دکتر حمید یاری

 اقتصاددان

در دنیای اقتصاد نوشت: پس از طی پنج سال بالاخره بازار مسکن در سال ۹۶ وارد فاز رونق شد و طبق آخرین گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی درشهر تهران در بهمن ماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۲۳ درصد رشد کرد. هرچند قابل پیش‌بینی بود که در این مقوله، قیمت واحدهای مسکونی با متراژها و مناطق مختلف با رشد متفاوتی مواجه شود و همان‌طور که انتظار می‌رفت، واحدهای کوچک متراژ متقاضی بیشتری داشته و رشد قیمتی بیشتری نیز داشته‌اند. قبل از اینکه به بازار مسکن ۹۷ ورود کنیم، برای پیدا کردن دید مناسب، بهتر است مروری داشته باشیم بر عوامل رونق مسکن در سال ۹۶ و اینکه چه عواملی باعث رشد مسکن در سال‌جاری شد.

حرکت طبیعی بازار

یکی از عوامل رشد قیمت مسکن، حرکت طبیعی بازار روی سیکل رونق و رکود بود. ویژگی تولید و عرضه مسکن- فاصله زمانی طولانی‌مدت از تصمیم و اقدام به تولید تا اتمام و عرضه محصول به بازار مسکن- باعث شده است که این بازار همواره شاهد وجود نوساناتی در عرضه و تقاضا و قیمت باشد. بعد از بهار ۹۲ و طی شدن چند فصل رکود و ثبات در بازار مسکن و با توجه به رشد سطح عمومی قیمت‌ها، رشد قیمت مصالح ساختمانی، کاهش پروانه‌های ساختمانی و متعاقبا کاهش عرضه مسکن، افزایش میزان وام‌های مسکن و... طبیعی بود بازار رشد متناسبی را در ادامه داشته باشد.

انتظار افزایش قیمت

یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن، انتظار افزایش قیمت است. در بسیاری از بازارها مشاهده می‌شود که حتی در شرایطی که تئوری‌ها و فکت‌های بازاری از عدم رشد قیمت‌ها حکایت دارد اما به‌دلیل اینکه کارگزاران آن بازار به دلایل خاصی انتظار رشد قیمت را داشته باشند بازار با افزایش قیمت مواجه می‌شود. این انتظار در بازار مسکن امسال نیز وجود داشت و از مهم‌ترین دلایل آن می‌توان به آمادگی ذهنی خریداران و فروشندگان به‌دلیل طولانی شدن رکود، تحریک بنگاه‌های مشاور املاک و نوسانات بازارهای موازی اشاره کرد.

کاهش سود بانکی

به دنبال بخشنامه هشت‌بندی الزامات سود بانکی بانک مرکزی در شهریورماه امسال که باعث شد پس از آن تاریخ امکان بازگشایی سپرده‌هایی با نرخ سود بیش از ۱۵درصد فراهم نباشد، بازارهای سرمایه‌گذاری تحریک شده و به‌طور خاص بازار مسکن و ارز ازجمله بازارهایی بودند که جایگزین سپرده‌های بانکی شدند.

ورود متقاضیان مسکن یکم

وارد شدن تقاضای جدید ناشی از سررسید شدن زمان اعطای وام مسکن یکم را نیز تا حدودی می‌توان در افزایش تقاضای بازار امسال موثر دانست. مضاف بر اینکه امکان انتقال وام به غیر و تاخیر در خرید مسکن (در مقایسه با فرصت دو ساله اوراق تسهیلات خرید) نیز برای وام مسکن یکم وجود ندارد.

حال با توجه به عوامل ایجاد رونق می‌توان تحلیل مناسبی از بازار مسکن در سال ۹۷ ارائه کرد:

اولین متغیر را می‌توان بخشنامه جدید بانک مرکزی و اجازه سپرده‌پذیری یکساله با نرخ سود ۲۰ درصد دانست که به نوعی توانست در شرایط فعلی بازار، تا حدی ترمز افزایش قیمت را بکشد و بتواند بخشی از سرمایه‌ای را که پتانسیل ورود به این بازار را داشت دوباره به سمت سیستم بانکی هدایت کند.

دومین متغیر که باید مدنظر داشت، تغییر پارادایم در بازار مسکن در چند سال اخیر است. بازار مسکن در شرایط فعلی ویژگی‌های مهمی پیدا کرده نظیر کاهش تقاضای مصرفی به‌دلیل عرضه‌های زیاد در دوره‌های قبل و نزدیک شدن به ضریب برابری تعداد واحد مسکونی و تعداد خانوار، کاهش رشد ازدواج به‌دلیل تغییر هرم جمعیتی، کاهش ضریب تکفل و... که باعث می‌شود امکان رشد افسارگسیخته مشابه دوره‌های گذشته رونق مسکن وجود نداشته باشد.

سومین متغیر، انتظارات است. طبیعی است که هر چه قیمت بیشتر رشد کند انتظار افزایش بیشتر قیمت کاهش‌ می‌یابد. در حال حاضر تعداد افرادی که انتظار افزایش قیمت در بازار را دارند نسبت به ۶ ماه پیش کاهش داشته و اینکه انتظار وجود داشته باشد بازاری که در یک‌سال در برخی مناطق تا ۴۰ درصد رشد داشته بتواند با همین شتاب به رشد خود ادامه دهد انتظاری منطقی به نظر نمی‌رسد؛ بنابراین گمان نمی‌رود سرمایه‌گذاران زیادی وجود داشته باشند که بخواهند در شرایط فعلی و به دید سرمایه‌گذاری وارد این بازار شوند، زیرا خروج از این سرمایه‌گذاری به راحتی بورس، طلا و ارز نیست و ممکن است مدت زمان طولانی نیاز باشد که در بازار مسکن سرمایه نقد شود. در بحث انتظارات نکته مهم دیگر نحوه شکل‌گیری انتظارات است. یکی از نظریات شکل‌گیری انتظارات براساس وقایع گذشته است و بیان می‌شود که انتظارات به‌صورت تطبیقی و براساس فاصله انتظارات سال‌های گذشته از افزایش قیمت و افزایش واقعی قیمت شکل می‌گیرد. در این زمینه درسی که رکود طولانی‌مدت بازار مسکن در سال‌های گذشته به شکل‌گیری انتظارات فعالان این بازار داد این بود که انتظار افزایش قیمت بالا از این بازار دیگر منطقی و معقول نیست و افرادی که به امید رشد بالا در قیمت مسکن وارد این بازار شدند یا واحد مسکونی خود را در زمان مناسب به نیت افزایش بیشتر قیمت در آینده نفروختند زیان‌های سنگینی متحمل شدند.

بنابر این جمع‌بندی تمام متغیرهای بالا را می‌توان این‌گونه بیان کرد که باتوجه به رشد بالایی که بازار تاکنون داشته و ویژگی‌هایی مثل نقدپذیری پایین مسکن و میزان رشد انتظاری بازار و بازده بازارهای موازی، به نظر نمی‌رسد سرمایه‌گذاران سال آتی را برای ورود به این بازار مناسب قلمداد کنند، مگر اینکه اتفاقات خاصی در فضای اقتصادی کشور بیفتد.