فردین یزدانی
تحلیلگر بازار زمین و مسکن
ارکان اقتصاد شهری شامل بازار سرمایه، بازار کار و بازار زمین است. از آنجا که بازار زمین پایه اساسی استقرار فعالیت‌ها و رشد اقتصادی شهری به شمار می‌رود. اگر این بازار خوب کار نکند، سایر بخش‌ها تحت تاثیر آن قرار خواهد گرفت. هم‌اکنون سهم 54 درصدی زمین در هزینه تولید و خرید مسکن که در سال‌های 70 تا 94 ایجاد شد، منجر به دستیابی نامناسب، ثبات فضایی و ایجاد رانت و بالا بودن فعالیت‌های احتکار زمین شد.
این در حالی است که منتقدان بازار، قیمت بالای مسکن را ناشی از سهم بالای قیمت زمین در هزینه تمام شده ساختمان می‌دانند و در مقابل معتقدان، قیمت بالای زمین را ناشی از قیمت بالای مسکن بر می‌شمرند.مهم‌ترین کارکردهای بازار زمین را می‌توان در عواملی همچون فراهم‌آوری زمینه تعامل بین خریداران و فروشندگان، تعیین سطح قیمت زمین، تخصیص زمین به کاربری‌های مختلف از طریق متغیر قیمت و افزایش ضریب اطمینان استفاده مناسب از زمین از این طریق، جست‌وجو کرد.بر این اساس تقاضای زمین در شرایط فعلی دارای دو بخش است؛ یک بخش از تقاضا از سوی کسانی که می‌خواهند از زمین استفاده کنند و تمرکز آنها کسب ارزش ناشی از اجاره زمین در زمان حال است و از سوی دیگر تقاضا از طرف سرمایه‌گذارانی که می‌خواهند از افزایش ارزش زمین در آینده بهره‌برداری کنند. این تقسیم‌بندی بیانگر تفاوت ارزش مصرفی نسبت به ارزش مبادله‌ای زمین است. این در حالی است که عملکرد بازار زمین در شرایطی مناسب تعریف می‌شود که واجد خصوصیات عمده‌ای از قبیل کارآمدی، توسعه پایدار و سازگاری باشد. کارآمدی بازار زمین ضمن تحریک توسعه زمین و مبادلات، نیاز همه اقشار اجتماعی را رفع می‌کند.
توسعه پایدار استفاده نسل‌های آتی از ذخایر زمین را تضمین می‌کند و سازگاری شامل تبعیت سیستم بازار زمین با سایر قوانین اداره زمین است. در این میان می‌توان چنین طبقه بندی کرد که مشکلات بازار زمین شهری زاییده حداقل 7 عامل مهم در این بازار است؛ نیاز برخی زمین‌ها به کالاهای عمومی که به شکلی موثر در بازار خصوصی تولید نمی‌شوند، وجود اثرات بیرونی مربوط به مکان، هم خوب و هم بد، که مسوولان بخش خصوصی آنها را به حساب نمی‌آوردند، نارسا بودن اطلاعاتی که تک‌تک تصمیمات بر مبنای آنها گرفته می‌شود و هزینه کلی استفاده از بازار سه عامل مهم بروز مشکلات زمین شهری هستند.این در حالی است که تقسیم نابرابر قدرت بازار در میان کارگزاران اقتصادی، به خصوص در مورد عرضه انحصاری، تفاوت میان نحوه ارزیابی تک تک افراد اجتماع از منافع آینده و منفعت کنونی، تفاوت میان تلقی افراد و اجتماع از خطر کردن (ریسک) و تفاوت میان توزیع درآمد مطلوب و توزیع واقعی از دیگر مشکلات عمده بازار زمین شهری محسوب می‌شود.
در مجموع می‌توان گفت بازارهای زمین در ذات خود و بدون دخالت دولت، ناکارآمد هستند. هم‌اکنون بازار زمین دستخوش مشکلات عمده‌ای از قبیل بالا بودن نسبت هزینه مربوط به معاملات قیمت به ارزش معاملات (هزینه معاملات)، دستیابی نامناسب به اطلاعات (حتی در رده مدیریت)، وجود ثبات فضایی که منجر به ایجاد رانت انحصاری می‌شود و بالا بودن فعالیت احتکار زمین به گونه‌ای که منجر به افزایش قیمت زمین نسبت به ارزش تولید می‌شود، است.نگاهی به ساختار تولید و قیمت مسکن در فواصل سال‌های 1390 تا 1394 نشان می‌دهد، متوسط رشد سالانه قیمت زمین طی چهار سال اخیر معادل 44 درصد، متوسط رشد سالانه هزینه ساخت مسکن برابر با 20 درصد و متوسط رشد سالانه قسمت مسکن معادل 24 درصد بوده است. این در حالی است که در فاصله سال‌های 1384 تا 1392، سهم زمین در هزینه تولید مسکن از 48 درصد به 54 درصد افزایش یافته است، همچنین نرخ سود بازار زمین از 26 درصد به 58 درصد و نرخ متوسط بازدهی در بازار زمین به 33 درصد رسیده است.
در یک جمع بندی عمده از عملکرد بازار زمین طی سال‌های اخیر می‌توان به نتایج قابل توجهی دست یافت؛ افزایش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن در اثر رواج فعالیت‌های سوداگرانه، یکی از این نتایج است. از سوی دیگر، ازدیاد نسبت هزینه زمین باعث پایین آمدن نسبت وام بانکی به بهای مسکن و بی اثر شدن سیاست‌های مسکن شده است. اتکای نظام درآمدی مدیریت شهری و منطقه‌ای به درآمد حاصل از تغییر کاربری و فروش تراکم، موجب افزایش شتابان قیمت زمین با نرخی فراتر از تورم شده است. این امر اثرگذاری سایر سیاست‌های بخش مسکن را خنثی کرده است. همچنین فرآیند قانونی تهیه طرح‌های جامع و تفصیلی شهری تنها محدود به حوزه حریم قانونی شهرها بوده و بدون توجه به مناطق پیرامونی صورت گرفته است در حالی که کلانشهرها دارای هم پیوندی کارکردی و کالبدی منطقه‌ای و نیازمند برنامه‌ریزی و مدیریت یکپارچه بخشی و فضایی هستند.در مجموع می‌توان گفت در طول دو دهه گذشته، نظام برنامه‌ریزی و مدیریت شهری و منطقه‌ای نتوانسته است با تنظیم جریان عرضه زمین به بازار رسمی، متناسب با ویژگی‌های سمت تقاضای بازار، روند صعودی قیمت زمین را کند کرده و بر توان خانوارها در دسترسی به مسکن بیفزایند.هم‌اکنون کالایی شدن قوانین مدیریت زمین، بالا بودن سهم زمین در هزینه تولید، ناکارآمدی نظام مدیریت زمین و برنامه‌ریزی شهری، فقدان شفافیت در بازار زمین و گسترش بازار غیررسمی زمین مهم‌ترین چالش‌های بازار زمین شهری محسوب می‌شود.