دکتر علی چگینی
مدیرکل دفتر برنامه‌‌ریزی و اقتصاد مسکن
طی سالهای اخیر، شرایط رکودی بر اقتصاد کشور و همچنین بخش مسکن سایه افکنده و فعالیتهای تولیدی در این بخش را تحت‌تاثیر قرار داده است. یکی از مهم‌ترین آسیبهای رکود بر پیکره بخش مسکن قفل شدن منابع انبوهسازان در واحدهای ساخته شده و عدم وجود تقاضای موثر در بازار است. چارهاندیشی برای حل مساله مسکن و تقویت تقاضا همزمان با حمایت از سوی عرضه یکی از دغدغههای اصلی سیاست‌گذاران این حوزه بوده و افزایش سقف تسهیلات از جمله راهکارهای حل این معضل است. اما محدودیتهای شبکه بانکی و کمبود منابع اعتباری، پیشروی اجرای طرح‌هایی همچون افزایش سقف تسهیلات و تنوع بخشی به تسهیلات اعطایی قرار دارد.
در این اثنا به پیشنهاد انبوه سازان، خدمت بانکی جدیدی تحت عنوان تضمین معاملات نسیه مسکن تدوین و به بازار عرضه شده است که می‌تواند به مجموعه ابزارهای مالی مسکن اضافه شده و با مزایای نسبی که ایجاد میکند در تقویت تقاضای مسکن و نیز حمایت غیرمستقیم از سوی عرضه، موثر واقع شود. در این طرح که با سه بازیگر انبوهساز، بانک و خریدار مسکن انجام میپذیرد، بانک نقش اعتبارسنجی، اعتمادسازی و تضمین بازپرداخت اقساط را در قبال دریافت کارمزد مشخص به انجام میرساند. در واقع بانک به‌عنوان پل ارتباطی بین خریدار و فروشنده عمل کرده و با انعقاد قراردادهای مجزا با خریدار و فروشنده و ترهین اسناد مالکیت وظیفه تضمین معاملات را به‌عهده میگیرد. در این طرح قیمت فروش، مبلغ پیشپرداخت، طول دوره بازپرداخت و مبلغ اقساط پرداختی با توافق خریدار و فروشنده صورت پذیرفته و بانک عامل در این خصوص مداخلهای ندارد.
ازجمله مهم‌ترین مزایای این طرح می‌توان به عدم ضرورت استفاده از منابع مالی بانکها، افزایش قدرت خرید خانوارها، آزادشدن بخشی از منابع مالی تولیدکنندگان مسکن و فراهم شدن امکان سرمایهگذاری مجدد و در نتیجه ایجاد گردش مالی سرمایه برای تولیدکنندگان اشاره کرد. همچنین تجربه تضمین معاملات مسکن به‌عنوان یک خدمت بانکی جدید و یک ابزار تامین مالی در مجموعه ابزارهای موجود برای حوزه بانکداری و بخش مسکن بسیار مورد توجه خواهد بود و می‌تواند تجربه خوبی را به اشتراک گذارد. در سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن توجه به این نکته حائز اهمیت است که مسکن یک کالای ناهمگن و دارای بازه قیمتی گسترده است که متناسب با نیاز و تقاضای هر قشر از جامعه به وجود آمده است. در سوی خریداران نیز بازار مسکن با بازه وسیعی از تقاضای خانوارها با توان مالی متفاوت و درخواست خدمات متنوع مواجه است. بنابراین سیاست‌گذاران حوزه مسکن در امر سیاست‌گذاری با دشواری مواجه بوده و باید برنامههای متنوع برای پاسخگویی به خواست مخاطبان مختلف را طراحی کنند. لذا هر طرح و برنامه بدون شک مخاطب خاص خود را خواهد داشت و قابل دیکته کردن برای همه اقشار نیست. این طرح نیز برای قشر خاصی از جامعه که تقاضای آنها متناسب با واحدهای آماده عرضه بوده و توان بازپرداخت اقساط توافقی را دارند، مناسب است و در افزایش قدرت خرید ایشان و کاهش بار شمولیت سیاست‌گذاری برای متقاضیان هدف، موثر خواهد بود.
از دیگر سو باید توجه کرد که غالبا مسکن گران‌ترین دارایی خانوارها است که در طول زندگی خریداری می‌کنند و قیمت آن فاصله زیادی با میانگین درآمد سالانه خانوار دارد. در ادبیات نظری اقتصادی فرآیند تامین و تهیه داراییهای گرانقیمت و ضروری، صرفا برمبنای درآمد جاری برنامه‌‌ریزی نمیشود، بلکه به‌منظور افزایش قدرت خرید خانوار و رفع دغدغههای ناشی از تامین این نیاز، مکانیزمهای ترکیبی خرید براساس عقود نقد و نسیه تعبیه میشود. این سیستم در اغلب کشورهای دنیا تجربه شده و در بسیاری موارد منابع مالی بخش اقساطی در قالب تسهیلات توسط شبکه بانکی تامین میشود. در قانون حقوق تجارت ایران نیز تامین داراییها از طریق سیستمهای نقد و نسیه تعبیه شده و در این خصوص خلأ قانونی وجود ندارد. با توجه به ضرورت حمایت از خانوار در تامین منابع مالی مسکن، توسعه و ساماندهی نظام فروش اقساطی مسکن از طریق بخش خصوصی، تجربه بسیار مناسبی است و می‌تواند درآینده برای دیگر اشکال دارایی مورد استفاده قرار گیرد.