دكتر پروانه اصلانی
تحلیلگر بازار مسکن
دولت يازدهم در شرايطي سكان هدايت و سياست‌گذاري در بخش مسكن را بر عهده گرفت كه متغيرهاي كليدي بخش مسكن حكايت از گستردگي ركود در فعاليت‌هاي مسكن داشتند.

بر اساس اطلاعات منتشر شده بانك مركزي جمهوری اسلامی ايران ارزش افزوده واقعي در بخش خصوصی ساختمان به قيمت‌هاي ثابت سال 1383، از اواخر سال 1387 وارد دوره ركود و در سال 1389 به عمق ركود رسيد. علت تعميق ركود در اين سال‌ها را مي‌توان به آغاز گسترده برنامه مسكن مهر و ايجاد عدم اطمينان از سوددهي بازار مسكن براي فعالان بخش خصوصي مربوط کرد. در فاصله سال‌هاي فوق روند ساخت‌و‌ساز در مسكن مهر به‌صورت واقعي شروع نشده بود، بلكه صرفا برنامه‌ريزي‌هاي آن آغاز اما همگان از اجراي چنين طرحي مطلع شده‌ بودند. از سال 1389 با شدت گرفتن ساخت‌و‌ساز‌ها در برنامه مسكن مهر، به‌رغم اينكه به دليل برقراري تحريم‌هاي بين‌المللي، فضاي ركودي بر كليه فعاليت‌هاي اقتصادي كشور گسترده شده بود، بخش مسكن روند خروج از ركود را تجربه كرد. اين شرايط تا پايان سال 1391 بر بخش مسكن حاكم بود. از اوايل سال 1392 به دليل جذابيت بيشتر بازارهاي دارايي رقيب مسكن مانند ارز، طلا و بورس همچنين كند شدن عمليات ساخت و ساز واحدهاي مسكوني مهر به علت اتمام، تكميل يا توقف آنها ناشي از فراهم نبودن ساختارهاي زيربنايي، مجددا فعاليت‌ها در بخش مسكن به محاق رفته و متغيرهاي كليدي بخش شرايط ركودي را نشان دادند.
بررسي آمار سرمايه‌گذاري شروع شده در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري نيز به‌عنوان يك شاخص پيش‌نگر فعاليت‌هاي بخش خصوصي، مويد روند ركودي فعاليت‌هاي بخش مسكن در دوره دو ساله‌ اول دولت يازدهم است.

شايان توجه است كه بر اساس برنامه‌ريزي‌هاي صورت گرفته در اجراي برنامه مسكن مهر، مقرر شده بود كه ساخت و سازها توسط بخش خصوصي و با منابع آن به همراه اعتبارات بانكي كه آن هم از منابع پس‌انداز شده بخش‌خصوصي تجهيز مي‌شود، انجام شود. ليكن با نگاه ساده‌اي به كانال‌هاي جذب منابع مالي در توليد مسكن، روشن مي‌شود كه اجراي برنامه مسكن مهر عمدتا با منابع دولتي (هزينه زمين‌هاي تخصيص يافته دولتي) و اعتبارات بانكي از محل انتشار پول پر قدرت، انجام يافته است. به عبارت ديگر به‌رغم اينكه تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده در فاصله سال‌هاي 92-1389 تفاوت چنداني با تعداد ساخت‌و‌سازهاي مسكن در سنوات گذشته نداشته است، ولي از منظر محل جذب منابع تفاوت كاملا ماهوي دارند. ساخت و سازهاي قبل از سال 1389 (اوج توليد مسكن مهر) عمدتا از محل پس‌اندازهاي بخش‌خصوصي و منابع داخلي بانك‌ها تامين مالي شد؛ ضمن اينكه منابع مالي قابل ملاحظه‌اي نيز توسط بخش‌خصوصي باید صرف خريد زمين براي توليد مسكن مي‌شد، اما در برنامه عملياتي مسكن مهر، هزينه‌هاي تامين زمين به جاي اينكه از محل منابع بخش‌خصوصي تامين می‌شد، به‌صورت رايگان از سوي دولت تخصيص يافت. به علاوه، مخارج سرمايه‌گذاري مسكن نيز عمدتا نه از منابع بخش‌خصوصي بلكه از محل انتشار پول پرقدرت بانك مركزي تامين مالي شد.
متاسفانه اين سياست با تشديد تحريم‌هاي اقتصادي بين‌المللي نيز همزمان شد و زمينه مناسبي را براي خروج منابع مالي بخش‌خصوصي از فعاليت‌هاي مسكن ايجاد كرد. خروج منابع بخش‌خصوصي از مسكن و جذب آنها به بازارهاي دارايي رقيب، چشم‌انداز هر گونه افزايش عرضه در بخش مسكن را از ميان برد. كاهش چشمگير پروانه‌هاي ساختماني از ابتداي سال 1392 لغايت خرداد ماه 1394 مشهود و مويد عدم جذابيت بخش مسكن براي ورود مجدد منابع و سرمايه‌هاي بخش‌خصوصي در فعاليت‌هاي مسكن است. (جدول شماره1).
آثار مستقيم خروج سرمايه‌هاي بخش خصوصي از فعاليت‌هاي مسكن را مي‌توان در رشد منفي ارزش ‌افزوده ساختمان در بخش خصوصي نيز ملاحظه كرد. رشد ارزش افزوده ساختمان در بخش خصوصي در سال 1390 نسبت به سال 1389 معادل 9/ 1 درصد ولي در سال‌هاي 1391 لغايت 1393 به ترتيب معادل 4، 5/ 7- و 1/ 2- درصد است.

