مسکن تهران پایتخت هوایی برج هوا خانه شهر

واحدهای زیر قیمت در هفت منطقه میانی شهر تهران این روزها کانون خرید و فروش در بازار مسکن است.

آمار و ارقام گویای آن است که بازار مسکن شهر تهران در رکود تاریخی قرار گرفته و معاملات مسکن در پایتخت به کمترین میزان خود دست کم از سال ۱۳۸۹ تا کنون رسیده است. از سال ۱۳۸۹ تا سال ۱۳۹۶ معمولا ماهیانه  ۱۲ تا ۱۶ هزار معامله مسکن در شهر تهران انجام می‌شد. سال ۱۳۹۷ این رقم به میانگین ۱۰ هزار واحد رسید. در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۸ میانگین معاملات ۵۴۰۰ فقره بوده و در شهریورماه به ۲۷۰۰ فقره رسیده است. این در حالی است که در تهران حدود چهار میلیون واحد مسکونی وجود دارد. یعنی حجم واحدهای مسکونی موجود حدود ۱۵۰۰ برابر تعداد معاملات شهریورماه است و می‌توان گفت بازار مسکن کاملا قفل شده است.

در شرایط کنونی، واحدهای زیر قیمت واقع در هفت منطقه میانی از مناطق ۲۲گانه شهر تهران، کانون اندک قراردادهای منعقده هستند. شهریورماه امسال در مناطق ۵، ۱۰، ۲، ۴، ۷، ۸ و ۱۴ بالغ بر نیمی از معاملات شهر تهران انجام شد. واسطه‌های ملکی می‌گویند که هم‌اکنون اندک معاملات در واحدهای زیر قیمت انجام می‌شود و در نشست‌ها خریداران دست بالا را دارند.

آمار نشان می‌دهد رکود مسکن در شمال و جنوب پایتخت، عمیق‌تر از مناطق میانی است. کارشناسان می‌گویند تقاضای سرمایه‌گذاری از شمال پایتخت خارج شده است و علت پایین بودن تعداد قراردادها در مناطق جنوبی نیز به توان پایین خریداران مربوط می‌شود. از سوی دیگر نیمی از قراردادها در واحدهای منطبق با قیمت محدوده میانی شهر منعقد می‌شود. شهریورماه امسال واحدهای ۳۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان با سهم ۳۷ درصدی از معاملات، بالاترین توزیع فراوانی از نظر ارزش هر واحد مسکونی در تهران را به خود اختصاص دادند. هم‌چنین ۵۲ درصد  قراردادها در واحدهای ۳۰۰ میلیون تا یک میلیارد و ۵۰ میلیون تومان منعقد شده است.

بعد از تیرماه امسال قیمت خانه در شمال تهران هر ماه به طور مرتب کاهش داشته و هم‌اکنون به سطح اسفندماه سال قبل برگشته اما در کل شهر این اتفاق رخ نداده است. اسفندماه ۱۳۹۷ میانگین قیمت آپارتمان در منطقه یک، متری ۲۴ میلیون تومان بود که در ماه‌های پس از آن افزایش پیدا کرد و حتی در تیرماه امسال به متری ۳۰ میلیون تومان رسید. هم‌اکنون مجددا متوسط قیمت در این منطقه ۲۴ میلیون تومان شده است. این مساله نشان می‌دهد که تقاضای سرمایه‌گذاری از بازار مسکن خارج شده اما نمی‌توان به طور قطعی انتظار داشت که قیمت مسکن در سایر مناطق شهر تهران به یکباره همانند منطقه یک ۲۵ درصد کاهش پیدا کند؛ چرا که رفتار بازار در شمال پایتخت با جنوب متفاوت است.

معمولا فشار تقاضای مصرفی در مرکز و جنوب تهران، بیشتر از شمال شهر است. میانگین قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۲.۸ درصد نسبت به مردادماه کاهش یافت؛ در حالی که افت قیمت در مناطق یک و سه به ترتیب ۱۱ درصد و ۸ درصد بود. یعنی در شرایطی که قیمت مسکن در بخش تقاضای سرمایه‌گذاری ریزش محسوسی داشته، در بخش مصرفی، کاهش چشمگیری نداشته است.

جابه‌جایی تورم مسکن در پایتخت

مناطق ۱۱، ۱۶، ۱۷، ۱۲، ۱۵ و ۲۰ به ترتیب بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن شهر تهران در شهریورماه ۱۳۹۸ را به خود اختصاص داده‌اند. میانگین قیمت مسکن در این مناطق ۷.۴ میلیون تومان است که بیشترین  نرخ  مربوط  به منطقه ۱۱ با میانگین متری ۹.۵ میلیون تومان و کمترین قیمت در این میان به منطقه ۲۰ با متوسط ۶.۶ میلیون تومان در هر متر مربع تعلق دارد.

شهریورماه سال گذشته مناطق ۵، ۲، ۱، ۹، ۱۳ و ۴ به ترتیب بالاترین میزان رشد قیمت سالیانه را تجربه  کردند. سال ۱۳۹۷ معمولا در هر ماه مناطق ۵ و ۱ پیشتاز تورم ملکی در پایتخت بودند؛ در حالی که شهریورماه امسال منطقه یک با ۳۹ درصد افزایش قیمت سالیانه، کمترین نرخ رشد را در بین مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به خود اختصاص داد. آمار نشان می‌دهد که تورم ملکی در پایتخت از شمال به جنوب جابه‌جا شده اما پس از دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصدی قیمت مسکن در تهران طی  دو ماه اخیر، نرخ رشد در مناطق جنوبی نیز در مرداد و شهریور متوقف شده است.

شهریورماه احتمالا  کف معاملات مسکن بوده است

افزایش ناچیز حجم قراردادهای خرید و فروش مسکن شهر تهران در نیمه مهرماه نسبت به شهریورماه نشان می‌دهد از یک سو بازار از حالت طبیعی بر اساس عرضه و تقاضا خارج شده و از سوی دیگر می‌توان به این جمع‌بندی رسید که معاملات به کف رسیده است.

رکود تاریخی معاملات مسکن شهر تهران حاکی از آن است که در حال حاضر گروه غالب خریداران کسانی هستند که به دنبال آپارتمان زیر قیمت می‌گردند. این افراد نیز شامل دو گروه مصرفی و سرمایه‌گذار هستند؛ سرمایه‌گذارانی که نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خود را برای رکود ۳ تا ۴ ساله آماده کرده‌اند.

معاملات مسکن در تهران به کمتر از ۳۰۰۰ فقره (۲۷۸۷ فقره) رسیده و ارزیابی‌ها نشان می‌دهد احتمالا تعداد خرید و فروش کمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چرا که آمار نیمه اول مهرماه نشان می‌دهد در آغاز پاییز که اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا ۵۰ درصد کاهش پیدا کند، شاهد افزایش ۲۵ درصدی قراردادهای خرید و فروش بودیم. این نمایه می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که اولا بازار از حالت طبیعی خود بر اساس نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به کف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل‌های زیر قیمت انجام می‌شود.

منبع: ایسنا