آورده نقدی با احتساب قیمت زمین چقدر است؟
ابعاد یک شرط ناگفته در طرح ساخت و عرضه مسکن ملی روشن شد. آنچه تاکنون درباره شرایط متقاضیان مشمول خانه‌های دولتی‌ساز اعلام شده است، در چهار محور خلاصه می‌شود که مهم‌ترین آن «عدم سابقه مالکیت و دریافت نکردن زمین یا مسکن دولتی» است. اما تجربه طرح قبلی -مسکن مهر- نشان می‌دهد بی‌اطلاعی یا غفلت پیش‌خریداران (خانوارهای واجد شرایط) از قیمت تمام‌شده و از آن مهم‌تر، مدل پرداخت «آورده نقدی» در طول اجرای پروژه می‌تواند به هر سه ضلع درگیر پروژه که شامل سازنده، دولت و شخص متقاضی می‌شود، آسیب بزند و روند ساخت‌و‌ساز را به‌صورت فرسایشی طولانی کند. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان مسوول ارشد طرح مسکن ملی در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن پاسخ به ۱۰ پرسش متقاضیان ورود به این طرح تصریح کرد: در صورت پرداخت به موقع مبالغی که تحت عنوان آورده نقدی به واجدان شرایط اعلام می‌شود، ساختمان‌ها در طول حداکثر ۱۸ ماه ساخته و تحویل می‌شود؛ اما چنانچه تاخیر یا توقف در پرداخت مبالغ تا ۶ ماه ادامه یابد، احتمال افزایش هزینه ساخت تحت تاثیر نوسانات قیمت مصالح ساختمانی بالا می‌رود. قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ها، اقساط وام و شرایط فروش زمین در مسکن ملی تشریح شده است.
شرط ناگفته مسکن ملی
مرحله نخست ثبت نام در طرح اقدام تولید ملی مسکن با حضور یک میلیون و ۶۰۰ هزار متقاضی به پایان رسید. ثبت‌نام‌کنندگان در این طرح برای رسیدن به مرحله نهایی و تحویل یک واحد مسکونی باید «۱+۴» شرط را دارا باشند. مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی، ادامه ثبت نام از متقاضیان جامانده در طرح مسکن ملی را منوط به تامین زمین در استان‌های کشور اعلام کرده‌اند. محمودمحمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی میانگین بودجه موردنیاز خانوار برای تحویل یک واحد مسکونی در قالب طرح مسکن ملی را حدود ۳۰۰ میلیون تومان با احتساب رقم تسهیلات پیش‌بینی شده، عنوان و بیان کرد: در صورتی که متقاضیان پس از دریافت دو بار اخطار، نسبت به واریز آورده نقدی اولیه معادل ۴۰ میلیون تومان اقدام نکنند، به منظور جلوگیری از تبعات احتمالی طولانی شدن پروسه ساخت و ساز، از پروژه حذف شده و فرد جدیدی جایگزین آنها خواهد شد.
وی در گفت‌وگو با رسانه تصویری اکو ایران،۱۰پرسش درباره خانه‌های دولتی را پاسخ داد و با بیان اینکه شرط آغاز فاز بعدی ثبت‌نام در طرح مسکن ملی منوط به تامین زمین در استان‌های کشور است، گفت: «تاکنون یک میلیون و ۶۰۰ هزار متقاضی در این طرح ثبت نام کرده‌اند که از این تعداد حدود ۹۰۰ هزار نفر معادل ۴۳ درصد از ثبت نام‌کنندگان، واجد شرایط اولیه یعنی «دارا بودن فرم ج» شناخته شده‌اند.»
به گفته وی «مطابق با آیین نامه قانون ساماندهی، ثبت‌نام‌کنندگان در این طرح باید چهار شرط اولیه به همراه یک شرط ثانویه که مانع از طولانی شدن مراحل ساخت پروژه می‌شود، رعایت کنند. در قالب چهار شرط اولیه، افرادی که ثبت‌نام می‌کنند باید چهار شرط اصلی شامل عدم استفاده از تسهیلات یارانه‌ای مسکن اعم از زمین، واحد مسکونی یا وام‌های یارانه‌دار، عدم دارا بودن مالکیت خصوصی از تاریخ یکم فروردین‌ماه سال ۸۴، متاهل یا سرپرست خانوار بودن و نهایتا حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا را داشته باشند.»
آن‌طور که سنجش انجام شده از سوی وزارت راه و شهرسازی برای شرط نخست یعنی «فرم ج سبز» نشان می‌دهد: در کل حدود ۴۳ درصد کل ثبت‌نام‌کنندگان واجد شرایط تشخیص داده شدند و به استان‌ها معرفی شدند. بنابراین افرادی که واجد شرایط نهایی شناخته و پرونده آنها تکمیل می‌شود به بانک برای تشکیل پرونده تسهیلاتی، معرفی می‌شوند. براساس آخرین آمار حدود ۲۸ هزار متقاضی به بانک معرفی شدند و تشکیل حساب دادند.
