همسويي خريدار‌و‌فروشنده معاملات را بدون جهش‌قيمت رونق داده است
پاي سفته‌بازهاي ارزي هنوز به بازار مسكن باز نشده است
نرخ منفي بازدهي مسكن تا پايان سال مثبت خواهد شد

بعد از آنكه حرارت معاملات مسكن در نيمه‌‌اول پاييز با درجه فوق‌العاده بالايي رو به افزايش گذاشت، گروهي از ناظران بازار با استناد به رخوتي كه طي 6ماه اول سال بازار خريد و فروش ملك را فراگرفته بود، رونق ابتداي پاييز را زودگذر و ناشي از تغيير‌فصل تفسير كردند و در عين حال بر بازگشت دوباره ركودانتظاري يا همان ايستايي‌معاملات -كه در تابستان حاكم شده بود- تاكيد داشتند.
اما بررسي‌هاي كارشناسان حوزه اقتصادمسكن نشان مي‌دهد: منشأ جنب‌وجوش‌هاي پاييزي در بازار مسكن تحولاتي است كه تقريبا از اواخر شهريور تاكنون در بخش‌هايي از اقتصاد كشور رخ داده طوري كه پيش‌بيني‌ مي‌شود با تداوم آثار اين تحولات، دامنه تحرك معاملات مسكن لااقل تا پايان امسال باز هم افزايش پيدا كند.
نتايج اين بررسي حاكي است: آنچه هم‌اكنون بازار خريد و فروش مسكن در تهران و برخي ديگر از شهرهاي بزرگ را گرم كرده، همسويي بين خواسته طرف‌‌هاي عرضه و تقاضا است.
طرف عرضه براي آنكه بتواند مصالح‌ساختماني و ساير تجهيزات مربوط به ساخت‌و‌سازهاي جديد خود را زودتر از رشد دوباره قيمت مصالح، خريداري كند از ماه گذشته به فروش سريع واحدهاي ساخته‌شده‌اي كه پيش‌تر تمايلي به فروش آنها نبود، رو آورده است.
طرف تقاضا نيز هم‌اكنون با چشم‌اندازي كه براي بازار مسكن در نتيجه رام‌شدن قيمت ارز و طلا متصور شده به دنبال اين است كه تا پيش از آنكه تغيير جهت نقدينگي به تحريك قيمت واحدهاي مسكوني منجر شود، از اين بازار خريد كند.
اين تمايل مشترك خريدار و فروشنده براي انجام معامله هم‌اكنون بازار مسكن را در ماه‌هاي سرد سال گرم كرده و در عين حال مانع رشد ناموزون قيمت آپارتمان شده است.
هر چند قيمت مسكن در ماه‌هاي اخير افزايش پيدا كرده؛ اما پيش‌بيني كارشناسان درباره نحوه رشد قيمت مسكن تا پايان سال جاري حاكي است: نرخ تورم و نرخ رشد قيمت مسكن به يك اندازه تغيير خواهد كرد، چون خريدار و فروشنده براي تحقق خواسته‌هايشان از يكديگر پشتيباني مي‌كنند.
كارشناسان مي‌گويند: با برقراري ثبات نسبي در قيمت ارز و سكه، ارزش دارايي سرمايه‌گذاران اين دو بازار نسبت به سال گذشته حداقل بين 180 تا 200 درصد افزايش پيدا كرده و به زودي اين سرمايه‌ها به محل امن‌تری هدايت خواهد شد؛ اما در حال حاضر سفته‌بازهاي اين دو بازار، سهم محسوسي در معاملات مسكن ندارند و فعلا خريدهاي ملكي جنبه مصرفي دارد.
در بررسي كارشناسان اقتصاد‌مسكن همچنين سناريويي كه برخي تحليلگران با استناد به تحولات سياسي همچون «انتخاب اوباما در آمريكا و احتمال مذاكره يا تنش در منطقه» براي آينده بازار مسكن ترسيم كرده‌اند، مردود عنوان شده است.
بازگشت سرمایه‌ها به بازار مسکن
معاملات پاییزی خرید و فروش مسکن که از ابتدای این فصل با تغییر جهتی معنادار نسبت به نیمه اول سال مواجه شده است، کماکان با همان جهت متفاوت ادامه دارد.
