حبيب نيکجو

شوراي پول و اعتبار پس از کش و قوس هاي فراوان راي به افزايش تسهيلات خريد مسکن داد. افزايشي که با دو هدف مشخص صورت پذيرفت: خانه دار شدن خانوارهاي مستاجر و خروج بخش مسکن از رکود. در اين يادداشت اين موضوع را بررسي مي کنيم که اين مصوبه تا چه ميزان مي تواند کشور را به سمت اين دو هدف رهسپار کند. اما قبل از بررسي اين مصوبه لازم است، اصل آن را مورد بررسي قرار دهيم: براساس اين مصوبه ، وام خريد مسکن در تهران، شهرهاي بالاي 200 هزار نفر و شهرهاي کوچک به ترتيب 80، 60 و 40 ميليون تومان تعيين گرديد. اين وام با نرخ سود 14 درصد و بازپرداخت تسهيلات 12 ساله در نظر گرفته شده است. البته براي دريافت اين تسهيلات، متقاضيان بايد نيمي از مبلغ تسهيلات را براي يک سال سپرده گذاري کنند.

هدف اول: خانه دار شدن مردم

براي بررسي موفقيت اين طرح در زمينه خانه دار شدن مردم، بايد دو موضوع سهم اين وام در قيمت تمام شده مسکن و استطاعت خانوارهاي هدف براي پرداخت اقساط را بررسي کنيم. طبعا سهم وام در قيمت تمام شده مسکن در شهرهاي مختلف کشور متفاوت است.

سوال بعدي که در زمينه اثرگذاري اين وام در خانه دارشدن مردم مطرح است، بررسي ميزان توانايي مردم در پرداخت اقساط آن است. از آنجايي که جامعه هدف اين طرح را خانوارهاي مستاجر تشکيل مي دهد، اقدام به تبارشناسي اين گروه مفيد به نظر مي رسد. مطالعات تجربي نشان مي دهد که رابطه مستقيمي ميان سن سرپرست خانوار و احتمال انتخاب مسکن استيجاري وجود دارد. يعني، افرادي که کم سن و سال تر هستند، با احتمال بيشتري مستاجرند.

از طرف ديگر، محاسبات خراسان(به صفحه 8 امروز مراجعه کنيد)، نشان مي دهد که اقساط ماهيانه براي سه سطح وام به ترتيب يک ميليون و 149 هزار تومان، 862 هزارتومان و 574 هزار تومان در نظر گرفته شده است. با اين حساب مي توان گفت که استطاعت مالي جامعه هدف در شهرهاي کوچک و متوسط بيشتر از شهر تهران مي باشد.با درنظر گرفتن استطاعت مالي و سهم وام در قيمت تمام شده مسکن مي توان اين گونه نتيجه گرفت که علاقه مندي به اين تسهيلات در شهرهايي که بين 200 هزار نفر تا يک ميليون نفر جمعيت دارند، بيشتر از ساير شهرهاست و احتمالا کمترين استقبال در کلانشهرها اتفاق مي‌افتد که سهم وام در قيمت مسکن پايين است و اقساط آن نسبت به حقوق بالاست.

هدف دوم: خروج بخش مسکن از رکود

طبيعتا هدف دوم دولت در نتيجه بخش بودن هدف اول تعريف مي گردد. يعني اگر متقاضيان زيادي براي اين طرح وجود داشته باشند، تقاضا براي مسکن شکل خواهد گرفت. در اين بخش، فرض مي شود تمام سقف 84 هزار وام هاي خريد مسکن، متقاضي دارد. طبيعتا ترکيب تحقق اين وام در ميان شهرهاي مختلف بسيار مهم است. به اين معني که هرچند سهم تعداد وام هاي تحقق يافته نسبت به معاملات فعلي بازار مسکن بيشتر باشد، خروج از رکود با شدت بيشتري اتفاق مي افتد. با اين حال، آخرين آمارهايي که از تعداد معاملات خريد و فروش مسکن در دسترس است مربوط به سال 90 مي باشد که در آن سال 874هزار معامله خريد و فروش صورت گرفته است. با توجه به درصد رشد تعداد معاملات مسکن که توسط مرکز آمار منتشر مي شود، مي توان نتيجه گرفت که در حال حاضر حدود يک ميليون و 200هزار معامله خريد و فروش مسکن در کشور صورت مي پذيرد.

با اين تفاسير 84 هزار وام مسکن موثر در يک سال مي تواند اثر قابل توجهي بر بازار مسکن بگذارد تا کسادي از بازار رخت بربندد. به هر ميزان که وام مسکن ساير بانک ها نيز اضافه شود خروج بازار مسکن از کسادي تشديد خواهد شد. با اين حال ترديدهاي جدي در زمينه تحريک عرضه به واسطه افزايش تقاضاي مسکن وجود دارد. چراکه بنا به آمارهاي رسمي حدود يک ميليون و 300 هزار واحد مسکوني خالي در کشور وجود دارد و علاوه بر اين، تعداد قابل توجهي مسکن نيمه کاره در بازار وجود دارد. لذا، به احتمال زياد، اين افزايش تقاضا به تکميل واحدهاي نيمه کاره و پر شدن برخي از واحدهاي خالي منجر مي شود و اثر کمتري بر ايجاد واحدهاي مسکوني جديد مي گذارد.

نکته ديگري که در زمينه خروج مسکن از رکود، نقش آفريني مي‌کند، بحث تغييرات قيمت مسکن در اثر وام مسکن است. در اين زمينه شوراي پول و اعتبار، اقدام به عمل تحسين برانگيزي کرده است که مي تواند آثار تورمي و افزايش قيمت مسکن را تا حد زيادي کنترل کند. سپرده گذاري يک ساله نيمي از وام درخواستي باعث مي شود تا تقاضا براي وام در طول زمان توزيع شود و آثار رواني شروع اين طرح کنترل شود. طبعا، اولين وام هايي که براي خريد خانه به افراد تعلق خواهد گرفت، خرداد ماه سال آينده خواهد بود که سبب مي شود، جلوي افزايش قيمت مسکن تا حدي گرفته شود. کارکرد ديگر اين اقدام را مي توان در کاهش مشکل نقدينگي اين طرح جست و جو کرد.

چراکه يکي از مشکلات اساسي که بر هر طرح افزايش وام مسکن وارد مي‌شد، نبود نقدينگي براي افزايش اين وام بود. در پايان بايد گفت گرچه نقدهايي به اين طرح وارد است اما در مجموع خوب ارزيابي مي‌شود. شايد مهم ترين برتري اين طرح در مقابل ايده هاي خانه دار شدن در دولت قبل(نظير مسکن مهر)، وارد نکردن فشار بر پايه پولي و به دنبال آن افزايش تورم است.

هرچند که حجم خانه دار شدن مردم در اين طرح قابل مقايسه با مسکن مهر نيست، اما زماني که اين طرح را در کنار مسکن اجتماعي قرار مي دهيم، مي‌توان گفت، دولت براي گروه هاي درآمدي متنوع، برنامه دارد.

منبع: خراسان