مردمی که سال‌ها امیدوار بودند طرح مسکن مهر آنها را خانه‌دار کند، اکنون با نام‌های دیگری مانند مسکن اجتماعی روبه‌رو هستند و چشم به طرح جامع مسکن دوخته‌اند تا مگر این طرح بتواند رویای دیرینه خانه‌دارشدن آنها را به واقعیت تبدیل کند. این در حالی است که بررسی آمارها نشان می‌دهد رقم شاخص توان‌پذیری خانوارهای ایرانی از سال ٧٤ به این‌سو، به شدت افزایش پیدا کرده و در شرایط فعلی، ١١,٥ سال درآمد یک خانوار باید برای خرید یک واحد مسکونی متوسط هزینه شود. حتی ناتوانی در خرید مسکن به دهک هشتم سرایت کرده است. مدیر علمی طرح جامع مسکن معتقد است مکانیسم بازار مسکن کشور رقابتی و آزاد نیست و در این شرایط، پرداخت تسهیلات خرید مسکن نیز بیش از آنکه دردی از متقاضیان را دوا کند، فقط به افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود، ازاین‌رو باید شرایطی مهیا کرد تا خارج از مکانیسم بازار، امکان خانه‌دارکردن مردم ایجاد شود. فعلا بازیگران نقش‌های اصلی بازار مسکن کشور، بانک‌ها و نهادهای عمومی و شبه‌دولتی هستند و در وضعیتی که بخش عمده اموال و دارایی آنها در این بخش بلوکه شده و بازار مسکن نیز در رکود به سرمی‌برد، اما باز هم اجازه ندادند قیمت‌ها بشکند. در این شرایط، این سؤال مطرح می‌شود که آیا طرح جامع مسکن، که قصد دارد به نفع اقشار آسیب‌پذیر باشد، می‌تواند به هدف مطلوب برسد؟ «شرق» بر آن شد تا برای بررسی چندوچون طرح جامع مسکن با فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن، به گفت‌وگویی مشروح بپردازد.
برای صحبت درباره طرح جامع مسکن، بد نیست ابتدا نگاهی به طرح مسکن مهر داشته باشیم. مسکن مهر آمد تا مشکل مسکن را حل کند و ادعا هم داشت که مشکل را حل کرده است اما تبعات بدی که از ناحیه مسکن مهر به اقتصاد رسید، غیرقابل‌اغماض است. طرح جامع چطور می‌خواهد مشکل مسکن را حل کند بدون اینکه تبعات اقتصادی مسکن مهر بروز کند، آیا شباهتی بین این دو طرح وجود دارد؟
اولا باید در نظر داشته باشیم که در سال ٨٤ هم یک طرح جامع مسکن داشتیم که اواخر دوران اصلاحات تهیه شده بود. در آن طرح، ٥٢ برنامه در ابعاد مختلف برای مسکن ارائه داده بودیم. یکی از آن برنامه‌ها، طرح مسکن اجتماعی در زمین‌هاي دولتی برای تأمین مسکن گروه‌های کم‌درآمد بود که بعدها به مسکن مهر معروف شد. با تغییر دولت و رویکردها و کنارگذاشتن نسبی عقلانیت، نسبت آن برنامه در ٥٠ ضرب و به مسکن مهر به شکل فعلی تبدیل شد درحالی‌که متناسب با این افزایش ٥٠ برابری، منابع مالی وجود نداشت. در آن طرح جامع دیده شده بود که طرح مسکن گروه‌های کم‌درآمد با همین مکانیسم مسکن مهر از ٢٠هزار واحد در سال شروع شود و به‌تدریج در یک دوره چهارساله به ٥٠هزار واحد در سال برسد و بعد هم سالانه با این میزان آرام‌آرام مشکل مسکن را حل کند. دولت که عوض شد، دولت جدید نام طرح را مسکن مهر گذاشت و آن ٢٠ تا ٥٠هزار واحد ناگهان به ١,٥ تا دو میلیون واحد تغییر مقیاس داد.
مسکن مهر در آن طرح جامع چه نامی داشت؟
عنوانش «واگذاری حق بهره‌برداری از زمین» بود. آن‌موقع رویکرد دولت این بود که زمینهای دولتی را به قیمت بازار بفروشد اما ما مخالف بودیم چراکه دولت نباید به صورت بنگاه‌داری فعالیت کند. گفتیم دولت برای گروه‌های کم‌درآمد از طریق نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد، بهزیستی و... به‌جای گرفتن پول، زمین رایگان بدهد تا نهادها متقاضیان را شناسایی کنند، واحدها را بسازند اما مالکیت منتقل نشود، افراد در این واحدها مستقر شوند و سالانه یا اجاره آن ساختمان را بدهند یا خود ساختمان به صورت اجاره به‌شرط‌تملیک در مالکیت قرار بگیرد. این طرح با تبدیل‌شدن به طرحی با ١,٥ تا دو‌میلیون واحد، غیرقابل مدیریت شد و منابع مالی هم نداشت؛ نتیجه این شد که به صندوق بانک مرکزی دستبرد زده شد و عواقب اقتصادی نامناسبی هم بروز کرد.
