ناصر ذاکری
به نظر می‌رسد عدم تناسب چشم‌گیر قیمت زمین‌شهری و مستغلات به‌ویژه در کلان‌شهرها با بقیه شاخص‌های اقتصادی، که خود نتیجه سیاست‌های نسنجیده و نیز شرایط‌خاص اقتصادی و اجتماعی کشور در سالیان گذشته است، اینک به عنوان مانعی بزرگ بر سر راه سیاست‌های اصلاحی دولت در عرصه اقتصاد خودنمایی می‌کند.
طی سالیان گذشته، افزایش بی‌رویه نقدینگی، نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولد، امکان استفاده از رانت‌ها برای انباشت سریع ثروت، حضور گسترده نهادهای عمومی و به‌بیانی بخش شبه‌خصوصی در عرصه تجارت املاک، و امکان استفاده از رانت تسهیلات میلیاردی برای خرید املاک دست به دست‌هم داده، و موجبات افزایش سریع و بی‌رویه قیمت زمین شهری و مستغلات را فراهم آوردند.
از اثر تورمی این پدیده، و افزایش اجاره‌بها که موجبات گسترش فقر و فلاکت اقشار متوسط شهری را فراهم آورده، که بگذریم (شاید به این دلیل که چندان اهمیتی ندارند!)، مهم‌ترین اثر منفی این پدیده، تحمیل افزایشی غیرمتعارف به قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات عرضه‌شده در داخل کشور در قالب رشد سهم عامل زمین است.(1)
هزینه گزاف تأمین مغازه، دفترکار، انبار و هر نوع مکانی برای کسب‌وکار سالم در شهرهای بزرگ موجب شده که هر نوع فعالیت مثبت و مولدی از حیز انتفاع بیفتد. بدین‌ترتیب، سهم هزینه‌هایی از این قبیل به تدریج رشد کرده، و مبدل به بزرگ‌ترین قلم هزینه در دل قیمت تمام‌شده کالاها و خدمات گشته‌است. البته با عنایت به این که بخشی از سهم دو عامل تولید دیگر (نیروی کار و سرمایه) نیز صرف تأمین مکان مناسب استقرار (منزل مسکونی و دفترکار) می‌شود، باید پذیرفت اینک سهم عامل سوم یعنی زمین در سیاهه اقلام هزینه تولید سر به فلک‌زده و از حد و قواره قابل‌تحمل خود خارج شده‌است.
به‌بیان‌دیگر، امروزه هرکسی که بخواهد در این سرزمین کسب‌وکار سالمی راه بیندازد، اعمّ از فعالیت فرهنگی، هنری، تولیدی، توزیعی و ...، اول باید یک باج بزرگ به گروهی که مالک زمین و مستغلات شهری هستند، بپردازد تا بتواند مجوز فعالیت بگیرد!
افزایش ناموجه هزینه تولید یا قیمت تمام‌شده در جامعه ما فقط زیرسر عواملی چون پایین‌بودن بهره‌وری، مدیریت غیرعلمی، عدم‌دسترسی به تسهیلات ارزان‌قیمت و ... نیست. هرچند همه این عوامل دست به دست هم داده‌اند تا بنیان تولیدملی را بَرکَنَند؛ اما آن عاملی که در نهایت کمر تولید ملی و هرگونه کسب‌وکار سالم را می‌شکند، و به‌اصطلاح پاس سایر عوامل را گُل می‌کند، رشد خارق‌العاده سهم عامل زمین و هزینه‌های مرتبط با آن است. درنتیجه تولیدکننده داخلی در هر رشته‌ای که فعالیت بکند، از همان آغاز کار به دلیل باج هنگفتی که باید به مالکان مستغلات بدهد، یک قدم بزرگ از رقبای خارجی خود عقب است؛ و نه در بازار داخلی می‌تواند با کالاهای وارداتی رقابت کند، و نه در بازارهای جهانی می‌تواند صادرات قابل‌توجهی داشته‌باشد.
به دنبال تصویب برجام و آغاز مرحله اجرای آن، طبعاً مراودات‌تجاری بین ایران و سایر کشورها افزایش خواهدیافت و امکان حضور محصولات صادراتی ایران در بازار جهانی بیشتر خواهدشد. از این‌رو، مسؤولان توجه خاصی به سیاست تثبیت نرخ ارز دارند. آنان امیدوارند با اجرای بسته سیاستی جدید دولت، و در سایه اجرای چنین شیوه‌ای، صادرکنندگان بدون نگرانی از شوک کاهش قیمت ارز، به فعالیت بپردازند.
