بررسي روند «مال»سازي در تهران در گفت‌وگوی چگيني با «شرق»
بلندمرتبه‌سازی در تهران را اگر بخواهیم از منظر نه‌تنها برج‌سازی، بلکه «مال»سازی مورد توجه قرار دهیم، درخواهیم یافت که عمده این رخدادها که موجب خروج از توازن بافت شهری تهران شده، از کجا آب می‌خورد. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در گفت‌وگو با «شرق» تأکید دارد این عطشی که حدود دو دهه است به جان سرمایه‌داران تهران افتاده، حدود ١٢،١٠ سالی است که به اوج خود رسیده؛ مصادف با دورانی که کشور، با درآمدهای هنگفت نفتی روبه‌رو بود و اغلب سرمایه‌داران حقوقی (نه حقیقی) طالب آن بودند تا سرمایه‌های خود را به هر نحوی به گردش درآورند تا سود بیشتری عایدشان شود. چگینی در این بین اشاره می‌کند که در دوران احمدی‌نژاد با بیشترین جنب‌وجوش در عرصه «مال»سازی روبه‌رو بودیم و باز هم یادآور می‌شود که اغلب نهادهای نیمه‌دولتی یا بخش عمومی یا ارگان‌های مختلف وارد ماجرا شدند. حتی ارگان‌های نظامی و انتظامی هم برای آنکه از قافله عقب نمانند وارد میدان شدند که تا حدی به این موضوع دامن زد. به گفته او، حتی بدون بررسی مطالعاتی هم می‌توان متوجه شد که اکنون در بخش «مال» هم در تهران با مازاد روبه‌رو هستیم. چگینی تلویحا می‌گوید، این امر می‌تواند توازن قیمت در منطقه را به‌هم بریزد و چه‌بسا موجب خروج عده‌ای که دیگر توان پرداخت اجاره‌بهای چنین مناطقی را ندارند از مناطق برج‌نشین با «مال»های سربرآورده به حاشیه‌ها شود.
در شهرهای بزرگی مثل تهران نسبت به سال‌های قبل در زمینه مال‌سازی چقدر رشد کرده‌ایم؟
اگر به پیشینه این موضوع برگردیم، زمانی که شهرها بزرگ می‌شوند و تعداد ساکنان، واحد مسکونی، حمل‌ونقل و خودرو زیاد می‌شود، طبیعتا افراد به این فکر می‌افتند که اگر کسی می‌خواهد خرید کند، برای صرفه‌جویی در وقت بتواند از یک مکان همه خریدهایش را انجام دهد و پارکینگ هم در اختیارش باشد. در بقیه کشورها این اتفاق از سال‌های خیلی دورتر افتاده است. در کشور ما با فاصله زمانی این جریان شروع شده. قبلا تحت عنوان پاساژ و مراکز خرید با ابعاد کوچک‌تر این موضوع مطرح بود و به مسائل پارکینگ خیلی توجه نمی‌شد. بعدها مراکز تجاری - اداری تحت عنوان مال مطرح شدند که هم نیازهای خدماتی شهروندان را برطرف کنند و هم پارکینگ داشته باشند. منتها مقیاس مال‌ها باید با مقیاس شهر و جمعیتی که از آن استفاده می‌کنند، در تناسب باشد. در طرح‌های توسعه شهری که شامل طرح جامع و طرح تفصیلی می‌شود، مقیاس و معیارهایی در نظر گرفته شده که همه سرانه‌ها، از آنجا استخراج می‌شود و سرانه مسکونی، تجاری، اداری، فرهنگی، تفریحی، فضای سبز و... در آنجا مدنظر قرار می‌گیرد. طبیعتا باید تناسبی بین جمعیت و این سرانه‌ها وجود داشته باشد. این مال‌سازی‌ها در کلان‌شهرهایی مانند مشهد، تبریز و اصفهان هم طراحی شد. در اصفهان «سیتی‌سنتر» و چند مال دیگر ساخته شده است. در مشهد «پدیده شاندیز» و چند مال دیگر مطرح است. در تهران هم این اتفاق شاید به‌لحاظ توزیع جغرافیایی منسجم نباشد، اما مال‌های زیادی ساخته شده است. برخی از این مال‌ها ساخته شده و برخی هنوز در دست اقدام هستند. مال‌هایی مانند اطلس شمال در نیاوران که هنوز تمام نشده، پالادیوم و... ؛ مثل منطقه ٢٢ که تات‌مال در آن یکی از مال‌های بزرگ است. اگر بخواهیم مال‌ها را از نظر تعداد ارزیابی کنیم، شاید این تعداد، اندکی برای تهران زیاد باشد.