یکی از ایراداتی که به طرح مسکن مهر وارد می‌کنند، مسئله جانمایی است؛ جانمایی‌ها هم مطابق با همان طرح جامع بوده است؟
آن طرح کلان بود؛ اول باید گروه‌های هدف را شناسایی می‌کردند تا بعد مکان‌یابی کنند و به‌تدریج بسازند. بنابراین در آن طرح کلان و استراتژیک، به جانمایی پرداخته نشده بود کمااینکه این طرح جامع هم کلان است و جایگاهی برای جانمایی ندارد.
در طرح جامع مسکن فعلی، مسکن مهر به چه صورت است؟
همان مسکن مهر نیست. دولت وظیفه‌اش حمایت اجتماعی است و باید در همه زمینه‌ها، برنامه‌های عملیاتی برای حمایت اجتماعی بدهد. مسکن هم یکی از زمینه‌هاست. در طرح جامع جدید یک محور اساسی با عنوان مسکن گروه‌های کم‌درآمد داریم که بحث مسکن اجتماعی در قالب آن قرار می‌گیرد و ٩ برنامه عملیاتی در این راستا داریم که به دلیل تغییر شرایط و نگرش‌ها، مقداری به این سمت می‌رود که دولت را وادار کند تا هرچه‌سریع‌تر یک سیاست اجتماعی عام هم تدوین کند چراکه بدون یک سیاست اجتماعی در همه زمینه‌ها، این برنامه‌ها در بلندمدت با موفقیت روبه‌رو نخواهد شد. درواقع ما در این طرح به‌دنبال نوعی نظم‌بخشی به سیاست اجتماعی هستیم اما چون جایگاه سیاست اجتماعی در سایر حوزه‌ها، در حوزه این طرح نیست، فقط به‌گونه‌ای برنامه‌ریزی شده تا در آینده که دولت سیاست اجتماعی، در حوزه‌های درمان، فقرزدایی عام، اشتغال و توانمندسازی را در پیش گرفت، با مسکن قابل‌تلفیق باشد. عنصر اصلی مسکن مهر، استفاده از زمین دولتی بود که این عنصر یکی از عناصر طرح جامع مسکن است و کماکان سر جای خودش باقی است.
سایر عناصر طرح جامع چیست؟
این طرح بلندمدت است و چند محور دارد. هدف طرح جامع در افق ١٤٠٥، نظم‌بخشی به کلیه حوزه‌های مرتبط با مسکن است. این حوزه‌های مرتبط عبارتند از مسکن گروه‌های کم‌درآمد، بازار زمین، بافت‌های مسئله‌دار شهری شامل سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده، صنعت ساختمان، مسکن روستایی، نظام تأمین مالی مسکن و سامان‌بخشی به نظام استیجار که در طرح جامع روی این محورها کار شده و در هر محوری هم برنامه‌های عملیاتی خاصی ارائه داده است و با هم هماهنگ شده‌اند.
به نظر شما این محورهای ٩ گانه، یک سنگ بزرگ نیست که نشانه نزدن باشد؟
قرار نیست همین فردا همه اینها عملیاتی شود.
در همان چشم‌انداز ١٤٠٥ یعنی حدود ١٠ سال دیگر، چطور؟
ما این طرح را در سال ٩٣ تهیه کردیم و فکر می‌کنم برای یک دوره ١٢ساله آن‌چنان سنگ بزرگی نیست.
ما سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم اما به نظر می‌رسد طرح جامع با این ٩ محور نتواند این نیاز را برآورده کند. نظر شما جز این است؟
طرح جامع یک‌سری اصول پایه دارد. یکی از اصول این است که هدف‌گذاری ما بلندپروازانه نباشد وگرنه به سرنوشت مسکن مهر دچار می‌شویم. یکی از مشکلات جهان سوم این است که هم کارشناسان و هم سیاست‌مداران می‌خواهند یک‌روزه همه مسائل را حل کنند برای همین، کار را خراب‌تر می‌کنند. ما حدود یک میلیون هدف‌گذاری کردیم، بحثمان هم این بود که تحقق این میزان، به یک رشد اقتصادی معین منوط است. مسکن نمی‌تواند خارج از حیطه کل اقتصاد حرکت کند هرکسی هم این حرف را بزند، یا حداقل آگاهی و علم را ندارد یا اهداف خاص سیاسی دارد. بنابراین گفتیم متناسب با رشد اقتصادی کشور، درصدی از این یک میلیون را حل می‌کنیم اگر رشد اقتصادی کشور هشت درصد باشد، قاعدتا طبق محاسبه‌ها، اقتصاد ظرفیت سرمایه‌گذاری روی این قسمت را دارد اما اگر رشد کمتر باشد، ظرفیت اقتصادی کشور هم کم می‌شود، چراکه از دید کارشناسی، در یک اقتصاد سالم همه منابع به بخش مسکن تخصیص پیدا نمی‌کند. بلکه اولویت با بخش‌های قابل مبادله (tradable) اقتصاد است تا بتوانند یک درآمد پایدار برای افراد ایجاد کنند بعد نشتی این درآمدها به سمت بخش‌های غیرقابل مبادله (non tradable) و بخش مسکن