قيمت مسكن 4درصد كاهش يافت        تعداد معاملات 22درصد افت كرد         اجاره‌بها 5/11درصد نسبت به بهار 93 افزايش داشت

مسكن و شهرسازي  

گزارش فصلي بازار مسكن در بهار ۱۳۹۴ نشان مي‌دهد كه بازارهاي رقيب بخش مسكن در كنار نرخ تورم عمومي از نوسان كمي برخوردار بوده و حتي با كاهش شاخص و قيمت مواجه شده‌‌اند به‌طوري‌كه در بهار سال ۱۳۹۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص كل بورس، سكه و ارز به ترتيب برابر با منفي ۱۳، منفي ۴ و ۳درصد بوده است؛ اين در حالي است كه در همين دوره نرخ تورم عمومي نقطه به نقطه حدود 16.2درصد و نرخ سود سپرده‌هاي بانكي يك‌ساله و بالاتر، ۲۰درصد بوده است. براساس گزارش منتشر شده از سوي دفتر برنامه‌ريزي، تجهيز منابع و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي، بررسي روند شاخص‌هاي بازار مسكن در كنار بازار دارايي‌هاي رقيب و شاخص قيمت كالاها و خدمات عمومي (با ۱۰۰ در نظر گرفتن شاخص و قيمت دارايي‌ها در فروردين‌ماه سال ۱۳۹۰) نشان مي‌دهد كه در فصل بهار سال ۱۳۹۴ نسبت به بهار سال ۱۳۹۰، شاخص نرخ ارز در بالاترين و شاخص قيمت مسكن در پايين‌ترين جايگاه قرار گرفته و شاخص‌هاي بورس و سكه نيز تقريبا با نرخ تورم عمومي برابر شده‌اند.



  كاهش 4درصدي قيمت مسكن در بهار

اين گزارش نشان مي‌دهد متوسط بهاي يك مترمربع آپارتمان در شهر تهران در 3ماهه اول سال ۱۳۹۴ به عدد 3.93ميليون ريال رسيد كه نسبت به 3ماهه قبل معادل ۴درصد و نسبت به 3ماهه مشابه سال قبل ۲درصد كاهش يافته است.

نگاهي به روند فصلي قيمت مسكن از ابتداي سال ۱۳۹۰ تا پايان بهار سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاكي از اين است كه قيمت مسكن از بهار سال ۱۳۹۲ با ثبات نسبي مواجه شده و در حدود ۴۰ميليون ريال به ازاي هر مترمربع داراي نوسانات اندك تا 3ميليون ريال بوده است. مقايسه نرخ رشد قيمت مسكن با تورم عمومي نيز نشان مي‌دهد كه از بهار ۱۳۹۲ نرخ رشد قيمت مسكن همواره پايين‌تر از نرخ رشد تورم بوده؛ در نتيجه مي‌توان گفت قيمت حقيقي مسكن كاهش يافته است.



  افزايش 16 درصدي اجاره‌بها در هر فصل

بررسي بازار اجاره مسكن شهر تهران از ابتداي سال ۱۳۹۰ تا بهار سال ۱۳۹۴ نيز نشان مي‌دهد كه اجاره‌بها داراي شيب ملايم صعودي بوده و در هر فصل به‌طور متوسط ۱۶درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزايش داشته است. همچنين بررسي نوسانات فصلي 3سال اخير نشان مي‌دهد كه عمدتا در فصل بهار و تابستان (فصول جابه‌جايي بيشتر مستاجران)، اجاره‌بها افزايش مي‌يابد و در فصول پاييز و زمستان اجاره‌بها با كاهش يا ثبات مواجه مي‌شود. در فصل بهار ۱۳۹۴ نيز، اجاره‌بها نسبت به فصل قبل و فصل مشابه قبل به ترتيب با افزايش 10.6 و 11.5 درصدي به حدود ۲۲هزار و ۶۰۰تومان به ازاء هر مترمربع رسيده است كه بيشترين اجاره‌بها به ترتيب متعلق به مناطق ۱، ۳، ۲ و ۶ و كمترين قيمت متعلق به مناطق ۱۹، ۱۸، ۲۰ و ۱۷ است.



  كاهش ۲۲درصدي معاملات در فصل بهار

بررسي روند فصلي تعداد معاملات ثبت شده واحدهاي مسكوني در شهر تهران حاكي از آن است كه در فصل زمستان سال گذشته تعداد معاملات واحدهاي مسكوني افزايش و در پي آن در فصل بهار (به دليل تعطيلات فروردين ماه) تعداد معاملات تا حدودي كاهش مي‌يابد. بر اين اساس تعداد معاملات ثبت شده در شهر تهران در بهار سال جاري نسبت به فصل زمستان سال قبل حدود 19.1درصد كاهش يافته است. همچنين تعداد معاملات در فصل بهار سال جاري نسبت به بهار سال ۱۳۹۳ نيز حدود 22.5درصد كاهش و به عدد ۳۴هزار و ۶۹۶ رسيده است.



  بيشترين معاملات در واحدهاي نوساز

توزيع واحدهاي مسكوني معامله شده در شهر تهران برحسب سن بنا در دامنه‌هاي مختلف نشان مي‌دهد كه بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني نوساز با عمر كمتر از ۵سال (با سهم بيش از ۵۳ درصدي) و كمترين تعداد معاملات نيز در واحدهاي مسكوني با عمر بيش از ۲۰سال (با سهم ۶درصدي) صورت پذيرفته است.

همچنين مقايسه تعداد معاملات صورت پذيرفته در فصل بهار ۹۴ نسبت به سال گذشته نشان مي‌دهد كه در تمامي دامنه‌هاي سني، تعداد معاملات كاهش يافته است كه بيشترين ميزان كاهش مربوط به دامنه بنا با عمر كمتر از ۵سال (۲۴درصد) است.



