با ضوابط جديد سازمان ثبت اسناد و املاك ممكن مي‌شود
ابلاغ آيين‌نامه اجرايي قانون «تعيين‌تكليف املاك بدون‌سند»
راه «ثبت» براي مالكان بي‌سند باز شد
تشكيل دبيرخانه دائمي براي املاك فاقد سند در ادارات ثبت اسناد‌واملاك هر استان
مالكان بدون‌سند اسنادومدارك ملك‌شان را به دفاتر اسناد رسمي تحويل دهند
گروه مسکن-فرید قدیری، هاجر شادمانی: قانون «تعيين تكليف املاك بدون سند» 5 ماه بعد از تصويب در مجلس و ابلاغ آن به دولت، از امروز با دستور رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در همه استانها به اجرا درمي‌آيد.
انتشار متن اين قانون در دي‌ماه سال90 نشان داد: چالش نداشتن سندمحضري، تعداد قابل توجهي از مالكان انواع ملك شامل زمين و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌هاي مسكوني را درگير كرده است. اين گروه از مالكان طي اين مدت در انتظار اجراي قانون بودند اما مراجع قضايي حوزه ثبت اسناد اجراي قانون را به تدوين آيين‌نامه اجرايي آن منوط كرده بودند. آيين‌نامه اجرايي قانون تعيين تكليف املاك فاقد سند 25 تيرماه با امضاي رييس قوه قضائيه به رييس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ابلاغ شد و اين سازمان نيز هم‌اكنون اجراي مفاد قانون را براي ادارات ثبت اسناد همه استانها لازم‌الاجرا عنوان كرده است.
براساس آيين‌نامه اجرايي اين قانون، در هر يك از ادارات ثبت اسناد و املاك استانها يك دبيرخانه دائمي با موضوع رسيدگي به وضعيت مالكان املاك بدون‌سند تشكيل مي‌شود كه اين دبيرخانه زيرنظر مديركل ثبت اسناد استان فعاليت خواهد كرد.
مالكان اين نوع املاك در اولين اقدام براي درخواست سندمحضري بايد اسناد و مداركي كه در اختيار دارند و اثبات مي‌كند «منشاء تصرفشان قانوني است اما به هر علتي تاكنون موفق نشده‌اند براي ملك‌شان سند بگيرند» را از طريق مراجعه به درگاه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك و تكميل فرم تقاضا‌نامه الكترونيكي، پست كنند يا اينكه مدارك‌شان را به يكي از دفاتر اسناد رسمي محل تحويل دهند.در گام بعد، دبيرخانه اجراي اين قانون، به پرونده‌هاي ارسالي رسيدگي مي‌كند و آن را در اختيار كارشناس منتخب قرار مي‌دهد. كارشناس با اعزام به محل ملك حداكثر ظرف مدت 20 روز، اسناد و مدارك تحويلي را با وضعيت فعلي ملك تطبيق مي‌دهد و در نهايت با تنظيم صورتجلسه‌اي حاوي «خلاصه وضعيت ثبتي ملك، آخرين مالك رسمي، نحوه خريد متقاضي از مالك و مساحت ملك» متن صورتجلسه را به امضاي 4نفر از مجاورين يا معتمدين محلي و نيز متقاضي صدورسند مي‌رساند و آن را تحويل دبيرخانه مي‌دهد.در آخرين مرحله، گزارش كارشناس منتخب چنانچه به تاييد دبيرخانه برسد و مالكيت فرد متقاضي صدور سند اثبات شود، دبيرخانه موظف است قبل از صدور سند، راي هيات را در روزنامه‌هاي كثيرالانتشار آگهي كند و اگر اعتراض به راي –شخصي كه مدعي شود او مالك است- وجود نداشت، دبيرخانه مي‌تواند در نهايت مبادرت به صدور سند مالكيت كند.
متن آيين‌نامه اجرايي قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي به شرح زير است:
در اجراي تكاليف مقرر در مواد 15، 17 و 18 قانون تعيين تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 20/9/1390 مجلس شوراي اسلامي، آيين‌نامه اجرايي متضمن ترتيب تشكيل جلسات، نحوه رسيدگي هيات‌ها و كارشناسان و نحوه دريافت و هزينه‌كرد وجوه قانوني به شرح زير به تصويب مي‌رسد.