بیاید. اگر روند بلندمدت و مدل‌سازی‌های مختلف را ببینید، این مسئله کاملا قابل اثبات است که مسکن بدون رشد اقتصادی نمی‌تواند رشد پایدار داشته باشد. از این‌رو رشد تولید مسکن را به رشد اقتصادی منوط کردهایم. دومین اصل این است که برنامه‌های مختلف باید هم‌افزایی داشته باشند یعنی اقتصاد کلان با بخش مسکن هم‌افزایی مثبت داشته باشند نه منفی. رونق سال‌های ٩٠ و ٩١ که کام بسیاری از سازندگان مسکن و زمین‌داران کشور را شیرین کرد، ناشی از تحریم و هم‌افزایی منفی بین اقتصاد کلان و بخش مسکن بود. هرچند عملکرد بخش مسکن و حجم ساخت‌وساز در آن زمان بسیار بالا بود، اما رشد اقتصادی منفی داشتیم و وضعیت درآمدها و قدرت خرید خراب شد. مسئله سوم این است که باید بین برنامه‌های مسکن و نظام برنامه‌ریزی شهری و مدیریت شهری نیز هم‌افزایی مثبت داشته باشیم. یعنی تداخل اینها باعث بروز آثار منفی نشود. معتقدیم یکی از عوامل افزایش قیمت زمین، عملکرد نظام مدیریت شهری و شهرداری‌هاست که البته آنها هم به دلیل نظام درآمدی، ناچار هستند. بنابراین این را در نظر گرفتیم که در افق بلندمدت باید به سمت هم‌افزایی مثبت در این بخش‌ها برویم. بحث مسکن گروه‌های کم‌درآمد و هدفمندسازی یارانههای مسکن بسیار مهم است. معتقدیم حل نهایی مسئله مسکن این گروه‌ها در گرو تدوین برنامه جامع سیاست حمایت اجتماعی است که بخش مسکن یکی از آنهاست. یکی دیگر از اصول پایه‌ای طرح جامع این است که برنامه جامع سیاست حمایت اجتماعی باید توسط نهادهای حمایت اجتماعی و بیمه‌ای، به‌عنوان مجری و حمایت قوی وزارت راه و شهرسازی و دولت، با تأمین زمین و منابع مالی کافی، انجام شود تا بتوانیم از طریق آنها، اقشار را به صورت هدفمند حمایت کنیم.
به‌نظر شما، استمرار طرحی مانند مسکن مهر چقدر می‌تواند معضل مسکن را در کشور برطرف کند؟
در مسئله مسکن، شاخصی با عنوان شاخص توان‌پذیری یا شاخص دسترسی داریم که نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی و درآمد سالانه خانوار را نشان می‌دهد. در دنیا پنج تا هفت سال درآمد یک خانوار باید جواب‌گوی هزینه تهیه یک واحد مسکونی متوسط، در حد عرف آن جامعه، باشد. اگر این نسبت هفت تا ١٠ سال باشد، می‌گویند وضعیت بد و خراب است اما اگر بیش از ١٠ سال باشد، می‌گویند وضعیت بحرانی است، چراکه عملا، به دلیل فقر، امکان مالکیت از خانوار سلب می‌شود. بررسی آمارها نشان می‌دهد رقم شاخص توان‌پذیری خانوارهای ایرانی از سال ٧٤ به این‌سو، به‌شدت افزایش پیدا کرده و در سال ٩٣ به ١٢ و حالا به دلیل رکود به ١١,٥ رسیده است. یعنی در شرایط فعلی ١١.٥ سال، درآمد یک خانوار باید برای خرید یک واحد مسکونی متوسط هزینه شود؛ این یعنی غیرممکن. درباره آنچه بیشتر در اذهان جامعه است، یعنی مسکن اقشار کم‌درآمد، دولت مکلف و موظف است حق دسترسی به مسکن مناسب را فراهم کند و برنامه‌های طرح جامع به انجام این تکلیف کمک می‌کند.
این را می‌توان به لزوم کاهش قیمت مسکن یا افزایش درآمد خانوار تعبیر کرد؟
اگر مکانیسم بازار آزاد به معنی عام را در نظر بگیریم، باید درآمد افزایش پیدا کند، که با تسریع رشد اقتصادی، بخشی از این مسئله حل می‌شود اما دولت هم نمی‌تواند اجازه دهد جامعه دچار فقر مضاعف شود، چراکه اقشار و خانوارهای مستأجر با افزایش هزینه اجاره مواجه هستند. درحالی‌که سهم استاندارد مسکن در بودجه خانوار، به‌جز آب، برق و گاز، باید ٢٥ درصد باشد، در ایران این سهم ٣٣ درصد است و در بودجه خانوار گروه‌های کم‌درآمد، این سهم تا بالای ٥٠ درصد هم افزایش پیدا می‌کند. معنی این افزایش این است که خانوار از سهم تغذیه، بهداشت و مخارج آموزش می‌زند تا فقط یک سرپناه داشته باشد، این یعنی گسترش فقر. از این‌رو دولت نباید صبر کند تا این مسائل با مکانیسم حل شود، گرچه مکانیسم بازار آزاد هم نمی‌تواند به همه این نیازها جواب دهد.
