بیت‌ا... ستاریان در گفت‌و‌گو با «آرمان - شهناز ديواندري »:
طرحی تحت‌عنوان کاهش دوره سپرده‌گذاری وام مسکن از شش به پنج ماه توسط هیات دولت در حال بررسی است. با توجه با اینکه خانه‌اولی‌ها و بسیاری از متقاضیان مسکن پول نقد کافی برای خانه‌دار شدن ندارند، در بسیاری از کشورهای دنیا درصد بالایی از این پول توسط تسهیلات بانکی تامین می‌شود. بیت‌ا... ستاریان، کارشناس مسکن، در گفت‌و‌گو با «آرمان» می‌گوید: «وزارت راه و شهرسازی موضوع مسکن و اهمیت آن را به‌خوبی درک نکرده است. در چهارسال گذشته طرح‌های متعددی در زمینه مسکن اولی‌ها و نیز طرح‌هایی مانند افزایش تسهیلات مسكن ارائه شد. لازم به ذكر است هیچ‌کدام از اين طرح‌ها بازار مسکن را با رونق مواجه نکرد. رکود مسکن طی سال‌های اخیر ناشی از خود مسکن نبود، بلکه ركود تمام اقتصاد ایران را در برمی‌گرفت و ریشه آن به اقتصاد کلان برمی‌گشت.»
نظر شما در مورد طرح کاهش دوره سپرده‌گذاری وام مسکن از شش به پنج‌ماه که اخیرا توسط مسئولان وزارت راه و شهرسازی برای جذاب کردن وام مسکن مطرح شده، چیست؟
وزارت راه‌وشهرسازی موضوع مسکن و اهمیت آن را به‌خوبی درک نکرده است. در چهارسال گذشته طرح‌های متعددی در زمینه مسکن‌اولی‌ها و نیز طرح‌هایی مانند افزایش تسهیلات مسكن ارائه شد. لازم به‌ذكر است هیچ‌کدام از اين طرح‌ها بازار مسکن را با رونق مواجه نکرد. رکود مسکن طی سال‌های اخیر ناشی از خود مسکن نبود، بلکه ركود تمام اقتصاد ایران را در بر می‌گرفت و ریشه آن به اقتصاد کلان برمی‌گشت. نتایج برجام به‌کندی حاصل شد و بايد اشاره كرد نتایج ايجاد‌شده از برجام را مي‌توان به‌تازگی مشاهده كرد. وزارت مسکن در حال حاضر مسکن را به‌حال خود رها کرده تا به‌صورت خودکار و همراه با رونق اقتصاد در كشور، بخش مسکن نیز رونق پیدا کند. با توجه به اینکه رونق اقتصادی در حال شکل‌گیری است، وضعیت بازار مسکن نیز خودبه‌خود ساماندهی مي‌شود و تا انتهای سال آینده با شیبی ملایم بازار مسکن رونق پیدا مي‌کند. بايد تاييد كرد طرح‌هاي ارائه‌شده باعث حل معضل مسکن نشده‌اند. زمانی می‌توان ادعا کرد به‌وسیله طرح هاي ارائه‌شده می‌شود وضعیت را بهبود بخشیده‌ایم که بازار مسکن در حالت تعادل باشد و نیاز خانوارها به مسکن رفع و تساوی بین خانوارها و مسکن ایجاد شود. ظاهرا وزارت راه و شهرسازی نیز فرض را بر این اساس گذاشته كه مسکن در حالت تعادل است. این فرضیه کاملا اشتباه است. این فرضيه را نیکزاد، وزیر مسکن و راه وقت، در سال 90 نيز داشت و جشن سربه‌سری مسکن را برگزار کرد. متاسفانه ایران در سال 91 با افزایش بسیار شدید 140درصدی قیمت مسکن روبه‌رو شد. این تفکر اشتباه دوباره شکل گرفته است و با حرکتي كه در شیب مسکن ايجاد شده است، خواهیم فهمید در بازار مسكن تقاضای مطلق بسیار زیاد و تقاضای موثر کاهش پیدا کرده است. آثار موارد ذکرشده را در رشد حاشیه‌نشینی به‌وضوح می‌توان ديد.
