در اواخر سال 1392 گزارش کمیسیون اقتصادی در صحن مطرح شد در بند 17 آن که به مالیات بر سود عایدی سرمایه در بخش مسکن مربوط بود اشکالات اساسی وارد بود که با تذکر بنده و قبول رئیس محترم مجلس برای بازگشت به کمیسیون و اصلاح آن از مجلس رای گرفتند و مجلس موافقت کرد. در طول این مدت با استدلالات مفصل که شمه ای از آنها تقدیم میشود، کمیسیون اصل کار را پذیرفت ولی دوره وضع مالیات و نرخ ها را چنان قرار داد که موضوع کاملا بی خاصیت میشد در روز 5 شهریور همین گزارش را که 7 اقتصاددان حاضر در آن جلسه امضاء کرده بودند در صحن توزیع کردم که در انتهای آن تقاضا شده بود به پیشنهاد چاپ شده اینجانب رأی داده شود. پیش از آن که نتیجه را و راه حل را عرض کنم، نظرتان را به دلائل علمی موضوع جلب میکنم.

1. مشکل جانکاه مسکن برای مردم ، به ویژه برای زوج های جوان ، یکی از دغدغه های شما نمایندگان مردم است. این مشکل در شهرها رنج آورتر شده است. سرشماری ها نشان می دهد که درصد خانوارهای دارای مسکن ملکی در شهرها به طور مداوم کم و کمتر می شود. به طوریکه در سال 1365 هفتاد درصد خانوارهای شهری مسکن ملکی داشتند اما این نسبت به 56 درصد در سال 1390 کاهش می یابد.

عکس این پدیده ، با شدت بیشتری درباره اجاره نشینی صادق است. خانوار های جدیدی که متقاضی خانه اجاره ای بوده اند در دهه اول انقلاب 8 درصد خانوارهای جدید را تشکیل می دادند، ولی با شیب تندی در دهه های بعدی افزایش یافت و در پنجساله 85-90 به 50 درصد خانوارهای جدید رسید. یعنی با اطمینان می توان گفت که امروز جوانانی که با مقدمات سخت ازدواج می کنند، بیش از نیمی از زوج های جوان محتاج اجاره مسکن هستند.

2. افزایش تقاضای اجاره نشینی ، نه از سر انتخاب و مطلوبیت است. در بازار اجاره مسکن دو عامل بازدارنده برای اجاره­نشینی وجود دارد. یکی مدت اجاره کوتاه است که جابجایی ­های مکرر را بر مستاجران تحمیل می­کند و دیگری اجاره  بهای سنگین که اغلب با کسب ودیعه بالا همراه است. این دو عامل به اضافه علاقه ایرانیان به مسکن ملکی علی ­القاعده باید تقاضای اجاره ­نشینی را کاهش دهد، ولی چنانکه ملاحظه فرمودید تقاضای اجاره نشینی رو به تزاید است. در واقع اجاره­نشینی از سر اضطرار است. این­که تبعات اجتماعی این عدم مطلوبیت و نارضایتی در بیش از نیمی از خانوارهای جدید چه بر سر  سرمایه اجتماعی ما می­آورد، بحث جداگانه می­خواهد.

