کارشناسان معتقدند که جهش قیمت مسکن، خروج دهک‌های پایین از تهران را به دنبال داشته است. قیمت مسکن در پایتخت طبق آخرین آمار بانک مرکزی در فروردین ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسیده که به فاصله‌ی عمیق بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی، بخصوص اقشار پایین‌دست با قیمت‌ها منجر شده است. معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که گفته می‌شود حدود ۹۰ درصد خرید و فروش‌ها را دلال‌ها رقم می‌زنند.

از سوی دیگر تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت طی نیمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به سال قبل از آن افزایش یافته و به ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد رسیده که حدود نصف معاملات شهر تهران است. به دلیل این‌که بخش عمده‌ای از جابه‌جایی‌ها در واحدهای دارای سکنه انجام می‌شود می‌توان حدس زد که با توجه به رشد اندک جمعیت شهر تهران و پایین آمدن تعداد خرید و فروش‌ها، خانه‌های خالی پایتخت، امسال نیز افزایش پیدا خواهد کرد. با این حال خلاء قانونی در خصوص مالیات بر خانه‌های خالی هنوز به عنوان پاشنه آشیل اقتصاد تهران عمل می‌کند و به زمین‌گیر شدن سرمایه‌ها منجر شده است. طبق محاسبات هم‌اکنون (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه‌های خالی شهر تهران را ۸۶ متر مربع فرض کنیم، ارزش هر خانه خالی ۹۶۹ میلیون تومان و ارزش ۴۹۰ هزار خانه خالی ۴۷۴ هزار و ۸۱۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که متقاضیان واقعی تقریباً هیچ سهمی از آن ندارند و گفته می‌شود بجز واحدهای مسکن مهر، عمده آپارتمان‌های بدون سکنه متعلق به سفته‌بازان است.

بیشترین خانه‌های خالی در تهران کجاست؟

خانه‌های واقع در محله‌های قیطریه، فرمانیه، زعفرانیه، میرداماد، دروس، قلهک، الهیه، پونک، آریاشهر و جنت‌آباد بیش از ۹۰ درصد فایل‌های پیشنهادی فروش را در دفاتر املاک و سایت‌های مجازی فروش ملک به خود اختصاص می‌دهند؛ با این حال فروش قطعی در این مناطق نسبت به حجم عرضه بسیار پایین‌تر است. از سوی دیگر بالاترین تعداد معاملات در محله‌های پونک، جنت‌آباد، آریاشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجیدیه، منیریه، بریانک، استاد معین، باغ آذری، کارون، مختاری و آبشار دمار انجام می‌شود. این مساله به راحتی نشان می‌دهد بیشترین تراکم خانه‌های خالی در پایتخت مربوط به شمال و شمال غرب است.

تولید سالیانه ۳۶ هزار مسکن خالی در تهران

دماسنج ساخت و ساز در پایتخت نشان می‌دهد طرف عرضه در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ سیگنال افزایش قیمت مسکن را به خوبی دریافت کرده و خود را برای پاسخ‌دهی به تقاضای خرید آپارتمان در سال ۱۳۹۸ آماده کرده است. کارشناسان معتقدند سازندگان پس از امتناع چهار ماهه در زمستان ۱۳۹۷ و فروردین ماه ۱۳۹۸ برای دستیابی به حد نهایی قیمت، احتمالاً واحدهای خود را در اردیبهشت و خردادماه ۱۳۹۸ به بازار عرضه می‌کنند؛ چرا که تعلل بیشتر ممکن است به خواب سرمایه در شرایط رکود ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده و عدم دستیابی به نقدینگی برای تعریف پروژه‌های جدید در این بازه زمانی را به همراه دارد.

بر اساس آمار شهرداری تهران در اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ تعداد ۱۲۸۵ فقره پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۲۵ درصدی را نشان می‌دهد. با این‌که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی از ریتم منظمی در ماه‌های مختلف تبعیت نمی‌کند، اگر میانگین ۶.۲ واحد مسکونی را برای تعداد پروانه‌های صادر شده در اردیبهشت ماه در نظر بگیریم باید منتظر باشیم که سال ۱۳۹۸ به تدریج، ماهیانه حدود ۸۰۰۰ واحد مسکونی جدید در شهر تهران تکمیل شود که طی یک سال به ۹۶ هزار واحد می‌رسد. این رقم حدود ۳۶ هزار واحد بیشتر از نسبت رشد تعداد خانوارهای تهرانی است.