راهبر مسکن ملی تاکید دارد: «افرادی که زودتر واریز وجه انجام دهند زودتر به پروژه‌ها معرفی می‌شوند. چون پروژه‌ها در حال ساخت است در مراحل مختلف و هر کسی که بتواند برنامه تامین مالی خود را نهایی کند طبیعی است که این اتفاق برای وی خواهد افتاد.»
اما علاوه بر این چهار شرط اولیه، باتوجه به تجربه دولتمردان در اجرای طرح مسکن مهر به‌عنوان نخستین پروژه خانه‌سازی دولتی، یک شرط ثانویه نیز برای متقاضیان قرار داده‌اند. محمودزاده درباره این شرط مهم با اشاره به مصوبه وزارتخانه در ابتدای هفته جاری عنوان کرد: «افرادی که حداکثر تا دهم شهریورماه نسبت به تامین نقدینگی در حساب اقدام نکنند از پروژه حذف خواهند شد.»
محمودزاده میانگین قیمت تمام شده واحدهای مسکونی ساخته شده در قالب طرح مسکن ملی برای یک واحد مسکونی حدود ۱۰۰ متری که ۷۵ متر به‌صورت خالص و مابقی مشاعات است معادل ۳۰۰ میلیون تومان اعلام کرد. به این معناکه هزینه ساخت این واحدها با قیمت امروز حدود ۳ میلیون تومان در هر مترمربع تمام می‌شود.
برآوردهای اولیه نشان می‌دهد: از مجموع رقم ۳۰۰ میلیون تومان قیمت تمام شده یک واحد مسکن ملی، ۱۰۰ میلیون تومان به تسهیلات بانکی با نرخ سود معادل ۱۸ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و مابقی یعنی معادل ۲۰۰ میلیون تومان در قالب آورده نقدی متقاضی پیش‌بینی شده است. رقم اقساط ماهانه تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی بدون سپرده برای متقاضیان طرح مسکن ملی فعلا معادل یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است که در صورت کاهش دوره بازپرداخت به ۱۰ سال و کاهش نرخ سود به حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان خواهد رسید.
البته مطابق با محاسبات اولیه مبلغ آورده اولیه از سوی متقاضیان معادل ۴۰ میلیون تومان تعیین شده است. معاون مسکن وزارت راه در عین حال درباره روند پرداخت مابقی آورده نقدی متقاضی تصریح کرد: «براساس جدولی که در زمان انعقاد قرارداد میان سازنده و متقاضی به امضای طرفین می‌رسد و منطبق با پیشرفت پروژه، پرداختی متقاضی تکمیل می‌شود.» محمودزاده همچنین عنوان کرد رقم دیگری به قیمت تمام شده واحدهای مسکونی بابت آماده‌سازی زمین اضافه خواهد شد. در زمین‌هایی که آماده‌سازی انجام نشده مجوز دریافت هزینه آماده‌سازی معادل ۱۰ تا ۱۵ درصد قیمت زمین صادر شده است.»
هرچند معاون وزیر راه و شهرسازی، بالابودن رقم آورده اولیه برای برخی از ثبت‌نام‌کنندگان در طرح مسکن ملی را تایید می‌کند اما معتقد است مجموعه دولت برای کاهش حداکثری قیمت تمام شده مسکن در این طرح چهار اقدام اساسی را انجام داده است.
وی با تاکید بر آنکه این طرح برای دهک ۴ تا ۷ تدارک دیده شده تا با کمک دولت بتوانند صاحبخانه شوند، گفت: «در تمام طرح‌های حمایتی که دولت از اول انقلاب تا الان اجرایی کرده صرفا تامین زمین و در برخی موارد پرداخت تسهیلات با دولت بوده و مابقی قیمت تمام شده تا سقف تسهیلات بر عهده متقاضی بوده است. اما در طرح مسکن ملی، یکی از مهم‌ترین دلایل بالابودن رقم آورده اولیه مربوط به تورم مصالح ساختمانی است.»
وی ادامه داد: «از آنجا که در حال حاضر قیمت تمام شده یک واحد مسکونی با توان تامین مالی خانوار فاصله جدی پیدا کرده وزارت راه به این طرح وارد شده تا از این طریق دهک‌هایی که امکان دارد با کمکی صاحب مسکن شوند این اتفاق بیفتد.»