ماده 1- در اين آيين‌نامه عبارات و اصطلاحات زير در معاني مشروحه زير به كار مي‌رود:
1- قانون: قانون تعيين‌تكليف وضعيت ثبتي اراضي و ساختمان‌هاي فاقد سند رسمي مصوب 20/9/1390 مجلس شوراي اسلامي.
2- آيين‌نامه: آيين‌نامه اجرايي قانون مذكور.
3- هيات: هيات يا هيات‌هاي حل اختلاف موضوع ماده يك قانون.
4- كارشناس: نماينده و نقشه‌بردار و كارشناس ثبتي كه به موجب ابلاغ مديركل ثبت استان به عنوان كارشناس تعيين مي‌گردد.
5- دبير هيات: كارمندي كه به موجب ابلاغ مديركل ثبت استان به عنوان دبير هيات تعيين مي‌گردد.
6- واحد ثبتي: اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان.
7- دستگاه صاحب زمين: موسسات و نهادهاي عمومي غيردولتي كه مالك يا متولي ملك مي‌باشد.
8- ملك جاري: ملكي كه اظهارنامه ثبتي براي آن تنظيم گرديده، اما تاكنون در دفتر املاك ثبت نشده است.
9- بانك اطلاعات: بانك حاوي اطلاعات املاك در زمينه اقدامات انجام‌شده توسط هيات و دبيرخانه موضوع اين قانون.
10- هيات نظارت: هيات موضوع ماده 6 قانون اصلاح ثبت اسناد و ا ملاك مصوب 18/10/1351.
ماده 2- مديركل ثبت اسناد و املاك استان موظف است ضمن ايجاد دبيرخانه و تعيين دبير و نيروي انساني و ملزومات مورد نياز دبيرخانه، مقدمات پذيرش تقاضاها و تشكيل جلسات هيات‌ها را فراهم نمايد. دبير هيات توسط مديركل ثبت استان از بين كاركنان رسمي و متعهد و متخصص به امور ثبتي و رايانه انتخاب مي‌گردد.
ماده 3- در هر واحد ثبتي يك دبيرخانه تشكيل مي‌شود و به تعداد موردنياز نيروي انساني در اختيار خواهد داشت. مسووليت دبيرخانه به عهده دبير هيات مي‌باشد. جلسات هيات رسيدگي مطابق مقررات در دبيرخانه تشكيل و در صورت تراكم كار و ضرورت تشكيل دو يا چند هيات دبيرخانه بايد متناسب با انجام امور هيات‌هاي مذكور مهيا گردد. مديركل ثبت اسناد و املاك استان مكلف است پيگيري و هماهنگي لازم جهت معرفي اعضاي هيات‌ها را با رييس‌كل دادگستري استان، مديران كل راه و شهرسازي و جهاد كشاورزي به عمل آورد.
ماده 4- متقاضي صدور سند مالكيت در اجراي مقررات قانون و آيين‌نامه از طريق مراجعه به درگاه الكترونيكي سازمان ثبت اسناد و املاك و تكميل فرم تقاضا نامه الكترونيكي و اسكن مدارك و مستندات موردنياز، تصوير مصدق مدارك و فايل نقشه را از طريق پست به دبيرخانه هيات ارسال مي‌نمايد.
تبصره 1- متقاضي در صورت تمايل مي‌تواند جهت تكميل فرم تقاضا نامه الكترونيكي و ارائه مدارك موردنياز به يكي از دفاتر اسناد رسمي مراجعه كند. دفاتر مكلفند به نمايندگي از طرف متقاضي مطابق ضوابط آيين‌نامه پس از تكميل فرم الكترونيكي تقاضا، نسبت به ارسال مدارك مورد نياز به هيات‌ها اقدام نمايند.
تبصره 2 – متقاضي مكلف است در صورت تغيير محل سكونت يا شماره‌تلفن يا آدرس الكترونيكي مراتب را به واحد ثبتي مربوط اعلام كند.
