دانشیار و مدرس اقتصاد مسکن
قبل از هر چیز تحلیل وضعیت کلان کنونی بازار مسکن برای ورود به بحث ضروری است. بعد از شوک بازار مسکن در سال‌هاي 91 و 92، اکنون چند سالی وضعیت کاهش تولید و پروانه‌های ساخت بر بخش مسکن استمرار یافته که مطابق آنچه در دو یادداشت قبلی در همین نشریه از نظر گذشت، نمی‌توان عنوان شرایط رکودی بخش مسکن را بر آن نهاد. چون رشد بخش مسکن صرفا بر اساس ارزش افزوده مرحله تولید و بهره‌برداری اندازه‌گیری میشود که میزان آن مثبت است.
بنابراین عنوان رکود بخش مسکن برای شرایط کنونی موجود در بخش مسکن اشتباه و غیرکارشناسی است. متغیرهای قیمت مسکن، تعداد معاملات، پروانه‌های ساخت، واحدهای مسکونی در دست ساخت یا تولید شده در هیچ‌یک از متون اقتصاد مسکن مبنای تعیین رکود و رونق این بخش نیست. برخی به اشتباه افزایش قیمت را رونق بخش مسکن تلقی می‌کنند و این رویکرد چنانچه در عرصه سیاست‌گذاری بخش مسکن به‌کار گرفته شود برای اقتصاد کشور بسیار خطرناک خواهد بود و لازم است نهادهای سیاست‌گذار قبل از هر چیزی نحوه تعیین رونق و رکود را به صورت شفاف بیان کنند و شاخص‌های عملیاتی برای تحقق آن تعریف شود و مورد استفاده قرار گیرد. بازار مسکن در حال حاضر از دو پدیده رنج می‌برد؛ یکی بالا بودن قیمت مسکن و متعاقبا بالا بودن شاخص قیمت به درآمد خانوار است. بر اساس اطلاعات موجود، قدرت خرید خانوارهای ایرانی بسیار ضعیف است به طوری که شاخص ارزش مسکن به درآمد خانوار بر اساس گزارش‌های منتشر شده 5/ 21 است. یعنی خانوارهای ایرانی با درآمد 5/ 21 سال خود می‌توانند واحد مسکونی 75 متری خریداری کنند و از این نظر ایران از میان 120 کشور در رتبه یکی از ضعیف‌ترین قدرت خرید مسکن قرار می‌گیرد.
قدرت خرید مسکن خانوارهای کم درآمد و میان‌درآمد بسیار پایین است و آنها توانایی خرید مسکن را ندارند و سیاست‌های اعطای وام تاثیر بسیار ناچیزی بر افزایش تقاضا دارد. اگرچه گروه هدف وام خانوارهای میان‌درآمد و کم‌درآمد است، با این‌حال قادر نخواهد بود شکاف عمیق قدرت خرید با تقاضای مؤثر را پر کند؛ ضمن اینکه پرداخت اقساط سنگین وام مذکور در استطاعت خانوارهای هدف نیست. پدیده دوم وجود واحدهای مسکونی خالی در مقیاس وسیع است که حاصل شوک بازار مسکن بوده است و نتیجه آن؛ بهره‌گیری افراد بسیار قلیل از بازار آشفته مسکن و کسب درآمدهای اتفاقی قابل ملاحظه در مقابل آسیب‌های جدی و گسترده‌ای است که بر اقتصاد کشور و منافع عامه مردم تحمیل شده است. رفتار تولید‌کنندگان بر مبنای انتظارات و پیش‌بینی ناصحیح از آینده بازار بوده که بعدا از طریق ایجاد فشار غیر معقول که گاهی از طریق برخي رسانه‌ها منعکس میشود و همچنین اثرگذاری بر نهادهای سیاست‌گذاری و تصمیم‌ساز بخش مسکن به منظور تشویق تقاضا و علاوه بر آن اصرار بر تداوم رفتار قبلی خود مبنی بر انعطاف‌ناپذیری و مقاومت در مقابل کاهش قیمت و برخورداری از سود کمتر، به تداوم این شرایط در بازار مسکن دامن زده و این خود عامل دیگری در پیدایش شوک و خالی ماندن واحدهای مسکونی بوده است.
