کمال اطهاری پزوهشگر اقتصادی در گفت وگو با خبرآنلاین با اشاره به تاثیر اوراق رهنی مسکن در اقتصاد ایران که اخیرا اجرایی شد، اظهار داشت:طرح بازار رهنی مسکن یا رهن ثانویه به پیش ازانقلاب برمی گردد ؛ از آن زمان که می بایست این اوراق منتشر می شد،45 سال می گذرد.بنابراین انتشار چنین اوراقی حتما نظام مالی و بانکی ایران را بالغ می کند.

وی با بیان اینکه اقتصاد ایران چاره ای جز انتشار این اوراق ندارد،تصریح کرد: برای اینکه بانکها بتوانند ذخایر کافی برای پرداخت وام داشته باشند،لازم است این اوراق ارایه شود،یعنی اوراق رهنی در بورس به فروش برسد و کسی که وام گرفته متعهد است اصل سرمایه را با سود معینی به بانک بازگرداند که این یک درآمد هم برای بانکها محسوب می شود .

این کارشناس مسکن با تاکید براینکه این درآمد قابل فروش است و بانکی که اوراق رهن مسکن را عرضه کرده می تواند آن را تبدیل به ذخایر کند،عنوان کرد:این اوراق نیاز به سپرده گذاری و غیره و ذالک ندارد، پس این اوراق فی نفسه اقدام مثبتی برای بلوغ نظام بانکی محسوب می شود. اما حتما لازم است این اوراق مجموعه ای از اقدامات تکمیلی دیگرهم داشته باشد تا برای اکثریت جامعه مفید واقع شود.

مراقبت از طرد نشدن گروههای کم درآمد

اطهاری اولین اقدام تکمیلی دولت برای اثرگذاری اوراق رهنی  را بیمه یا تضمین وام ها به گروه های درآمدی متوسط و پایین عنوان کرد و گفت: مثلا از سال 1936 که این طرح در آمریکا اجرا شد، نظام پشتیبانی آن هم به اجرا درآمد. بعد از نظام رهنی، وام رهنی مسکن و رهن ثانویه در آمریکا عمومیت پیدا کرد.

او با طرح این سئوال که  مشخص نیست که آیا زنجیره تکمیلی این اوراق شکل گرفته یا خیر،تصریح کرد: البته در بازنگری طرح جامع مسکن پیش بینی شده بود که اول صندوقی برای تضمین این اوراق ایجاد شود و سپس وام رهنی ثانویه عرضه شود.زیرا بدون این پیش نیازها این طرح عملا کنار گذاشته می شود و گروههای درآمدی متوسط به پایین از نظام بانکی و این طرح طرد می شوند.

این کارشناس مسکن یادآور شد: همانطور که هم اکنون این گروهها از بازار مسکن طرد هستند، با اجرای ناقص این طرح به طور کامل طرد خواهند شد. این طرح وقتی ارزشمند است که بتواند با این یک نظام فراگیرتر شود ونه خاص تر. در غیراینصورت خود دولت گرفتار شده و مجبور می شود که اگر اوراق را تضمین نکند، وام های خاص و اقدامات خاص به گروههای کم درآمدها در نظر بگیرد که قطعا بسیار پرهزینه تر خواهد بود.

به گفته وی گروههای کم درآمد و پایین اکثریتی را در جامعه تشکیل می دهند و اگر این گروه  با تضمین بتوانند پس اندازهایشان را به سیستم بانکی بیاورند، سیستم بانکی هم منتفع می شود.

خروج از رکود

اطهاری در پاسخ به این سئوال که آیا اوراق رهنی مسکن به خروج اقتصاد از رکود منجر خواهد شد،گفت: اگر این اقدامات تکمیلی یاد شده، صورت نگرفته باشد به نظر نمی رسد که تاثیر تعیین کننده ای برای خروج اقتصاد از رکود داشته باشد، چون اکثریت جامعه مجددا از این طرح کنار گذاشته می شوند. اکثریتی که نبود آنها عامل تشدید کننده رکود است.

وی افزود:تا زمانی که بخش واقعی مسکن رانتی باشد،این اقدام  فایده ای ندارد، چون قیمت زمین رانتی است؛در واقع امروز با تراکم فروشی بخشی از مسکن کشور ساخته می شود .چون  تولید صنعتی مسکن وجود ندارد در نتیجه اکثریت جامعه چون رانت ندارند نمی توانند به مسکن برسند.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه تا پس انداز و گردش در نظام مالی شکل نگیرد،مسکن از رکود خارج نخواهد شد، خاطرنشان کرد: اوراق رهنی بدون پشتوانه نمی تواند از پس رانت زمین بربیاید و مسکن به قیمت واقعی عرضه نمی شود.

