آمار بانک مرکزی در دی‌ماه سال جاری نشان می‌دهد که قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران گران‌تر و معاملات کمتر شده است.

براساس این گزارش، قیمت اجاره‌بهای مسکن در این ماه افزایش 20 درصدی را تجربه کرده است و از سوی دیگر متوسط قیمت هر متر مربع منزل مسکونی در منطقه یک معادل ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان است که نسبت به ماه قبل افزایش دارد. این در حالی است که حجم معاملات در این ماه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته با کاهش همراه بوده است. همچنین در دی‌ماه سال جاری تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4/1 و 6/64 درصد کاهش را نشان می‌دهد. بر اساس این گزارش در ماه مورد نظر متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران، ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته 5/2 درصد و ماه مشابه سال قبل 8/90 درصد افزایش یافته است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران، به تفکیک عمر بنا در دی‌ماه سال جاری حاکی از آن است که از مجموع ۶۷۲۱ واحد مسکونی معامله شده واحدهای تا پنج سال ساخت تا سقف 5/43 درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. حال آمارها بیانگر این مطلب است که به دلیل رشد افسارگسیخته قیمت خانه، یک عقب‌گردی در بخش تقاضا اتفاق افتاده که در نتیجه آن تمایل به معامله واحدهای 40 تا 50 متر مربع بالا رفته اما در مقابل به دلیل سودآوری پایین این واحدها، تولید و عرضه آنها کمتر از آپارتمان‌های لوکس و بزرگ است.

پس از سال‌های ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ که با رشد توان طرف تقاضا نسبت به قیمت مسکن مواجه بودیم و خروجی آن به تمایل برای خرید واحدهای با متراژ ۶۰ به بالا همراه بود، بازار مسکن روند معکوس به خود گرفته و همانند سال‌های قبل از ۱۳۹۵ مجددا خرید واحدهای کمتر از ۵۰ متر مربع نسبت به کل معاملات افزایش یافته است. اما با توجه به اینکه عرضه در این نوع واحدها جوابگوی فشار تقاضا نیست، رشد قیمت آنها بعضا بیشتر از متوسط رشد شهر تهران به ثبت رسیده است. به گزارش ایسنا، کوچ برخی متقاضیان بازارهای طلا و ارز به سمت بازار ملک منجر به افزایش معاملات واحدهای کوچک و قدیمی‌ساز از یک سو و واحدهای لوکس و بزرگ متراژ در مناطق شمالی پایتخت از طرف دیگر منجر شده که به بالا رفتن میانگین قیمت شهر تهران در دو ماه اخیر با وجود کند شدن روند کلی رشد قیمت انجامیده است. تعداد معاملات واحدهای مسکونی بیش از ۲۰۰ متر مربع از 6/2 درصد سال قبل به سه درصد در دی‌ماه ۱۳۹۷ رسیده است. همچنین امسال در واحدهای پایین متراژ با افزایش تقاضا همراه بودیم، بین سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۳۹۷ سهم واحدهای مسکونی ۴۰ تا ۵۰ متر مربع از معاملات شهر تهران به ترتیب ۱۵، ۱۰، ۸، ۷ و ۱۱ درصد بوده است. همان‌طور که آمار نشان می‌دهد در دو مقطع جهشی ۱۳۹۳ و ۱۳۹۷ شاهد رشد فروش واحدهای کم‌متراژ بوده‌ایم.

افزایش تقاضا برای خانه‌های کوچک

همچنین جهش قیمت مسکن شهر تهران متقاضیان را به سمت خانه‌های کوچک متراژ و قدیمی‌ساز واقع در مناطق جنوبی شهر تهران سوق داده است. متوسط قیمت مسکن شهر تهران در دی‌ماه ۱۳۹۷ به متری ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹۱ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان می‌گویند که این رشد میانگین دو نتیجه‌ی افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک و قدیمی به منظور سکونت و رشد خرید واحدهای نوساز و بزرگ متراژ به منظور سرمایه‌گذاری را در پی داشته است.

رشد قیمت واحدهای میانسال

یکی دیگر از اتفاقاتی که طی یک سال اخیر رخ داده، جابه‌جایی تدریجی تقاضا از آپارتمان‌های نوساز به سمت واحدهای میانسال است. آپارتمان‌های شش تا ۱۵ سال همواره طی سال‌های اخیر یک‌سوم حجم معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و گزارش‌های میدانی حاکی از آن است که جهش قیمت مسکن منجر به رشد تقاضا و رشد قیمت این نوع واحدها شده است.

پیش‌بینی اوضاع بازار

مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با ایسنا اظهار داشت که در سال آینده جهش سنگینی را در قیمت مسکن نخواهیم داشت و رشد قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم عمومی خواهد بود. به گفته او، ممکن است متغیرهایی همچون تورم عمومی، افزایش احتمالی قیمت حامل‌های انرژی و افزایش نرخ دستمزد، تاثیر اندکی بر بازار مسکن ایجاد کند، اما بعید است در سال ۱۳۹۸ شاهد نوسان مجددی همانند سال ۱۳۹۷ در بازار مسکن باشیم. همچنین، چندی پیش بیت‌ا... ستاریان تحلیلگر اقتصاد مسکن نیز در گفت‌وگو با «آرمان» گفته بود که پیش‌بینی ما همین بود که رشد خرید و فروش و افزایش قیمت در بازار مسکن تا شهریور سال آینده طول بکشد و از شهریور 98 ما وارد یک رکود دو-سه ساله شویم. همچنین تردیدی که هنوز در بازار ارز و طلا وجود دارد، از بین نرفته تا این بازارها به ثبات برسند و درنتیجه سرمایه‌های موجود در این بازارها وارد بخش مسکن شود. این تردیدها تا شهریور 98 اتفاق خواهد افتاد؛ بدین‌گونه که برای مثال به مدت 10 تا 15 روز رونق در بازار مسکن اتفاق می‌افتد، بعد دوباره تعداد معاملات کم می‌شود و این حرکت سینوسی تا شهریور سال آینده تکرار می‌شود.

آرمان