همه دولت‌ها می‌خواستند جلو فقر را بگیرند و مشکل مسکن را نیز حل کنند. نمونه‌اش دولت قبل که شعار اصلی‌اش نیز گسترش عدالت بود، اما عملا طبقه متوسط اجتماع را نیز به سمت فقر سوق داد. چه تضمینی وجود دارد که این دولت با این طرح، مشکلات را حل کند؟
من در مقام تضمین نیستم، ما سند اجرائی نداریم این فقط یک طرح است که راه را نشان می‌دهد.
بگذارید این‌گونه سؤال را مطرح کنم؛ شما گفتید به ثمررسیدن این طرح و حل معضل مسکن، نیازمند هم‌افزایی برنامه‌های مختلف است. این هم‌افزایی چگونه مسئله افزایش قیمت زمین را حل می‌کند؟
ما ابعاد مختلف را دقیقا دیده‌ایم. اگر یارانه (به شکل وام و تسهیلات) به بازار تزریق شود تا کسی که توان مالی ندارد به اتکای وام، مالک شود اما شهرداری‌ها، بازیگران مسکن و زمین‌خواران کمافی‌السابق به کارشان ادامه دهند، بعد از مدتی وام صد‌میلیون تومانی هم به هیچ‌عنوان تکافوی خرید مسکن نخواهد داد و دوباره باید وام به ٢٠٠میلیون تومان افزایش یابد. این یک دور تسلسل انفجاری است برای همین گفته‌ایم الزام طرح جامع این است که در بلندمدت بحث درآمدی شهرداری‌ها حل شود.
آخر چطور؟ ما از یک سو گروهی داریم که آنها را زمین‌خوار و بورژوازی رانت‌جوی مستغلات و... لقب می‌دهند، از دیگر سو هم شهرداری‌ها را داریم که از این محل درآمد دارند. بحث ما خواستن یا نخواستن نیست، مسئله چطورخواستن است.
همه‌جای دنیا این کار را انجام داده‌اند؛ اراده سیاسی می‌خواهد آن‌هم در کل؛ نه‌فقط در دولت. این مسئله‌ای نیست که دولت به‌تنهایی از پس آن برآید. اگر دقت کنید در اواخر دولت دوم اصلاحات حدود سال ٨١، شهرداری تهران فروش تراکم را قطع کرد، کاری به مکانیسم آن نداریم اما قطع فروش تراکم باعث بلوا و هیاهویی از طرف بورژوازی مستغلات شد که حتی مدیر وقت بانک مرکزی آمد و گفت اقتصاد مملکت به خطر افتاده است. این به معنای فشار سیاسی است؛ بنابراین یک عزم اساسی می‌خواهد. مستلزم است که کل پیکره نظام، طالب حل این مسئله باشد و آن را حل کند وگرنه کل دوره اثرگذاری برنامه‌هایی که در حوزه مسکن کم‌درآمد ارائه شده، سه، چهارساله است و بعد از این دوره، دوباره همان بساط قبلی خواهد بود. به این مسئله، در طرح، به‌عنوان یک الزام ساختاری تأکید شده است.
فعلا که این اصلاح ساختاری انجام نشده است؛ در شرایط فعلی در بخش مسکن کم‌درآمدها چه اتفاقی افتاده و چه اتفاقی قرار است بیفتد؟ برنامه‌های طرح جامع برای این حوزه‌ها چیست؟
در این حوزه ابتدا تلاش کردهایم بفهمیم که چه تعداد نیازمند حمایت داریم. بر اساس آمارهای موجود، برآورد کردیم حدود ٢,٥ میلیون خانوار شهری در چهار دهک اول، مستأجر هستند و فشار هزینه‌ای بر آنهاست. دولت باید برای این ٢.٥ میلیون خانوار یا امکان استیجار نسبتا ارزان‌قیمت فراهم کند یا آنها را مالک کند. در کنار این، خانوارهای جدیدی که در دهک‌های پنج تا هشت، که گروه‌های متوسط به حساب می‌آیند، تشکیل می‌شوند، هم قادر نیستند مالک مسکن شوند؛ ازاین‌رو گفتیم نظام بانکی می‌تواند این قشر را پشتیبانی کند و دولت به آنها یارانه به صورت تسهیلات کم‌بهره دهد. بنابراین چهار دهک اول، مسکن اجتماعی با حمایت همه‌جانبه می‌خواهند، چهار دهک گروه‌های متوسط هم با کمک دولت می‌توانند وام بگیرند و مسکن حداقلی برای خود فراهم کنند.
در روستاها هم طرح مسکن اجتماعی اجرا می‌شود؟
در روستاها مسکن اجتماعی نداریم. به روستاییان با همان مکانیسم وام‌دهی، برای تخریب و نوسازی، که تاکنون بوده، کمک خواهد شد.
٢,٥ میلیون خانوار شهری تحت چه مکانیسمی و در چند سال خانه‌دار می‌شوند یا مسکن استیجاری ارزان می‌گیرند؟
این چهار دهک را طبقه‌بندی کردهایم. دهک یک و دو در فقر مطلق هستند. اگر دولت بخواهد مسکن ملکی برای همه فراهم کند، به هیچ صورت قادر نیست چراکه منابع مالی هنگفتی نیاز دارد بنابراین توصیه ما استیجار است. دهک‌های سه و چهار قادرند تا حدی از وام‌های بانکی استفاده کنند اما تکافو نمی‌دهد؛ پس دولت با استفاده از عرضه زمین ارزان‌قیمت و وام‌های ارزان‌قیمت باید به‌تدریج به اقشار برای مالک‌شدن کمک کند.
