دکتر سعید اسلامی بیدگلی
صاحب‌نظر اقتصادی
در دنیای اقتصاد نوشت: برای افزایش توانمندی متقاضیان خرید مسکن و به تبع آن ایجاد تحرکات جدید در این بخش، صندوق پس‌انداز مسکن «یکم»، به‌عنوان موتور رونق مسکن -که دو سال پیش طراحی شد- در ازای یکسال سپرده‌گذاری متقاضیان معادل نصف مبلغ وام، در تهران ۸۰ میلیون تومان وام خرید با طول بازپرداخت ۱۲ ساله و مبلغ قسط ماهانه حدود ۹۰۰ هزار تومان به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند. هم‌اکنون نرخ سود تسهیلات «یکم» در بافت‌های فرسوده با حذف شرط «خانه‌اولی» برای متقاضیان تسهیلات در بافت، ۸ درصد و در خارج از بافت فرسوده ۵/ ۹ درصد است. اگر چه اختلاف در نرخ سود این تسهیلات در بافت و خارج از بافت فرسوده، اوایل سال گذشته و با هدف هدایت تقاضای مسکن به درون شهرها و کمک به دهک‌های متوسط رو به پایین، در اقدامی مشترک از سوی دولت و بانک مرکزی ایجاد شد، اما تاکنون انتظارات از ظرفیت بالقوه این صندوق، محقق نشده است.
از این‌رو پیشنهادهای مختلفی برای ایجاد تحرک در بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کلان کشور شده است. اما از آنجا که پیشنهادهای ارائه شده کمک چندانی به حرکت بخش مسکن به عنوان موتور پیشران اقتصاد کشور نکرده است، طی چند ماه اخیر تلاش‌هایی برای طراحی فرآیندهای جدید برای استفاده بیشتر از تسهیلات پیش‌بینی برای بخش مسکن می‌شود. از جمله این پیشنهادها از سوی وزارت راه و شهرسازی به بانک مرکزی افزایش طول دوره بازپرداخت و کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم است. این پیشنهاد از آنجا که عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم نشان می‌دهد وام طراحی شده کمک چندانی برای ایجاد تحرک در بخش مسکن نکرده، ارائه شده است تا به واسطه تغییر این دو فاکتور در صندوق پس‌انداز یکم، مقدار تقاضا برای دریافت این وام از سوی متقاضیان خرید مسکن افزایش پیدا کند و به تبع تحرکات ایجاد شده در بخش‌هایی از بازار مسکن، اتفاقات جدیدی برای اقتصاد کشور رقم بخورد.
در این میان اگرچه بانک مسکن به‌عنوان بانک عامل بخش مسکن، غیر از بخش ارزی نسبت به سایر بانک‌ها از ترازنامه و نسبت کفایت سرمایه مناسبی برخوردار است اما بانک مرکزی نسبت به نحوه تامین منابع این بانک برای ارائه یک عملکرد مناسب در قالب صندوق پس‌انداز یکم دغدغه دارد. به این معنا که بانک مرکزی از آنجا که دوره بازپرداخت اقساط در این صندوق افزایش پیدا می‌کند نگران است که بانک مسکن نتواند به‌صورت ادامه‌دار و طولانی‌مدت این نوع وام را به متقاضیان پرداخت کند. چراکه در حال حاضر این صندوق خودگردان است و بخش زیادی از تامین منابع مالی این صندوق از طریق بازپرداخت وام‌ها صورت می‌گیرد، بنابراین اگر دوره بازپرداخت اقساط طولانی‌تر شود و میزان اقساط پرداختی به صورت ماهانه کمتر شود ممکن است بانک نتواند برای ارائه وام به صورت مداوم منابع جمع کند. به تعبیر دیگر اگرچه اصلاح مدل پس‌انداز در صندوق «یکم» با کاهش نرخ سود و افزایش طول دوره بازپرداخت، عملا تسهیلات خرید مسکن این صندوق، برای قشر بیشتری از متقاضیان، به «وام در استطاعت» تبدیل می‌شود، اما در صورت استمرار آن منابع صندوق کفاف حفظ تعادل بین ورودی و خروجی خود را نخواهد داشت. بنابراین راهکار رفع مشکلات موجود صندوق پس‌انداز مسکن یکم چه می‌تواند باشد؟
در پاسخ به این سوال باید گفت برای آنکه اقدام موثری برای ایجاد تحرک در بخش مسکن رقم بخورد دو اقدام باید در دستور کار قرار گیرد. اول آنکه باید مشکلات مربوط به شبکه پولی کشور که ارتباط تنگاتنگی با بخش مسکن دارد حل شود و دوم علاوه‌بر صندوق پس‌انداز یکم، سبد تسهیلاتی مسکن متنوع شود. به این معنا که در گام نخست باید برای ایجاد تحرک در بخش مسکن، با توجه به چشم‌انداز نرخ سود در کشور، تعدیل نرخ سود با نرخ سود تعیین شده متناسب با نرخ تورم می‌تواند به ایجاد تحرک کمک کند و در گام دوم نیز با الگوبرداری از سایر کشورها، وام‌های متعدد و متناسبی با شرایط اقشار مختلف کشور طراحی و ارائه کرد. چراکه هیچ دلیلی ندارد بخش مسکن فقط به یک نوع وام متکی باشد، بلکه می‌توان از سایر ابزارهای مالی برای متنوع کردن سبد تسهیلاتی بخش مسکن استفاده کرد. بنابراین اگرنقاط ضعف نظام پولی کشور رفع شود و امکان اعتبارسنجی برای بانک‌ها وجود داشته باشد تمامی متقاضیان دریافت وام مسکن می‌توانند متناسب با شرایط خود، وام مسکن با نرخ سود متفاوت دریافت کنند.
در شرایط کنونی، نگرانی بانک مسکن برای کسری احتمالی منابع بانک مسکن در پرداخت وام مسکن کاملا قابل درک است، اما می‌توان این نگرانی را از چندین مسیر رفع کرد. به این صورت که این نگرانی را می‌توان از طریق تنظیم میزان پرداخت وام و در گام‌های بعد با متنوع کردن سبد تسهیلاتی بخش مسکن، مشکلات مربوط به ارائه یک نوع وام را مرتفع کرد. به تعبیر دیگر اگرچه ایجاد تحرک در بازار مسکن از طریق طولانی شدن دوره بازپرداخت وام صندوق یکم ممکن می‌شود اما در ادامه نیاز است که علاوه‌بر این صندوق، بازار مسکن به ابزار جدید و متنوع تامین مالی مجهز شود. تلاش دولت برای تدوین بسته جدید برای تحرک‌بخشی در بازار مسکن نیز به نظر می‌رسد در راستای دستیابی به این هدف باشد.