شاید یا واقعا گذشته؟
نیاز به مطالعه دقیق دارد، اما به نظرم از حد موردنیاز گذشته است. در کنار این مال‌ها مردم نیازهایشان را از فروشگاه‌های معمولی برآورده می‌کنند. اگر همه مال‌ها فعال شوند، بخشی از فروشگاه‌های محلی باید فعالیتشان را تعطیل کنند. درواقع فعالیت آنها کسب‌وکار بقیه را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد. یا باید تعطیل شوند یا باید به مال‌ها ملحق شوند؛ به طور نمونه، بخشی از طبقات مال‌ها فعال نیست که به دلیل عدم استقبال از آن است. زمانی که در جایی همه بخش‌ها فعال نیستند، درواقع در آن بخش، مازاد عرضه داریم. طبیعتا براساس مطالعات امکان‌سنجی باید به این سؤال پاسخ داده شود که در برخی مناطق تهران این اتفاق نیفتاده است.
از چه زمانی اقبال به سمت مال‌سازی بیشتر شد؟
شروع این کار از زمان احداث فروشگاه شهروند در میدان آرژانتین بود. البته قبل از آن هم فروشگاه‌هایی بودند، اما به صورت فروشگاه شهروند نبودند. فروشگاه شهروند به صورت مدرن حدود دهه ٧٠ مطرح شد. بعد از آن چیزی در حدود ١٠، ١٥ سال گذشته، کم‌کم گرایش‌ها به این سمت خیلی زیاد شد. مگامال اکباتان، پالادیوم، اطلس‌مال، تات‌مال و رزمال در منطقه ٢٢ ساخته می‌شوند. تات‌مال، سه، چهار سال است که شروع شده و مطالعاتش نهایتا مربوط به شش سال قبل است. همه اینها مربوط به دهه اخیر هستند. درواقع یک دهه است که این موج ایجاد شده و زمانی‌که موج ایجاد می‌شود، ممکن است با مازاد مواجه شویم.
اواخر دولت اصلاحات یا اوایل دولت آقای احمدی‌نژاد؟
بیشترشان در ١٢ سال اخیر بودند. تات‌مال، رزمال، پالادیوم، اطلس‌مال، هایپرمارکت و مگامال اکباتان مربوط به دهه اخیر هستند که به دوره آقای احمدی‌نژاد برمی‌گردد. بخشی هم برمی‌گردد به اینکه فضای اقتصادی کشور به سمتی رفت که در دولت نهم و دهم درآمد نفتی افزایش پیدا کرد و بخشی از منابع مالی به سمت کالاهای غیرقابل مبادله سوق یافت؛ مثل مسکن که حجم انبوهی از ساختمان‌های بلند احداث شد و نیز گرایش به سمت مال‌سازی افزایش یافت. همچنین به دلیل تحریم و محدودیت مراودات اقتصادی و محدودشدن بخش صنعت، منابع مالی به سمت مسکن و مال‌ها سوق یافتند. طبیعتا به‌جز بخش خصوصی، نهادهای نیمه‌دولتی یا بخش عمومی یا ارگان‌های مختلف هم وارد ماجرا شدند؛ حتی ارگان‌های نظامی تا حدی وارد این فضا شدند که به این موضوع دامن زد؛ یعنی هرکس به تناسب خودش وارد این فضا شد.
انگار رقابتی بین‌شان به وجود آمد... .
به‌هرحال هرکدام می‌خواستند منابع مالی خود را به حرکت درآورند.
به ارگان‌ها و نهادها اشاره کردید. در قیاس با افراد حقیقی که دارایی و توان ساخت این مال‌ها را دارند، چند درصد افراد حقیقی بودند و چند درصد نهادها؟
اطلاع دقیقی ندارم که بدانم به چه نهاد و ارگانی وصل هستند؛ اما یا با پشتوانه بانک‌ها هستند که خود وابسته به ارگان‌ها و نهادها هستند یا شرکت‌های بزرگی که این کار را انجام می‌دهند. در برخی موارد نیز اشخاص حقیقی هستند؛ اما بخش عمده‌ای مربوط به نهادها، اشخاص یا وابسته به بانک‌ها هستند.
با توجه به اینکه در ١٠، ١٥ سال اخیر مال‌سازی خیلی پررنگ شده، آیا افرادی از وابستگان آقای شهردار توانسته‌اند در این زمینه وارد شوند؟
واقعا از این موضوع مطلع نیستم.