3- در بازار مسکن چه کسانی متقاضی هستند؟ دقت در دو رقم پاسخ این پرسش مهم را روشن می­کند. در حالیکه طی 25 سال گذشته یازده میلیون و هفتصد و سی هزار (11،730،000) مسکن جدید ساخته شده است، تنها تعداد پنج میلیون و پانصد هزار(5،500،000) خانوار بر دارنگان مسکن ملکی اضافه شده است، یعنی تنها 48 درصد متقاضیان مسکن طی این مدت مسکن را برای استفاده شخص خواسته ­اند. پس بقیه یعنی 52 درصد متقاضیانی که مسکن را به دست آورده ­اند، نگاه سرمایه­ ای به مسکن داشته ­اند، این دسته خود به دو دسته تفکیک می شوند: کسانی که مستغلات­ داری را راهی برای حفظ ارزش دارایی خود می­شمارند، ولی آن را اجاره می دهند این­ها ، عرضه در بازار اجاره ­نشینی را تقویت می­کنند. دسته دوم که به مسکن نگاه سرمایه­ ای دارند، سوداگرانی هستند که می­خرند تا بفروشند و از اختلاف قیمت فروش با قیمت خرید ، سود ببرند. اینان میل به احتکار دارند چرا که تجربه به آنان ثابت کرده است که تاخیر در عرضه و فروش، قیمت دارایی آنان را سریعتر از افزایش سطح عمومی قیمت ها افزایش می دهد. به این نمودار توجه بفرمایید که همین پدیده را برای سال های 1378 تا 1390 نشان می دهد. طی این مدت شاخص قیمت مسکن 8.65 برابر شده است در حالیکه شاخص کل 5.9 برابر شده است.

علل این امر، تجدید ناپذیری  زمین و هزینه صفر برای احتکار مسکن و مهمتر از همه تقاضای سوداگران در بازار مسکن است.

پدیده نا میمون سوداگری با سودآوری زیادی که دارد عامل اصلی افزایش هزینه تمام شده زمین و مسکن و از آن طریق افزایش اجاره ­بها و کاهش قدرت مردم برای تهیه مسکن ملکی است و به شکل خودافزایی سرمایه ­ها را از بخش کسب و کار (از جمله تولید و ساخت مسکن) به خود جلب می­کند و چرخه باطل زیر را در پی دارد:.

4- تلخی و رنج اجاره ­نشینی تنها یکی از تبعات سوداگری در بازار مسکن است، نتیجه تلخ دیگر این است  که سود بادآورده آن، سرمایه در دسترس را در بخش­های تولیدی کاهش میدهد.

وقتی سرمایه­ گذاری در کسب وکار با ریسک و نااطمینانی بالا و ده­ها دردسر همراه است و حداقل 25 درصد مالیات بر سود از آن گرفته می­شود، چرا سرمایه به بازاری نرود که ریسک آن تقریبا صفر است،  و مالیات نیز از سود آن گرفته نمی­شود؟ البته اغلب اصحاب کسب وکار مانند سوداگران نیستند که بخواهند به هزینه رنج و گرفتاری مردم به سود­های آلوده به اجحاف دست یابند. به قول جان مینارد کنیز، اقتصاددان معروف، سوداگری حاصل پیش­ بینی تحولات بازار است، ولی سود کسب وکار، حاصل پیش ­بینی بازدهی یک دارایی درگیر تولید در طول یک عمر است.

5- به طور خلاصه سوداگری در بخش مسکن  تبعات زیانباری دارد از جمله :

کاهش سرمایه در بخش کسب کار که کاهش ایجاد شغل و افزایش قیمت محصولات حاصل از کسب وکار را در پی دارد.

افزایش قیمت زمین مسکن و هزینه اجاره ­نشینی

3) افزایش سطح عمومی قیمت ها (چون افزایش قیمت در این بخش بیش از سطح کل افزایش قیمت­ها است)

4) افزایش حرمان بین زوج­های جوان و تبعات تلخ اجتماعی– سیاسی آن

5) تشدید بی­ عدالتی و نابرابری درآمد ناشی از سودهای بادآورده

6) کاهش سطح رفاه اکثریت مردمی که یا اجاره­ نشین­اند یا با اقساط سنگین خانه­ دار می­شوند به دلیل سهم بالای هزینه تامین مسکن در درامد محدودشان

7) کاهش میل به سرمایه گذاری و تلاش در کسب وکار مولد و تخریب فرهنگ کار و ابتکار

بنابراین هر راه­ حلی که بتواند سوداگری در بخش مسکن را کاهش دهد، ضدرکود و ضدتورم خواهد بود.

