جذابیت سپرده گذاری در بانک نسبت به سرمایه گذاری در بخش مسکن علیرغم کاهش نرخ سود سپرده بانکی 

دکتر حمید یاری

در کانال راه سرمایه نوشت:

دوره فعلی رکود در بخش مسکن و ساختمان را می توان یکی از طولانی ترین دوره ها به شمار آورد که علل متفاوتی بر آن شمرده شده است، از کاهش نرخ ازدواج و تشکیل خانوار تا تولیدات بالا و بیش از حد نیاز در ده سال گذشته، مسکن مهر، رکود جهانی و... . اما شاید بتوان یکی از مهمترین این دلایل را مثبت شدن نرخ سود واقعی (تفاوت بین نرخ سود اسمی سپرده های بانکی و تورم) دانست که باعث شد خریداران مصرفی مصرف خود را به تعویق اندازند و سرمایه گذاران و سفته بازان بازار بانکی را بازار جذاب تری برای سرمایه گذاری بدانند. در هفته های اخیر بخشنامه جدید بانک مرکزی و الزام سفت و سخت بر رعایت سقف نرخ 15درصدی سپرده ها باعث شده دوباره این بحث داغ شده و مورد توجه واقع شود. جهت پاسخ به آن ابتدا لازم است به طور خلاصه به این بپردازیم که اصلا رابطه سود بانکی و بخش مسکن به شکلی است که آیا این کاهش باعث میشود این بازار از رکود خارج شود یا خیر؟

بطور کلی کاهش نرخ سود بانکی از یکسو با کاهش هزینه‌های تولید، قیمت تمام شده مسکن را تحت‌تاثیر قرار خواهد داد (اثر تولیدی) و از دیگر سو مسکن به‌عنوان یک دارایی سودآور و حافظ ارزش پول به‌عنوان یک بازار رقیب جدی برای منابع سپرده‌گذاران مطرح می‌شود(اثر سفته بازی).

نتايج تجربي به‌دست آمده از برازش مدلهای اقتصادسنجي براي اقتصاد ايران نشان مي‌دهد که متغير نرخ سود واقعي بانکي با سرمايه‌گذاري رابطه منفي دارد، اما حساسيت سرمايه‌گذاري نسبت به تغييرات نرخ بهره پايين است.. به‌اين معني که تغييرات نرخ سود بانکي بر تصميم براي سرمايه‌گذاري در ايران مهم است، اما درصد واکنش به تغيير آن پايين است.

اما از جنبه دوم، در بازارهای مالی و سرمایه گذاری، سرمایه گذاران با توجه به درجه ریسک گریزی خود، داراییهای خود را در بازارهای مختلف سرمایه گذاری می کنند، لذا در شرایطی که نرخ بازده یک بازار کاهش پیدا کند، سرمایه ها از بازار فوق خارج و به بازارهای رقیب کوچ می کنند. با توجه به ویژگیهای بازار مسکن، با کاهش بازده سیستم بانکی کاهش نرخ سود سپرده ها- سرمایه ها از این بازار خارج و به بازارهای زمین، مسکن، ارز و ... وارد می شوند. 

بررسی تاریخی رفتار متغیرهای بخش مبین آن است که هنگام کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانک‌ها در ابتدا به دنبال سفته‌بازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفته‌بازی تحریک می‌کنند. اما در رابطه نرخ سود بانکی و بازار اجاره باید گفت که ‌‌‌زمانی که موجران، سود سپرده کمتری را دریافت کنند، طبیعی است که به سراغ اجاره بهای بیشتر می‌روند تا این کسری را جبران کند. لذا با کاهش نرخ سود بانکی، موجران تمایل زیادی به دریافت اجاره بها پیدا خواهند کرد. به طوری‌که مبالغ رهن را پایین آورده و به جای آن، اجاره ماهانه دریافت می‌کنند تا به این وسیله درآمد ماهانه خود را افزایش دهند.

تمام مطالب گفته شده در بالا از دید تئوریک قضیه بود اما از نظر اجرایی سوال این است که اتفاقات اخیر در بازار پولی کشور چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت. در تحلیل این قضیه باید چند نکته مدنظر واقع شود: نکته اول قدرت نظارت و تنبیهی بانک مرکزی در اجرای سیاست فوق است، با توجه به سوابق گذشته و نحوه اجرای فعلی بخشنامه که باعث شده بیشتر حسابهای روزشمار با همان نرخ سابق تبدیل به حسابهای سپرده یکساله شوند و همچنین وجود ابزارهای درآمد ثابتی نظیر انواع صکوک، اوراق مشارکت، اوراق خزانه اسلامی و... با نرخ بازده بالا و در نظر گرفت مشکلات فعلی نظام بانکی به نظر می رسد کاهش نرخ بهره بانکی در بازار به میزان معناداری اتفاق نیافتد. از سوی دیگر با رد شدن پیک اجاره در بازار و مشخص شدن نرخ افزایش اجاره بهای امسال نیز به نظر نمی رسد تاثیری در بازار اجاره بها از این ناحیه برای امسال اتفاق بیافتد. نکته سوم به بازده مورد انتظار فعالین بازار مربوط میشود، حتی اگر فرض کنیم که نرخ سود بانکی در حد همان 15 درصد مدنظر بانک مرکزی هم قرار گیرد این نرخ( که بدون ریسک هم هست) همچنان از نرخ سود مورد انتظار بخش مسکن( که همراه با ریسک نیز هست) بالاتر است که طبق منطق، فعالین اقتصادی همچنان نرخ بدون ریسک را باید به نرخ ریسکی ترجیح دهند. اما نکته آخر اینکه با تمام نکات ذکر شده، آخرین اطلاعات نشان میدهد که بازار مسکن قبل از اعلام این بخشنامه تحولات مثبتی از خود نشان داده که نشان از یک دوره پیش رونق میدهد. با آغاز ورود تسهیلات مسکن یکم، این نوسانات میتواند تا حدودی تغییرات معنا دار داشته باشد اما به نظر نمی رسد با شرایط فعلی این نوسانات منجر به افزایش قابل توجه در قیمتهای مسکن شود که این تغییرات نیز بیشتر در واحدهای کوچک متراژ با قیمتهای مناسب قشر متوسط اتفاق خواهد افتاد. و با همه این اتفاقات همچنان پیش بینی میشود این بازار بانکی باشد که بازار اول سرمایه گذاری باقی بماند.

https://t.me/FinapathIran