وی تاکید کرد: برای دستیابی به این هدف، اولین تدبیر واگذاری زمین به دو شیوه در قالب پروژه‌های مسکن ملی است. شیوه نخست واگذاری ۹۹ ساله زمین در پروژه‌هایی است که قیمت زمین از یک‌سوم قیمت ساخت کمتر باشد. درصورتی که زمینی این شرایط را نداشته باشد به شیوه دوم یعنی فروش اقساطی واگذار می‌شود. نحوه واگذاری زمین به شیوه فروش اقساطی نیز براساس مصوبه هیات دولت به این صورت است که پس از گذشت یک دوره تنفس دوساله، زمین به قیمت کارشناسی اولیه و بدون هیچ نوع کارمزدی در یک دوره ۸ ساله، به خریدار واگذار می‌شود.»
به این ترتیب اگرچه در حوزه پرداخت تسهیلات بانکی، یارانه‌ای برای متقاضیان در نظر گرفته نشده اما باتوجه به اختیارات دولت در حوزه واگذاری زمین، یک امتیاز ویژه درنظر گرفته شده است.
محمودزاده دومین اقدام دولت برای کاهش قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی طرح مسکن ملی را در حوزه مصالح ساختمانی برشمرد.
وی در این‌باره این‌طور توضیح داد: «عمده مصالح ساختمانی بحث فولاد و سیمان است که بنا بر تصمیمات ملی اخذ شده در بورس ارائه می‌شود و قیمت‌های فزاینده‌ای دارد و روز به روز در حال افزایش است. از این رو براساس هماهنگی وزارت راه و مکاتبه انجام‌شده با رئیس‌جمهوری تصمیم گرفته شد این دو قلم از نهاده‌های ساختمانی خارج از بورس تحویل وزارتخانه شود تا با معرفی سازنده‌ها امکان اخذ این مصالح با قیمت‌های پایه تولید فراهم شود که بی‌تردید در کاهش قیمت تمام‌شده موثر خواهد بود.»
به گفته وی اقدام سوم پرداخت تسهیلات و نهایتا اقدام چهارم ورود به حوزه خدمات و کاهش هزینه‌های این حوزه بر ساخت وساز است. معاون وزیر راه عنوان کرد: «براساس مذاکرات صورت گرفته قرار است شهرداری‌ها بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تخفیف عوارض قائل شوند. ۵۰ درصد برای دهک‌های چهار تا هفتم و ۱۰۰ درصد برای دهک‌های اول تا سوم است. علاوه بر این در حوزه خدمات نظام مهندسی نیز تخفیفاتی درنظر گرفته شده است.»
وی با بیان اینکه قیمت تمام شده اعلامی برمبنای هزینه‌های ساخت در مقطع کنونی است، گفت: «در برخی پروژه‌های بلندمرتبه که مشاعات ساختمان بیشتر است قطعا هزینه ساخت و قیمت تمام‌شده افزایش پیدا می‌کند و در مقابل در برخی پروژه‌ها که به‌صورت دوواحدی واگذار می‌کند قیمت تمام‌شده کاهش پیدا می‌کند.»
وی افزود: «با محاسبات اولیه، فعلا متقاضیان می‌توانند با مجموعا ۲۰۰ میلیون تومان آورده نقدی صاحبخانه شوندکه البته بدون احتساب قیمت واگذاری زمین است. پیش‌بینی می‌شود تقریبا حدود ۴۰ تا ۴۲ متر سهم زمین برای هر واحد به ارزش حدود ۴۰ میلیون تومان به این رقم اضافه شود که در قالب اقساط ۱۰ ساله پرداخت خواهد شد.»
وی در عین حال تاکید کرد: «علاوه بر پروژه مسکن ملی به ابعاد ۴۰۰ هزار واحد مسکونی که برای دهک‌های ۴ تا ۷ تدارک دیده شده، پروژه دیگری با ظرفیت ۲۰۰ هزار واحد برای دهک‌های یک تا ۳ طراحی شده است.»
وی دراین باره گفت: مطابق با برنامه‌ریزی‌های انجام شده در قالب این طرح، تک‌تک افراد تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی با کمک دستگاه‌های ذی‌ربط شناسایی شده‌اند و همکاری گسترده‌ای بین دستگاه‌های حمایتی و دولتی در حال انجام است که با کمترین عدد ممکن این افراد را صاحب مسکن کنیم.»
مطابق با هدف پیش‌بینی شده در صورت همکاری دستگاه‌های مختلف، در حالت ایده‌آل متقاضیان این طرح آورده نقدی بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان برای صاحبخانه شدن خواهند داشت.
