ریشه‌یابی چرخش تورم مسکن

قیمت مسکن در تهران بعد از دو ماه کاهش ماهانه پی در پی، در مهر ماه کمتر از یک درصد افزایش یافت. این تغییر مسیر تورم ماهانه ملکی کاملا متاثر از رشد قابل ملاحظه قیمت آپارتمان‌های مناطق یک تا سه بوده است که با توجه به وزن معاملاتی این مناطق، جلوی کاهش سطح میانگین قیمت‌ها در تهران گرفته شد. متوسط قیمت در ۱۰ منطقه که همگی مناطق مصرفی هستند، به‌رغم رشد معاملات خرید بیش از ۲ درصد کاهش یافته است.

مسیر تورم ماهانه مسکن در اولین ماه از فصل پاییز با چرخش نسبت به روند کاهشی دو ماه قبل از آن-مرداد و شهریور ۹۸-مواجه شد؛ درحالی‌که در هر یک از دو ماه مرداد و شهریور سال‌جاری تورم ماهانه منفی سه درصدی مسکن در پایتخت به ثبت رسید اما تغییرات ماهانه قیمت مسکن در مهرماه با چرخش از مسیر کاهش، منجر به ثبت افزایش خفیف ۹/ ۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران شد. کالبد‌شکافی چرخش تورم مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل پاییز نشان می‌دهد عامل اصلی ثبت تورم مثبت ۹/ ۰ درصدی در بازار مسکن شهر تهران در مهرماه در مقایسه با یک ماه قبل از آن، بیش از آنکه ناشی از رشد قیمت مسکن در همه مناطق تهران باشد از تورم مثبت مسکن در سه منطقه شمالی تهران سرچشمه گرفته است که مجموعا در این ماه ۱۷ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن پایتخت را به خود اختصاص داده‌اند.

بررسی‌های  درباره تغییرات منطقه‌ای حجم معاملات و قیمت مسکن در شهر تهران در مهرماه نشان می‌دهد به‌رغم ثبت تورم ۹/ ۰ درصدی مسکن در این ماه، در هر سه گروه از مناطق مصرفی شهر تهران روند ریزش قیمت‌ها مشابه‌ دو ماه گذشته ادامه داشته است؛ طوری‌که تورم ماهانه مسکن در شهر تهران در ۱۰ منطقه مصرفی از جمله مصرفی‌ترین منطقه شهر تهران(منطقه ۵)، مناطق مصرفی واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی پایتخت و مناطق مصرفی جنوبی شهر تهران در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه در مجموع کاهش ۶ درصدی را تجربه کرده است.این درحالی است که بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد رشد خفیف ۹/ ۰ درصدی قیمت مسکن به‌دلیل نزدیکی به مرز تورم صفر، در واقع نشان‌دهنده ثبات قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه است و نمی‌توان آن را به معنای رشد مثبت قیمت مسکن به میزان محسوس تلقی کرد.

در واقع بررسی‌های کارشناسی رشد ۹/ ۰درصدی میانگین قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن را به منزله ثبات قیمت مسکن نشان می‌دهد؛ این میزان تورم ماهانه مسکن در واقع به‌دلیل نزدیکی به مرز صفر، افزایش محسوس قلمداد نمی‌شود بنابراین نمی‌توان گفت که مسیر کاهش قیمت مسکن که انتظار می‌رفت فعلا در بازار مسکن ادامه داشته باشد، مسدود شده و بازار در روند رشد محسوس قیمت فروش آپارتمان‌های مسکونی قرار گرفته است. از سوی دیگر، این میزان تورم ماهانه، بعد از دو ماه کاهش پی‌درپی قیمت مسکن در یک‌ماه رخ داده است و مشخص نیست که روند مثبت رشد قیمت در ماه‌های آینده در شهر تهران ادامه داشته باشد.

همچنین تورم ماهانه ۹/ ۰ درصدی در برابر افزایش ۱۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ماه، بسیار خفیف، ناچیز و قابل‌توضیح است؛ اتفاقا این فاصله بین میزان تورم ماهانه و میزان رشد حجم معاملات مسکن نشان از ادامه رکود در بازار مسکن و عدم انتظار برای رشد مثبت قیمت‌ها به میزان محسوس در ماه‌های پیش‌رو دارد؛ از سوی دیگر بررسی روند تغییرات منطقه‌ای بازار مسکن شهر تهران حاکی است تقریبا در همه مناطق مصرفی شهر تهران که بیشترین میزان تقاضا برای خرید مسکن در این مناطق متمرکز شده است، در مهرماه تورم ماهانه منفی تجربه شد؛ این درحالی است که در عمده این مناطق به‌رغم ثبت تورم منفی، حجم معاملات خرید مسکن به میزان قابل‌توجهی در مقایسه با یک ماه قبل از آن افزایش یافته است.

