کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه‌حل خارج‌شدن مسکن از رکود در گفت‌و‌گو با «آرمان - نوشین ایزدپناه »
چند سالی می‌شود که یکی از حوزه‌های سود‌آور کشور از معضل رکود رنج می‌برد و تاکنون هیچ‌راهکاری نتوانسته برای برون‌رفت از این وضعیت تاثیر مثبتی داشته باشد. خروج بازار مسکن از رکود افزایش قیمت‌ها در این بازار را به دنبال خواهد داشت، چرا که خروج از رکود از طریق تزریق منابع مالی به این بازار و نیز ساخت‌و‌سازهای جدید تحقق می‌یابد و این عوامل جهش قیمتی در این بخش را به‌دنبال دارد. در دوره رکود صاحبخانه‌ها و بسازوبفروش‌ها در سال‌های گذشته ترجیح دادند خانه‌هایشان را یا اجاره دهند، یا بدون مستاجر و خالی بگذارند. از طرف دیگر قدرت خرید مردم نیز برای خرید خانه‌ها آن‌قدر کم بود که مزیدی بر علت رکود در بازار مسکن شد، اما بر اساس آخرین آمار بانک مرکزی مشخص شد در سال گذشته حجم معاملات مسکن چهار تا پنج‌درصد نسبت به سال‌های قبل از خود رشد کرده است. کمال اطهاری، کارشناس حوزه مسکن، در مورد راه‌حل خارج‌شدن مسکن از رکود در گفت‌و‌گو با «آرمان» می‌گوید: «فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می‌تواند قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به‌صورت مزد، سود و... تولید نمی‌شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد.»
یکی از اقداماتی که دولت یازدهم برای رونق بازار مسکن انجام داد، این بود که تلاش کرد رقم وام مسکن را تا هشت‌برابر بالا ببرد و نرخ سود آن را برای اولین‌بار تک‌رقمی کند. با این حال، از تسهیلات مسکن استقبالی چندانی صورت نگرفت. علت این امر و رکود مسکن را چه می‌دانید؟
همان‌طور که پیش‌تر عنوان کرده بودم، در انتهای دولت دهم، بخش مسکن از رکود وارد قفل‌شدگی شد. در اواسط دولت دهم این قفل‌شدگی آغاز شده بود و آن هم ناشی از این بود که دولت دهم برنامه‌های توسعه‌ای برنامه چهارم را کنار گذاشت و به‌صورت قیم‌مآبانه‌ای بحث مسکن مهر را پیش کشید و با این اقدام، بخش مولد اقتصاد را نابود کرد. این اقدام باعث ایجاد بیکاری شد و بین سال‌های 1385 تا 1390 هیچ تولید اشتغالی در کشور اتفاق نیفتاد. بنابر آمار سرشماری‌شده بین سال‌های 1385 تا 1390 در شهرهایی مانند تهران، شرایط ایجاد 300هزار شغل از بین رفت، درحالی که به جمعیت تهران 300هزارنفر افزوده شده بود. این فرایند بخش مسکن را وارد رکود کرد. در واقع در بخش‌های دیگر مازاد اقتصادی تولید نمی‌شد که این مازاد اقتصادی برای پاسخگویی به تقاضای مردم به طرف بخش مسکن جریان پیدا کند. بنابراین عامل اصلی قفل‌شدگی بخش مسکن را باید بیکاری و نزول اقتصادی دانست و این اتفاق در دولت‌های نهم و دهم رخ داد، به‌رغم اینکه در مدت هشت‌سال دولت‌های نهم و دهم متجاوز از 600میلیارد دلار درآمد نفتی در کشور وجود داشت، درحالی که مجموع درآمد دولت