نکته جالب اجرای این طرح برای دهک‌های یک تا ۳ آن است که در یک اقدام متفاوت از مسکن مهر، قرار است یک نوع اختلاط اجتماعی بین دهک‌های مختلف یک تا ۳ و ۴ تا ۷ صورت بگیرد. به این صورت که در پروژه‌های طرح اقدام ملی، اگر در آن شهر هدفی که تحت پوشش هستند زمین وجود داشته باشد تا ۲۰ درصد از پروژه را استانداردهای موردنیاز دهک‌های یک تا ۳ تهیه کنند که به نوعی اختلاط اجتماعی ایجاد شود.
نکته مهمی که از دیدگاه مسوولان ارشد وزارت راه و شهرسازی لحاظ شده تا از ایجاد وضعیت باخت برای هر سه ضلع اجرای این پروژه یعنی دولت، پیمانکار و متقاضی جلوگیری شود؛ لحاظ شرط پنجم(ثانویه) برای تعیین سقف زمانی پرداخت آورده اولیه متقاضیان است. چراکه با وجود پیش‌بینی رقم ۲۰۰ میلیون تومان به‌عنوان میانگین آورده نقدی متقاضیان ثبت نام‌کننده در این طرح، اگر همکاری موردنیاز برای پرداخت آورده نقدی اولیه صورت نگیرد، به‌طور طبیعی روند پیشرفت فیزیکی کار با مشکل مواجه خواهد شد و در نتیجه با توجه به انتظارات تورمی موجود در کشور، به احتمال زیاد قیمت تمام شده واحدهای زیرمجموعه طرح مسکن ملی افزایش پیدا خواهد کرد. اتفاقی که پیش از این در جریان اجرای طرح مسکن مهر رخ داد و منجر به ضرر و زیان بخشی از متقاضیان شد. از این رو دولت برای جلوگیری از وقوع این اتفاق، یک اقدام پیشگیرانه مبنی بر «حذف متقاضیان در صورت عدم پرداخت آورده اولیه پس از دو بار اخطار» تعریف کرده است.
محمودزاده در این باره عنوان کرد: «یکی از مشکلات عمده‌ای که باعث تاخیر این پروژه‌ها می‌شود عدم آورده به موقع متقاضیان است. ممکن است در یک پروژه ۱۰۰ واحدی ۸۰ نفر آورده نقدی خود را واریز کنند اما همان ۲۰ نفر که به موقع نمی‌آورند باعث می‌شوند پروژه دچار تاخیر شود بنابراین در طرح اقدام ملی برای جلوگیری از این آسیب پیش‌بینی شده تا اگر یک متقاضی پس از دریافت دو بار اخطار، آورده نقدی خود را واریز نکند از پروژه حذف و فرد جدیدی جایگزین آن شود.»
به گفته وی اگرچه یک متقاضی ممکن است مشکلات اقتصادی زیادی در زمان واریز وجه داشته باشد اما در صورت عدم همکاری وی با پروژه، ممکن است تبعات آن دامنگیر مجموعه متقاضیان پروژه شود و این مرحله، پله پنجم تا تحویل خانه‌های طرح مسکن ملی محسوب می‌شود.
محمودزاده با لحاظ شرایط همکاری از سوی متقاضیان عنوان کرد: «در طرح اقدام ملی با توان مدیریتی که در بخش ساخت وساز کشور پیدا کردیم می‌توانیم پروژه‌ها را در یک بازه زمانی بین ۱۲ تا ۱۸ ماه به متقاضیان تحویل دهیم. این وعده درخصوص پروژه‌هایی که به مرحله اجرایی رسیده‌اند اتفاق افتاده است به‌طوری‌که به زودی براساس برنامه‌ریزی افتتاح بیش از ۵ هزار واحد آماده انجام خواهد شد. این پروژه‌ها بخشی خودمالک و بخشی پروژه‌هایی است که از ابتدا به تعاونی‌ها واگذار شد که از اوایل سال گذشته شروع شده پس حدود کمتر از ۱۸ ماه، بخش خصوصی ساخته و تحویل داده است.»
وی در پایان تاکید کرد: «افتتاح این پروژه‌ها به این مفهوم است که کسانی که به موقع آورده نقدی خود را آوردند صاحب خانه شدند و واقعا توصیه می‌کنم افرادی که در این طرح ثبت نام کردند با بررسی به این طرح وارد شوند که اگر می‌توانند آورده خود را به موقع بیاورند این مسیر را ادامه دهند چون علاوه بر اینکه به خود ضرر می‌رسانند به سایر متقاضیان نیز ضرر می‌رسانند چراکه اگر پروژه‌ای به دلیل عدم پرداخت به موقع آورده متقاضیان، متوقف شود و این دوره توقف به یک بازه زمانی شش ماهه برسد به احتمال زیاد، پروژه در دست اجرا مشمول نرخ‌های تکمیلی خواهد شد.».
دنياي اقتصاد