  بيشترين سهم معاملات با ارزان‌ترين‌‌ها

بيشترين سهم تعداد معاملات بر حسب قيمت يك مترمربع در فصل بهار ۱۳۹۴ به ترتيب در بازه‌هاي ۲۰ تا ۳۰ميليون ريال (۲درصد)، ۳۰ تا ۴۰ميليون ريال (۲۵درصد) و ۴۰ تا ۵۰ميليون ريال (۱۶درصد) و كمترين تعداد معاملات به ترتيب در بازه‌هاي كمتر از ۱۰ميليون ريال (يك‌‌درصد) و ۷۰ تا ۸۰ميليون ريال (۳درصد) است.

مقايسه تعداد معاملات صورت پذيرفته در فصل بهار ۱۳۹۴ نسبت به بهار سال ۱۳۹۳ نيز نشان‌دهنده كاهش تعداد معاملات در تمامي بازه‌ها (جز ۵۴ درصد افزايش در آپارتمان‌هاي كمتر از متري ۱۰ ميليون ريال و ۱۸درصد افزايش در بازه بيشتر از متري ۸۰ميليون ريال) است؛ تعداد معاملات در آپارتمان‌هاي با ارزش ۴۰ تا ۶۰ميليون ريال به ازا هر مترمربع بيشترين كاهش (۳۱درصد) را داشته است.



  بيشترين معاملات در واحدهاي كوچك

توزيع واحدهاي مسكوني بر حسب متراژ نشان مي‌دهد كه بيشترين تعداد معاملات در واحدهاي مسكوني با مساحت ۵۰ تا ۷۰مترمربع (۳۴درصد) ثبت شده و در اكثر موارد با افزايش متراژ واحدها، تعداد معاملات نيز كاهش يافته است.

در بهار ۱۳۹۴ نسبت به بهار ۱۳۹۳ در همه سطوح، تعداد معاملات كاهش يافته و بيشترين كاهش مربوط به واحدهاي مسكوني با مساحت كمتر از ۵۰ مترمربع (با كاهش حدود ۲۶درصدي) و كمترين كاهش مربوط به واحدهاي مسكوني با مساحت بالاي ۱۷۰ مترمربع (۱۷درصد) بوده است. همچنين بيشترين تعداد معاملات واحدهاي مسكوني در بازه‌هاي قيمتي ۱۳۰ تا ۲۲۰ و كمتر از ۱۳۰ميليون تومان (به ترتيب با سهم ۲۰ و ۲۹درصدي) انجام شده و هر چه بازه‌هاي قيمتي بالاتر رفته است، تعداد معاملات كاهش يافته است.



  كاهش۶۳درصدي صدور پروانه‌

بررسي تعداد پروانه‌هاي ساختماني شهر تهران حاكي از اين است كه پس از طي يك روند كاهشي از بهار سال ۱۳۹۲، تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در فصل بهار ۱۳۹۴ و 2 فصل قبل از آن در حدود ۲۰هزار واحد مسكوني ثابت و دركمترين ميزان خود بوده‌اند؛ به‌طوري كه در فصل بهار ۱۳۹۴، نسبت به بهار ۱۳۹۳ و ۱۳۹۲ به ترتيب حدود ۲۴ و ۶۳درصد كاهش يافته است.

آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني درتمامي مناطق شهري بر اساس آخرين اطلاعات نيز حاكي از اين است كه هر چند پس از طي يك روند نزولي در آمار واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني، در فصل پاييز و زمستان ۱۳۹۳ تا حدودي اين آمار افزايش يافته است ولي واحد مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در فصل زمستان ۱۳۹۳ نسبت به زمستان ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتيب حدود ۳۰ و ۴۴درصد كاهش يافته است.



  ارزش افزوده منفي بخش مسكن

بررسي ميزان رشد اجزا توليد ناخالص داخلي نشان مي‌دهد كه با وجود بهبود نرخ رشد اقتصادي از منفي 6.8 درصد در سال ۱۳۹۱ به منفي 1.9درصد در سال ۱۳۹۲ و حدود ۳درصد در سال ۱۳۹۳، نرخ رشد ارزش افزوده ساختمان توسط بخش خصوصي در سال‌هاي ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ به ترتيب منفي 7.5 و منفي 2.1درصد و نرخ رشد ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌يي و تخصصي نيز در2 سال مذكور به ترتيب منفي ۳ و منفي ۴درصد بوده است.

گفتني است در اين آمار براي سنجش ارزش افزوده بخش مسكن، از 2متغير ارزش افزوده ساختمان‌هاي اجرا شده توسط بخش خصوصي و ارزش افزوده خدمات مستغلات، خدمات حرفه‌يي و تخصصي استفاده شده است.



  افت سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي جديد

براي سنجش ميزان سرمايه‌گذاري در بخش مسكن از شاخص سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي جديد توسط بخش خصوصي در مناطق شهري بهره گرفته مي‌شود.

بررسي نرخ رشد سرمايه‌گذاري صورت گرفته در بخش مسكن توسط بخش خصوصي در مناطق شهري كشور به قيمت ثابت بر اساس آخرين اطلاعات منتشر شده نشان مي‌دهد كه سرمايه‌گذاري كل در بخش مسكن در مناطق شهري در همه فصول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ نسبت به فصول مشابه سال قبل عموما داراي نرخ رشد منفي بوده است؛ به‌طوري كه اين سرمايه‌گذاري در ۹ماهه اول سال ۱۳۹۳ نسبت به ۹ماهه اول سال ۱۳۹۲ و ۱۳۹۱ به ترتيب حدود ۴ و ۸درصد كاهش يافته است.

منبع: روزنامه تعادل