اصلاحات از این بخش حدود 160میلیارد دلار بود. این سیاست اقتصادی دولت‌های نهم و دهم، یعنی بر باد دادن اقتصاد ایران. بنابراین می‌توان گفت بخش مسکن راکد نبود، بلکه از همان زمان قفل شده بود. این را بسیاری از اقتصاددانانی که آن زمان، هم در دستگاه‌های دولتی و هم بیرون از آن بودند، درک نکردند و اعلام می‌کردند ما دچار نوسانات سینوسی هستیم و هنوز هم این موضوع را در رسانه‌ها اعلام می‌کنند. زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، بازهم اقتصاددانان، یا بهتر است گفته شود اقتصادخوانده‌هایی هم که برای دولت یازدهم برنامه‌ریزی می‌کردند، این موضوع را متوجه نشدند و اعلام نکردند، همان‌طور که در دولت‌های نهم و دهم طرفداران بورژوازی مستغلات رانتی و از طرفی انبوه‌سازان و نماینده انبوه‌سازان به مجلس فشار آوردند که دولت باید برای رونق بخشیدن به بخش مسکن به مردم وام با بهره پایین بدهد. این کژفهمی از علم اقتصاد باعث شد جای اینکه بخش مولد را تقویت کنند، بار دیگر سیاست نخ‌نمایی را در پیش گیرند و وام مسکن را افزایش دهند. این درحالی بود که بهای مسکن شهری در آن زمان 10 تا 12 برابر درآمد سالانه مردم بود. در واقع همین انبوه‌سازان بودند که مسکن رانتی عرضه می‌کردند، درحالی که بهای مسکن متعارف که بین 90 تا 100متر است، نباید از پنج‌برابر درآمد سالانه خانوار تجاوز کند، در غیر این صورت در توان خانوار نخواهد بود که حتی با قرض‌گرفتن یا پس‌اندازهای پیشین بتواند مسکنی را خریداری کند. مسکن رانتی چنین خصوصیتی دارد. در تمام کشورهای پیشرفته که توانستند بر مساله ضرر و زیان بخش مسکن فائق آیند، به این نتیجه رسیده‌اند که قیمت مسکن باید حدود چهار تا شش‌برابر درآمد سالانه خانوار باشد. کره‌جنوبی و تمام کشورهای سرمایه‌داری به همین صورت عمل کردند. در اقتصادهای رانتی است که بهای مسکن 12برابر درآمد سالانه خانوار است. این کار را با اسم بازار آزاد و حمایت از بخش خصوصی انجام می‌دادند تا از این طریق بتوانند رانت و رانت‌بری خود را توجیه کنند. از طرف دیگر خواستار افزایش وام می‌شدند تا بتوانند مسکن‌های خود را بفروشند. در واقع خرید این مسکن‌های ساخته‌شده از استطاعت اکثریت خانوارهای شهری بیرون است. علاوه بر این، بیکاری، نزول اقتصاد و نزول پس‌انداز ملی باعث می‌شد خانوارها استطاعت خرید مسکن را نداشته باشند. تورم بالا نیز کفگیر همه خانواده را ته دیگ زده بود و آنها نمی‌توانستند به فرزندان خود کمک کنند تا به‌نوعی صاحب مسکن شوند. بورژوازی مستغلات رانتی برای اینکه بتواند این مسکن رانتی خود را بفروشد، تمام این واقعیت‌ها را نادیده می‌گرفت و هنوز هم علت رکود مسکن را بی‌کفایتی دولت یازدهم اعلام می‌کند. در واقع آنها خود را به کوچه علی‌چپ می‌زنند تا انکار کنند این قفل‌شدگی بخش مسکن نتیجه سیاست‌های نادرستی است که در دوره دولت‌های نهم و دهم داشتند.