ناگفته نماند، اتخاذ نکردن سیاست‌های مناسب دولت‌های قبل و وزارت مسکن سابق در اجرای راهکارهای رشد با ثبات و بلند‌مدت بخش مسکن و سیاست‌های جلوگیری از بروز شوک، در پیدایش شوک بزرگ اخیر که به نوعی غفلت از بازار مسکن تلقی میشود و خود ناشی از صرف تمامی ظرفیت‌های نهادهای بخش مسکن در اجرا و اتمام مسکن مهر بسیار موثر بوده است. بهره‌گیری سوداگران و استفاده از فرصت مناسب کسب درآمد اتفاقی از بخش مسکن به‌عنوان بخش اقتصادی کنترل نشده که نتیجه آن بازدهی بالا و ریسک پایین است، در شرایط محیط نامناسب کسب‌و‌کار، سرمایه‌های سرگردان سوداگران را به سمت اساسی‌ترین نیاز هر خانوار ایرانی یعنی مسکن سوق می‌دهد که نتیجه آن شوک 1392 بوده است. با توجه به بحثی که از نظر گذشت براي سال جاري پيش‌بيني مي‌شود افزایش قابل توجه معاملات در دوره کوتاه‌مدت و تا دوره یک‌ساله قابل انتظار نباشد؛ اگر شوک تصنعی و کاذب در بخش مسکن اتفاق نیفتد. در صورت بروز شوک، مقام‌های سیاست‌گذار بخش باید پاسخگو باشند زیرا وقوع شوک مسکن در تضاد با اهداف دولت یازدهم است و وزارت راه و شهرسازي مرتبا تاكيد کرده است در صدد پیشگيری از وقوع شوک در بازار مسکن است و سیاست‌های اتخاذ شده این وزارتخانه سبب پیدایش شوک در این بازار نخواهد شد.
به هرحال چنانچه تغییری در رفتار فروشندگان و یا سازندگان به‌منظور فروش صورت نپذیرد، افزایش تعداد معاملات قابل انتظار نخواهد بود. زیرا تقاضای موثر و یا قدرت خرید پایین است و در صورت عدم انعطاف فروشندگان در کاهش قیمت یا مذاکره با خریداران، امکان افزایش معاملات فراهم نخواهد بود. تهدیدی که شوک بخش مسکن برای اقتصاد به‌وجود می‌آورد، تنها مربوط به شرایط موجود نیست و در اقتصاد پساتحریم نیز تهدید جدی تلقی میشود. همان‌طور که در این مطلب اشاره شد شوک بازار مسکن در تضاد قطعی با اهداف اقتصاد مقاومتی نیز قرار دارد. بخش کنترل نشده و سودآور بدون ریسک که منابع وسیعی را به سمت خود جذب می‌کند، به طوری که ارزش چند برج در تهران بیش از کل ارزش معامله روزانه بورس کشور است، تهدید و رقیب بلامنازع فعالیت‌های تولیدی و خدماتی کشور و مانع جدی رشد و رونق و هدایت سرمایه‌ها به سمت فعالیت‌های مولد است. خلاصه اینکه برای جلوگیری از بروز شوک بازار مسکن نهادهای سیاست‌گذار بخش مسکن باید برنامه و راهبرد عملیاتی ارائه کنند. البته سیاست‌گذاری بر منوال گذشته و چارچوب و قالب‌های قبل ادامه دارد و تغییر عمده‌ای در آن مشاهده نمی‌شود و از این رو امیدی به رهایی اقتصاد کشور از این پدیده نمی‌رود و این هشدار جدی برای سیاست‌گذاران بخش تلقی میشود. باید گفت دولت برنامه عملياتي مدون و مؤثری برای کنترل آن تدوین نکرده و در دستور کار ندارد.