حل مشکل این گروه‌ها کار سنگینی است. به نظر می‌رسد دوباره باید طرحی به وسعت مسکن مهر اجرا شود.
ما اگر یک بررسی انجام دهیم، حجم یارانه‌هایی که در ایران صرف مسکن می‌شود بسیار بالاست؛ سالانه حدود چهار درصد GDP یارانه کمک‌بهره، زمین، یارانه انرژی و... به بخش مسکن می‌دهیم اما مشکل سر جای خود مانده است. مطالعاتی که در سال‌های گذشته روی یارانه‌ها انجام شده، نشان می‌دهد که بخش زیادی از این یارانه پِرت می‌شود و به سمت گروه‌هایی می‌رود که نباید برود. مسئله اول شناسایی گروه‌های هدف است؛ به دلیل مشارکت کم گروه‌های هدف در این طرح‌ها، منابعی که صرف می‌شود بیش از منابعی است که باید صرف شود. مسئله بعدی این است که نهادهای متعدد بدون برنامه منسجم، کار می‌کنند یعنی تعدد مدیریت وجود دارد و بسیاری از گروه‌هایی که واحد مسکونی دریافت کرده‌اند، به دلیل فقر بعد از مدتی واحد مسکونی را می‌فروشند و خرج کار، درمان یا تغذیه خود می‌کنند و دوباره در صف متقاضیان می‌ایستند. چراکه آن طرف قضیه، استراتژی توانمندسازی برای گروه فقرا نداشته‌ایم به همین دلیل کل نظام حمایتی ناکارآمد شده است. تاکنون آن هم‌افزایی مثبت بین سیاست عام اجتماعی و سیاست مسکن وجود نداشته است. حالا اولین اصل این است که ٢,٥ میلیون خانوار را طبقه‌بندی کنیم که تحت پوشش چه نهاد بیمه‌ای یا حمایتی هستند و همان نهادها مجری کار شوند. به‌عنوان مثال برآورد ما این بود که یک میلیون نفر جزء جامعه کارگری و تحت پوشش تأمین اجتماعی، حدود ٢٠٠ هزار نفر تحت پوشش صندوق بازنشستگی، حدود ٥٠٠ هزار نفر تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی هستند و مابقی که حدود ٨٠٠ هزار نفرند، تحت پوشش هیچ جایی نیستند و در سکونتگاه‌های غیررسمی و در بازار اقتصاد غیررسمی فعالیت می‌کنند. برای اینکه ناهماهنگی‌های گذشته پیش نیاید، یک برنامه نهادسازی ارائه داده‌ایم. گفتیم لازم است نهادی با عنوان «نهاد برنامه‌ریزی اجتماعی مسکن» با مشارکت کلیه نهادهای بیمه‌ای و حمایتی، نظام بانکی و وزارت راه و شهرسازی، تشکیل شود و حتی‌الامکان سازوکار دائمی داشته باشد تا پِرت منابع و معضل استفاده چندباره متقاضیان را رفع کند.
این نهاد ایجاد شده است؟
هنوز برنامه‌های طرح جامع به این شکل اجرائی نشده است.
گفتید نبود مشارکت باعث می‌شود بخشی از یارانه‌ها تلف شود یا به طبقاتی برود که نباید برود. منظور از نبود مشارکت چیست؟
اگر ما وعده مسکن مجانی بدهیم، مقدمات نبود مشارکت را مهیا کردهایم. وعده مجانی‌دادن در هر اجتماعی سم است و باعث می‌شود مسئولیت و تعهدپذیری و نظارت مردم کم و صرف منابع چندبرابر شود.
نبود مشارکت را می‌توان به ناتوانی در پرداخت آورده در مسکن مهر عنوان کرد که برخی را مجبور می‌کند واحدها را به افرادی از دهک‌های بالاتر بفروشند؟
بخشی به این صورت اتفاق افتاد؛ چراکه در طرح مسکن مهر انتظاراتی به وجود آوردند که این مسکن کاملا رایگان است، اما این‌طور نبود. بسیاری از متقاضیان مجبور شدند آورده را بیاورند. بخشی از واحدها هم بدون مشتری ماند. بنابراین ما گفتیم برای هرکدام از اقشار تحت پوشش باید برنامه خاصی داشت. مثلا گفتیم حل مشکل مسکن افراد تحت پوشش سازمان بهزیستی برعهده دولت باشد. برای دهک‌های سه و چهار هم با مجوز بانک مرکزی یک صندوق پس‌انداز مسکن در بانک رفاه درست کنیم که منابع را تجمیع کند؛ سازمان تأمین اجتماعی کمک‌های مالی را که در این چارچوب می‌کند، به این صندوق بیاورد و دولت هم کسری مالی این صندوق را بپوشاند. زمین هم از دولت باشد و در مجموع همه منابع با هم همراه شوند تا مشکل مسکن کارگری، برای افراد تحت پوشش، حل شود.
