دانشیار دانشگاه بوعلی سینا همدان
نوسان ادواری مسکن در برخی از کشورها به ویژه ایران طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره رونق و در دوره بعد رکود نسبتا گسترده و فراگیر بر بازار مسکن حاکم می‌شود.
یکی از مشکلات مهم سیاست‌گذاری بخش مسکن شناسایی ادوار بخش مسکن است که خود شامل: رونق، اوج رونق، رکود و حضیض است. به‌کارگیری سنجه علمی برای تعیین شرایط اقتصاد مسکن از نظرگاه رکودی یا تورمی بودن بازار، مبانی و الزام به‌کارگیری نوع و ترکیب سیاست‌های پولی، مالی، درآمدی و قوانین و مقررات را برای هدایت بخش مسکن در مسیر رشد با ثبات بلندمدت ایجاب میکند.
شاخص تعیین ادوار تجاری بخش مسکن باید بر گرفته از تئوری اقتصاد کلان بوده و بر معیار تولید در دوره تولید و بهره‌برداری متکی باشد، نوع کاربرد در عرصه استفاده سیاست‌گذاری اقتصاد کلان کشور یا کاربرد توسط فعالان بخش خصوصی مدنظر قرار گیرد و همچنین توجه خاصی به الزامات و تبعات سیاست‌گذاری داشته باشد. رویکردهای تعیین ادوار تجاری مسکن در میان برخی از تحلیلگران به اشتباه مصطلح تبدیل شده و تبعات زیانباری را به دنبال داشته است و متاسفانه این رویکرد توسط سیاست‌گذاران بخش مسکن نیز استفاده می‌شود. برخی تحلیلگران قیمت را مبنای تعیین ادوار تجاری قرار داده‌اند. از این رو افزایش قیمت به معنای رونق وکاهش قیمت نشانه رکود بخش مسکن قلمداد شده است. این رویکرد ممکن است توسط سرمایه‌گذاران یا فعالان بخش مسکن به کار گرفته شود، ولی استفاده از آن توسط سیاست‌گذاران بخش مسکن اثرات بسیار زیانباری به‌دنبال خواهد داشت. تبعات سیاست‌گذاری این رویکرد آن خواهد بود که دولت و سیاست‌های اقتصادی باید افزایش قیمت مسکن را تشویق کنند تا رونق برقرار شود. این رویکرد به لحاظ روش‌شناسی و نتایج حاصله ذاتا غیرقابل قبول است؛ زیرا با اهداف اقتصاد کلان و اهداف بخش مسکن در تعارض قرار دارد.
رویکرد دوم توجه خود را به سرمایه‌گذاری مسکن معطوف میکند. بسیاری از تحلیلگران از شاخص سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ساختوساز واحدهای مسکونی و غیرمسکونی عمدتا در مناطق شهری کشور (با توجه به نبود داده‌های مناطق روستایی) برای تعیین ادوار تجاری مسکن استفاده می‌کنند. در این صورت افزایش سرمایه‌گذاری واقعی شهری نشانه رونق و کاهش سرمایه‌گذاری نشانه رکود بخش مسکن خواهد بود. تبعات سیاستی این رویکرد آن است که؛ دولت برای نیل به رشد بخش مسکن و تشویق آن باید سیاست‌هایی را به کار گیرد که منجر به افزایش سرمایه‌گذاری در مناطق شهری شود. ایرادات وارد بر این رویکرد عبارتند از: الف) مناطق روستایی را در‌بر‌نمی‌گیرد. ب) شامل مرحله بهره‌برداری نمی‌شود. ج) در تئوری‌های اقتصادکلان استفاده از این روش مرسوم نیست؛ چون قلمرو شاخص رشد اقتصادی کلی‌‌تر از سرمایه‌گذاری است. رویکرد سوم مبتنی بر پروانه‌های ساختمانی صادر شده است که در بین تحلیلگران بخش مسکن خیلی متداول نیست. این رویکرد علاوه بر مشکلات رویکرد دوم در بردارنده مشکل اساسی دیگری است و آن اینکه؛ برخی از پروانه‌های صادر شده شکل اجرایی به خود نمی‌گیرند و علاوه بر آن این رویکرد مبتنی بر شاخص فیزیکی است که روش مناسبی نخواهد بود.
رویکرد چهارم توجه خود را به معاملات در بازار مسکن معطوف میکند. این روش بر اساس تعداد و یا ارزش معاملات، شرایط حاکم بر بازار مسکن را تعیین میکند. معاملات ترکیبی از واحدهای مسکونی جدیدالتاسیس و قدیمی را در بر می‌گیرد و به هیچ وجه معیار مناسبی برای تعیین رشد بخش مسکن نخواهد بود. ممکن است معاملات مسکن نوساز کاهش و قدیمی افزایش یافته باشد و رشد خالص معاملات مثبت باشد لذا این معیار لزوما به معنای رشد اقتصادی بخش مسکن نخواهد بود. نکته مهم آنکه سیاست‌گذاران بخش مسکن کشور باید اهمیت و حساسیت یکسانی برای کاهش یا افزایش بیش از حد معاملات در بازار مسکن در دوره اوج رونق و حضیض معاملات قائل باشند. معاملات مسکن تا جایی که با تولید و ساختوساز مسکن مرتبط است حائز اهمیت خواهد بود. اگر افزایش معاملات با افزایش ساختوساز مرتبط نباشد، در تحقق اهداف اقتصاد کلان نقش مثبتی ندارد و حتی ممکن است نقش مخرب داشته باشد. کاهش معاملات موجب ورود بخش مسکن به شرایط رکودی می‌شود و افزایش معاملات حکایت از وضعیت غیرعادی در بازار مسکن دارد و در بخش مسکن و اقتصاد ملی اختلال ایجاد میکند. برای پیشگیری و جلوگیری از افزایش قابل ملاحظه معاملات سوداگرانه نیز اتخاذ تدابیرلازم اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.
تئوری اقتصاد کلان مبنای تعیین رونق و رکود را رشد ارزش افزوده واقعی معرفی میکند. ارزش افزوده مسکن در دو دوره تولید و بهره‌برداری مبنای تعیین شرایط رکودی و رونق باید باشد. ارزش افزوده دوره تولید مسکن ذیل زیربخش ساختمان در بخش صنعت و معدن قرار دارد. ارزش افزوده دوره بهره‌برداری مربوط به ارزش افزوده خدمات مسکونی ذیل بخش خدمات است.
در سیاست‌گذاری بخش مسکن و تحلیل و ارزیابی بخش مسکن و شرایط رکودی و رونق حاکم بر بخش مسکن، دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن باید تمرکز اصلی خود را بر رشد ارزش افزوده واقعی بخش مسکن معطوف سازد و سنجه‌های دیگر نمی‌تواند برای تحلیل کلان بخش به کار گرفته شود. در این صورت رشد ارزش افزوده مسکن در دوره تولید و بهره‌برداری سنجه مناسب رشد بخش مسکن است، اگر مثبت باشد شرایط رونق و اگر منفی باشد نشانگر شرایط رکودی در بخش مسکن خواهد بود. با توجه به وزن ارزش افزوده خدمات مستغلات مسکونی، رکود ساختوساز مسکن می‌تواند توسط رونق خدمات مسکونی خنثی شود.