فراز و فرود قیمت مسکن در دوازده سال اخیر

طی 12 سال اخیر: تورم مسکن 5 درصد بیش از نرخ تورم

قیمت مسکن طی 12 سال اخیر، 765 درصد افزایش یافته (8.65 برابر)، در حالی که شاخص قیمت حدود 490 درصد افزایش یافته است (5.90 برابر)/طی دوازده سال اخیر، نرخ تورم مسکن به طور میانگین برابر 20.1 درصد و تنها 5 درصد بیش از نرخ تورم 15.1 درصدی اقتصاد ایران بوده است.

امروز یکی از سایتها از تورم 1800 درصدی بخش مسکن طی دوازده سال اخیر خبر داد. این امر بدان معنی است که قیمت ها در بخش مسکن، طی دوازده سال اخیر حدود 19 برابر شده است. آیا چنین ارقام نجومی صحت دارد؟. بررسی اقتصادآنلاین نشان می دهد که قیمت مسکن در تابستان 1390 نسبت به بهار سال 1378 (طی 12 سال اخیر)، 765 درصدافزایش یافته است(8.65 برابر)، در حالی که شاخص قیمت کل اقتصاد (مصرف کننده) طی همین دوره حدود 490 درصد افزایش یافته است (5.90 برابر). در عین حال از سال 1378 تا 1390، نرخ تورم مسکن به طور میانگین برابر 20.1 درصد و تنها 5 درصد بیش از نرخ تورم 15.1 درصدی اقتصاد ایران (به طور میانگین) بوده است.

روند میانگین قیمت هر متر مربع منزل مسکونی در تهران به صورت فصلی از سال 1378 تا تابستان 1390 در نمودار 1 نشان داده شده است. همانطور که در نمودار مشاهده می‌شود، قیمت مسکن از سال 1378 تا اواسط سال 1385 طی یک روند صعودی نسبتا هموار در حال افزایش بوده است، اما از بهار سال 1385، افزایش قیمت مسکن شتاب بیشتری به خود گرفته و در بهار سال 1387 به بالاترین سطح تاریخی خود تا پایان سال 1389 رسیده است. در واقع طی این دو سال (از بهار 85 تا بهار 87) میانگین قیمت هر متر مربع مسکن با افزایش بیش از 170 درصدی، از 740 هزار تومان به بیش از 2 میلیون تومان رسیده است. 
پس از آن از تابستان 1387، قیمت مسکن با یک روند نزولی شدید مواجه شده و با کاهش 26 درصدی، به 1 میلیون و 500 هزار تومان در بهار 1388 رسیده است. از تابستان 1388، قیمت مسکن مجددا روند صعودی به خود گرفته است و تا بهار 1390 تقریبا به اوج قیمت‌ مسکن در سال 1387 نزدیک شده و در تابستان 1390 تازه از سطح قیمت های سال 1387 عبور کرده است.

در عین حال باید توجه داشت که تاکید بر قیمت اسمی‌ مسکن، می‌تواند تا حدودی گمراه‌کننده باشد و در مقابل قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده نسبت به شاخص قیمت مصرف‌کننده با سال پایه 1383) می‌تواند انعکاس دقیق‌تری از وضعیت بازار مسکن ارائه دهد. همانطور که در نمودار 1 مشاهده می‌شود، قیمت واقعی مسکن (هر متر مربع) از سال 1381 تا سال 1385 در محدوده 700 هزار تومان (به قیمت‌های ثابت سال 1383) در نوسان بوده است. اما از پاییز سال 1385 قیمت واقعی مسکن روند صعودی به خود گرفته و تا بهار 1387 به فراتر از 1 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است و پس از آن با کاهش مواجه شده و به 800 هزار تومان رسیده است. قیمت اسمی‌ مسکن اگرچه از بهار 88 تا تابستان 1390 از روند صعودی برخوردار بوده است، اما با توجه به تورم، قیمت واقعی مسکن در محدوده 800 هزار تومان، از ثبات نسبی در این دوره برخوردار بوده است که این امر بیانگر این است که حداقل از سال 1388 تا کنون، قیمت مسکن در حدود نرخ تورم افزایش یافته است.

نرخ تورم بخش مسکن طی دوره بهار 1378 تا تابستان 1390 به طور میانگین حدود 20.6 درصد و نرخ تورم طی همین دوره به طور میانگین حدود 15 درصد بوده است.

جهت بررسی دقیق‌تر روند تورم بخش مسکن و نرخ تورم، روند این دو متغیر در نمودار 2 نشان داده شده است. همانطور که در نمودار 2 مشاهده می‌شود، نرخ تورم مسکن (در سال منتهی به هر فصل) از سال 78 تا 85، اگرچه از تغییرات زیادی برخوردار بوده است، اما از حدود 30 درصد فراتر نرفته است و در سال‌های 79 تا 82 بالاتر از 15 درصد و در سال‌های 83 تا 85 کمتر از 15 درصد بوده است. اما از ابتدای سال 1385 نرخ تورم مسکن طی یک روند صعودی از حدود 7 درصد به بیش از 60 درصد در بهار سال 87 رسیده است. پس از آن نرخ تورم مسکن با یک نزول شدید به کمتر از 10‌- درصد در پاییز 88 رسیده است. نرخ تورم مسکن پس از آن دوباره افزایش یافته و تا تابستان 1390 در محدوده کمتر از 15 درصد در نوسان بوده است.

مقایسه نرخ تورم مسکن و نرخ تورم نسان می دهد که اگرچه نرخ تورم مسکن، چندان بی ارتباط با نرخ تورم نیست، اما نوسانات آن بسیار بیشتر از نرخ تورم است. اوج نوسانات نرخ تورم مسکن در سالهای 1386 تا 1388 رخ داده است. در مجموع به جز نوسانات شدید نرخ تورم مسکن در سالهای 86، 87 و 88، نرخ تورم مسکن در عموم سال ها در حدود نرخ تورم و معمولا بیشتر از آن بوده است.

در همین رابطه درصد افزایش قیمت ها در بخش مسکن و کل اقتصاد نسبت به قیمت های سال 1378 در نمودار 3 نشان داده شده است. همانطور که مشاهده می شود، قیمت مسکن در تابستان 1390 نسبت به بهار سال 1378 (طی 12 سال اخیر)، 765 درصد افزایش یافته است(8.65 برابر)، در حالی که شاخص قیمت کل اقتصاد (مصرف کننده) طی همین دوره حدود 490 درصد افزایش یافته است (5.90 برابر). در عین حال از سال 1378 تا 1390، نرخ تورم مسکن به طور میانگین برابر 20.1 درصد و تنها 5 درصد بیش از نرخ تورم 15.1 درصدی اقتصاد ایران (به طور میانگین) بوده است.

منبع: اقتصادآنلاین