بحث نوسازی بافت‌های فرسوده هم یکی از مواردی است که زیاد به آن پرداخته می‌شود. دیدگاه طرح جامع به این مسئله چگونه است؟
این طرح یکی از بخش‌هایی است که دولت نیز پرداخت یارانه به آن را در دستور کار گذاشته است، اما فکر می‌کنیم طرح‌های نوسازی بافت فرسوده در بسیاری از مناطق باعث افزایش قیمت زمین و مسکن در این بخش‌ها شده است. در مطالعاتی که انجام دادیم بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد در این بخش‌ها مستأجر هستند که افزایش قیمت در این مناطق منجر به رانش این گروه‌ها از بافت فرسوده به سکونتگاه غیررسمی شده است. ازاین‌رو فکر می‌کنیم نوسازی بافت فرسوده هم باید در تلفیق با یک سیاست حمایت اجتماعی باشد. ما حدود ١١میلیون حاشیه‌نشین یا همان ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی داریم. بنا بر تعریف مرکز آمار، هر فضای ١٢ متری یک اتاق محسوب می‌شود، اما مطالعات آماری نشان می‌دهد ١,٥میلیون خانوار، واحد مسکونی بسیار نامناسب دارند و در واحدهای مسکونی یک اتاق و کمتر، که با مصالح نامناسب ساخته شده، زندگی می‌کنند. بنابراین بحث ارتقای تدریجی مسکن در این بافت‌ها نیز به‌عنوان یکی از دیگر از محورهایی است که در برنامه‌های طرح جامع در نظر گرفته شده است. می‌توان گفت کم‌درآمدها در بحث ما بسیار پررنگ دیده شده‌اند. از این نظر که ساکنان این بافت‌ها به دلیل نداشتن سند، امکان دسترسی به شبکه بانکی ندارند و برای ارتقا باید از بازار غیررسمی، با بهره‌های بالا وام بگیرند، ازاین‌رو ما یک نهاد حائل ایجاد کردهایم که امکان دسترسی با تضمین بازپرداخت این افراد فراهم شود.
پس حاشیه‌ها هم قرار است تبدیل به شهر شوند؛ چراکه قرار نیست خرابشان کنید بلکه تصمیم دارید به ساخت آنها کمک کنید.
به ساخت کمک نمی‌کنیم بلکه فقط کمک می‌کنیم که امکانات زیستی در این مکان‌ها تا حداقل‌های استاندارد افزایش پیدا کند. امکانات شهری برای این بخش‌ها فراهم نمی‌شود. پدیده حاشیه‌نشینی ناشی از مسائل کلان‌تری است. با برنامه‌های طرح جامع فقط تلاش می‌شود وضعیت سکونت در این مناطق به سطح حداقلی برسد.
چند بار از وام هم صحبت کردید. این بخش از کمک‌ها قبلا هم بوده، اما توان پرداخت این تسهیلات از سوی شبکه بانکی و توان بازپرداخت اقساط آن از سوی متقاضیان نیز دو چالش بزرگش بوده است. نگاه طرح جامع به حوزه چیست؟
برای دو گروه وام را پیشنهاد داده‌ایم؛ گروه‌های متوسط و دهک سه و چهار. برای گروه متوسط محاسبه کردیم که چه میزان وام را می‌توانند بازپرداخت کنند و از روی این محاسبات به اعدادی رسیدیم. در سال ٩٣ که طرح را بستیم متوسط وام مسکن در کشور را ٨٠میلیون تومان تعیین کردیم. به این شرط که دولت مابه‌التفاوت سود را بدهد تا سیستم بانکی هم توان پرداخت این تسهیلات را داشته باشد. حالا اگر بگوییم دولت پول ندارد این یک مسئله دیگر است. برای همین فکر می‌کنیم تا مشکل کل اقتصاد مملکت حل نشود برای مشکلات حوزه مسکن هم نمی‌توان کار زیادی کرد. نوسازی بافت‌های فرسوده تنها حوزه‌ای است که دولت یارانه به آن اختصاص داده است.
طرح جامع فکری به حال آن وضعیتی کرده که مشکلات اقتصادی کشور برطرف نشود؟
در وضعیتی که گرسنگی فشار می‌آورد، نمی‌توان به فکر مسکن بود. این طرح برای امروز تدوین نشده بلکه تدوین آن برای یک افق ١٣ ساله است. فرض بر این است که گشایشی در کارها پیدا شود، اما اگر یک سال دیگر، کشور همین وضع را داشته باشد هیچ.
در شرایط فعلی نه شبکه بانکی توان تأمین مالی بازار مسکن را دارد و نه دولت، آیا راهکاری برای این حوزه اندیشیده شده است؟
بازار سرمایه هم در واقع در قیمت تأمین مالی طرح جامع دیده شده است. منابع مالی برای سرمایه‌گذاری و ساخت باید به سمت بازار سرمایه برود. صندوق‌های زمین و ساختمان یا صندوق‌های مستغلات باید به‌عنوان یک نوع سرمایه‌گذاری وارد بازار سرمایه شود. این امر هم مکانیسم خوبی برای تأمین مالی سمت عرضه است و هم باعث شفاف‌سازی می‌شود.
آیا گزینه‌ای هم برای سرمایه خارجی گذاشته است؟
نه.
