بر اساس جدیدترین گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن شهر تهران، حجم معاملات به پایین‌‎ترین سطح نسبت به ۳۰ ماه گذشته رسیده است. حجم معاملات مسکن در شهریورماه، ۲۷۸۷ مورد بوده که کاهش ۱۵ درصدی شهریور نسبت به مرداد و همچنین کاهش ۷۳ درصدی نسبت به شهریور ۱۳۹۷ را نشان می‌دهد.

پس از اینکه در تیرماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان رسید، سیر نزولی قیمت‌ها آغاز شد؛ به‌طوری که این رقم در شهریورماه به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان برای هر مترمربع رسید، قیمتی که نسبت به شهریور سال گذشته، بیش از ۵۶ درصد افزایش یافته است.

البته کاهش سرعت نرخ رشد قیمت‌ها از خردادماه آغاز شد. بیشترین نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در نیمه نخست سال جاری، مربوط به اردیبهشت‌ماه بود که با ۱۲.۴ درصد افزایش نسبت به فروردین، به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسید. بازار ظرفیت افزایش بیشتری در قیمت مسکن را نداشت و در ماه‌های بعد، سرعت افزایش نرخ رشد قیمت مسکن، کاهش یافت. نرخ رشد قیمت مسکن در خرداد نسبت به اردیبهشت، ۵ درصد بود و بازار مسکن تهران با متوسط قیمت ۱۳ میلیون و ۳۵۰ هزار تومانی برای هر مترمربع، وارد فصل دوم سال شد.

ورود نرخ رشد قیمت‌ها به دامنه منفی

در تیرماه، نرخ رشد قیمت مسکن نسبت به خرداد، کمتر از یک درصد بود و در مرداد بود که نرخ رشد قیمت، وارد دامنه منفی شد. متوسط قیمت مسکن در مرداد، کمی بیشتر از ۱۳ میلیون تومان شد و کاهش ۲.۴ درصدی نسبت به تیر را تجربه کرد. قرارگیری در دامنه رشد منفی، موجب شد در شهریورماه با کاهش ۲.۸ درصدی نسبت به مرداد، قیمت‌ها به سطح قیمت اردیبهشت یعنی متری ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان بازگردند.

پرونده بازار مسکن تهران در نیمه اول سال

حال باید دید کاهش قیمت‌ها ادامه‌دار خواهد بود و می‌تواند رونق معاملات را در نیمه دوم سال به بازار مسکن بازگرداند؟ پرونده مسکن شهر تهران در نیمه نخست سال ۱۳۹۸ در حالی بسته شد که تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در این بازه ۶ ماهه، به حدود ۳۲ هزار و ۴۰۰ مورد رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۵۶.۷ درصد کاهش یافته است. در این مدت، متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی در شهر تهران ۱۲ میلیون و ۷۱۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل، ۸۸.۴ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

بازار مسکن تهران در شهریور

منطقه یک، همچنان رکورددار بیشترین قیمت در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران است. متوسط قیمت هر مترمربع از یک واحد مسکونی در این منطقه بیش از ۲۵ میلیون تومان و حدود چهار برابر ارزان‌ترین منطقه ۱۹ است. قیمت در مناطق یک تا هفت، از متوسط قیمت شهر تهران، بالاتر است. منطقه ۵ با اختصاص ۱۵.۴ درصد معاملات به خود، بیشترین سهم نقل و انتقالات مسکن تهران را در شهریور داشته است.

بیشترین خانه‌های معامله‌ شده یعنی ۱۵.۷ درصد کل معاملات، مربوط به نقل و انتقال واحدهای ۵۰ تا ۶۰ متری هستند. همچنین ۴۰.۸ درصد معاملات مسکن روی واحدهای نوساز انجام شده است. اقبال بازار به خانه‌هایی با قیمت کمتر از متوسط شهر، بیشتر است؛ به‌طوری که ۱۱.۸ درصد معاملات، مربوطه به‌ خانه‌هایی است که متری ۷ میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۹ میلیون تومان قیمت خورده‌اند.

قدرت خرید وام مسکن
افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن به جایی رسیده که از تسهیلات مختلف خرید مسکن، سبقت گرفته‌اند. دریافت وام مسکن، بخش اندکی از سرمایه مورد نیاز برای خرید خانه را تأمین می‌کند. بیشترین سهم از قیمت یک خانه را که حداکثر سقف وام دریافتی می‌تواند پوشش دهد، ۲۸ متر از یک واحد و در منطقه ۱۹ یعنی ارزان‌ترین منطقه تهران است.

بیشترین سقف تسهیلات مسکن، مربوط به مسکن یکم زوجین خانه‌ اولی و ۱۶۰ میلیون تومان است. این میزان وام، در منطقه یک که گران‌ترین منطقه تهران است، حدود ۶ متر از خانه مورد تقاضا را پوشش می‌دهد. اگر متقاضی خرید در ارزان‌ترین منطقه شهر تهران یعنی منطقه ۱۹ باشید، وام مسکن ارزشی حدود ۲۸ متر از خانه مورد نظرتان را پوشش می‌دهد. قدرت این وام در پرمعامله‌ترین منطقه یعنی منطقه پنج، برابر ۱۰ متر از یک خانه است.

ایرناپلاس