ماده 5- دبيرخانه در خواست‌هاي واصل‌شده را به ترتيب تاريخ وصول بررسي و پس از مميزي آن و مطابقت مدارك اسكن شده با تصاوير مصدق آن و اخذ گواهي تثبيت موقعيت نقشه ملك در سوابق كاداستر و احراز موضع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طريق الكترونيكي شماره پيگيري را به متقاضي اعلام مي‌نمايد. در صورتي كه تصوير مصدق مدارك مالكيت ظرف مدت 20 روز به دبيرخانه واصل نگردد، دبيرخانه مراتب را به نحو الكترونيكي به متقاضي اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارك به دبيرخانه تسليم نشود، فايل مذكور بايگاني و به مدت 3 ماه نگهداري و پس از آن در صورت عدم‌مراجعه حضوري متقاضي حذف خواهد شد. چنانچه مدارك مصدق ارسالي ناقص بوده يا با محتواي فايل الكترونيكي ارسالي مغايرت داشته باشد، دبيرخانه مراتب نقص يا مغايرت را به نحو الكترونيكي در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضي اعلام مي‌نمايد. متقاضي مكلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضاي وي با نظر هيات رد مي‌گردد.
تبصره – درخصوص درخواست‌هايي كه از طريق دفترخانه ارسال مي‌شود، در صورت عدم‌وصول مدارك به دبيرخانه هيات، ضمن ارسال اخطاريه به متقاضي، مراتب به دفترخانه نيز اخطار خواهد شد.
ماده 6- دبيرخانه مكلف است كليه مراحل ثبت تقاضاها و مميزي مدارك را در سيستم، ثبت و پس از تكميل و تعيين نوبت مراتب را به متقاضي اعلام و پس از استعلام وضعيت ثبتي ملك و دريافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتيب نوبت جهت رسيدگي به هيات ارسال نمايد، بديهي است سوابق ثبت‌شده قابل‌تغيير نمي‌باشد و بايد تحت شبكه در بانك اطلاعات واحد ثبتي و بانك‌هاي ديگري كه از طريق مركز توسعه فناوري اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پيش‌بيني خواهد شد، نگهداري شود.
تبصره 1- چنانچه مالك رسمي ملك مورد تقاضا، نهاد عمومي غيردولتي باشد و شخص به صورت عادي ملك را خريداري و متقاضي ثبت باشد، لازم است دبير هيات ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هيات مطرح نمايد. در مواردي كه نهاد عمومي غيردولتي صرفا با انتقال اعياني ملك موافقت نمايد هيات با حفظ حقوق مالك نسبت به عرصه، راي به انتقال اعياني به متقاضي خواهد داد.
تبصره 2- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعي دبير هيات مكلف است پس از دريافت مستندات مربوط به ميزان نسق اوليه، مراتب را به هيات ارائه نمايد.
تبصره 3- هر گاه مورد تقاضا زمين مزروعي و يا باغ باشد و يا پلاك‌هاي ذي‌ربط سابقه ملي يا موات داشته باشد، دبير هيات موظف است حسب مورد پس از جلب‌نظر ادارات جهاد كشاورزي يا راه و شهرسازي پرونده را به هيات ارسال نمايد.
ماده 7- نسبت به اشخاصي كه قبلا در اجراي مقررات ماده 147 اصلاحي قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكيل داده‌اند، ولي تاكنون پرونده آنها منتهی به صدور راي يا قرار بايگاني نگرديده، دبيرخانه مكلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آيين‌نامه با ارسال اخطاريه رفع نقص به متقاضيان، اقدام مقتضي را معمول نمايد.
ماده8- هيات در ساعت غيراداري در محل دبيرخانه تشكيل و با حضور همه اعضا رسميت مي‌يابد و پس از بررسي مدارك و دلايل ارائه شده مبادرت به صدور راي مي‌نمايد. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقيقات بيشتر و جلب نظر كارشناس، هيات قرار ارجاع به كارشناس منتخب را صادر مي‌نمايد. در صورتي كه هيات تشخيص دهد درخواست متقاضي خارج از شمول مقررات قانون بوده يا ملك مورد تقاضاي ثبت از اراضي دولتي، ملي، موات، منابع طبيعي و عمومي باشد، راي به رد درخواست متقاضي صادر مي‌كند.
تبصره- در صورتي كه صدور سند مالكيت به نحو مفروز ممكن نباشد، هيات مي‌تواند با درخواست متقاضي پس از تعيين ماخذ شش‌دانگ با رعايت ساير مقررات راي به صدور سند مالكيت مشاعي صادر نمايد.