افراد وابسته به شهرداری چطور؟
در این زمینه هم مطلع نیستم. شاید بهتر است به جای این موضوع به ساختار مقررات و قوانین بپردازیم که اگر کسی بخواهد در این زمینه اقدام کند، باید براساس مصوبات شورای‌عالی شهرسازی و معماری و براساس طرح‌های بالادستی مثل طرح جامع و طرح تفصیلی اقدام کند که بگوییم این منطقه نیازمند مال است یا نه. نه اینکه مثلا شهرداری نیازمند پولی برای مجوز یا تغییر کاربری باشد و منبع درآمدی کسب کند. ممکن است در بعضی جاها این اتفاقات افتاده باشد؛ مثلا در پالادیوم تعادل ترافیکی منطقه به هم خورده است. مکان‌یابی باید درست و براساس ضوابط و مقررات باشد.
آیا شهرداری به ضوابط مالی پایبند بود؟
به‌نوعی به سیاست‌های شهرداری برمی‌گردد. اصولا شهرداری باید مجری سیاست‌های دولت باشد؛ چون دولت سیاست‌گذار جامعه به‌عنوان نهاد عمومی و نهاد حاکمیت است و وقتی سیاستی را در حوزه شهر و شهرسازی و سکونت مردم تدوین می‌کند، در طرح‌های توسعه شهری (جامع و تفصیلی) می‌آید و مصوبه در شورای‌عالی و شهرسازی و معماری تصویب می‌شود؛ مثلا گفته می‌شود سطح طبقات این منطقه باید چقدر باشد، مرکز تجاری‌ای که ساخته می‌شود باید چه مدلی باشد. وقتی از این مقررات عدول می‌کنیم، در واقع از قانون عبور کرده‌ایم و تعادل شهر را به هم می‌زنیم که طبیعتا سکونت و زندگی را سخت می‌کند و به‌نوعی جایی از شهر را حتی گران‌تر می‌کند. ناگفته نماند شهرداری به همه این فضاها نیاز دارد؛ همان‌طورکه به فضای سکونت، رفتوآمد و ارتباطات نیاز دارد، به فضای اداری و تجاری و خرید هم نیاز دارد.
در سال‌های گذشته برج‌سازی هم گسترش زیادی داشته است. شرایط برج‌سازی هم با مال‌سازی همخوانی داشت؟
شهرسازی براساس الگوها و مدل‌هایی است که مصوبه شورای‌عالی معماری شهرسازی و طرح‌های تفصیلی و جامع شهری است. طبیعتا این الگوها می‌گوید جمعیت‌پذیری هر منطقه شهری، ارتفاع ساختمان‌ها، سطح اشغال زمین و... چقدر باید باشد و همه اینها تابع مقررات است. همین الان می‌توانم از این پنجره ساختمان‌هایی بیش از ٢٠ طبقه را ببینم. باید ضوابط و مقرراتی برای ساخت این برج‌ها داشته باشیم. مساحت زمین، کوچه و خیابانی که برج‌ها در آن ساخته می‌شود، چه معبری دارد و آیا ظرفیت لازم را دارد یا نه و در مکانی واقع شده که قوانین و مقررات به ما اجازه‌‌اش را می‌دهد یا نه. روشن است که فراتر از این اتفاق رخ داده. به خیلی از جاها نباید اجازه ارتفاع می‌دادیم که داده شده؛ مثلا اجازه داده شده از پنج تا ٢٠ طبقه ساخته شود که تعادل شهری را به هم زده و سکونت و رفتوآمد و ترافیک را با مشکل مواجه کرده. مسائلی که برای شهروندان ایجاد شده بسیار پیچیده و زیاد است. شاید شهرداری بخشی از منابع درآمدی‌‌اش را از فروش تراکم به دست آورده؛ ولی راه درست را باید از مسیر دیگری رفت و با همراهی دولت درآمدهای پایدار را ایجاد می‌کرد که به توسعه پایدار کمک کند. در غیراین‌صورت تعادل شهرها به هم می‌خورد و مسائل سکونت و رفتوآمد و تمام سرانه شهری به هم می‌خورد. در منطقه‌ای که تراکم مازاد داریم و ساختمان‌های مسکونی زیادی ساخته می‌شود، در خیلی از کوچه‌ها دوبله پارک می‌کنند؛ مثلا در کوچه‌‌ای مدرسه ساخته شده که آن ساختمان به درد مدرسه نمی‌‌خورد؛ اما به دلیل کمبود فضای آموزشی این اتفاق افتاده است. دلیلش همین تمرکز ساختمان‌سازی است.