به دنبال انتشار آخرین اطلاعات از معاملات پاییزی بازار مسکن در سامانه مدیریت املاک، در حالی که شش ماه اول امسال تنها 7 درصد افزایش حجم معاملات خرید و فروش گزارش شده بود، افزایش 36 درصدی حجم معاملات ظرف 45 روز اول پاييز، انتظارات متفاوتی را برای بازار مسکن در روزهای پایانی سال در پیش‌بینی‌های کارشناسان و فعالان اقتصادی این حوزه رقم زده است.
بروز نوسانات هیجانی در بازار ارز ظرف شش ماه اول امسال که در شهریور ماه به اوج خود رسید از ابتدای سال حجم قابل ملاحظه‌ای از تقاضاي سرمایه‌ای و بعضا مصرفی مسکن را به خود جلب کرد طوری که فعالان بازار مسکن اعلام کردند دوره رونق و رکود در این بازار برخلاف سیر طبیعی دوره قبل به هم خورده است و بازار مسکن 91 وارد دوره‌ای از رکود انتظاری از نظر حجم و تعداد معاملات خرید و فروش شده است.
بازدهي مسكن سربه‌سر مي‌شود
فردین یزدانی، کارشناس مسکن در خصوص افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و فروش در فصل پاییز در مقایسه با شش ماهه اول سال جاری به «دنیای اقتصاد» گفت:‌ در فصل پاییز به چند دلیل معاملات خرید و فروش مسکن رونق گرفته است.
وی ادامه داد: هم اکنون خریداران در بازار مسکن خرید خود را جلو انداخته اند، چرا که در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت که روز به روز قیمت مسکن را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد، نمی‌خواهند به گرانی‌های بیشتر در ماه‌های آینده برخورد کنند.
از سوی دیگر، برخی انبوه سازان و تولیدکنندگان مسکن که واحدهای مسکونی ساخته شده خود را تا روشن شدن شرایط بازار نگه داشته بودند و معامله نمی‌کردند، هم اکنون برای شروع فعالیت‌های جديد ساخت و ساز که مقدمات آن هر سال از پاییز آغاز می‌شود نیاز به تامین منابع مالی دارند.
یزدانی با بیان اینکه رشد کمتر قیمت مسکن در مقایسه با نرخ تورم سالانه موجب شده است که این بازار به بازاری با بازدهی منفی برای سرمایه گذاری تبدیل شود، تصریح کرد: آنچه برای بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال پیش‌بینی می‌شود آن است که رشد قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم نخواهد بود و از نظر حجم معاملات هم تحول چندانی تا پایان سال نسبت به مدت مشابه سال گذشته شاهد نخواهیم بود.
تاثیر سیاست خارجی بر مسکن
یزدانی همچنین در خصوص تاثیر انتخابات آمریکا بر میزان و چگونگی روند معاملات مسکن در کشور، به گفت: سیاست خارجی با چند حلقه واسط به بازار مسکن می‌رسد.
وی ادامه داد: هر چند انتخاب اوباما به عنوان رییس جمهور چهار سال آینده و نفر اصلي تعيين سیاست خارجي آمریکا، احتمال بروز تنش را رد مي‌كند، اما تاثیر معنی دار سیاست خارجی، زمانی خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد که به طور مشخص توافق یا تصمیم خاصی اتخاذ شود که بر اقتصاد و تحریم‌ها و به طور کلی روابط بین المللی اثرگذار باشد.
مهم‌ترين دليل افزايش حجم معاملات
بیت ا... ستاریان، انبوه ساز و کارشناس مسکن نيز با بیان اینکه شرایط بازار مسکن در سال جاری تحت تاثیر برخی تحولات همچون نوسان نرخ ارز، مانند سال‌های قبل قابل پیش‌بینی و انتظار نیست، به «دنیای اقتصاد» گفت:‌ تاثیر قیمت ارز بر مسکن هنوز خود را نشان نداده است! وی افزود: دلیل عمده افزایش قابل توجه حجم معاملات خرید و فروش مسکن در فصل پاییز، افزایش تقاضا در این بازار است در حالی که هنوز هم برخی فروشنده‌ها منتظر تاثیر قیمت ارز بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها هستند.
این در حالی است که خریداران در بازار مسکن ترجیح می‌دهند قبل از اثرگذاری کامل نوسانات ارز بر بازار مسکن و هجوم تقاضاهای سرمایه‌ای به این بخش، مسکن مورد نظر خود را خریداری کنند.