ماده 9- در مواردي كه هيات حضور متقاضي يا صاحبان عرصه يا ساير اشخاص را براي اداي توضيح لازم بداند دبيرهيات موظف است ترجيحا از طريق پيامك يا آدرس الكترونيكي و در صورت عدم امكان با ارسال اخطار كتبي از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت‌شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هيات براي نوبت دوم از آنان دعوت نمود و در صورت عدم مراجعه و اطمينان از اطلاع مخاطب در اين خصوص، تصميم مقتضي اتخاذ خواهد نمود.
ماده 10- كارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعي ظرف مدت 20 روز پس از دريافت قرار كارشناسي با حضور متقاضي به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلي و مدارك خريد تطبيق دهد و در صورتي كه تصرف مالكانه و بلامعارض متقاضي يا متقاضيان احراز شود و تصرفات وي با ميزان خريداري يا سهم مشاعي منطبق باشد صورتجلسه احراز تصرف حاوي «خلاصه وضعيت ثبتي ملك، آخرين مالك رسمي، نحوه خريد متقاضي از مالك و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعيان، نوع ملك، حقوق ارتفاقي، شماره فرعي و اصلي، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعيان، نوع حد فاصل و پلاك مجاورين» را با ذكر سلسله ايادي تنظيم و به امضاي چهارنفر از مجاورين يا معتمدين محلي و نيز متقاضي رسانيده و به همراه نقشه ترسيمي به دبير هيات تسليم نمايد.
تبصره- در صورت اعتراض متقاضي به گزارش كارشناس منتخب، هيات مي‌تواند كارشناس ديگري را جهت تجديد كارشناسي تعيين نمايد.
ماده 11- نسبت به املاكي كه تشخيص حدود واقعي آن امكان‌پذير نمي‌باشد كارشناس يا هيات كارشناسي موظف است با رعايت ماده 4 قانون مساحت كل پلاك را پس از كسر گذرهاي احداثي مشخص و تناسب تصرفات متقاضي نسبت به سهم مشاعي وي را به هيات گزارش نمايد.
تبصره- در صورتي كه ملك داراي تعارض در سوابق ثبتي بوده يا مشمول مقررات ماده يك قانون نباشد، كارشناس مستندا گزارش لازم را در فرم جداگانه تهيه و به هيات تسليم مي‌نمايد.
ماده 12- دبير هيات مكلف است نسبت به پرونده‌هايي كه به كارشناس ارجاع شده پس از وصول نظريه كارشناس و استعلام وضعيت ثبتي، پرونده را به هيات ارائه نمايد. چنانچه ملك مورد تقاضا جاري و داراي سابقه اعتراض باشد و نتيجه آن مشخص نگرديده باشد، دبير هيات موضوع را از مرجع قضايي مربوط استعلام و در خصوص ساير محدوديت‌ها پس از انجام مكاتبات لازم نتيجه را به هيات ارسال مي‌نمايد.
ماده 13- دبير هيات مكلف است كليه آراي صادره از هيات را در بانك اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتي ارسال نمايند. واحد ثبتي مكلف است پس از انتشار آگهي موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاكي كه قسمتي از آن درخواست ثبت نشده است، با رعايت ماده 13 قانون پس از تنظيم اظهارنامه حاوي تحديد حدود، آگهي نوبتي و تحديد حدود را به صورت همزمان منتشر نمايد. در آگهي ماده 3 لازم است نام و نام‌خانوادگي متقاضي يا متقاضيان، پلاك اصلي و فرعي ملك، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام‌خانوادگي مالك رسمي قيد گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهي مذكور تجديد خواهد شد.
ماده 14- صدور سند مالكيت منوط به تاييد صحت انتشار آگهي و عدم وصول اعتراض يا تعيين تكليف اعتراض و نيز پرداخت هزينه‌هاي متعلقه مي‌باشد. درخصوص املاك جاري پس از تاييد موارد فوق و نيز حصول اطمينان از انجام عمليات ثبتي، مبادرت به صدور سند مالكيت خواهد شد.