ماه گذشته، تورم ماهانه مسکن در ۱۰ منطقه مصرفی شهر تهران شامل مناطق ۵، ۷، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۲۱ و ۲۲، منفی شد؛ میانگین قیمت مسکن در این ۱۰ منطقه در مجموع ۶درصد در مقایسه با شهریور ماه کاهش یافت که این میزان کاهش قیمت مسکن در یک ماه آن‌هم در شرایطی که حجم معاملات خرید مسکن افزایش یافته است به نوبه خود قابل‌توجه و نشان‌دهنده یک پیام مهم برای بازار مسکن است؛ مبنی بر اینکه فعلا بازار مسکن حتی در صورت افزایش محسوس حجم معاملات خرید آپارتمان، ظرفیتی از بابت رشد محسوس قیمت‌ها ندارد. این درحالی است که عمده معاملات مصرفی مسکن در این ۱۰ منطقه متمرکز شده است و این موضوع نشان می‌دهد به‌رغم افزایش ۹/ ۰ درصدی قیمت مسکن در مهرماه در کل شهر تهران، قیمت واحدهای مسکونی در مناطق کانون تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی برای سومین ماه پیاپی کاهشی بوده است. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در سه منطقه شمالی شهر تهران که کانون عرضه واحدهای مسکونی لوکس و گران‌قیمت هستند و در مهرماه ۱۷ درصد از حجم کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص داده‌اند، تورم ماهانه قابل‌توجهی به ثبت رسیده است؛ بالاترین تورم ماهانه مسکن در مهرماه در منطقه یک پایتخت معادل ۵/ ۱۳درصد به ثبت رسید و میانگین قیمت مسکن در مناطق ۲ و۳ شهر تهران نیز در این ماه در مقایسه با ماه قبل به ترتیب با رشد ۲ و ۵/ ۳ درصدی مواجه شد.بررسی‌ها نشان می‌دهد بخشی از ثبات قیمت مسکن و توقف ریزش میانگین قیمت مسکن شهر تهران در مهرماه در مقایسه با ماه قبل از آن به رخدادهای بازار مسکن سه منطقه شمالی تهران در این ماه برمی‌گردد؛ رشد قابل‌توجه حجم معاملات مسکن در این سه منطقه در مهرماه در مقایسه با شهریور منجر به ثبت تورم ماهانه مثبت، هر چند با شیبی ملایم‌تر از روند رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در این مناطق شد؛ این اتفاق به‌دلیل وزن قابل‌توجه معاملات خرید مسکن در این سه منطقه در مهرماه در نهایت تورم ماهانه مسکن را از حالت منفی در دو ماه گذشته به سمت شرایط ثبات قیمتی و رشد مثبت ۹/ ۰درصدی پیش‌برد.

در واقع، هر چند این مناطق با تورم مثبت ماهانه در مهرماه مواجه شدند اما حجم معاملات خرید مسکن در آنها نیز به میزان قابل‌توجهی افزایش یافت؛ منطقه یک درحالی تورم ماهانه ۵/ ۱۳درصدی را تجربه کرد که در عین حال در مهرماه حجم معاملات خرید مسکن در این منطقه حدود ۲۵ درصد افزایش یافت؛ در منطقه ۲ شهر تهران نیز حجم معاملات خرید مسکن ۳۲درصد در مقایسه با شهریور ماه افزایش پیدا کرد و این میزان افزایش در منطقه ۳ معادل ۵/ ۴ درصد به ثبت رسید؛ افزایش حجم معاملات خرید مسکن در بازه زمانی ذکر شده به مراتب بیش از تورم ماهانه ثبت شده در این مناطق است.

این موضوع بروز تورم ماهانه مثبت در این مناطق را توجیه‌پذیر می‌کند. علاوه بر این سه منطقه، در چهار منطقه جنوبی شهر تهران نیز تورم مثبت به ثبت رسید؛ درحالی‌که معاملات مسکن در این چهار منطقه نیز مجموعا ۶/ ۸ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهد در مجموع سهم بیش از ۲۵ درصدی مناطقی که در مهرماه با تورم مثبت مسکن مواجه شدند از کل معاملات شهر تهران موجب شده است به رغم ثبت تورم ماهانه منفی در ۱۰ منطقه، میانگین قیمت مسکن پایتخت از مسیر کاهشی دو ماه گذشته چرخش کند و به میزان ۹/ ۰درصد افزایش یابد.

درحالی‌که بیشترین تورم ماهانه مسکن در مهرماه معادل ۵/ ۱۳ درصد در منطقه یک به ثبت رسید بیشترین تورم ماهانه بعد از این منطقه به ترتیب در منطقه ۲۰ به میزان ۶/ ۸ درصد، منطقه ۱۷ معادل ۷/ ۷ درصد، منطقه ۱۳ معادل ۶/ ۷درصد و منطقه ۱۹ معادل ۴/ ۷ درصد تجربه شد. در این مناطق نیز میزان رشد حجم معاملات مسکن به مراتب بیش از تورم ماهانه ثبت شده در مهرماه بوده است؛ حجم معاملات خرید مسکن در منطقه ۲۰ در این ماه در مقایسه با ماه قبل ۳۶ درصد افزایش یافت؛ منطقه ۱۳ نیز به رغم ثبت تورم ۶/ ۷درصدی، به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با شهریور با رشد ۳۴ درصدی مواجه شد. در منطقه ۱۹ نیز حجم معاملات خرید مسکن در همین بازه زمانی ۱۳ درصد رشد کرد.

