بنگاهداران محدود مي‌شوند؟

جزئيات «ساماندهي مشاوران‌املاك» و «مقابله با خانه‌هاي‌خالي»

دو طرح مجلس براي كنترل مسكن
گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس از علت رشد اجاره‌بهاي مسكن: ردپاي «هدفمندي» در بازار اجاره كميسيون اقتصادي مجلس مصمم شده براي كنترل قيمت مسكن و اجاره‌بها در تهران، دو پيشنهادي را كه پيش‌تر توسط مركز پژوهش‌هاي مجلس براي ساماندهي بازار مسكن ارائه شده بود، در قالب طرح به صحن بياورد تا پس از تصويب و تبديل آن به قانون، دولت را موظف به اجراي آنها كند.
«ساماندهي حق‌كميسيون مشاوران‌املاك» و «ماليات بر خانه‌هاي خالي» عناوين دو طرح مدنظر كميسيون اقتصادي مجلس هستند كه سابقه طولاني هر كدام از اين دو به راحتي در طبقات بايگاني يكي دو دستگاه دولتي كه سال‌ها به دنبال اجراي آن توسط ساير دستگاه‌ها بودند، قابل رويت است.
مقابله مالياتي با خانه‌هاي خالي قبل از آنكه مورد توجه نمايندگان مجلس قرار بگيرد، در وزارت مسكن يك‌بار در سال‌هاي 86 تا 88 و بار ديگر در سال90 به يك بسته سياستي تبديل شد و براي اجرا در قالب مصوبات داخلي دولت در اختيار وزارت اقتصاد قرار گرفت؛ اما استناد مراجع مالياتي به «اخذ ماليات فقط با ابلاغ قانون مصوب مجلس» در هر دو بار، تلاش وزارت مسكن براي عرضه واحدهاي مسكوني بدون استفاده به بازار مصرفي را كاملا ناكام گذاشت.
خلأ قانون براي خانه‌هاي خالي، حالا تعدادي از نمايندگان مجلس را به پيگيري واداشته است.
طرح اول: ماليات
كميسيون اقتصادي مجلس براي تصويب طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي، از مطالعاتي كه مركز پژوهش‌هاي مجلس در اين باره انجام داده و همچنين بسته‌ مالياتي را كه سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازي تهيه كرده بود، استفاده مي‌‌كند.
از جزئيات اين طرح حاكي از اين است: مطابق پيشنهاد مركز پژوهش‌هاي مجلس قرار است با وضع نرخ مناسب ماليات بر خانه‌هاي خالي از سكنه‌اي كه حداقل 6ماه خالي بوده‌اند، هزينه خالي نگه داشتن اين خانه‌ها براي مالكان افزايش يابد و با اين اهرم در شرايط نابرابر عرضه و تقاضا، از رشد بي‌رويه قيمت مسكن جلوگيري شود.
اين مركز معتقد است: ظرفيت قابل توجهي از واحدهاي مسكوني نوساز در شهر تهران به صورت خالي از سكنه وجود دارد كه تمهيدات لازم براي عرضه اين واحدها به بازار به تعديل قيمت و اجاره‌بها مي‌انجامد.
مركز پژوهش‌ها استفاده از ابزار ماليات براي كاهش تعداد خانه‌هاي خالي را شيوه مرسوم در كشورهاي توسعه‌يافته از جمله آمريكا، فرانسه و انگليس معرفي و تاكيد كرده است: در آمريكا تحت تاثير اخذ اين ماليات، نرخ بيكاري و تعداد خانه‌هاي خالي تا 16 درصد كاهش يافت.
هر چند اين مركز در مطالعات خود رقم ماليات را مشخص نكرده اما در بسته‌اي كه سال گذشته وزارت راه‌وشهرسازي براي تحول مالياتي به دولت ارائه كرد، نرخ پيشنهادي براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي رقمي معادل «دو در هزار ارزش روز واحدمسكوني به ازاي هر ماه» تعيين شده كه كميسيون اقتصادي مجلس براي تصويب طرح همين نرخ را به عنوان مبنا قرار خواهد داد. براساس اين پيشنهاد، چنانچه مدت بلااستفاده بودن آپارتمان به سال دوم بكشد، نرخ ماليات به «چهار در هزار ارزش روز» افزايش مي‌يابد.
به اين ترتيب چنانچه همين پيشنهاد در متن طرح كميسيون اقتصادي تصويب شود براي يك آپارتمان نوساز نيمه‌لوكس در تهران كه ارزش روز آن حدود 250 تا 300 ميليون تومان خواهد بود، در صورت خالي ماندن، مالياتي ماهانه‌ معادل 500 هزار تومان تعلق مي‌گيرد.
طرح دوم: پورسانت
كميسيون اقتصادي مجلس علاوه بر اينكه خانه‌هاي خالي را معضل بازار مسكن و عامل تحريك قيمت‌ها مي‌داند، به حق‌كميسيون مشاوران‌املاك نيز ورود كرده و قصد دارد از طريق قانون به شيوه مرسوم بنگاهي‌ها در دريافت پورسانت از خريدار و فروشنده و مالك و مستاجر پايان دهد.
در حال حاضر مشاوران‌املاك معادل 5/0 تا يك درصد ارزش فروش ملك و همچنين معادل يك‌چهارم اجاره‌بها از هر كدام از طرفين معامله پورسانت دريافت مي‌كنند.
اين كميسيون براي ساماندهي فعاليت مشاوران‌املاك به بررسي‌هاي دفتر مطالعات اقتصادي مركز پژوهش‌هاي مجلس استناد كرده است.
دفتر اقتصادي مركز پژوهش‌هاي مجلس معتقد است: به دليل وابستگي حق‌الزحمه مشاوران‌املاك به ارزش ملك مورد معامله، بنگاهداران انگيزه كافي براي افزايش دادن قيمت‌ها را دارند و بايد رابطه بين قيمت مسكن و حق‌كميسيون املاكي‌ها قطع شود.
در مطالعات مكتوب مركز پژوهش‌ها همچنين آمده است: همه ساله در شروع فصل تابستان به دليل نابساماني اجار‌ه‌بها و نارضايتي مستاجران، ساماندهي اين بازار اهميت پيدا مي‌كند؛ اما مطالعات درباره علت افزايش اجاره‌بهاي مسكن در تابستان سال90 نشان داد اجراي قانون هدفمند‌كردن يارانه‌ها و بازپرداخت نقدي آن انگيزه افزايش اجاره‌بها را بيشتر كرده است و گذشته از آن انتظارات تورمي ناشي از افزايش قيمت مصالح ساختماني بر قيمت مسكن در كلان‌شهرها به خصوص تهران موثر بوده است.
در گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس كه تحت عنوان «پيشنهادي براي نحوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران‌املاك» در اختيار كميسيون اقتصادي مجلس قرار گرفته، يك سناريو براي محاسبه ارائه شده است كه در آن، ارتباط حق‌كميسيون مشاوران‌املاك با قيمت كاملا قطع شده؛ طوري كه حق‌الزحمه متناسب با متراژ واحدهاي مسكوني تعيين مي‌شود.
مركز پژوهش‌هاي مجلس با پيشنهاد اين سناريو تاكيد كرده است: به لحاظ كارشناسي تعيين حق‌الزحمه يا حق‌كميسيون مشاوران‌املاك براساس ارزش ملك و سطح‌بندي اين ارزش مطابق سناريو مي‌تواند ضمن رفع مشكل وابستگي حق‌الزحمه مشاوران‌ به ارزش ملك، منافع طرفين در بازار مسكن را حفظ كند.

منبع: دنیای اقتصاد