چرا؟ استقبال نبوده یا زمینهای برای ورود سرمایه خارجی وجود ندارد؟
مشکل بخش مسکن، کمبود سرمایه نیست. سرمایه خارجی اگر بیاید سود می‌خواهد، پس به بخش تجاری می‌رود. بخش مسکن ما مشکل کمبود سرمایه ندارد، بلکه مشکل مازاد سرمایه دارد.
مشکل مازاد سرمایه چطور؟
اگر موجودی سرمایه کشور را حساب کنید، می‌بینید که سهم مسکن از کل سرمایه‌گذاری‌ها تا حد ٤٠ درصد رفته است. در هیچ کشوری این وضعیت دیده نمی‌شود. اگر نسبت مستغلات را به موجودی سرمایه بگیریم و زمین را هم حساب کنیم، حدود ٦٠ تا ٧٠ درصد منابع مالی کشور به مستغلات رفته است. این ارقام در دنیا بی‌نظیر است.
این ارقام نشانگر این است که این حوزه پرسود است و سرمایه‌ها را راحت جذب می‌کند. چرا سرمایه خارجی نتواند جذب شود؟
سرمایه خارجی برای کم‌درآمدها نمی‌آید؛ از این گذشته مشکل بخش مسکن کشور، ضعف تقاضای مؤثر است. این مشکل یا با رشد درآمد خانوار حل می‌شود یا با پرداخت یارانه از سوی دولت یا مهار قیمت زمین. سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن در سال ٨٤ حدود ٤٧ درصد بوده اما حالا ٦٠ درصد است؛ یعنی ١٣ درصد سهم زمین در قیمت تمام‌شده افزایش پیدا کرده است. وقتی مسکن مهر با شعار زمین مجانی و صفرکردن سهم زمین در قیمت مسکن آمد، سهم زمین ٤٧ درصد بود حالا ٦٠ درصد شده است.
حد استاندارد سهم زمین در قیمت مسکن چقدر است؟
بالاترین حدی که در بررسی کشورهای مختلف پیدا کردیم، ٤٠ درصد بوده است.
با سازوکار فعلی پیش‌بینی می‌کنید این سهم بیشتر هم شود؟
اگر سیاست و بازار زمین ساماندهی نشود و بخش تجارت مسکن بر اثر گشایش اقتصادی، رونق بگیرد، بیشتر خواهد شد ولی در شرایط رکود بیشتر نمی‌شود.
گفتید سرمایه خارجی سود می‌خواهد و وارد حوزه مسکن کم‌درآمد نمی‌شود، اجازه ورود به سایر حوزه‌ها دارد؟
سرمایه خارجی برای بعضی چیزها خوب است. مثلا فناوری و تکنیک‌های ساخت در صنعت ساختمان کشور ضعیف است؛ در طرح استفاده از سرمایه خارجی به‌عنوان ابزاری برای ترویج فناوری‌های ارزان‌سازی یا تکنیک‌های سخت و سالم‌سازی و ارتقای کیفیت، بسیار توصیه شده است. در بخش صنعت ساختمان توصیه اساسی این است که فناوری‌ها وارد و بومی شوند. به‌گونه‌ای که فنون ارزان‌تر‌سازی بین سازندگان ایرانی ترویج پیدا کند و بعد از آن منافع ارزان‌سازی به قشر مصرف‌کننده سرازیر شود.
دیدگاهی در کشور هم درباره مسکن مهر و هم درباره طرح جامع وجود دارد؛ مبنی بر اینکه دولت تلاش‌هایش را باید به بخش تولید سوق دهد تا تولید رونق بگیرد و تنها راه‌حل بحران مسکن هم همین است؛ نظر طرح جامع چیست؟ این دیدگاه را چقدر قبول دارید؟
این نکته مهمی است. این دیدگاه در هشت سال کار کرد و نه‌تنها در مسکن مهر بلکه وام‌های آن‌چنانی بانک‌ها هم وارد عرصه تولید مسکن شد. انبوه خانه‌های خالی که روی دست عرضه‌کنندگان مانده و بخش اعظم مطالبات بانکی که در بخش ساختمان خوابیده، نتیجه همان دوران است. در بازاری که کاملا رقابتی باشد، شاید بتوان به سمت عرضه، یارانه داد تا عرضه زیاد شود و به‌واسطه افزایش عرضه، قیمت افت کند و بازار به تعادل برسد اما حقیقت این است که بازار زمین و مسکن در ایران رقابتی نیست بلکه سوداگری است. مثالی برای شما می‌زنم؛ جزیره کیش ٢٤ هزار واحد مسکونی دارد اما حداقل ٤٠ درصد آن بلااستفاده است چراکه نه برای نیاز بلکه به دلیل فعالیت‌های سوداگری ساخته شده است.
سازندگان واحدها را فروخته و رفته‌اند یا روی دستشان مانده است؟
آنها به برخی افراد فروخته‌اند آنها هم می‌فروشند به افراد دیگری و یک موج بادکنکی در بازار ایجاد می‌شود که افراد روی آن سوار می‌شوند. یعنی تعدادی واحد خالی وجود دارد که افراد می‌خرند، قیمت رشد می‌کند، دوباره به افراد دیگر می‌فروشند و همین‌طور دست به دست می‌چرخد. انگیزه خریدوفروش، همان چیزی است که به آن حباب مسکن گفته می‌شود؛ یعنی قیمت در معاملات مدام افزایشی است گرچه حالا حباب آنجا هم ترکیده است.