6-چه کنیم ؟

مطالعات علمی و تجربیات عینی راه­ حل را در وضع مالیات بر عایدی حاصل از سوداگری می­دانند.

مالیات سه وظیفه مهم بر عهده دارد 1) تخصیص بهینه منابع 2) کاهش نابرابری 3)کسب درآمد برای دولت.

وضع مالیات بر عایدی حاصل از سوداگری مسکن هرسه خاصیت مذکور را دارد و آن چرخه باطل پیش­ گفته را نیز می­شکند. 

خرید مسکن برای فروش معامله­ای چرخشی است، نه توزیعی، به عبارت فنی ارزش افزوده واقعی ملی ندارد، اگر به طرز موثری سودآوری آن را کاهش دهیم، آن چرخه باطل را متوقف ساخته ­ایم. راه آن اعمال مالیات است ولی اعمال مالیات وقتی مؤثر است که سود سوداگری را به زیر سود کسب وکار مولد بکشاند. حتی اگر نرخ­های مالیاتی جوری باشد که سود دو بخش برابر شود، باز تاثیر کافی ندارد. زیرا با زحمت و ریسک موجود در بخش کسب وکار، جاذبه معاملات بی ­ریسک و بی­ دردسر سوداگری مسکن بخشی از معاملات چرخشی سوداگرانه را باقی می­گذارد.  با وضع این مالیات کسب سود بی ­زحمت و بادآورده در کل اقتصاد کاهش می­یابد و از این طریق نابرابری کم می­شود و به عدالت نزدیک می­شویم و درآمد دولت نیز افزایش می­یابد که دولت می­تواند منابع حاصل از این مالیات را صرف ساخت مسکن ارازن قیمت نماید.

البته دو نکته باید در نظر گرفته شود 1) بین فروش مسکن برای تبدیل به احسن و مقاصد بهر­ه ­مندی شخصی از مسکن و فروش به قصد سوداگری و کسب سود بی­ دردسر باید فرق گذاشت. 2) وضع و اعمال این مالیات جدید نباید با سرعت و شدت باشد، تا مردم عادت کنند و زیر ساخت ها هم موجود باشد. در عین حال طولانی شدن زیاد باعث بی اثری راه حل خواهد شد.

پیشنهاد کمیسیون در 13 سال نرخ مالیات بر عایدات ناشی از سوداگری را به 30 درصد می­رساند، یعنی هیچ! در حالی که پیشنهاد چاپ شده من رسیدن به این نرخ طی 5 سال بود. در حالیکه نرخ مالیات بر سود تولید 25 درصد است. البته نظر اصلی بنده 3 سال بود ولی برای جلب رضایت و همراهی دوستان خیرخواه که احتیاط بیشتر را لازم می­ دیدند به 5 سال راضی شدم. متاسفانه از همان شروع بحث، در کمیسیون در ایام پایانی سال قبل، لابی سنگین سوداگران قدرتمند آغاز شد و اعمال نفوذ و نگران­ سازی­های بی ­اساس کار خود را کرد و دیروز که نظر کمیسیون در مجلس مطرح شد، حتی همان پیشنهاد کم خاصیت هم حذف شد! بنده هم به دلیل دستور پزشک در استراحت مطلق بودم و دوستان اقتصاددان دیگر نیز طبق آیین­نامه نمی ­توانستند پیشنهاد مرا مطرح و از آن دفاع­ کنند. توجه میدهم که نرخ این مالیات در کشورهای دیگر 40 تا 60 درصد است.

راحل جبران این تصمیم  

 با توجه به این که دولت محترم نیز وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن را با نرخ­های بالاتر در بسته سیاستی ضدرکود و ضدتورمی خویش آورده است، باید تلاش شود با گفتگو و پاسخ منطقی به القائات لابی ­گران و سودپرستان سوداگر زمین و مسکن مجلس را متقاعد کرد که به این مالیات ضدرکود و ضدتورم رای دهد.

منبع: الف