تثبیت نرخ ارز علاوه بر کمکی که به دولت از نظر تأمین مالی می‌کند، مانع از کاهش قدرت رقابت تولیدکنندگان وطنی و صادرکنندگان در مقابل رقبای پرقدرت خارجی می‌گردد. به بیان دیگر، دولت با این فرض که کاهش نرخ ارز، در شرایط برابر به معنی گران‌تر شدن کالاهای داخلی در مقایسه با مشابه خارجی است، سیاست تثبیت نرخ ارز را در شرایط فعلی به نفع تولیدکنندگان و صادرکنندگان و دراصل کل اقتصاد کشور می‌بیند.
ایرادی که به این سیاست می‌توان وارد دانست، این است که تنها راه دفاع از قدرت رقابت تولیدکنندگان و صادرکنندگان را در شرایط فعلی تثبیت نرخ ارز می‌داند. درحالی‌که با عنایت به سهم عمده عامل زمین در هزینه تولید بسیاری از کالاها، تلاش برای کاهش این سهم از طریق اعمال سیاست‌های سنجیده، می تواند با کاستن از میزان "باج"ی که فعالان اقتصادی به مالکان زمین و مستغلات شهری می‌پردازند، منتهی به کاستن از قیمت تمام شده، و افزایش قدرت رقابت کالاهای ساخت داخل شود.
به این ترتیب دو سیاست "تثبیت نرخ ارز و جلوگیری از ریزش آن" و "تلنگر به بازار زمین شهری و مستغلات" را می‌توان دو رویه رقیب برای حفظ قدرت رقابت کالاهای وطنی یا افزایش این قدرت دانست. با این تفاوت که سنگینی بار رویه اول بر دوش همه شهروندان به‌ویژه اقشار متوسط و کم درآمد است، و سنگینی بار رویه دوم بر دوش مالکان مستغلات شهری و به بیان دیگر "اربابان" نظام ارباب و رعیتی نوپدید است.
البته باید این نکته را هم بگویم که در کوتاه‌مدت نمی‌توان این دو رویّه را رقیب هم دانست، زیرا ظاهرشدن آثار "تلنگر به بازار زمین شهری مستغلات" زمانی بیشتر از دوره کوتاه‌مدت نیاز دارد. به‌این‌ترتیب دولت‌مردان می‌توانند ترکیبی از این دو رویّه را که البته مانعة‌الجمع نیستند، به کار بگیرند، مشروط برآنکه سهم و وزن رویّه اول، به تدریج و با ظاهرشدن آثار اجرای رویّه دوم، کاهش یابد.
نکته پایانی این که طبعاً "اربابان"ی که طی چنددهه گذشته با خرید گسترده املاک و مستغلات، و با دامن‌زدن به گرانی بی‌رویّه زمین شهری، به ثروت‌های نجومی رسیده‌اند، نمی‌توانند در مقابل جریانی که منتهی به کاهش ارزش دارایی‌هایشان می‌شود، سکوت کنند و از لابی قدرتمند خود استفاده نکنند. همچنین مؤسسات و نهادهای عمومی که بیشترین سهم دارایی‌شان درقالب املاک و مستغلات است، در این فرایند دچار زیان خواهندشد. اما باید دانست، حتی اگر چنین زیانی محقق شود، فقط بخشی از سود بادآورده به‌ناحقی که از بابت داغ کردن تنور تجارت املاک و سوزاندن ارزش دارایی اقشار متوسط و کم‌درآمد نصیبشان شده‌است، از بین می‌رود، و هنوز موقعیت مسلط آنان در اقتصاد کشور تا سالیان‌سال مستدام خواهدبود! و فرایندی که من آن را "اصلاحات ارضی دوم" می‌نامم، هرچند فاصله نجومی آنان با "رعیت‌ها" را کم خواهدکرد، اما دربلندمدت به نفع همه اقشار و گروه‌های درآمدی کشور خواهدبود.(2)
در فرصتی دیگر درباب شیوه‌های اجرایی "تلنگر به بازار زمین شهری و مستغلات" بیشتر توضیح خواهم‌داد.
------------------------------------------
1 – از منظر توزیع عملکردی درآمد (functional distribution of income) درآمد یا ارزش کالای تولیدشده، بین سه عامل تولید نیروی کار، سرمایه و زمین تقسیم می‌شود. افزایش سهم هریک از این سه عامل به معنی کاهش سهم دو عامل دیگر است.
2 – بی‌تردید، این دست‌آورد را نیز می‌توان جلوه‌ای دیگر از سیاست برد-برد دانست که دولت یازدهم در میدان مذاکرات هسته‌ای با شیوه موفقیت‌آمیزی آن را به‌کار گرفت. چرا که تداوم وضع موجود و حفظ ارزش دارایی "اربابان" به هر قیمتی، فقط به شکست اقتصادی کشور و متلاشی شدن بنیان تولید و "باختن" همه گروه‌های درآمدی منتهی خواهدشد.
منبع: جهان اقتصاد