با این حال کمترین تورم مسکن نیز در مناطق جنوبی تهران به ثبت رسید؛ میانگین قیمت مسکن در منطقه ۲۱ پایتخت در مهرماه در مقایسه با شهریور ۲۳ درصد کاهش یافت؛ در منطقه ۱۵ تورم ماهانه منفی ۱۰ درصدی، در منطقه ۷ تورم ماهانه منفی ۹ درصدی، در منطقه ۱۶ تورم ماهانه منفی ۵ درصدی و در منطقه ۹ تورم ماهانه منفی ۴درصدی به ثبت رسید. این درحالی است که تقریبا در همه این مناطق حجم معاملات خرید مسکن نسبت به شهریور ماه روند افزایشی داشته و در بسیاری موارد از میانگین ۱۹ درصدی افزایش حجم معاملات خرید مسکن در کل مناطق تهران، فراتر بوده است.

این مناطق که شامل مناطق یک، ۲، ۵، ۱۰ و ۲۱ هستند در واقع در راس فهرست مناطقی قرار دارند که از ابتدای سال ۹۶ تا پایان تیرماه ۹۸(دوره افزایش و جهش قیمت مسکن) بیشترین میزان جهش قیمتی در مقایسه با سایر مناطق تهران را تجربه کردند؛ با توجه به افزایش فاصله رابطه منطقی قیمت مسکن بین این مناطق و سایر مناطق شهر تهران انتظار می‌رفت با ثبت تورم منفی مسکن در این مناطق، رابطه از دست رفته مناطق به لحاظ سطح قیمت‌ها به‌صورت مجدد احیا شود؛ سه منطقه از این ۵ منطقه یعنی مناطق ۵، ۱۰ و ۲۱ در مهرماه مطابق با انتظاری که در گزارش ماه قبل «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه منتشر شد با فرود قیمتی مواجه شدند و تورم ماهانه منفی را تجربه کردند؛ با این حال منطقه یک شهر تهران به رغم قرار داشتن در لیست انتظار برای فرود قیمتی در مهرماه با تورم مثبت مواجه شد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد احیای رابطه از دست رفته مناطق به لحاظ سطح قیمت واحدهای مسکونی معمولا در زمان افت حجم معاملات خرید مسکن یعنی دوره رکود معاملاتی رقم می خورد؛ بنابراین در مهرماه که بعد از دست‌کم سه ماه کاهش حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران و افت حجم معاملات به زیر حداقل تعداد معاملات خرید وفروش مسکن در هر ماه، تعداد معاملات، روند افزایشی به خود گرفته و ۱۹ درصد در مقایسه با حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ماه رشد کرد، عدم تحقق انتظار برای احیای رابطه قیمت مسکن در منطقه یک با سایر مناطق در این ماه، توضیح‌پذیر می‌شود. سطح حداقلی معاملات خرید مسکن در شهر تهران در هر ماه دست‌کم ۴ هزار فقره معامله خرید آپارتمان است این درحالی است که طی ماه‌های اخیر این میزان به کمتر از ۳ هزار فقره کاهش یافته بود.

در واقع از این جهت می‌توان مهرماه را یک ماه استثنا در بازار مسکن معرفی کرد؛ در واقع رشد ۱۹ درصدی حجم معاملات خرید مسکن که سطح معاملات را اندکی از کف رکودی بالاتر برد از احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران جلوگیری کرد؛ این در حالی است که در صورت عدم افزایش حجم معاملات مسکن در این ماه انتظار می‌رفت روند رشد قیمت مسکن در منطقه یک که طی دو سال گذشته به شدت افزایش یافته بود متوقف شود و این منطقه کاهش قیمت فروش آپارتمان و تورم منفی را تجربه کند. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران که هنوز فضای نوسان مثبت قیمت آپارتمان‌ها در این مناطق در جهت احیای رابطه از دست رفته قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران وجود داشت تنها در مهرماه ۵/ ۰ درصد در مقایسه با شهریور ماه رشد کرد؛ درحالی‌که میانگین قیمت مسکن در مناطق شمالی پایتخت-سه منطقه اول- با رشد ۴ درصدی مواجه شد. این موضوع نشان می‌دهد تحولات بازار مسکن در مهرماه در مسیر ترمیم رابطه از دست رفته قیمت مسکن بین مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران نبوده است.آمارها نشان می‌دهد در مناطق جنوبی شهر تهران(مناطق ۹ تا ۲۰)حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور ۲۶ درصد افزایش یافت؛ این میزان افزایش در ۵ منطقه شمال شهر تهران معادل ۲۰ درصد محاسبه شد.

منبع: دنیای اقتصاد