سند بالادستی طرح تفصیلی تهران طرح‌تفصيلي جمعيت تهران را به مرز 11 ميليون نفر مي‌رساند
شهرداري: امكانات پايتخت كشش 9 ميليون نفر جمعيت را دارد
مقرراتي كه اجراي طرح تفصيلي تهران براي نحوه ساخت‌وساز و صدور مجوز تراكم وضع كرده، جمعيت اين كلان‌شهر را در طول 14 سال آينده به عددي مي‌رساند كه امكانات سكونتي آن زمان پايتخت به طور قطع قادر به پذيرش جمعيت اضافه‌شده نخواهد بود.
طرح تفصيلي تهران از روي يك سند بالادست مورد توافق دولت و شهرداري تحت عنوان «طرح جامع تهران» تهيه شده، اما ظاهرا حريمي كه طرح جامع براي جمعيت پايتخت تعيين كرده، اكنون در متن طرح تفصيلي به طور قابل‌توجهي افزايش يافته است.
طرح جامع تهران پيش‌بيني كرده بود، كلان‌شهر تهران مطابق رشد طبيعي جمعيت، در سال 1405 محل زندگي 8 ميليون و 700 هزار نفر خواهد شد و با اين برآورد جمعيتي، مديريت شهري تهران را به تامين خدمات موردنياز براي 9 ميليون و 100 هزار نفر مكلف كرده بود.
اما حالا به واسطه آنچه در سند طرح تفصيلي تهران آمده و عملا به ملاك عمل شهرداري‌هاي مناطق براي صدور مجوز ساختوسازهاي مسكوني تبديل شده، كلان‌شهر تهران پتانسيل اسكان حداقل 11 میلیون نفر جمعيت را دارد كه اين ميزان، علاوه بر اينكه نرخ طبيعي زاد و ولد در پايتخت را پوشش مي‌دهد به عامل تحريك مهاجرت به تهران نیز تبديل خواهد شد. اضافه جمعيت حاصل از اجراي طرح تفصيلي حتي ابزار تدارك ديده‌شده در طرح جامع بابت كنترل بازار مسكن تهران را نيز بي‌اثر مي‌كند. به گزارش «دنياي‌اقتصاد» طرح جامع تهران سه نوع مدل جمعيتي را براي پايتخت تا سال 1405 در نظر گرفته كه در مدل اول، «رشد طبيعي جمعيت ساكن» تهران در حد 8 ميليون و 700 هزار نفر تعيين شده، در مدل دوم «جمعيت توام ساكن‌وشاغل» تهران (جمعيت روزوشب) براي تامين خدمات موردنياز آنها در حد 9 ميليون و 100 هزار نفر محاسبه شده و در مدل سوم براي اطمينان از كافي‌بودن تعداد واحدهاي مسكوني، «ظرفيت‌پذيري سكونت» تهران در حد 10 ميليون و 500 هزار نفر تعيين شده است به اين معني كه ساختوسازهاي پايتخت به گونه‌اي انجام شود كه تعداد واحدهاي مسكوني در تهران در سال 1405، برای سکونت جمعیتی 20درصد بیشتر از جمعيت ساكن 7/8 ميليون نفري باشد تا تعادل در بازار مسكن برقرار شود. اين در حالي است كه شكل كنوني طرح تفصيلي تهران كه علي‌القاعده بايد مفاد سند بالادستي –طرح جامع- را مو‌به‌مو رعايت مي‌كرد، به گونه‌اي است كه جمعيت آتي پايتخت را حداقل به 11 ميليون و حداكثر به 12 ميليون نفر مي‌رساند. به اين ترتيب در پايان سال اجراي طرح تفصيلي -1405- حدود 3 ميليون نفر يا 25 درصد از كل جمعيت احتمالي شهر تهران، از امكانات و خدمات شهري بي‌نصيب خواهند ماند.
ناهماهنگي جمعيتي از كجا آمد؟
براساس گزارش «دنياي‌اقتصاد» علت خروج طرح تفصيلي از تعادل جمعيتي پيش‌بيني شده در طرح جامع تهران، به تغييراتي برمي‌گردد كه بعد از ويرايش نسخه پيش‌نويس طرح تفصيلي، در آن اعمال شد.