فرار از تهران به زبان آمار

بنا به اطلاعات سرشماری سال ۱۳۹۵ در فاصله زمانی سال‌های ١٣٩٠ تا ۱۳۹۵ تعداد ۳۵۰ هزار و ٦٣٢ نفر از استان تهران به استان‌های دیگر مهاجرت کرده‌اند. استان البرز بالاترین جذب مهاجر از تهران را داشته و استان‌های گیلان و مازندران به ترتیب در رتبه‌های دوم و سوم جذب مهاجر از استان تهران قرار دارند. آمار به تفکیک این‌طور توضیح می‌دهد که استان البرز با ۸۹ هزار و ۱۹۷ نفر بیشترین مهاجر را از استان تهران داشته است. استان‌های گیلان، مازندران و خراسان رضوی به ترتیب با ۲۸۵۳۱، ۲۳۶۴۳ و ۲۱۲۴۱ نفر از این نظر در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

بر اساس آمار در سال‌های دهه ٧٥- ٦٥، روند مهاجرپذیری شهر تهران تدریجاً متوقف شد و این شهر به نقطه‌ای مهاجرفِرِست تبدیل شد و در نتیجه، رشد جمعیت آن کاهش یافته و سهمش از جمعیت کشور و استان تهران روندی نزولی پیدا کرد، اما مهاجرت به این شهر به‌صورت غیرمستقیم همچنان ادامه پیدا کرد.

رشد ۴۰۰ درصدی ساخت و ساز در استان البرز

آمارهای رسمی از ساخت و ساز شهر تهران نشان می‌دهد در نیمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران کلنگ ساخت ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد مسکونی جدید بر اساس پروانه‌های صادر شده، زمین زده شد. این تعداد واحد مسکونی جدید ۲۰ درصد نسبت به شش ماه اول سال گذشته افزایش داشته است. سهم شهر تهران از کل ساخت وسازهای کشوری مسکن در تابستان ۱۳۹۷ معادل ۲۲ درصد بوده است؛ در حالی که به‌طور معمول شهر تهران بیش از ۳۰ درصد از معاملات خرید مسکن کل کشور را در خود جای داده است.

از سوی دیگر ساخت و ساز واحدهای مسکونی در استان البرز با رشد بیش از ۴۰۰ درصدی در فصل تابستان در مقایسه با بهار امسال ۵ برابر شد؛ در استان گیلان نیز بازار ساخت‌وساز مسکن رشد دو برابری را در حجم ساخت و سازها در همین بازه زمانی تجربه کرد؛ عرضه جدید ساختمانی در بازار مسکن استان گیلان به واسطه آغاز عملیات ساخت پروژه‌های ساختمانی در سه ماه دوم امسال در مقایسه با بهار ۱۳۱ درصد رشد کرد. استان گلستان با رشد نزدیک به ۱۰۰ درصدی، همدان با رشد ۵۴ درصدی و هرمزگان با رشد بیش از ۳۳ درصدی در آمار صدور پروانه‌های ساختمانی، بعد از استان‌های البرز و گیلان بیشترین آمار مربوط به عرضه جدید به بازار مسکن ناشی از پروژه‌هایی که در تابستان سال‌جاری برای شروع فرآیند ساخت، پروانه ساختمانی دریافت کردند را به خود اختصاص دادند.

تغییر الگوهای ساخت مسکن به دلیل مهاجرت‌ها

سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: احتمال می‌دهم که تعداد معاملات شهر تهران در اردیبهشت و خردادماه به ۷ تا ۸ هزار فقره برسد. البته این رقم برای تهران که در مقاطعی خرید و فروش در آن به بیش از ۳۰ هزار واحد هم رسیده، عدد بالایی نیست اما شواهد نشان می‌دهد الگوهای مسکن تغییر کرده و سازنده‌ها در حال تطبیق با این شرایط هستند. مهاجرت از تهران به شهرهای اطراف افزایش یافته و سازنده‌ها مجبور به تعریف پروژه در مناطق هدف هستند. یعنی کسی که سه چهار پروژه در سعادت‌آباد داشته الان می‌طلبد که یکی دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پایین با توجه به قدرت خرید متقاضیان تعریف کند تا بتواند ریسک دستیابی به نقدینگی را به حداقل برساند.

آسویار اظهار کرد: معتقدم در سال جاری با حجم مهاجرت از تهران مواجه می‌شویم. چند سال قبل، ترافیک از کرج به تهران از شش صبح بود اما الان از پنج صبح شروع می‌شود؛ زیرا تعداد بیشتری از ساکنان تهران به کرج و شهرهای اطراف آن مهاجرت کرده‌اند.

ایسنا