ترميم بانكي در بافت‌فرسوده: 67 درصد سازنده‌ها وام گرفتند
چرا سرعت نوسازي در تهران 4 برابر كل كشور است؟
با فروكش كردن موج ساخت‌وسازهاي جديد در مسكن‌مهر، نوسازي بافت‌هاي‌فرسوده در تهران و كل كشور افزايش پيدا كرده است.

پيش‌تر، سفارش دولت به انبوه‌‌سازان براي ساخت مسكن‌مهر و حمايت‌ بي‌نظير بانكي از اين مدل ساخت‌وساز، آمار فعاليت‌هاي ساختماني در سال‌هاي 88 تا 90 را ارتقا داده بود. اما سال 90 در حاليكه صدور مجوز جديد براي مسكن‌مهر متوقف شد و نرخ رشد ساختمان‌سازي در كشور به مرز صفر رسيد، كار در بافت‌فرسوده رشد دو رقمي را تجربه كرد.
گزارش جديد منتشر شده از سوي دولت نشان مي‌دهد: پارسال حجم نوسازي املاك‌فرسوده در كشور 40 درصد و در شهر تهران 185 درصد افزايش پيدا كرد، طوريكه اگر بافت‌فرسوده در نبود مسكن‌مهر به انتخاب اول سازنده‌ها تبديل نمي‌شد، شيب ساخت‌وساز به جاي صفردرصد، وارد رشد منفي مي‌شد.
هر چند ساخت‌وساز از مسكن‌مهر به بافت‌فرسوده تغيير فاز داده اما اجازه تغيير جهت منابع‌ بانكي هنوز بطور كامل صادر نشده است.
در حال حاضر از هر 100 واحدمسكوني نوسازي‌شده در بافت‌فرسوده به 60 واحد وام نوسازي پرداخت مي‌شود؛ اين در حالي است كه در مسكن‌مهر 100 درصد واحدهاي مسكوني مشمول دريافت وام بانكي هستند.
آمار پرداخت تسهيلات بانكي به ساخت‌وساز در عين حال نشان مي‌دهد مسير تزريق وام به بافت‌فرسوده تحت‌تاثير تقاضاي انبوه‌سازان و پيگيري‌هاي مسوولان وزارت راه‌وشهرسازي از بانك‌مركزي، ترميم شده است؛ طوري‌كه ميزان پرداخت وام 20 ميليون توماني نوسازي بافت‌فرسوده در تهران طي نيمه‌اول امسال 40 درصد افزايش يافته است.
گزارش «دنياي‌اقتصاد» در اين باره حاكي است: در سال90 ساخت بيش از 113 هزار واحدمسكوني در بافت‌هاي‌فرسوده سراسر كشور آغاز شد كه در مقايسه با 82 هزار واحد نوسازي‌شده در سال89، حجم نوسازي 6/38 درصد رشد كرد. از اين تعداد واحد نوسازي‌‌شده در سال90 بيش از 76 هزار واحدمسكوني براي دريافت تسهيلات بانكي بافت‌فرسوده به بانك‌ها معرفي شدند كه تاكنون به 60 هزار واحد وام پرداخت شده است.
همچنين ميزان پرداختي وام بافت‌فرسوده در كشور طي سال90 در مقايسه با سال89 رقمي معادل 26 درصد رشد داشته است كه البته در مقايسه با نرخ رشد نوسازي، كافي نيست.
در تهران نيز سال گذشته نوسازي نزديك به 50 هزار واحدمسكوني در بافت‌فرسوده ساخته شده كه نسبت به نوسازي 17 هزار واحدي در سال قبل از آن، مشخص است ساخت‌وساز در نقاط فرسوده پايتخت 185 درصد افزايش پيدا كرده است. در مقايسه با اين نرخ رشد، تزريق وام نوسازي رشد 101 درصدي داشته است. از كل واحدهاي نوسازي‌شده در بافت‌فرسوده تهران طي سال90 به 33 هزار واحدمسكوني وام تعلق گرفته كه پوشش 67درصدي را نشان مي‌دهد.
حذف 200 هزار تومان از هزينه ساخت مترمربع
رشد نوسازي بافت‌فرسوده تهران در شرايطي به نرخ 3رقمي رسيده كه در برخي استان‌ها نرخ رشد منفي بوده است.
