حجت‌الله میرزایی
پژوهشگر اقتصاد شهر
زمین مهم‌ترین نهاده در اقتصاد مسکن و متغیر اصلی تعیین‌کننده در رفتار خانوارها و بنگاه‌های اقتصادی برای مکان گزینی است. از این روی در اقتصاد شهری بازار زمین شهری موضوعی محوری و دارای ابعاد چندگانه اقتصادی، اجتماعی، کالبدی و گاهی سیاسی است و مهم‌تر آنکه زمین مهم‌ترین بخش از دارایی ساکنان شهر و رایج‌ترین آن در بین خانوارهاست و در غالب موارد یک دارایی مدت‌دار و بین نسلی تلقی می‌شود.
با توسعه شهرهای بزرگ و افزایش تقاضا برای زمین به منظور تامین مسکن و مراکز تولید خدمات عمومی، تجاری و... ذخیره زمین مناسب در محدوده شهرها کاهش یافته و رو به پایان می‌گذارد. قیمت نسبی نهاده زمین افزایش می‌یابد و به عامل اصلی محدودکننده برای سکونت و فعالیت تبدیل می‌شود و پیامد مهم آن جایگزینی سرمایه به جای زمین و افزایش بهره‌وری از زمین است.در اقتصاد ایران با روند پرشتاب مهاجرت و توسعه سریع شهرها که به نرخ بی‌تناسب نرخ شهرنشینی تا حدود 75 درصد رسیده و نیز افزایش مستمر درآمد نفتی در نیم قرن اخیر، بازار مسکن به شدت داغ و پررونق شده و به موضوع اصلی سوداگری در اقتصاد شهری تبدیل شده است.شوک‌های قیمتی نفت در دهه 1350 و 1380 زمینه سوداگری بیسابقه در بازار زمین شهری به‌عنوان بخش محوری سازوکار بیماری هلندی را فراهم کرد و بخش بزرگی از نقدینگی حاصل از نفت به سوی خرید و احتکار زمین یا خرید و فروش آن هدایت شد. همچنین دست‌کم 40 درصد از تسهیلات بانکی برای ساخت‌وساز در شهرها اختصاص یافت و با تورم خیره‌کننده مسکن شهری که پس از شوک اخیر نفتی گاهی تا 300 درصد افزایش یافت، سوداگران زمین به‌عنوان یک طبقه نوکیسه جدید در اقتصاد شهری ایران نمایان شدند و با درآمدهای شگفت‌آور و بیسابقه رانتی حاصل از افزایش قیمت زمین که با تقاضای فزاینده زمین و مسکن سر ایستایی نداشت، ابعاد اجتماعی و اقتصادی ناشی از آن افزایش یافت. تحت تاثیر این موضع، رانت حاصل از زمین از چند منبع ایجاد شد:
• خرید و ذخیره‌سازی زمین‌های بایر اطراف شهرها
• قطعه‌بندی یا تبدیل زمین‌های کشاورزی
• تصرف زمین‌های عمومی شهر در تپه‌ها و ارتفاعات و ساخت‌وساز در آنها که در شهر تهران صدها هزار مترمربع ساخت‌وساز غیرمجاز در این ارتفاعات حاصل شد.
• تغییر کاربری اراضی داخل یا اطراف شهر
• افزایش تراکم زیربنا در زمین و تغییر مقررات و ضوابط رسمی تعیین شده
• برخورداری از رانت ناشی از اجرای طرح‌ها و پروژه‌های عمرانی که به افزایش مرغوبیت و قیمت زمین‌های شهری منجر می‌شد، بدون آنکه در هزینه‌های آن مشارکتی از سوی صاحبان زمین صورت گرفته باشد.
تزریق درآمدهای نفتی به اقتصاد از طریق تسهیلات ارزان بانکی و افزایش مخارج بخش عمومی و رشد بیسابقه نقدینگی که سالانه به حدود 35 درصد رسید، تورم‌های کم‌سابقه را دامن زد و با وجود واردات لجام‌گسیخته کالا که با وفور درآمدهای نفتی پشتیبانی می‌شد، از رشد باز نایستاد.واردات کالاهای قابل تجارت با قیمت تعطیلی گسترده بنگاه‌های تولیدی و غیرقابل رقابت شدن آنها در شرایط جدید اقتصادی دست کم در سال‌های وفور درآمد نفتی به کنترل قیمت این کالاها منجر شد، اما در بخش غیرقابل تجارت به ویژه زمین و مسکن به داغ شدن لحظه به لحظه بازار و سوداگری بیسابقه دامن زد. بازدهی غیرقابل مقایسه منابع مالی در زمین و مسکن شهری انگیزه‌های لازم را برای تعطیلی دوباره بنگاه‌های تولیدی در بخش کشاورزی و صنعتی فراهم کرد و این بار نه به علت رقابت‌ناپذیری با کالاهای وارداتی، بلکه به علت تفاوت خیره‌کننده بازدهی منابع در سوداگری زمین با بخش مولد، زمین‌های کشاورزی و بنگاه‌های صنعتی و خدماتی درون یا اطراف شهرها به سرعت با تغییر کاربری برای ساخت‌وساز آماده شد. سوداگران زمین نه از جنس زمین‌داران و زمین‌خواران سنتی شهرها بودند نه اساسا از تیپ یا ویژگی یکسانی برخوردار بودند. نظام انگیزشی رانتی در کنار ناکارآمدی دولت و حقوق مالکیت برای هر صاحب کسب‌‌وکاری صرف‌نظر از شغل و پیشه و رشته و پایگاه اجتماعی و صنفی و سطح تحصیلات وسوسه‌انگیز بود تا علاوه بر سازمان‌های حاکمیتی که دست اول را داشتند، سوداگرانی از طبقات گوناگون همچون پزشکان، مهندسان، معلمان و صنعتگران و بازرگانان تا کارکنان دولت را به راحتی در بازار داغ زمین شهری جذب شوند. شکل‌گیری یک طبقه نوکیسه شهری بادرآمدهای بادآورده و بسیار بزرگ که نه تنها سبک زندگی بلکه ساختار روابط سیاسی و اجتماعی را به شدت تحت تاثیر قرار می‌داد.
اینک با فروکش کردن درآمدهای نفتی و کاهش 40 تا 60 درصدی آن که دست‌کم تا یک دهه دیگر امیدی به افزایش آن نیست و نیز رکود بیسابقه و طولانی مدت بازار مسکن شهری، ظاهرا سوداگری زمین نیز کاهش یافته است اما آثار و پیامدهای آن تا مدتی طولانی در ابعاد سیاسی و اجتماعی ادامه خواهد یافت. اینک حجم بسیار بزرگ عرضه مازاد مراکز تجاری در شهرهای بزرگ ایجاد شده که تا مدتی طولانی ادامه خواهد یافت ولی تامین نیاز مسکن شهرهای بزرگ همچنان نیازمند تولید و عرضه مسکن و تقویت طرف تقاضا و اصلاحات نهادی برای تقویت حقوق مالکیت و نظارت جدی بر معاملات مسکن، شناسنامه‌دار کردن آنها و... است. در غالب کلان‌شهرها از جمله تهران، بافت فرسوده شهری تنها ذخیره زمین برای پاسخگویی به نیاز مسکن است که اگر به درستی تخصیص نیابد به مساله پیچیده اقتصادی، سیاسی و اجتماعی تبدیل خواهد شد.