی میشود از حدود یک سال آینده این بخش نیز از وضعیت فعلی خارج شود و رونق دوباره داشته باشد.
اگر مسکن را در ارتباط با کل اقتصاد ببینیم، اکنون در راستای بهبود اقتصاد باید بر سیاست جایگزینی واردات برای رشد سرمایهگذاری و افزایش تولید تمرکز کنیم.
منبع: دنیای اقتصاد – ویژه نامه خراسان