ریيس سازمان نوسازي شهر تهران در‌باره علت 4برابري سرعت نوسازي در تهران در مقايسه با كل كشور گفت: در تهران سازنده‌هاي بافت‌فرسوده از پرداخت 100 درصد عوارض پروانه و تراكم كه بطور ميانگين 200 هزار تومان به ازاي هر مترمربع را شامل مي‌شود معاف هستند اما در برخی شهرها شهرداري‌ها چنين معافيتي را براي عوارض اعمال نمي‌كنند.
کارنامه عملکرد دولت در بازسازی مناطق فرسوده شهری کشور در سال گذشته، با چند اتفاق قابل تامل مواجه شده است.
در حالی که دولت در سال 90 موفق شد بیش از 75 درصد تعهدات خود را در قبال صدور پروانه نوسازی به سرانجام مورد نظر برساند، اما رشد منفی قابل توجه در نوسازی واحدهای مسکونی موجود در 13 استان کشور، در کنار رشد نوسازی بیش از 100 درصدی در 9 استان دیگر، کارنامه متفاوتی را در عرصه نوسازی برای عملکرد سال گذشته رقم زد.
به این ترتیب، آن طور که به نظر می‌رسد، رشد 6/38 درصدی نوسازی در سال گذشته بیش از آنکه مرهون آهنگ یکنواخت نوسازی در 30 استان کشور باشد، مدیون رشد بیش از 100 تا 400 درصدی در تعداد مشخصی از استان‌ها به خصوص شهر تهران است که تحت تاثیر برخی عوامل، در سال 90 با رشد چشمگیر صدور پروانه ساخت مواجه شد.
تحقق 75 درصد تعهد دولت برای نوسازی
آمارهای منتشر شده از عملکرد دولت در عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده حاکی است در مجموع بیش از 75 درصد آنچه دولت در عرصه بازسازی در سال 90 موظف به انجام آن شده بود محقق شده است.
به این ترتیب و به اذعان مسوولان نوسازی کشور، از مجموع 150 هزار واحد هدف دولت برای نوسازی در سراسر کشور در سال 90، در نهایت تا پایان سال گذشته بیش از 113 هزار واحد مسکونی پروانه نوسازی گرفت.
در این میان در سال گذشته، مساحت بافت مسکونی (زیربنا) که برای نوسازی پروانه ساخت گرفته‌اند، در حدود 15 میلیون مترمربع از سوی مسوولان نوسازی گزارش شده است.
رشد منفی نوسازی در 13 استان!
نسبت توزیعی رشد نوسازی در سال 90، از نظر مثبت یا منفی بودن، در کارنامه دولت تقریبا حجم مساوی را به خود اختصاص داده است.
در این میان و در حالی که برخی استان‌ها رشد منطقی 30 تا 60 درصدی نوسازی را در سال گذشته نسبت به مدت مشابه سال 89 تجربه کرده‌اند، 13 استان کشور رشد منفی از حدود 2 تا 90 درصدی داشته‌اند.
در این میان و براساس آنچه مسوولان نوسازی کشور در قالب گزارش عملکرد نوسازی دولت طی دو سال گذشته در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده‌اند، بیشترین رشد مثبت نوسازی مربوط به استان گلستان با رقم 4/406 درصد در سال 90 نسبت به سال قبل از آن است.
این در حالی است که با استناد به همین آمار، بیشترین رشد منفی مربوط به استان خراسان جنوبی با 2/86- درصد است.
رشد 100 تا 400 درصدی
در این میان، 9 استان کشور، در عرصه نوسازی از 100 تا 400 درصد رشد مثبت داشته‌اند.
به این ترتیب، استان گلستان با 4/406 درصد، بیشترین رشد نوسازی را داشته است و استان‌های ایلام با 261، اردبیل 222 و تهران 184 درصد در رده‌های بعدی قرار دارند.
آن طور که رفتار سازندگان و مردم در سال گذشته نشان داد می‌توان در مورد علت اصلی رشد چشمگیر آمار نوسازی در شهر تهران چنین استدلال کرد که برخی شایعات مربوط به تغییر ضوابط ساخت و ساز و پیشگیری از بلند مرتبه سازی در متراژهای معین که در نتیجه اعمال ضوابط طرح تفصیلی جدید تهران زیان قابل توجهی را به سازندگان پایتخت وارد خواهد کرد، هجوم این دسته از افراد برای دریافت پروانه نوسازی در سال 90 یعنی سال قبل از اعمال ضوابط طرح تفصیلی جدید شهر تهران را افزایش داد.