ماده 15- كارشناسان منتخب بايد علاوه بر دارا بودن صلاحيت‌هاي عمومي و فقدان پيشينه سوء، واجد يكي از شرايط زير باشند:
الف- دارندگان مدارك كارشناسي و بالاتر در رشته‌هاي حقوق يا نقشه‌برداري با داشتن حداقل 2 سال سابقه كار و ساير رشته‌ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه كار در امور تخصصي ثبتي.
ب- دارندگان مدارك كارداني در رشته حقوق با گرايش علوم ثبتي با داشتن حداقل 5 سال سابقه كار و ساير رشته‌ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه كار در امور تخصصي ثبتي.
ج- دارندگان مدرك ديپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه كار در امور تخصصي ثبتي.
ماده 16- چنانچه آراي هيات‌ها در حين انشا دچار سهو قلم يا اشتباه جزئي گردد و اين ايراد خللي به اساس راي وارد ننمايد، هيات تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك مي‌تواند نسبت به تصحيح راي اقدام نمايد. در صورت ثبت ملك در دفتر املاك، مراتب در هيات نظارت مطرح و اتخاذ تصميم خواهد شد.
ماده 17- ميزان هزينه كارشناس به شرح زير تعيين خواهد شد و بايد قبل از شروع كار توسط متقاضي به حساب خاص در خزانه‌داري كل كشور واريز گردد:
الف- دستمزد كارشناسي ساختمان‌ها و تاسيسات:
1- تا 200 مترمربع مقطوعا 300.000 ريال؛
2- بيش از 200 مترمربع تا 500 مترمربع مقطوعا 400.000 ريال؛
3- بيش از 500 مترمربع تا 1000 مترمربع مقطوعا 500.000 ريال؛
4- مازاد بر 1000 مترمربع به ازاي هر مترمربع 400 ريال (حداكثر 9 ميليون ريال).
ب- دستمزد كارشناسي اراضي كشاورزي و نسق‌هاي زراعي:
1- تا يك هكتار 500.000 ريال؛
2- در مواردي كه مساحت ملك بيش از يك هكتار باشد به ازاي هر هكتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه مي‌شود و حداكثر 4 ميليون ريال مي‌باشد.
ماده 18- هيات حل اختلاف پس از وصول نظر كارشناسي، دستور پرداخت دستمزد را به رييس واحد ثبتي خواهد داد.
ماده 19- در اجراي تبصره ماده 17 قانون و به‌منظور ايجاد زيرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضاي هيات و ساير كاركنان، از متقاضيان موضوع اين قانون براي هر پرونده 5 درصد بر مبناي ارزش منطقه‌اي اخذ و به حساب خاص در خزانه‌داري كل كشور واريز و به شرح زير هزينه مي‌شود.
الف: حق‌الزحمه هريك از اعضاي هيات‌هاي حل اختلاف به ازاي هر راي پنجاه هزار ريال.
ب: حق‌الزحمه دبير هيات حل اختلاف به ازاي هر پرونده مبلغ ده هزار ريال.
ماده 20- از هريك از متقاضيان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ريال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) به‌صورت علي‌الحساب اخذ و به حسابي كه به همين منظور افتتاح شده واريز مي‌شود. ماده 21- در راستاي ايجاد زيرساخت لازم و ارتقاي سطح كيفي و جبران كسري هزينه استان‌هايي كه موجودي حساب آنها تكافوي پرداخت‌هاي مقرر را نمي‌نمايد و نيز تامين تجهيزات، امكانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادي كه به تشخيص سازمان به نحوي در اجراي اهداف موضوع قانون منشا اثر بوده‌اند و همچنين تامين و ترغيب نيروي انساني مورد نياز واحدهاي ثبتي و احداث، توسعه و تجهيز ساختمان‌ها و ساير هزينه‌هاي مورد نياز واحدهاي ثبتي، وجوه ماخوذه با اولويت پرداخت حق‌الزحمه هيات‌ها تحت نظر رييس سازمان ثبت اسناد و املاك هزينه خواهد شد.اين آيين‌نامه در 21 ماده و 15 تبصره در تاريخ 25/4/91 به تصويب رييس قوه قضائيه رسيد و از اين تاريخ لازم‌الاجرا مي‌باشد.
منبع: دنیای اقتصاد