بر اساس آماری که اعلام شده، حدود دو‌میلیون و 600هزار واحد مسکونی در کشور خالی است. این موضوع را چگونه ارزیابی می‌کنید و آیا این مساله تاثیری در رکود بازار مسکن دارد؟
موضوع مازاد مسکن‌هایی که ساخته شده، مربوط به همان مسکن رانتی است، چرا که هیچ‌گاه اکثریت جامعه استطاعت خرید آن را نخواهند داشت. البته اگر عده‌ای درآمد رانتی داشته باشند و همچنین در صورتی که در رابطه با خارج تنش‌زدایی شود و ایرانی‌ها به کشور خود بازگردند، به‌تدریج مشکل خانه‌های خالی حل خواهد شد، چرا که ایرانیان مقیم خارج در آنجا درآمدهای دلاری داشتند و می‌توانند چنین خانه‌هایی را خریداری کنند. بنابراین بیشتر حضور ایرانی‌های مقیم خارج می‌تواند مسکن‌های لوکس خارج از دسترس اکثریت جامعه را به مصرف برساند، ولی چون اکثریت جامعه درآمد رانتی ندارند، حتی با افزایش وام هم نمی‌توانند مسکن رانتی بخرند. اکنون پرداخت وام با وجود افزایش آن در تهران تنها 30 تا 40درصد بهای مسکن را شامل می‌شود، در صورتی که در کشورهای سرمایه‌داری پیشرفته 80 تا 90درصد بهای مسکن را وام می‌دهند. البته این پرداخت وام بدون برنامه‌ریزی نیست. چون در این کشورها مسکن رانتی وجود ندارد، امکان پرداخت وام متعارف که 80 تا 90درصد مسکن را پوشش دهد، وجود دارد. در ایران فاصله قیمت بسیار بالا رفته، ولی در کشورهای پیشرفته، همان‌طور که گفتم، قیمت مسکن به‌طور متوسط چهار تا شش‌برابر درآمد سالانه خانوار است و وام متعارف می‌تواند 70 تا 80درصد بهای مسکن را تامین کند. در چنین شرایطی قفل‌شدگی مسکن رخ نمی‌دهد، بلکه همان نوسانات رکود و رونق صورت می‌گیرد. رانت هسته سخت رکود و تورم با هم است و قفل‌شدگی در بخش مسکن را ایجاد می‌کند، ولی خانه‌های خالی را شامل نمی‌شود. فرض کنید شما تعدادی خانه در کره ماه ساخته باشید. این موضوع مربوط به مسکن نمی‌شود، چون این خانه‌ها از دسترس عموم مردم خارج هستند و حتی بالارفتن سطح وام هم امکان خرید آنها را به وجود نمی‌آورد. ضمن اینکه تمام انسان‌های عاقل و همین رانت‌خورهای بخش مسکن هم باید از دولت بخواهند بخش مولد را راه بیندازد تا این امیدواری وجود داشته باشد مشکل خانه‌های اضافی حل شود. بانک‌ها نیز که منافعشان در مسکن قفل شده، باید همین درخواست را از دولت داشته باشند. زمانی که در دولت‌های نهم و دهم کارخانه‌های ارج، آزمایش و دیگر کارخانه‌های کوچک و بزرگ ما ورشکسته شدند و صاحبان آنها جیبشان را با افزایش صددرصدی بهای زمین و مسکن پر می‌کردند، باید به امروز فکر می‌کردند. در دولت‌های نهم و دهم این شعار کودکانه مطرح شد که لوکوموتیو اقتصاد مسکن است و طرفداران این شعار از آن استقبال می‌کردند و با ساختن مسکن مهر به‌اصطلاح خودشان انبوه‌سازی کردند. این تعبیر «انبوه» که به کار می‌برند، اشتباه است؛ عرضه زیاد نشده. شما می‌توانید بگویید عرضه طلا افزایش یافته، ولی باید این موضوع را در نظر گرفت که چند‌درصد مردم می‌توانند طلای گران‌قیمت خریداری کنند. آنها باید نیازهای مردم را در نظر بگیرند و بگویند چون عرضه طلا افزایش یافته، پس به بهای پوشاک هم افزوده می‌شود، در حالی که این دو موضوع هیچ‌ربطی به هم ندارند.