ستاریان در خصوص دلیل عمده افزایش حجم معاملات در پاییز اظهار کرد: مهمترین دلیل افزایش حجم معاملات در پاییز خروج آرام نقدینگی از بازار ارز و طلا به سمت بازار مسکن است؛ هم اکنون سرمایه‌گذاران در بازار ارز، با سودی حدود 100 درصد، آماده كاهش قابل انتظار نرخ ارز شده‌اند و به همين خاطر، سرمایه‌های خود را به تدریج وارد بازار مسکن می‌کنند. وی تاکید کرد: بازگشت نقدینگی متراکم از بازار ارز به سمت بازار مسکن، خود عامل افزایش قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال خواهد بود. این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه سیاست خارجی در مسکن نسبت به سایر بخش‌ها اثرگذاری کمتری دارد، تصریح کرد: هر چند در برخی خبرها، تحلیل‌ها و گاه تبلیغات، بحث اثرگذاری مسائل سیاسی همچون انتخابات آمریکا، بر حجم معاملات مسکن و قیمت ها، مطرح شده و می‌شود اما، از ابتدا هم در مجموعه کارشناسان و فعالان بازار مسکن اثرگذاری نتایج انتخابات آمریکا، بر قیمت‌ها و معاملات مسکن مطرح نبوده و نیست.
وی افزود: بنابراین هیچ خریدار یا فروشنده‌ای به صرف احتمال بروز تنش و تاثیر سیاست خارجی بازار را تخلیه نکرده و نخواهد كرد.
ستاریان ادامه داد: با در نظر گرفتن این واقعیت، در هر صورت چنانچه تحریم‌ها و فشارها علیه ایران کاهش یابد، نتیجه‌ای جز رونق معاملات مسکن و تغيير قیمت‌ها در نتیجه این رونق قابل پیش بینی نخواهد بود. همچنین چنانچه تحریم‌ها به قوت خود باقی بماند یا فشارها افزایش یابد باز هم در نتیجه افزایش هزینه‌های تولید، قیمت‌ها سیر صعودی خواهد داشت.
حالت اضطرار در بازار
اما، بهروز ملکی، کارشناس مسکن مهمترین عامل افزایش حجم معاملات خرید و فروش در فصل پاییز را افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه‌های تولید مسکن می‌داند.
ملکی در این باره به گفت: اواخر شهریور با رشد غیرمتعارف قیمت‌ها در بازار ارز مواجه شدیم که اثرات این رشد هیجانی خود را به سرعت در قیمت مصالح نشان داد؛ به این ترتیب هزینه‌های ساخت به میزان قابل توجهی افزایش یافت.
وی افزود: به تبع افزایش هزینه‌های ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نیز نوعی حالت اضطراری در متقاضیان مصرفی برای تامین مسکن ایجاد شد که مهم‌ترین دلیل آن ترس از گرانی مسکن در ماه‌های آینده در نتیجه افزایش هزینه‌های ساخت است.
ملکی در خصوص افزایش معاملات سرمایه‌ای در 45 روزگذشته از پاییز تصریح کرد: در این میان خریداران سرمایه‌ای هم که سرمایه‌های خود را در ماه‌های قبل در بازار ارز به گردش درآورده بودند با تثبیت نسبی قیمت‌ها و بهره‌مندی از حداکثر سود سرمایه‌ای در نتیجه نوسانات اخیر، تمایل به سرمایه‌گذاری امن و کم ریسک در بازاري همچون مسکن پیدا کرده‌اند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: بنابراین بخشی از سرمایه‌های موجود در دست سوداگران، در فصل پاییز، به بازار مسکن تزریق شده است و به این ترتیب مسکن از دو بعد عرضه و تقاضا دستخوش تحول شد.
وی افزایش حداقل 10 درصد قیمت مسکن ظرف 45 روز گذشته را ناشی از افزایش هزینه‌های ساخت و تبعیت از تورم عمومی عنوان و تاکید کرد: هم اکنون تقاضای موجود در بازار مسکن عرضه گران یا همان افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی می‌کند؛ این در حالی است که اگر تقاضا از عرضه پشتیبانی نمی‌کرد با توجه به افزایش قیمت‌ها نباید شاهد رونق معاملات در فصل پاییز بودیم.

منبع: دنیای اقتصاد