معاون دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن
نگاهي به آمارهاي بخش مسكن حاكي از آن است كه طي چند دهه گذشته، تصرف اجاره ای در کشورمان رو به افزایش بوده و سهم این نوع سکونت از 11 درصد در سال 65 به 27 درصد در سال 90 رسیده است. از سوي ديگر، براساس اطلاعات بانك مركزي، نسبت هزینه مسکن به كل هزينه خانوار حدود يك سوم است. این شاخص نیز همانند شاخص دسترسی مسکن جزء شاخصهایی است که ناظر به توانمندی خانوار در دستیابی به مسکن متناسب با نیاز است. نيم نگاهي به اين شاخص طي ساليان گذشته نيز حاكي از روند افزايشي آن است.
البته همان‌طور که در نمودار نیز مشاهده می‌شود، سهم هزینه مسکن از هزينه خانوار در مناطق مختلف کشور يكسان نبوده و در استان‌های تهران و البرز شاهد بالاترين سهم و در استان‌هاي كهکيلويه‌و‌بويراحمد و ايلام شاهد كمترين سهم مي باشيم. علاوه بر اين با استناد به آمارهای رسمی و برخی از مطالعات موردی، مي توان حقايق ديگري براي بازار اجاره کشور يافت كه اهم آنها عبارتند از:
سهم اجاره از کل هزینه خانوار، رابطه معکوسی با درآمد خانوار دارد. (اقشار پایین جامعه، درصد بیشتری از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کنند.)
بعد خانوار در اجاره نشینان کمتر از مالکان است. (خانواده‌های مستاجرین، کم جمعیت تر از خانواده های مالکان هستند.)
اجاره نشینی خانوارها، رابطه معکوسی با سن سرپرست خانوارها دارد. (مستجران، جوان‌تر از مالکان هستند.)
در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره بها تقریبا منطبق بر نرخ افزایش قیمت مسکن است.
در بلندمدت، نرخ افزایش اجاره بها تقریبا منطبق بر تورم عمومی است.
مشکل اجاره نشینی کشور، ناشی از بالا بودن نسبت اجاره به قیمت مسکن نیست. (درون‌زا نیست) بلکه ناشی از بالا بودن نسبت اجاره به درآمد خانوار است. (برون زاست) بااين‌حال، بايد اذعان داشت كه موارد فوق‌الذكر عمدتا در حوزه سياست‌گذاري مسكن بوده و براي عموم مردم، اطلاع از كم و كيف بازار و خصوصا پيش‌بيني اجاره بها، واجد جذابيت است.
براساس مدل‌هاي اقتصاد سنجي- كه اين مجال، ورود به جزئيات آن را نمي‌طلبد- اجاره بها مسكن از عوامل مختلف درون و برون بخشي متاثر است به طوري كه مي‌توان آن را تابعي چند متغيره از عواملي چون رشد شاخص كل (تورم)، قيمت مسكن، عرضه و تقاضاي واحدهاي اجاره‌اي، نرخ سود بازارهاي موازي (خصوصا بازار پول)، عوامل رواني و ... دانست. بايد توجه داشت كه اجاره مسكن در واقع هزينه بهره‌مندي از خدمات مسكن مي‌باشد بنابراين انتظار مي‌رود، متناسب با قيمت مسكن باشد. براساس مباني نظري اقتصاد مسكن نيز، قيمت و اجاره مسكن رابطه‌اي ساختاري با يكديگر دارند؛ به گونه‌اي كه براساس رابطه پوتربا، با افزايش در يكي از آنها، انتظار مي‌رود ديگري نيز افزايش يابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد.
از سوي ديگر نرخ تورم عمومي به صورت ضمني نشان‌دهنده ميزان كاهش ارزش واقعي پول است؛ بر اين اساس در شرايط تورمي، قيمت اسمي دارايي‌ها براي جبران كاهش ارزش پول، افزايش مي‌يابد و نمي‌توان انتظار داشت كه با وجود كاهش ارزش پول، قيمت و اجاره در بخش مسكن بطور پيوسته ثابت بماند. هر چند درميان مدت و بلندمدت، نرخ اجاره‌بها هماهنگ با نرخ تورم و قيمت مسكن تغيير مي‌يابد با اين حال در كوتاه‌مدت نقش عوامل رواني، انتظارات و عرضه و تقاضاي واحدهاي اجاره‌اي در اين خصوص حائز اهميت هستند، به طوري كه در نيمه اول سال به دليل افزايش نقل و انتقالات، با تحريك عوامل رواني و انتظارات، شاهد افزايش اجاره‌بهاي مسكن مي‌باشيم لكن پس از عبور از اين دوره و فروكش کردن تقاضاي فصلي و فشار رواني، به تدريج نوسانات قيمتي در بازار اجاره مسكن تعديل و به ثبات نسبي مي‌رسد. نگاهي به وضعيت اجاره مسكن در فصل بهار سال جاري نيز حاكي از آن است كه به‌رغم شروع نقل و انتقالات و همچنين برخي تحولات در اقتصاد كلان (از جمله در بازار پول)، آرامش در بازار اجاره حاكم است؛ هرچند، تركيب رهن و اجاره مورد نظر موجرين با تغييراتي اندك مواجه بوده است. شايان ذكر است كه با توجه به وضعيت مهم‌ترين متغيرهاي موثر بر اجاره مسكن(قيمت مسكن و تورم عمومي)، پيش از شروع سال جاري نيز پيش‌بيني سالي آرام در بازار اجاره مسكن سال 94 ارائه شده بود.
منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۵۲۴