یکی از مهم‌ترین مشکلات در بخش مسکن مربوط به طرح جامع است. در حال حاضر وضعیت طرح جامع در ایران را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
بازنگری طرح جامع تحت تاثیر مقولاتی که عرض کردم و گسیختگی فکری و عملی به‌لحاظ اقتصادی در دولت یازدهم باعث شد بازنگری طرح جامع تهیه، ولی کنار گذاشته شود. در مقابل شعارهایی مانند بازآفرینی شهری، اندیشه ایرانشهری و... بسیار رواج پیدا کرد و مشخص نشد چرا بازنگری طرح جامع را کنار گذاشتند. این بازنگری طرح جامع با گروه‌های عظیم، دانش جدیدتر از بخش مسکن در جهان و نهادسازی‌های لازم چنددرجه‌ای ارتقا پیدا کرد و در صورتی که به اجرا می‌رسید، می‌توانست الگویی باشد برای سایر طرح‌ها. من این را به‌عنوان شعار مطرح نمی‌کنم، چرا که برنامه بخش مسکن 1368 که در آن شرکت داشتم، از طرف سازمان برنامه آن زمان مورد تشویق قرار گرفت و به‌عنوان یک برنامه برتر در بخش‌های اقتصادی معرفی شد. به همین دلیل قاطعانه می‌گویم بازنگری طرح جامع مسکن می‌توانست به‌عنوان الگویی برای سایر بخش‌های اقتصادی و اینکه چگونه می‌توان بین عدالت اجتماعی و رشد اقتصادی، سیاست اجتماعی و برنامه‌های مسکن، برنامه و بازار پیوند هم‌افزا برقرار کرد، باشد. این خصوصیات را طرح جامع مسکن داشت، ولی برای من عجیب است که دانشی به بوروکراسی عرضه شود و مورد توجه قرار نگیرد و در عین حال ادعا کنیم چرا دولت‌های نهم و دهم طرح جامع را کنار گذاشتند، در حالی که دولت یازدهم نیز خود به این طرح توجهی نکرد. این مساله هیچ‌توجیهی ندارد، زیرا این طرح تمام تصمیمات کارشناسی خودش را پشت سر گذاشته است. کارگروه‌های متعدد در عرض یک سال روی این موضوع مطالعه کردند تا با شرایط اقتصاد نوین ایران منطبق شود. برای مثال، می‌توان پرداخت یارانه‌های نقدی را عنوان کرد که بین یارانه‌های بخش مسکن و یارانه‌های نقدی ارتباط برقرار شد. در واقع تمام اقدامات لازم برای انجام این کار صورت گرفته بود و کارشناسان هم آن را تایید کرده بودند و همان‌طور که دولت یازدهم قسمت‌هایی از مسکن مهر را کنار گذاشت، قسمت‌هایی از یارانه را حذف کرد که شرط اول پرداخت همین یارانه‌ها توانمندسازی کم‌درآمدهاست. توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی یا حاشیه‌نشینی و اصطلاحی که از نظر من چندان هم صحیح نیست، بازآفرینی بافت‌های فرسوده است که شرط اول آن بانک‌پذیرکردن ساکنانشان است. این برنامه از سال 1384 در چارچوب طرح جامع مسکن قرار گرفت، اما دولت‌های نهم و دهم آن را اجرا نکردند. دولت یازدهم برای ارتقا و بازنگری طرح جامع مسکن و تطبیق بیشتر آن با سیستم کنونی، این طرح را در چارچوب صندوق پشتیبان همین وام قرار داد و نقشه راه نهادسازی‌های آن را نیز ارائه کرد، اما باز هم عملیاتی نشد. حالا همه، از وزیر کشور گرفته تا غیره و ذلک، در مورد خطر حاشیه‌نشینی، بافت فرسوده و اینکه یک‌سوم جمعیت شهری در شرایط بدمسکنی هستند، سخنرانی می‌کنند. گویا این افراد مسئول نبودند و کار خود را تنها مصاحبه می‌دانند که توضیح دهند بدمسکنی در ایران زیاد شده و در واقع جای نهادسازی وظیفه اصحاب رسانه را برعهده گرفته‌اند. یا سخنرانی‌هایی را می‌گذارند در این مورد که برای مثال چگونه اندیشه ایرانشهری را توسعه ببخشیم، در حالی که این وظیفه دانشگاه است که در مورد مسائل و ریشه‌های هستی‌شناسی شهر صحبت کند.