برج‌های خالی زیادی در منطقه ٢٢ هستند. در ساخت این برج‌ها هم نهادها و ارگان‌ها وارد شده‌اند؟
در منطقه ٢٢ نهادهای نظامی و انتظامی هستند و بقیه دستگاه‌ها و میزان حضور بخش خصوصی اندک است. در این منطقه حجم زیادی از برج فراتر از ظرفیت منطقه ساخته شده و تعادل و تراکم آن منطقه را به هم زده است. باید مدت زیادی بگذرد تا این تعادل ایجاد شود. جمعیت‌پذیری در این برج‌ها مشکلات ترافیکی را افزایش خواهد داد. در آینده رفتوآمد از انتهای منطقه ٢٢ تا مرکز شهر مشکل خواهد بود؛ مگر اینکه حمل‌ونقل عمومی گسترده و مترو هم ایجاد کنند. بخشی از این برج‌ها نیمه‌کاره و خالی هستند و تا یکی، دو سال آینده همه تمام خواهند شد و برای سکونت استفاده خواهند شد و مشکلاتی در پی خواهیم داشت.
برج‌سازی در این شکل و قالب در منطقه دیگری از تهران هم ایجاد مشکل کرده است؟
به آن شکل متمرکز خیر. بقیه پراکنده هستند.
در مشهد اطلس‌مال و دو مال بزرگ دیگر مربوط به آستان قدس ساخته شده است. افرادی که در حوالی این مناطق زندگی می‌کنند، می‌گویند حاشیه‌نشینی بسیار گسترده‌ای در پی مال‌سازی و برج‌سازی‌های آن منطقه رخ داده. ازجمله زمین‌هایی که با زور یا ترفند گرفته شده است. آیا می‌توان رابطه‌ای بین گسترش مال‌ها و برج‌ها با حاشیه‌نشینی برقرار کرد که با افزایش ساخت مال‌ها و برج‌ها، حاشیه‌نشینی هم افزایش یافته است؟
درباره گسترش حاشیه‌نشینی به این شکل مشخص کار نشده، اما به هر حال، اثر قیمتی زیادی ممکن است بگذارد. مثلا در جایی‌که مجتمع بزرگی ایجاد می‌کنید، اول باید زمین خریداری و تملک کنید که همین امر منجر به افزایش قیمت خواهد شد و باعث می‌شود گروه‌های متوسط و پایین از آن مکان جابه‌جا شوند و نتوانند سکونت داشته باشند. ممکن است بعضی از کسانی که در آن مکان، اجاره‌نشین بودند مجبور شوند منطقه را ترک کنند. در واقع آثار قیمتی این اتفاق، می‌تواند اثرات جانبی مخربی داشته باشد.
مطالعه دقیقی در این زمینه صورت نگرفته؟
به صورت تئوری مشخص است. اگر یک منطقه از شهر را به لحاظ اقتصادی فعال کنید در قیمت زمین و مستغلات اثرگذار خواهد بود و باعث می‌شود خیلی از افراد مستأجر آن منطقه مجبور به جابه‌جایی شوند چون تناسب افزایش، نرمال نیست.
با توجه به اینکه در زمینه مال، مازاد داریم، اکنون که همسویی بین دولت و شورای شهر وجود دارد، برای حل این مسئله یا جلوگیری از صدور مجوزهای جدید در این زمینه صحبتی شده است؟
همیشه تأکید دولت بر این است که قانون اجرا شود. هر گروهی که می‌خواهد سر کار بیاید مهم نیست. ممکن است گروهی از لحاظ تفکر در یک راستا باشند اما اگر این‌طور هم نباشد، مهم اجرای قانون است. ما تصمیم به آبادانی و اجرای درست کارها در کشورمان داریم.
اما اگر این نگاه حاکم نباشد و شهرداری بازهم دنبال درآمدزایی باشد... .
همه‌مان قانون و متعاقب آن مصوبات شورای‌عالی معماری و شهرسازی و طرح‌های جامع و تفصیلی را قبول داریم. قانون می‌گوید در این منطقه نباید بیش از پنج طبقه ساخته شود، زمانی که این کار را انجام دهیم باز همین اتفاقات را شاهد خواهیم بود. اگر کارهایمان در چارچوب مقررات باشد چنین اتفاقاتی را شاهد نخواهیم بود. طبیعتا شهرداری مشکلات زیادی دارد که باید بتواند آنها را حل‌وفصل کند. شهرداری باید برنامه‌های مدونی داشته باشد که بتواند شیوه‌های تأمین مالی دیگری را برای خودش در نظر بگیرد که کم‌کم از مسئله فروش تراکم عبور کند.