با توجه به موارد ذکرشده با چه سیاست‌هایی می‌توان بازار مسکن را رونق بخشید؟ در حال حاضر شیب رشد بازار مسکن چگونه است؟
در سبد خانوارها سهم مسكن بيش از 50 یا 60درصد است. با توجه به موضوعات ذكرشده می‌توان فهمید ایران در بخش مسکن با کسری روبه‌روست و نباید فریب آمارها را خورد. طرح کاهش تسهیلات مسکن از شش به پنج ماه از جمله طرح‌های راهگشا نیست. وضعیت بازار مسکن با یک ماه جابه‌جایی تسهيلات بهبود نمی‌یابد. بازار مسکن شاهد این موضوع بوده که با وجود رساندن وام مسکن به 80 یا 180میلیون تومان باز هم تغییر و تحولی در آن حاصل نشده است. این بازار مسکن نیازمند است که طرح مسکن جامع و کامل باشد و تمام ابعاد را در نظر بگیرد. باید تمام ابزارهای مالی در بخش مسکن به خدمت گرفته شوند و دائم به‌شکل آماده در اختیار باشند تا نیاز نباشد تنها در مواقع بحرانی و رکود چند، طرح ارائه شود و تا اجراشدن طرح‌ها بازار مسکن به‌صورت خودکار رونق پیدا کند. لازم به ذکر است که باید دست بخش خصوصی را برای گرفتن فاینانس و سرمایه‌گذاری خارجی باز گذاشت. باید به بخش خصوصی که تمام بازار مسکن و چیزی حدود 92درصد بازار مسکن را در اختیار دارد، اجازه داد از ابزارهای مالی دنیا استفاده کنند. در حال حاضر با توجه به فروش نفتی که ایران داشته و منابعی که آزاد شد، بازار مسکن با شیبی ملایم در حال حرکت است و در اوایل سال آینده شیب تندتر خواهد شد تا به اوج خود برسد.
با توجه به اینکه در کشورهای توسعه‌یافته 90درصد قیمت مسکن با تسهیلات تامین می‌شود، آیا مدلی که در ایران ارائه شده، راه درستی است؟
در ساير كشورها نسبت جمعیت و نیاز آنها به مسکن، تا اندازه‌ای نیست که در ایران احساس می‌شود. بانک‌ها در ایران توان چنین پشتیبانی مالی را ندارند. برای اجراشدن چنین طرحی باید از منابع خارجی استفاده کرد. در ایران کسری بودجه بسیار بالاست و بانک‌ها نمی‌توانند تامین‌کننده 90درصد قیمت مسکن خانوارها باشند. برای اجرا شدن چنین طرحی باید از منابع خارجی استفاده کرد. متاسفانه راه‌های استفاده از منابع خارجي در بازار مسكن مسدود شده و بخش خصوصی نمی‌تواند از منابع خارجی استفاده کند، مگر از طریق مکانیزم دولتی که این موضوع نیز غیرقابل اجراست. در ایران اجازه داده نمی‌شود کسی وارد بخش مسکن شود و سرمایه‌گذاری یا خرید کند.
با توجه به اینکه در حال حاضر نرخ سود تسهیلات مسکن 8 یا 5/9درصد است، نظر شما در مورد نرخ سود تسهیلات و تاثیر آن چیست؟
اساسا اینکه در ایران نرخ هشت یا نه‌درصدي سود تسهيلات مسكن داریم، نشان‌دهنده این موضوع است که پرداخت منابع از طرف بانک محدود است و تاثیر آن‌چنانی در بازار مسکن ایران نمی‌گذارد. برای مثال با نرخ هشت‌درصد ممکن است به 10یا20هزار واحد مسکونی تسهیلات داده شود، اما در توان بانک‌ها نیست به تعداد بیشتری تسهیلات ارائه كنند. این مساله تاثیری در مقابل یک‌ونیم‌میلیون تقاضای سالانه مسکن در ایران ندارد. درحال حاضر مجلس در حال تلف کردن وقت خود برای تصویب طرح کاهش تسهیلات از شش ماه به پنج است، زیرا این طرح برای تعداد محدودی متقاضی بحث مي‌شود و باقی نادیده گرفته می‌شوند. در سال یک‌میلیون و پانصدهزار مسکن برای متقاضیان نیاز داریم و این نشان می‌دهد که مجلس نیز صورت مساله را درک نکرده است.
آيا صندوق پس‌انداز يكم به‌درستي مسير خود را طي مي‌كند؟
آثار مثبتي از صندوق پس‌انداز يكم به چشم نمی‌آید. صندوق مسكن نيازمند اين است كه در يك اقتصاد متعادل بتواند فعاليت كند. مادامي كه از صندوق مسكن صحبت مي‌شود، نبايد از تورم سخني به‌ميان آورد. تورم بايد در حداقل قرار بگيرد؛ در غير اين صورت، صندوق‌ها ورشكست خواهند شد. دولت، مجلس و ارگان‌ها نبايد وقت خود را صرف صورت‌مساله‌هاي ساده كنند. مشكل مسكن بزرگ‌تر از اندازه طرح‌هاي كوچك است. طرحي بايد ارائه شود كه هر‌ساله يك‌ميليون و پانصدهزار واحد مسكوني توسط بخش خصوصي ساخته شود تا نياز متقاضي تامين شود.