در نسخه اوليه طرح تفصيلي، مساحت مسكوني شهر تهران 6/24 هزار هكتار از كل مساحت 63 هزار هكتاري شهر تعيين شده بود و در هر محله و منطقه از شهر، سقف مشخصي براي تراكم ساختماني از حداقل 2 طبقه تا حداكثر 12 طبقه در نظر گرفته شده بود كه اين اعداد و ارقام كاملا با آنچه در طرح جامع آمده، هماهنگ بود.
اما در نسخه نهايي طرح تفصيلي كه شهرداري‌تهران دو ماه است آن را به اجرا درآورده، اگر چه مساحت پهنه مسكوني همان 6/24 هزار هكتار ثابت مانده، اما حجم مسكوني پايتخت از طريق ازدياد ارتفاع –تراكم- افزايش يافته طوري كه در 4 هزار هكتار از اين پهنه تعداد طبقات قابل مجاز ساخت از 3 طبقه تعريف شده در طرح جامع به 5 طبقه افزايش پيدا كرده و در 11 هزار هكتار از پهنه مسكوني نيز تعداد طبقات از 4 طبقه قيد شده در طرح جامع به 5 طبقه تبديل شده است.
مجموع واحدهايي كه با افزايش تراكم، طي 14 سال آينده در كلان‌شهر تهران ساخته مي‌شود جمعيت مسكوني شهر را حداقل دو ميليون نفر از عدد پيش‌بيني شده در سند طرح جامع بيشتر مي‌كند.
اين در حالي است كه جدا از این تغييرات تراكمي، ضابطه جدید ديگري نيز در متن طرح تفصيلي وجود دارد مبني بر اينكه تغییر کاربری فضاهای سبز زیر 2هزار مترمربع به كاربري مسکونی بلامانع است كه اين نیز بار جمعیتی دیگری را به شهر تحمیل می‌کند، ضمن آنکه این تغییر کاربری‌ها با بند اول ضوابط طرح جامع شهر تهران که بر سرسبزی شهر تاکید صريح كرده، در مغايرت است.
ايجاد بالانس يا افزايش درآمد؟
در طرح تفصيلي، تراكم‌ها به صورت حداكثر تعريف شده به اين معني كه شهرداري مي‌تواند براي برقراري تعادل جمعيتي در تهران، تعداد طبقات را حداكثر صادر نكند و كمتر از آن را به سازنده مجوز دهد. به بيان ساده‌تر ویژگی ساختاری-راهبردی طرح تفصیلی جدید تهران این امکان را برای مدیریت شهری ایجاد كرده تا برای ایجاد تعادل و بالانس در نواحی مختلف شهر اگر در جایی از شهر حداکثر تراکم مجاز اعمال می‌شود در بخش دیگری از شهر برای ایجاد تعادل حداکثر تراکم را اعمال نکند، اما تاکنون چنین معادله ای از سوی مدیریت شهری اجرایی نشده است چونکه شهرداري‌ها معمولا براي كسب درآمد از محل مجوز تراكم، هميشه حداكثر تعداد طبقه را ارائه مي‌كنند.
گزینش شهرک‌های استثنا شده
نکته دیگری که احتمال گذشتن جمعیت شهر تهران از مرز حداکثر جمعیت پیش‌بینی شده در افق طرح جامع را محکم‌تر می‌کند استثنا نشدن تمامی شهرک های شهر تهران از قاعده ساخت‌وساز در طرح تفصیلی جدید است.
در حالی که براساس توافق قبلی بنا بود تمامی شهرک های درون شهر تهران از قواعد ساخت‌وساز شهرک ها پیروی کنند و مشمول افزايش تراكم ناشي از اجراي طرح تفصيلي نشوند، اما تنها برخی از شهرک‌ها همچون شهرک غرب و اکباتان استثنا شده اند و شهرک‌هاي ژاندارمری ،کیهان، ایثار یا محدوده هایی از روستای کن و منطقه شهران در غرب تهران مشمول افزايش تراكم طرح شده‌اند و مالکان این مناطق برخلاف ضوابط ساخت‌وساز در شهرک‌ها، هم‌اكنون مي‌توانند مجوز ساخت با تراکم 5 طبقه را دریافت کنند.
منبع: دنیای اقتصاد