با توجه به اینکه نرخ اجاره مسکن افزایش پیدا کرده و حتی گفته شده در بعضی مناطق نرخ اجاره سه‌برابر نرخ تورم بوده، نظر خود را در مورد لزوم کنترل بازار رهن و اجاره می‌فرمایید؟ کاهش سود بانکی چقدر در افزایش نرخ اجاره از طرف مالکان تاثیرگذار است؟
مسلما افزایش نرخ اجاره درست نیست. نرخ اجاره به‌صورت مستقیم با نرخ تورم مرتبط است. اگر تورم کاهش پیدا کند، نرخ اجاره نیز کاهش پیدا خواهد کرد. نوسانات خفیفی در افزایش قیمت مسکن خواهیم داشت، ولی اگر نمودار آن را رسم کنیم، این نمودار نشان می‌دهد اجاره مسکن حتی از قیمت مسکن تبعیت مستقیم نمی‌کند، بلکه تبعیت آن از نرخ تورم است. این تصمیمی که اکنون به‌درستی گرفته شده و باید از اول صورت می‌گرفت و شاید قبلا از اهمیت آن در تحرک بخش مولد اطلاع نداشتند، کاهش سود بانکی است. این تصمیم بسیار درست است. مسکن باید 30درصد از بدهی را شامل شود و سایر بخش‌ها به‌ویژه بخش صنعت 70درصد. در دولت‌های نهم و دهم تنها رانت زمین دوبرابر تشکیل سرمایه در بخش صنعت طی یک سال بود. این موضوع است که اساسا بازار رهن و اجاره را تحت تاثیر قرار می‌دهد. اگر اشتغال به اندازه کافی وجود داشته باشد و تولید مسکن به‌طور متناسب در سطح اقتصاد کلان صورت گیرد، به اندازه کافی درآمد خارج از حوزه مسکن تولید خواهد شد که بتوان اجاره را پرداخت کرد. زمانی که سیاست کلی اشتباه باشد، مشخص است که بیرون از حوزه مسکن درآمد کافی تولید نمی‌شود، چون به اندازه کافی اعتباری به بخش‌های مولد داده نشده تا بتوانند تولید ارزش افزوده داشته باشند و با حقوقی که دریافت می‌کنند، اجاره خود را بپردازند. در صورتی که خارج از حوزه مسکن تولید صورت گیرد، سیاست‌های مسکن نیز معنا پیدا می‌کند. برای ساماندهی اجاره‌نشینی باید جلو تولید رانتی مسکن که ناشی از تراکم‌فروشی است، گرفته شود. در واقع یک مجموعه سیاست باید وجود داشته باشد که بتواند بخش مولد را توسعه دهد و همچنین بر پایه اقتصاد دانش‌بنیان به اندازه کافی درآمد کسب کند تا مساله اجاره را حل کند. در غیر این صورت، تنها تحلیل‌های سطحی که در بخش اجاره و... رایج است، باقی خواهد ماند و بورژوازی مستغلات رانتی اصل موضوع را با خوشحالی زیر این مشکلات پنهان می‌کنند. موضوع اصلی این است که تراکم‌فروشی منبع درآمد شهرداری و رانت زمین و مسکن هم اصل غارتگری اکثریت اقتصاد ایران شده است؛ در صورتی که این دو مساله از بین برود، مشکل اجاره حل خواهد شد و چاره دیگری برای حل این مساله وجود نخواهد داشت. زمانی ممکن بود با سیاست‌هایی جزئی‌تری این مساله را حل کرد، زمانی که هنوز بورژوازی مستغلات رانتی از زیرزمین بیرون نیامده بود که فضای شهر و اقتصاد را تسخیر کند. اکنون باید این بورژوازی مجددا از بین برود تا اقتصاد، محیط‌زیست، بودجه، خانوار و... نجات پیدا کند.