از سوي ديگر به‌رغم نياز سالانه بالغ بر يك ميليون واحد مسكوني (با احتساب تراكم خانوار معادل يك) در كشور، امكان دسترسي به مسكن براي خانوارهاي ايراني با توجه به درآمد سرانه پايين آنها مقدور نیست. براساس نتايج بودجه خانوار در سال 1393 معادل 4/ 33 درصد از كل هزينه ناخالص خانوار به هزينه «مسكن، آب، برق و گاز و ساير سوخت‌ها» اختصاص يافته است. اين در شرايطي است كه صرفا 6/ 24 درصد از هزينه‌ها به گروه «خوراكي‌ها و آشاميدني‌ها» تخصيص يافته است كه نشان‌دهنده سهم قابل ملاحظه هزينه‌هاي مسكن در سبد خانوار است. شايان توجه است كه هزينه مسكن در سبد خانوار نسبت به سال 1392 معادل 2/ 13 درصد افزايش يافته است.
به‌رغم كاهش نرخ رشد هزينه‌هاي مسكن در سبد خانوار طي دو سال ابتداي دولت يازدهم، همچنان شاهد بالا بودن قابل ملاحظه سهم هزينه‌هاي مسكن در سبد خانوار هستیم.
بررسي وضعيت شاخص دسترسي به مسكن در دهك‌هاي درآمدي نيز مصرح عدم توانايي خانوارهاي دهك‌هاي درآمدي پايين در دسترسي به مسكن مناسب است.
بنابراین پديده كاهش تقاضاي موثر در بخش مسكن به همراه كاهش عرضه واحدهاي مسكوني منجر به برقراري ثبات نسبي در قيمت‌هاي مسكن و كاهش معاملات مسكن طي دوره‌ زماني مرداد ماه 1392 لغايت خرداد ماه 1394 شده است.

(نمودار شماره 3 و 4)

ناگفته نماند كه وجود تقاضاي موثر در هر فعاليتي، عامل مهم و كليدي براي جذب منابع بخش‌خصوصي و ايجاد رونق در آن بازار است. ليكن به دليل فاصله زياد ميان قيمت‌هاي معاملاتي مسكن و درآمد خانوار، به ويژه در دهك‌هاي مياني و پايين جامعه و همچنين با توجه به تكليف قانوني دولت در مواد 31 و 43 قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران، سياست‌هاي يك‌سويه طرف تقاضا نمي‌تواند به عنوان اولويت‌هاي سياست‌گذاري در بخش مسكن مورد نظر قرار گيرد.
بر اين اساس سياست‌هاي حمايت از طرف تقاضا از جمله افزايش تسهيلات خريد در دو سال ابتدایي دولت يازدهم منجر به بهبود نسبت وام خريد به قيمت مسكن شده است (جدول شماره 3 )، ايجاد صندوق پس‌انداز يكم در بانك مسكن كه با جمع‌آوري نقدينگي طي يك‌سال امكان اعطاي تسهيلات تا 80 ميليون تومان را براي واحدهاي مسكوني در كلان‌شهرها فراهم كرده است، در كنار برنامه‌ريزي جدي براي تكميل و بهره‌برداري از پروژه‌هاي مسكن مهر بدون استفاده از منابع خط اعتباري و بانك مركزي، بهسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده شهري از طريق اعطاي سالانه 300 هزار فقره تسهيلات ارزان قيمت 30، 40 و 50 ميليون توماني توجيه‌پذير است.
به علاوه توسعه نظام تامين مالي مسكن متكي بر ابزارهاي بازار سرمايه در اين شرايط ضرورتي انكارناپذير دارد كه توسط دولت يازدهم نيز پيگيري شده است. توسعه بازار مسكن چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا نيازمند تامين مالي بدون آثار تورمي است و بهترين ظرفيت براي آن، سرمايه‌هاي خرد بخش‌خصوصي است كه مي‌تواند از كانال بازار سرمايه جذب فعاليت‌هاي عرضه و تقويت تقاضاي مسكن شود.
راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري زمين و ساختمان و شركت تامين سرمايه مسكن در سال 1393 و پيگيري مجدانه راه‌اندازي بازار رهن ثانويه را مي‌توان از زمره اين اقدامات طي دو سال ابتداي دولت يازدهم در بخش مسكن دانست.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۵۴۵