با این اوصاف اگر بازار مسکن کشور ما رقابتی نیست، چه عنوانی می‌توان به آن اطلاق کرد؟
شبه‌انحصاری.
انحصار چه كسي یا کجا؟
انحصار نهادهای مختلف؛ مثلا بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری بانک‌ها. «شاپینگ مال»ها را چه کسانی می‌سازند؟ کدام شرکت‌ها سرمایه‌گذاری کرده‌اند؟ در ادبیات بازار مسکن می‌گویند اگر کسی دو، سه درصد از بازار را داشته باشد قدرت قیمت‌گذاری دارد. در بازار زمین که مستقیما بر بازار مسکن اثر می‌گذارد، وضعیت از بازار مسکن خراب‌تر است.
الان این قدرت دو، سه درصدی در دست چه افراد یا نهادهایی است و چه می‌کنند؟
مثلا نهادهای شبه‌دولتی و شبه‌عمومی نظیر بانک‌ها. درواقع اینها در بازار قدرتمند هستند؛ می‌بینیم که سمت عرضه بازار مسکن، انعطاف کامل قیمتی ندارد هرچند مجبور شده در یکی، دو سال اخیر کمی قیمت را پایین بیاورد اما انعطاف کامل قیمتی ندارد. سمت عرضه در بازار مسکن ایران فقط سرمایه‌داران ساختمانی را تقویت می‌کند. بخش زیادی از واحدهای لوکسی که در شمال شهر ساخته شده و حالا خالی است، با استفاده از منابع بانکی ساخته شده است و به دنبال گرفتن سود بالایی است چراکه پیش از این سودهای بالایی به سپرده‌های مردم داده است.
طرح جامع کلا این قدرت‌ها را کنار می‌گذارد و کاری ندارد که قسمت عرضه چه می‌گوید و چه می‌خواهد؟
در یک بازار سالم اگر تقاضا قدرتمند و توانمند باشد خودبه‌خود عرضه را هدایت می‌کند. در بازار مسکن بر سر دو منفعت بحث است؛ اینکه منافع به مصرف‌کنندگان برسد یا به جمع سرمایه‌داران. طرح جامع در جاهایی ممکن است سمت عرضه را تشویق کند اما ما نظرمان این است که اولویت عام، طرف تقاضا باشد.
جمعیت فعلی که در بازار مسکن هستند و واحدهایشان هم خالی مانده و قدرت نیز دارند، در طرح مسکن چه جایگاهی دارند؟
در طرح جامع دو نوع برنامه داریم. یکی مسکن اجتماعی است که الزاما به این سازندگان واگذار نمی‌شود بلکه نهادهای اجتماعی و خود افراد، سازنده هستند. در برخی مناطق، افراد برای مصرف خود خانه می‌سازند پس دلیلی ندارد ساخت را به سازندگان بدهیم، اگر بدهیم خبط کردهایم. دولت باید زمین بدهد تا خودشان بسازند. گرچه دولت حق ساخت‌وساز ندارد اما آن سازندگان هم لزومی ندارد وارد شوند. دوم مسکن اقشار متوسط است که گفته‌ایم بازار باید بسازد اما در اکثر مواقع، حتی در شرایطی که سازندگان هم نفع می‌برند، باید منافعی هم نصیب سمت تقاضا شود نه اینکه عرضه را تقویت کنیم و بعد به این دلیل که قدرت دارند، قیمت را کاهش ندهند.
پس طرح جامع چندان با تقویت طرف عرضه موافق نیست؟
اینکه ما تقویت کدام طرف را انتخاب می‌کنیم، قدری در گرو شرایط است. فعلا ما در رکود تورمی هستیم و هرچند قیمت واقعی مسکن کمی کاهش پیدا کرده اما هنوز تناسبی با توان خانوار ندارد. در شرایط فعلی، مشکل اصلی ما ضعف تقاضای مؤثر است که پیش‌بینی می‌شود تا پنج، شش سال آینده هم پابرجا باشد. فعلا مشکلی در عرضه نداریم. ظرفیت عرضه مسکن تا بالای یک میلیون هم وجود داشته و در سال‌های گذشته عملا این تولید و عرضه انجام شده است؛ پس نیازی به حمایت از عرضه نیست. طرف عرضه را فقط باید در بخش زمین حمایت کرد که نهاده اصلی قیمت مسکن است. باید بحث زمین را ساماندهی و از نظر قیمتی کنترل کنیم. برای کنترل فعالیت‌های سوداگرانه، باید روی سوداگری زمین به صورت اساسی دست بگذاریم؛ این مسئله را اگر حل کنیم، حداقل ٦٠-٧٠ درصد قضیه را حل کردهایم. گرچه حل این معضل چند الزام دارد؛ اول بحث نظام درآمدی شهرداری و دوم شفاف‌سازی بازار. بازار زمین ایران کاملا غیرشفاف است. دولت به‌عنوان یک ناظم، اگر نظام LIS را در شهرها و مناطق بزرگ راه‌اندازی کند، می‌تواند به‌راحتی جریانات سوداگری زمین را کنترل کند و کنترل قیمت زمین، مساوی است با کنترل قیمت مسکن.
منبع: شرق - احمد میرخدائی