همین امر باعث شد آمار صدور پروانه نوسازی در این شهر نزدیک به 200 درصد رشد را نسبت به مدت مشابه سال قبل، تجربه کند.
دلایل اختلاف رشد نوسازی در استان‌ها
یافته‌های «دنیای اقتصاد» از دلایل عمده بروز اختلاف فاحش در رشد آمار نوسازی در استان‌های مختلف کشور حاکی است: هم‌اکنون برخی عوامل باعث شده است عملکرد کلی نوسازی در کشور، با دو وجه متناقض یعنی رشد مثبت قابل توجه در برخی استان‌ها در مقابل رشد منفی فاحش در برخی دیگر، روبه‌رو شود.
آن طور که از شواهد موجود در عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری مشخص است هم اکنون 4 دلیل عمده برای ایجاد وضعیت به وجود آمده قابل ذکر است که مهمترین آن در بحث همکاری سایر نهادهای درگیر با موضوع نوسازی همچون شهرداری و به خصوص بانک‌های عامل پرداخت کننده تسهیلات نوسازی خلاصه می‌شود.
فقط دو بانک بدون دردسر!
هر چند هم اکنون 6 بانک عامل مسوول پرداخت تسهیلات نوسازی به مالکان بافت‌های فرسوده شهری هستند اما تنها یک یا دو بانک آنطور که برنامه‌های تکلیفی برای آنان تعیین کرده است به تکالیف خود عمل می‌کنند.
همکاری یا عدم همکاری شهرداری‌ها به عنوان مهمترین بازوی اجرایی نوسازی بافت‌های فرسوده شهری، عامل مهم دیگری است که باعث تسریع روند نوسازی در برخی استان‌ها و برعکس تشدید رشد منفی در برخی دیگر می‌شود.
تخصیص مشوق‌های نوسازی همچون تخفیف در پرداخت عوارض نوسازی، کارآمدی یا ناکارآمدی مدیران شهری در انجام سریع و به موقع عملیات نوسازی و... مهم‌ترین دلایل موجود در رابطه با تاثیر فعالیت‌های این نهاد در چگونگی رشد فعالیت‌های ساخت و ساز در بافت فرسوده است.
اما آن طور که مسوولان نوسازی ادعا می‌کنند هم اکنون رشد منفی قابل توجه در عرصه نوسازی بافت‌های فرسوده در برخی استان‌ها گزارش شده است که مصداق این امر را می‌توان در رشد منفی 7/73 درصدی در استان سیستان و بلوچستان عنوان کرد.
به اذعان این مسوولان این شرایط باعث شده است برای مثال با وجود مهیا بودن امکان تخصیص اعتبار نوسازی به 5 هزار واحد مسکونی تنها امکان پرداخت برای 2 هزار واحد فراهم شود و شرایط برای پرداخت تسهیلات به مابقی واحدها در نتیجه این گونه تبلیغات که در برخی موارد منجر به درگیری هایی هم در این نقاط شده است، فراهم نشود.
تسهیلات مسکن مهر به جای وام نوسازی؟
از سوی دیگر، شواهد موجود نشان می‌دهد، با اختصاص حجم قابل توجهی از خط اعتباری مسکن مهر برای انجام پروژه‌های خود مالک در محدوده بافت‌های فرسوده، دریافت این تسهیلات با سود 4 درصدی نسبت به دریافت تسهیلات نوسازی با نرخ سود دو رقمی از بانک‌ها در اولویت مردم قرار گرفته است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر اساس آخرین اعلام مسوولان نوسازی امسال از مجموع 200 هزار واحد موجود در دستور کار نوسازی بافت‌های فرسوده 100 هزار واحد یعنی نیمی از این واحدها با استفاده از تسهیلات مسکن مهر نوسازی می‌شوند و نیمی دیگر برای تامین منابع مالی مورد نیاز برای نوسازی به منابع داخلی بانک‌ها در قالب دریافت تسهیلات نوسازی ارجاع داده می‌شوند.
این در حالی است که مسوولان نوسازی نیز معتقدند باید شرایط به نحوی مدیریت شود که استفاده از وام مسکن مهر در بافت فرسوده، به دلیل انسجام و سهولت بیشتری که در پرداخت تسهیلات دارد جایگزین تامین مالی نوسازی از منابع داخلی بانک‌ها شود.