دکتر سلمان خادم‌المله
استاد دانشگاه و کارشناس بازار سرمایه
بالاخره در روز هشتم شهریور 1393، با تلاش جمعی از فعالان بازار سرمایه و صنعت ساخت‌و‌ساز، اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمين و ساختمان پذیره‌نویسی شد.
این اتفاق مبارک را باید به فال نیک گرفت. چرا که زین پس با توسعه این نوع صندوق‌ها می‌توان امید داشت انبوه‌سازان (مشروط به اینکه پروژه‌ای که می‌خواهند اجرا کنند، توجیه اقتصادی، فنی و مالی داشته باشد) برای تامین مالی هزینه‌های ساخت و ساز به جای اتکا به منابع سیستم بانکی (که معضلات فراوانی را هم برای خود آنها و هم برای سیستم بانکی ایجاد می‌کند) به بازار سرمایه رجوع کنند و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران (اعم از حقیقی و حقوقی) با سرمایه خرد و کلان (با رقم اولیه 1000 تومان به بالا) در پروژه‌های ساختمانی شریک شوند و اقشار کم‌درآمد و متوسط نيز با سرمایه‌های اندک خود، از تغییرات قیمت مسکن منتفع شوند. چرا که پیش از این افرادی که پس‌اندازشان به اندازه خرید یک ملک نمی‌شد، همواره از افزایش قیمت مسکن جا می‌ماندند و ارزش واقعی پس‌انداز آنها روز به روز کم و کمتر می‌شد و این روند تا جایی ادامه داشت که برای برخی افراد خرید ملک به آرزویی دور از دسترس تبدیل شده است. از طرف دیگر مزیت این صندوق‌ها برای کسانی که می‌خواهند پس‌اندازی به شکل املاک و مستغلات داشته باشند این است که در شکل سنتی خرید ملک یا خرید بخشی از ملک (به صورت شراکتی با دیگران) سرمایه فرد در آن ملک قفل می‌شود و نقد کردن آن در صورت احتیاج سرمایه‌گذار به پول نقد، به کندی صورت می‌گیرد و شاید دارنده ملک مجبور به پایین‌تر فروختن ملک (یا سهم خود از ملک) از ارزش واقعی آن می‌شود(به فرض از مضرات شراکت با دیگران و مشکلات قانونی خرید سنتی ملک به صورت شراکتی هم صرف نظر کنیم). در حالی که در صندوق سرمایه‌گذاری زمين و ساختمان آن پروژه ساختمانی تبدیل به اوراق قابل معامله‌ای شده است (ارزش اولیه هر ورقه 1000 تومان است) که قابلیت معامله در بازار فرابورس ایران را دارد. به‌علاوه رکنی به نام بازارگردان در صندوق دیده شده که در صورت عدم وجود خریدار در بازار فرابورس (تحت ضوابط خاصی) خریدار است.
به‌علاوه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مصداق بارز خروج غیرتورمی از رکود هستند. در ادامه این یادداشت به بررسی برکات این صندوق‌ها جهت خروج غیرتورمی از رکود می‌پردازیم.
تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به این صورت است که صاحب زمینی که منابع مالی کافی برای ساخت یک پروژه (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و موارد دیگر که طبق مقررات تعیین شده) را ندارد، مشروط به اینکه هزینه ساخت پروژه وی (که می‌تواند شامل هزینه اخذ مجوزهای لازم برای ساخت و هزینه ساخت باشد) از 10 میلیارد تومان بالاتر باشد، برای تامین مالی پروژه خود با رعایت ضوابط قانونی و انتخاب ارکان (با شرایطی مشخص) اقدام به تاسیس صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان کرده و هزینه لازم برای ساخت را با پذیره‌نویسی از طریق بازار سرمایه کشور (بازار فرا بورس) فراهم کند. پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق باعث جمع‌آوری نقدینگی از سطح جامعه می‌شود که این امر خود در کاهش تورم ناشی از وجود نقدینگی تاثیر بسزایی
دارد.
به‌علاوه از آنجا که در شرایط معمول صاحب زمین منابع مالی کافی برای آغاز ساخت‌و‌ساز را نداشته، با جمع‌آوری وجوه از طریق این صندوق می‌تواند پروژه خود را آغاز کند. آغاز به کار پروژه به معنی اشتغال چندین نفر (بسته به اندازه پروژه) به طور مستقیم و غیر مستقیم در این فرآیند است که خود بر کاهش سطح بیکاری تاثیرگذار است (طبیعتا به دلیل شرایط خاصی که در حال حاضر با آن مواجه هستیم و آمار بالای بیکاری، این صندوق‌ها در بحث اشتغال‌زایی جدای از کمک به سیستم اقتصادی از جنبه اجتماعی و جنبه‌های دیگر نیز حائز اهمیت است). همچنین با تکمیل پروژه ساختمانی (خصوصا پروژه‌های مسکونی متراژ پایین که به نسبت هم از توجیه اقتصادی بالاتری نسبت به پروژه‌های مسکونی دیگر یا پروژه‌های تجاری برخوردارند و هم تقاضای بیشتری در سطح جامعه برای آنها وجود دارد) عرضه سالم مسکن افزایش یافته و طبق قانون عرضه و تقاضا چنانچه عرضه سالم افزایش یابد قیمت‌ها تعدیل یا کنترل خواهد شد (به اعتقاد نگارنده شاید برخی پروژه‌ها که در سال‌های قبل و در سطح انبوه تولید شد به دلیل عدم رعایت معیارهای اقتصادی و فنی به عنوان عرضه‌ای که نیاز واقعی را برآورده کند، شناخته نشود).
نکته نهایی اینکه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان با توجه به تمرکزشان روی یک پروژه خاص (و طبیعتا شفافیت بالا به دلیل تمرکز بر یک پروژه از لحاظ فنی و مالی) و به دلیل اینکه روی دارایی تمرکز دارند که شکل سنتی پس‌انداز و ثروت در کشور است، می‌تواند زمینه‌ساز ورود آحاد مردم به بازار سرمایه کشور و آشنایی آنها با این بازار پرپتانسیل باشد.