به نظر شما دولت دوازدهم باید چه سیاست‌هایی را برای خروج بازار مسکن از رکود به کار گیرد؟
فقط حرکت بخش مولد و توجه به طرح جامع مسکن است که می‌تواند این قفل بخش مسکن را بشکند. در بیرون از حوزه مسکن مازاد اقتصادی به‌صورت مزد، سود و... تولید نمی‌شود تا بتوان این مازاد را وارد بخش مسکن کرد. رانت را نمی‌توان از این جیب به جیب دیگر منتقل کرد، چرا که وام نیز نوعی بهره است. زمانی که پولی دریافت می‌کنیم، باید مزد و سود داشته باشیم و این مزد و سود فقط از طریق فعالیت مولد به دست می‌آید. گسترش فعالیت بخش بازرگانی تاثیری بر تحرک بخش مسکن نخواهد نداشت، چرا که رانت است، نه ارزش افزوده. فرض کنید کالایی را وارد می‌کنید و تنها تعداد معدودی می‌توانند آن را بفروشند و سودی به دست آورند، در حالی که اکثریت جامعه بیکار هستند. بنابراین مشخص است که بازرگانی نمی‌تواند بخش مسکن را از قفل‌شدگی بیرون بیاورد. این اقداماتی که بورژوازی مستغلات رانتی انجام می‌دهد، شامل همه خصولتی‌ها، دولتی‌ها و... می‌شود. دولت‌های نهم و دهم جای اینکه کارخانه‌هایی مانند ارج را از ورشکستگی نجات دهند، شرایط را برای ورود کالاهای خارجی فراهم می‌کردند و برای آنها بیلبورد‌های بزرگ هم می‌زدند. از طرفی هم فشار می‌آورند که چرا وام مسکن را زیاد نمی‌کنید. دولت یازدهم اولا تحت تاثیر این فشارها، دوم به دلیل کژفهمی از علم اقتصاد، سوم بر اثر نبود اراده کافی برای اینکه بخش مولد را به حرکت در بیاورد و چهارم به‌جهت گسیختگی تیم اقتصادی و تن‌دادن به آن نتوانست اقدام مناسبی در بخش مسکن انجام دهد، درحالی که دولتی که می‌خواهد اقتصاد درون‌زا را پیش ببرد، نباید این توجیهات را داشته باشد و بگوید چون فشار آمد، سرم را خم کردم. این ملت در مقابل فشارهای آمریکا سرشان را خم نکردند، ولی چرا شما در مقابل بورژوازی مستغلات رانتی سرتان را خم می‌کنید؟ اگر نمی‌دانستی، باز هم محکوم هستی. من بارها و بارها در مصاحبه‌هایم گفته‌ام که بخش مسکن رکود ندارد، بلکه قفل شده است و نباید وام مسکن را افزایش دهیم. اگر عده‌ای دچار خودبینی هستند و هشدار کارشناسان را جدی نمی‌گیرند، خود را به تجاهل می‌زنند که در حقیقت این نیست یا اراده انجام آن را ندارند، نباید بخش مسکن را اداره کنند. اکنون این اتفاق افتاده و فرض می‌کنیم قصد عمد در این کار نبوده و در واقع نبود دانش توسعه علت این امر بوده است. ولی می‌بینیم باز هم برخی فشارها شروع شده و دولت هم هیچ واکنش مناسبی به‌لحاظ استدلالی درباره این واقعیت که قفل‌شدگی بخش مسکن یک امر سوسیالسیتی نیست، بلکه در چارچوب اقتصاد نئوکلاسیک مطرح می‌شود، نشان نمی‌دهد. باید در این زمینه مطالعه و تحقیق صورت گیرد. مسئولان برنامه‌ریزی مسکن در وزارت راه و شهرسازی که این همه منابع در اختیار دارند و بودجه بسیاری صرف شده، مسافرت‌های خارجی رفته‌اند و همایش‌های بسیاری برگزار کرده‌اند، تنها چیزی که تاکنون به آن پی نبرده‌اند، قفل شدن مسکن است. این به‌نظرم باورنکردنی و تجاهل است. باید گفت این تجاهل از پرده خارج شده و بهتر است به آن پایان داده شود. مردم نیازمند این هستند که شغل داشته باشند و بورژوازی مستغلات رانتی، دولت و برنامه‌ریزان که بخش مسکن به جانشان وصل است، فقط با رشد بخش مولد می‌توانند مسکن را از قفل‌شدگی نجات دهند.