او با بیان اینکه قیمت رقابتی مسکن یعنی رانت زمین از آن برداشته شده باشد،گفت: در این طرح هنوز نشانه های خروج رانت زمین وجود ندارد.

اطهاری با تاکید بر اینکه رکود به تنهایی دلیل مشکلات فعلی بازار مسکن نیست،تاکید کرد: قفل شدگی از عوامل دیگر رکود در بازار مسکن است . در شرایط کنونی کسی نمی تواند وام بگیرد چون چشم اندازی برای اشتغال و ازدیاد درآمد وجود ندارد.

وی ادامه داد: آنهایی که قبلا برای بورس بازی سراغ بازار مسکن می آمدند، برای ارزش دارایی می آمدند و نه ارزش مصرفی. اکثریت جامعه نمی تواند در این حوزه حضور پیدا کند، یعنی نمی توانند  مسکن خود را با قیمت رانتی دریافت کنند،در نتیجه جامعه استطاعت پرداخت بهای رانتی زمین را ندارد.

این کارشناس مسکن یادآور شد: رکود بخش مسکن ، قیمت های بالا و رانت زمین آنقدر شدت دارد که اکثریت جامعه که درآمد رانتی ندارند، نمی توانند وارد این بازار شوند وچون چشم اندازی هم ندارند که از خانواده قرض بگیرند ،در نتیجه حتی محرکی مثل وام  160 میلیون تومانی هم نمی تواند بازار مسکن را تکان بدهد. بنابراین راه افتادن بازار رهن ثانویه هرچند برای بلوغ نظام مالی ما لازم است اما چون بخش واقعی اقتصاد نمی تواند وارد دوران رونق شود و اشتغال ایجاد کند، عملا تاثیری نخواهد داشت.

رانت،مانع رونق مسکن

 او با تاکید براینکه رانت اجازه نمی دهد که بخش صنعت تسهیلات دریافت کند،گفت: متاسفانه می بینیم که بخش های غیرمولد تسهیلات بانکی دریافت می کنند اما بخش های تولید و اشتغال زا سهمی نمی برند و این دور باطل است.نظام مالی ما در خدمت اقتصاد مولد  نیست، اشتغال ایجاد نمی شود و چون اشتغال ایجاد نمی شود ، متقاضیان نمی توانند تسهیلات دریافت کنند مجموعه این اتفاق ها قفل شدگی ایجاد می کند. حالا در این گوشه از نظام مالی حتی اگر به صورت ناقص شاهد تحولی هم باشیم، در کل بازار مسکن اتفاقی نخواهد افتاد.

این کارشناس اقتصادی  با تاکید براینکه در حال حاضر کل اقتصاد در اسارت یک بخش رانتی قرار دارد،گفت:  بخش مالی ایران رانتی است و چون رانتی است به بخش مولد وام نمی دهد برخی به غلط این را با نظام مالی کشورهای سرمایه داری مرکزی مقایسه می کنند که بسیار نادرست است برای اینکه سرمایه مالی در کشورهای مرکزی سرمایه داری از ارزش افزوده تغذیه می کند .

فئودالی،نه سرمایه داری

این پژوهشگر اقتصادی عنوان کرد: صادرات چین 2.5 تریلیون دلار است؛ سه برابر کشوری مثل آلمان و دو برابر آمریکا.اساس بازارهای بورس کشورهای توسعه یافته، قمار بازی و رانت نیست،بلکه ارزش اضافی در چین تولید و آنجا انباشت می شود ،حال آنکه در ایران چون ارزش افزوده ای تولید نمی شود در نتیجه  رانت به بازارها می آید.

اطهاری تصریح کرد: این رانت سبب می شود که بخش مولد زمین گیر شده و در نتیجه نمی تواند در رقابت با تسهیلات رانتی قد علم کند.از سویی سود بالای بانکی مانع ازایجاد ارزش افزوده در صنعت شده و  این مساله اقتصاد ایران را قفل کرده است.

او با تاکید براینکه نظام مالی ایران فئودالی است،گفت:در حالی که برخی ها به غلط آن را  نظام سرمایه داری می خوانند. نظام مالی فئودالی رانت می گیرد و با بهره مالکانه زنده است. مثل ربایی که در دین اسلام نقل شده ؛ در قدیم هم ربا مثل رانت عمل کرده است.این نوع رباخواری یا سود رانتی مانع از اشتغال شده و حرکت بخش مولد داخلی را کند می کند.

به گفته وی پیش از آنکه اقتصاد ایران از رکود خارج شود،  لازم است اصلاحات مالی در بخش مسکن انجام بگرید.